第一章房地产法概述.docx

第一章房地产法概述目录01房地产和房地产业02房地产法律体系学习目标与要求掌握房地产、房地产市场和房地产法的概念。理解房地产开发的概念、法律上房屋和土地的关系、房地产法的渊源、我国房地产法律体系的特点。了解我国房地产市场的发展、房地产业在国民经济中的作用。01房地产和房地产业一、土地、不动产、房地产（-）土地从自然属性上来看，土地是万物之本，是最重要、最基础的不动产,是一切生产和一切存在的源泉。土地具有的特征：（1）土地具有基础性（2） 土地具有永续性土地是房地产开发的出发点和基础。房地产无法离开土地而存在。但是，与房地产相关的土地，只是部分,即“强”。具体地说：（1）宗地是立体的，即纵、横界址；（2）各种自然资源，以及土地上的建筑物、构筑物均为相对独立的客体。房地产法关注的土地，只是房地产开发的城镇建设用地。（二）动产和不动产动产和不动产是民法上对物的基本划分。具体地说：（1）生效要件不同不动产：不可移动，或者移动会损害其他用途和价值的物。不动产一般以登记为生效要件。即必须办理登记，过户手续，才能生效。动产，一般以物的交付为生效要件。（2）权利类型不同建设用地使用权、地役权等用益物权以不动产为限;质权、留置权则以动产为限。（3）诉讼管辖不同不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖;动产发生的纠纷，管辖比较灵活。（4）在涉外物权法律关系中的准据法不同不动产，适用不动产所在地（国）的法律;动产，没有这种强制性的规定。（三）房地产的概念和特征房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。具体特征：（】）房地产属于不动产,与土地密不可分，但不动产的外延要大于房地产；（2）房地产包括物质实体,以及依托于物质实体上的权益;（3）房地产=房产+地产房产和地产有着密不可分的关系，地产是房地产的依托和基础，房产是地产的目标和用途。房产和地产联结为一体，不可分离;从房地产的开发过程看，土地的开发与房屋建设总是并行或者相继发生的连续用途:在价值形态和经营上，房产、地产形成整体，往往一并处置。（四）法律上房屋和土地的关系1 .城市的土地属于国家所有:2 .农村和城郊的土地,除法律规定属于国家的以外，属于农村集体经济组织所有;3.个人、法人和其他组织只能取得国有土地或集体土地的用益物权。【例题】按照权利类型分类，下列各项中，不属于不动产权限范围的是（）。A.建设用地使用权B.地役权C.宅基地使用权D.留置权正确答案D答案解析留置权仅限于动产，而非不动产。【例题】按照中华人民共和国涉外民事关系法律适用法的规定，涉外不动产物权关系，适用（）。A.中华人民共和国法律B.不动产所在地（国）的法律C.不动产所有人本国法律D.不动产所在地或所有人本国法律正确答案B答案解析涉外不动产物权关系，适用不动产所在地（国）的法律。【例题】下列土地中，不属于国家所有的是（）。A.被依法征收的土地B.农村宅基地C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.城市市区土地正确答案B答案解析农村宅基地属于集体经济组织所有。【例题】根据中华人民共和国宪法、物权法和土地管理法的规定，城市的土地属于国家所 有，个人、法人和其他组织只能取得国有土地的（）。A.所有权B.占有权C.用益物权D.处分权正确答案C答案解析个人、法人和其他组织只能取得国有土地或集体土地的用益物权。【例题】下列选项中，属于不动产物权变动规则的有（）。A. 一般以登记为生效要件B. 一般以物的交付为生效要件C.发生纠纷由不动产所在地法院专属管辖1） .灵活的诉讼管辖权E.强制性规定了涉外物权法律关系适用所在地（国）的法律正确答案ACE答案解析不动产的物权变动，以登记为生效要件；动产的物权变动，以交付为生效要件；不动产和 动产的诉讼管辖不同，后者灵活，而前者属于专属管辖。【例题】名词解释：房地产正确答案房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的 权益。【例题】简述房地产中房产与地产的关系。正确答案房产和地产有着密不可分的关系，地产是房地产的依托和基础，房产是地产的目标和用途。1 .房产和地产联结为一体，不可分离；.从房地产的开发过程看，土地的开发与房屋建设总是并行或者相继发生的连续用途；2 .在价值形态和经营上，房产、地产形成整体，往往一并处置。二、房地产开发、房地产市场与房地产业（一）房地产开发房地产开发有广义和狭义之分。L广义的房地产开发，即城市房地产管理法规定，”在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋建设的行为”。（1）基础设施：将“生地”变为“熟地”；（2）房屋建设：在具备建设条件的城市土地上，建筑各类房屋。生地：是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如老旧房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或 迁移但尚未拆除或迁移的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。房地产开发有广义和狭义之分。（2）狭义的房地产开发，即经营性的房地产开发。即城市房地产开发经营管理条例的规定：”是 指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、 出租商品房的行为。”（3）广义和狭义的房地产开发的区别并不在于开发建设的范围不同，而在于：目的不同狭义的房地产开发，主要指获取利润为目的的经营行为;广义的房地产开发，同时包括着非营利性行为。开发主体不同狭义的房地产开发，开发主体即房地产开发企业；广义的房地产开发，开发主体不一定是开发企业。（二）房地产市场及其在我国的发展1.房地产市场的概念国有土地建设用地使用权出让、转让、出租、抵押：城市房屋的转让、出租、抵押。03年房地产基本术语标准对房地产市场的区分：（1） .土地市场土地使用权的交易市场（2）房屋市场一级市场：开发商（预、现）销售给业主，增量市场；二级市场：存量房屋的交易市场；三级市场：房屋出租、抵押、典当等。15年房地产基本术语标准对房地产市场的区分：一级房地产市场：国家将土地提供给土地使用者；二级房地产市场：经过土地使用者的开发建设，将新建成的房地产进行出售、出租和抵押的市场：三级房地产市场：获得房地产的法人、自然人和其他组织，再次将房地产转让、租赁和抵押的市场。2.房地产市场的发展1988年宪法修改之前，我国禁止任何形式的土地流转；1988年修宪之后，伴随土地管理法的 修改以及城镇土地使用权出让转让暂行条例的颁布，我国土地的出让和转让，有了法律基础。只有随着可以交易的土地使用权的出现，房地产开发经营活动，即房地产开发企业在城市规划区内国有 土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为才真正成为一种重要 经济活动，商品房的出租和销售才逐步兴起并蓬勃发展。(三)房地产业1 .房地产业的概念在实际生活中，人民习惯上将从事房地产开发和经营的行为称为房地产业。具体地说：房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务 的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业,具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。2 .房地产业作为一个独立产业形成和确认房地产业从房地产经纪活动成长为一个独立的产业经历了漫长的过程。直到联合国1986年修正的全部经济活动的国际标准产业分类中，房地产业的产业地位才得到明确 的承认，并于1989年再次修订。按该分类法，房地产业由四个部分组成：(1)出租和经营房地产；(2)进行土地功能分区和房地产开发；(3)不动产出租人；(4)通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者。参照联合国标准分类，我国制定中国国民经济行业分类与代码确立房地产业的分类。在全部的20个国民经济行业中，从A到T依次排列，其中K为房地产业。房地产物让房地产自有房地产其他开发经营 管理中介服务 经营活动房地产业ZS A 2 A2(1)房地产开发经营即房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销出、出伐房屋等 活动。(2)物业管理即物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生 和相关秩序的活动。(3)房地产中介服务即房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动等。(4)自有房地产经营活动即除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产(土地、住房、生产经 营用房和办公用房)的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利 租赁服务，还包括居民自有住房形成的住房服务。3 .房地产业在我国经济中的地位房地产的地位，即房地产业的功能定位。学术界，对房地产业的基础产业定位,认识比较一致；对房地产业是否该成为支柱产业，大家的认识并 不一致。尤其是房地产宏观调控开始后，怀疑相应产生。(1)房地产业的基础产业地位所谓的基础产业，是指在国民经济生活中重要影响、能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产业能否做到？从四个方面理解。第一,房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证0房地产提供各行各业 不可或缺的物质空间条件，购买或者租赁物业的费用也是i般商品生产和企业经营不可忽视的成本内容。更重要的是，房地产是整个社会财富的非常重要的组成部分。第二，房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。如果没有与之配套的文化、娱乐、教育、卫生、体育等公共设施。就没有劳动力的生产和再生产，劳动 力的素质就不可能依据社会经济发展的需要而提高。第三，房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。城市土地和房屋不仅是城市经济存在和发展的空间，也是一个城市立体形象的物质外壳和主体。第四，房地产业是社会财富创造的重要源泉。房地产业的开发经营活动，把特定土地资源与科技、资金和社会需求有机结合起来，建造出满足不同生 活需求的各种物业，从而在土地自然价值的基础上，创造出更高的价值。（2）房地产业的支柱产业地位一般认为，一个产业要成为支柱产业，必须符合下面的条件：第一，在国民经济中占有一定比重,自身发展速度快，对国民经济贡献较大；第二，产业关联度大,能带动其他产业的发展；第三，能吸纳新技术成果。从上述标准看，房地产业（03年）可以成为支柱产业。但是，一个产.业是否是支柱产业，不仅和产业本身有关，而且取决于国民经济的发展阶段和国家相应的 产业政策。故从国家政策角度上看，一个产业是否为支柱产业是相对的、有条件的。【例题】房屋出租、抵押、典当、承租和房屋的转租及使用权转让等部分产权交易属于（）。A.房屋一级市场氏房屋二级市场C.房屋三级市场1） .房屋四级市场正确答案C答案解析房屋市场：一级市场：开发商（预）销售给业主，增量市场：二级市场：存量房屋的交易市场；三级市场：房屋出租、抵押、典当等。【例题】我国2003年的房地产业基本术语标准把房地产市场区分为（）。A. 土地市场B.房屋一级市场C.房屋二级市场D.房屋三级市场E.房屋四级市场正确答案ABCD答案解析2003年的房地产基本术语标准把房地产市场区分为：（1） 土地市场；（2）房屋一级市场；（3）房屋二级市场；（4）房屋三级市场。【例题】名词解释：狭义的房地产开发正确答案狭义的房地产开发，即经营性的房地产开发。即城市房地产开发经营管理条例的规定:“是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项 目或销售、出租商品房的行为。”【例题】名词解释：房地产市场正确答案房地产市场是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产 抵押、房屋租赁等交易活动的总称。【例题】名词解释：房地产市场r正确答案房地产市场是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、 房屋租赁等交易活动的总称。02房地产法律体系一、房地产法的概念和调整范围（-）形式意义上的房地产法和实质意义上的房地产法形式意义上的房地产法,即城市房地产管理法；实质意义上的房地产法是调整房地产开发用地的取得、交易，实施房地产管理的综合性法律部门，由多 层次的法律规范体系组成。（二）房地产法的调整范围所谓调整范围，从下面三个方面理解：1 .从地域上说，房地产主要调整城镇房地产关系即城市规划区内国有土地上房地产关系的法律制度。而在城市规划区范围以外的国有土地范围内，取得 房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照城市房地产管理法 执行。所谓的地域范围，并不绝对。2 .从调整的行为看，房地产法调整的行为主要包括取得房地产开发用地的建设用地使用权行为、房地产 开发行为、房地产交易行为，以及国家实施房地产管理的行为。3 .从房地产关系的主体地位看，房地产法既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体间的房 地产关系。平等主体间非平等主体问平等主体间的房地产关系主要体现为民事性质的房地产关系,受民法规则的调整。（1）房地产物权关系；（2）建设用地使用权出让合同关系；（3）建设用地使用权转让关系；（4）建设工程施工、监理合同关系；（5）房地产交易中的合同关系；（6）房地产中介委托、物业服务合同关系；（7）房地产融资中的合同关系。非平等主体间的房地产关系主要体现为行政性质的房地产关系,方主体为国家，受行政法规则调整。1 1） 土地管理法律关系；（2）国有土地上房屋征收补偿关系；（3）建设用地使用权行政划拨法律关系；（4）房地产建设项目管理关系；（5）建设用地规划管理关系；（6）房地产开发主体、市场主体管理关系；（7）房地产市场秩序管理关系；（8）房地产税费关系等。平等主体间的关系与非平等关系间的关系往往共生共存。例如：房地产开发过程中，既存在建设单位与 各参建方的合同关系；又存在政府与建设单位、各参建方之间的管理关系。【例题】形式意义上的房地产法是指（）。A.城市房地产管理法8 .土地管理法C.商品房销售管理法D.城市房屋租赁管理办法正确答案A答案解析J形式意义上的房地产法，即中华人民共和国房地产管理法。【例题】下列关于城市房地产管理法调整范围的表述中，不正确的是（）。A.调整范围只限于城镇房地产法律关系B.即调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体之间的房地产关系C.调整国家实施房地产管理的行为D.调整房地产开发行为正确答案J A答案解析在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、 交易活动以及实施房地产管理，参照城市房地产管理法执行。所以选项A说法错误。【例题】调整平等主体之间的房地产关系的法律规范是（）。A.宪法规范B.民法规范C.刑法规范D.行政法规范正确答案J B答案解析平等主体间的房地产关系主要体现为民事性质的房地产关系，受民法规则的调整。所以选 项B正确。【例题】下列不属于房地产法调整范围的是（）。A.城镇房地产关系B.建设用地使用权出让合同关系C.乡村房地产关系D.建设工程合同关系正确答案C答案解析房地产法主要调整城镇房地产关系。所以选项A错误。建设用地使用权出让合同关系和建 设工程合同关系属于平等主体间的房地产关系。所以选项B、D错误。二、房地产法的渊源依据立法机关的不同，产生法的效力不同。实质意义上的房地产法，包括下面几个层次：（一）宪法宪法是国家根本大法、具有最高的法律效力。（-）法律这里所指的法律，是狭义上的法律，是指由全国人大及其常委会制定的规范性文件。我国有关房地产最主要的基础性法律包括：土地管理法、城市房地产管理法、物权法等；其他较为重要的法律有：城乡规划法、建筑法、招标投标法等。关键字：法（三）行政法规由国务院以国务院令颁布。有关房地产的行政法规主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、住房公积金管理条例、国有土地 上房屋征收与补偿条例等。关键字：幽（四）地方性法规关键字：XX省条例（五）行政规章房地产开发企业资质管理办法、城市商品房预售管理办法等。关键字：管理办法（六）司法解释和指导性案例1 .专门性司法解释最高人民法院关于审理涉及国有上地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释等。2 .综合性司法解释关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）等。3 .指导性案例2010年，最高人民法院和最高人民检察院分别引发了最高人民法院关于案例指导工作的规定和最 高人民检察院关于案例指导工作的规定。例如最高人民法院指导案例XX号。需要指出的是，除了以上的正式法律渊源外，习惯和各类合同示范文本也在房地产实践中发挥着重要作 用。物权法规定：“法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”例如：商品房买卖合同（示范文本）、建设工程施工合同（示范文本）等。关键字：合同（示范文本）【例题】下列规范房地产的规范性文件中，属于国家根本大法、具有最高法律效力的是（）。A.中华人民共和国物权法8 .中华人民共和国城市房地产管理法C.中华人民共和国宪法I）.中华人民共和国土地管理法正确答案C答案解析宪法是国家根本大法、具有最高的法律效力。【例题】房地产法的渊源主要有（）。A.宪法B.法律、行政法规C.行政规章D.司法解释和指导性案例E.习惯和各类合同示范为本正确答案ABCD答案解析房地产法的渊源包括：宪法；法律；行政法规、地方性法规、行政规章；司法解释和指导 性案例。三、房地产法律体系的特点（）房地产法是行政法律规范、民事法律规范和经济法律规范的综合体房地产的开发、交易、融资活动，既适用合同法、物权法、公司法等民商事法律,又受行 政许可法、行政处罚法等行政法律的调整。关于房地产宏观调控、房地产税收的规定，属尸经济法律规范。例如城市房地产管理法中，（1）关于房地产交易价格管理，当属经济法律规范；（2）关于房地产转让、抵押、租赁合同形式，当属民事法律规范；（3）关于房屋预售许可的规定，当属行政法律规范。（-）房地产法律体系中既有全国性的立法，又有地方性立法例如：全国立法的城市房地产管理法；属地立法的北京市城市房地产转让管理办法、重庆市城镇房地产交易管理条例等等。属地性是房地产的一个重要特征，我国幅员辽阔，也应因地制宜。（三）房地产法作为一个发展中的法律部门，政策、习惯在其中起着不可或缺的作用房地产法是一个尚待发展的法律部门。存在许多的问题，缺乏明确的法律规则。这样，政策、习惯有时 候就成为了解决房地产法律纠纷的依据。【例题】简述房地产法律体系的特点。正确答案（】）房地产法是行政法律规范、民事法律规划和经济法律规范的综合体；（2）房地产法律体系中既有全国性的立法，又有地方性立法；（3）房地产法作为一个发展中的法律部门，政策、习惯在其中起着不可或缺的作用。