房产司法鉴定估价报告.docx

房产司法鉴定估价报告估价项目：邢台福麟房地产开发有限公司位于邢台市桥西区滨江路以 东、文苑路以西、八一大街以南福麟小区地下车位的房地 产强制拍卖价值咨询评估委托方：邢台市桥西区人民法院估价方：邢台正通房地产评估有限公司估价人员：侯振民、崔海林作业日期：2018年12月5日一2018年12月14日报告编号：冀邢正通评字2018第1199号物业公司有无有物业费标准车位状况地下停车场其它(3)对价格影响的分析估价对象作为单套车位使用，通用性较好，其外观设计、空间布局、 内外装修、小区环境等均能较好地满足其现状用途需求，估价对象建筑物 状况对价格无明显影响。4 .区位状况分析交通便捷度小区南至八一大街、西至滨江路，距火车站约4. 5公里，周边有 20路、37路、等多条公交路线经过，公共交通条件较好。估价对 象周边公共停车场地较适宜，车流量相对较大，小区内部地下停 车场，停车便捷度较好。自然人文环境质 量小区部分绿化景观带，自然环境适宜居住社区成熟度小区入住率较高，规模较好，配套设施较齐全，社区成熟度较高。基础设施配套情 况基础设施配套完善。公共配套情况小区周边有胜利小学、邢台市六中学、红黄蓝幼儿园等教育机构 有晨光超市、红星美凯龙等商业配套，有邢台市第三医院、南大 郭乡卫生院、太行社区卫生服务站等医疗机构，有中国银行、中 国建设银行、中国工商银行等金融机构，公共配套设施完善。未来发展潜力估价对象所在区域属于商业、住宅密集区，该小区车位属于商品 房产，交通方便，周边配套完善，区域内车位具有一定的保值增 值潜力。5 .市场背景分析(1)城市区位及自然条件邢台市是河北省直辖市，地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北 平原的西部边缘。位于北纬36°50'37。47，东经113052'115°49', 东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与邯郸市相 连，北及东北分别与石家庄市、衡水市接壤。邢台市区位于邢台市中南部，是全市的政治、经济文化中心，东、北、 西三面被邢台县环抱，南与沙河市接壤，南距邯郸55公里，沿京广铁路两 侧分布，北距省会石家庄110公里。市区以铁路为界分桥东、桥西两区， 另外高新技术开发区和豫让新区位于桥东区的东部和北部。京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五 条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起，市区内形成了以京广铁路 和中兴大街为主轴线，“四横六纵”及两个环路为主干道的道路交通网，交 通便利。市区公交有多条线路，基本覆盖整个市区。（2）城市经济发展状况到“十二五”末，全市生产总值1764.5亿元，年均增长8.1%,人均生产 总值24256亿元，年均增加1413元；全部财政收入176. 5亿元，年均增长 5. 8%,公共财政预算收入10.2. 7亿元，突破百亿大关，年均增长12. 5%。初步核算，2014年全市生产总值完成1668. 1亿元、增长6%；全部财 政收入174.4亿元、增长4. 4%,增幅全省第四，公共财政预算收入95.7亿 元、增长6. 4%,增幅全省第六；社会消费品零售总额787. 8亿元、增长12.4%。2015年邢台市生产总值实现1764. 7亿元，按可比价格计算，比上2014 年增长6.0%。其中，第一产业增加值275. 6亿元，增长3. 2%；第二产业增 加值793. 6亿元，增长4. 3%；第三产业增加值695. 5亿元，增长10.0%。 全市人均生产总值24256元，比上2014年增长5. 5%。三次产业结构比重由 上年的16. 6:47. 4:36. 0调整为15. 6:45. 0:39. 4。三次产业对经济增长的贡 献率依次为6. 9%、39. 0%和54. 1%,分别拉动经济增长0. 4、2. 3和3. 3个 百分点。民营经济平稳增长。民营经济全年完成增加值1172.0亿元，比2014 年增长6.3%,总量占全市生产总值的比重为66.4%；实缴税金119. 2亿元, 比2014年下降10. 3乐 占全部财政收入比重达67. 5%,比2014年下降8. 7 个百分点。邢台市一城五星（城市圈）是以市辖区及周边为一个中心（桥东区、 桥西区、邢台经济开发区），将皇寺镇、内丘县、任县、南和县、沙河市五 个城镇建成卫星城。包括邢台县全境，以及隆尧县双碑乡、东良乡、北楼 乡、魏庄镇、莲子镇、巨鹿县西郭城镇，规划面积5026平方公里，现状人 口 281 万。规划期限为2013- 2030年。其中近期2014- 2020年；远期2021- 2030 年；远景展望至2050年。一城五星”总体功能定位为：京津冀南部重要的中心城市，国家重要的 制造业基地与产业创新转型示范区，生态旅游城市与历史文化名城。到2030 年，“一城五星''将建成区域中心、创新基地、山水绿城、文化名都。(3)城市房地产业发展状况邢台市是一个经济飞速发展，人口剧增，城市不断的向外扩张的发展 中的城市。居民对车位地产、商业地产及各种娱乐设施的需求增加迅速。 随着国民经济逐年稳步发展，国民购买力日益增长，城市房地产需求的增 加，进而导致各种用途房地产价格的上涨，从而刺激了整个房地产业的高 速发展。6 .最高最佳使用分析最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下 的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过 充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经 济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高 最佳使用方式，以取得最大经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争 与优选的结果。因此房地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳 使用原则。估价对象位于滨江路以东、文苑路以西、八一大街以南福麟小区根据 邢台市商品房预售许可证，估价对象设计用途为地下车位，且规划条件 符合区域规划及市场需求，其建筑结构及布局在技术上能满足地下车位用 途要求，其所在区域交通较便捷，住宅聚集度较高，其车位用途在经济上 可行，且能够使估价对象的价值达到最大化，故我们分析认为，估价对象 证载用途为地下车位符合最高最佳使用原则。（四）估价目的为委托方进行司法裁决了解估价对象房地产强制拍卖价格提供咨询意 见。（五）价值时点2018年12月5日，为实地勘查之日。（六）价值定义1、本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产于价值时点在 公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象于价值时点在现状条件下的强制拍卖价值。2、用途：地下车位。3、本次评估价值包含估价对象完整权益状况下的价值。4、币种为人民币。（七）估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国物权法3、中华人民共和国担保法4、房地产估价规范（GB/T50291-2015）5、房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）6、河北省建筑工程技术经济指标7、邢价经费函字（2009） 11号文件8、中华人民共和国资产评估法9、国家、地方相关行政主管部门颁布的法律、法规等政策文件10、房地产评估委托书11、委托方提供的有关资料(委托书、邢台市商品房预售许可证 等其它相关资料)12、估价对象的实地查看记录13、估价方掌握的有关资料14、中华人民共和国资产评估法(A)估价原则本次房地产估价遵循下列估价原则：1、合法原则。房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关 房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件， 当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此估价中以估价对象的合 法使用为前提。2、最高最佳使用原则。要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用 为前提进行。最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下 的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可行、经济上可行、经过 充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种可能的使用。房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经 济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高 最佳使用方式，以取得最大经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争 与优选的结果。因此房地产估价不仅要遵守合法原则，也要遵守最高最佳 使用原则。3、价值时点原则。房地产市场是一个动态市场，房地产价格反映的是 某一时点的价格。时点不同，相同的房地产价格会有所不同，即强调时间 的相关性和时效性，故本次估价遵循价值时点原则。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的 波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价值。所以强调：估 价结果是估价对象在价值时点的价值，不能将该估价结果作为估价对象在 其它时点的价值。4、替代原则。在同一市场中具有相近效用的房地产，其价格应当相近。 即在估价一宗房地产价格时，如若附近地区或相似区域内有若干效用相近 的房地产价格存在，则可以依据“替代原则”推断出估价对象的价格。故 本次估价遵循此项原则。5、独立、客观、公正原则。独立、客观、公正原则要求房地产估价师 站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。首先, 房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知 识、经验和应有的职业道德进行估价；其次，房地产估价师不应带着自己 的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目；第三, 房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。（九）估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查之后，根据估价 对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基 本方法，这是出于以下考虑：一是由于邢台市目前类似房地产交易情况较 为活跃，估价人员掌握有充足的交易案例，符合市场比较法的应用条件及 适用范围；二是估价对象为可取得收益的房地产项目，其收益情况具有可 预测性和持续性，符合收益还原法的应用条件及适用范围。1、估价方法介绍1 .市场比较法根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房 地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交 易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在价值时点 的房地产价值水平。2 .收益还原法依据委托方提供的相关数据，结合估价对象在不同时期的收益水平， 确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用 适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的 现值，进而求取估价对象房地产价值。2、估价步骤1 .运用市场比较法求取估价对象房地产价值。2 .运用收益还原法求取估价对象房地产价值。3 .通过对上述两种方法求出的结果进行技术处理，最终确定估价对象 房地产价值。（十）估价结果估价人员遵循独立、客观、公正的估价原则，针对邢台市及估价对象 所在区域的房地产市场现状，在对估价对象进行详细勘查、并认真分析现 有资料的基础上，采用市场比较法和收益还原法对委估的估价对象房地产 所有权价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本报 告估价假设和限制条件下的强制拍卖价值是152.60万元人民币，因此估价 对象强制拍卖价值为：车位单价：10.90万元/个（取整至佰元位）车位总价：152.60万元（取整至佰元位）大写金额：壹佰伍拾贰万陆仟元整（H一）估价人员侯振民，房地产估价师注册号：，签字：崔海林，房地产估价师注册号：，签字:（十二）估价作业日期2018 年 12 月 5 02018 年 12 月 14 日（十三）估价报告应用的有效期自2018年12月14日至2019年12月13日。有效期为壹年，过期需 另行评估或作部分调整，但市场状况变化较大时估价报告的有效期不超过 半年。六、附件1、邢台市商品房预售许可证复印件2、房地产评估委托书复印件3、估价对象区域位置示意图4、估价机构营业执照复印件5、估价机构备案证书复印件6、注册房地产估价师注册证书复印件7、估价对象照片目录目录错误!未定义书签。一、致委托方函错误!未定义书签。二、注册房地产估价师声明错误!未定义书签。三、估价的假设和限制条件错误!未定义书签。四、估价结果报告错误!未定义书签。（一）委托方错误!未定义书签。（二）估价方错误!未定义书签。（三）估价对象错误!未定义书签。（四）估价目的错误!未定义书签。（五）价值时点错误!未定义书签。（六）价值定义错误!未定义书签。（七）估价依据错误!未定义书签。（八）估价原则错误!未定义书签。（九）估价方法错误!未定义书签。（十）估价结果错误!未定义书签。（十一）估价人员错误!未定义书签。（十二）估价作业日期错误!未定义书签。（十三）估价报告应用的有效期错误!未定义书签。五、估价技术报告（存档）错误!未定义书签。（一）个别因素分析错误!未定义书签。（二）区域因素分析错误!未定义书签。（三）市场背景分析错误!未定义书签。（四）最高最佳使用分析错误!未定义书签。（五）估价方法选用错误!未定义书签。（六）估价测算过程错误!未定义书签。（七）估价结果确定错误!未定义书签。六、附件错误!未定义书签。一、致委托方函邢台市桥西区人民法院：受贵院委托，我公司对邢台福麟房地产开发有限公司位于邢台市桥西 区滨江路以东、文苑路以西、八一大街以南的福麟小区地下车位编号： 【1652、 1653、 1657、 1659、 1660、 1664、 1668、 1683、 1697、 1700、 1701.1705、1718、1719】在现状利用条件下的市场强制拍卖价格进行了评估，为贵单位进行司法裁决了解估价对象房地产强制拍卖价格提供咨询意见。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科 学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并 详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在价值时点二。一 八年十二月五日的估价结果为：（币种：人民币）车位单价：10. 90万元/个（取整至佰元位）车位总价：152. 60万元（取整至佰元位）大写金额：壹佰伍拾贰万陆仟元整注：根据委托方提供的资料及介绍，至价值时点，本次估价对象共涉及14个面积相同的地下车位，车位编号 详见上述，估价对象范围包括邢台市商品房预售许可证登记部分地下车位。本估价结果考虑了强制拍 卖和快速变现处分方式等情况对价格带来的影响。即在确定估价结果时应考虑快速变现、付款方式、交易 税费承担、司法强制拍卖对买受人产生的心理影响等因素对估价结果产生的不利影响。如上述情况发生改 变，则估价结果需做相应调整。邢台正通房地产评估有限公司法定代表人：2018年12月14日二、注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意 见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没 有个人利害关系。4、我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T50291-2015)房地产估 价规范及(GB/T50899-2013)房地产估价基本术语标准进行分析，形 成意见和结论，撰写本估价报告。5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。6、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性 负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应 的责任。7、本次估价委托方提供了委托书、邢台市商品房预售许可证， 估价报告中所叙述的产权登记情况依据委托方提供的委托书和邢台 市商品房预售许可证所登记内容为准。8、我们已于2018年12月5日对本估价报告中的估价对象进行了实地 查勘。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其 他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他 用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托 方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形 式公开发表。10、委托书和邢台市商品房预售许可证登记用途为地下车位 的估价对象经现场查勘及产权方叙述可确定其能作为正常的地下车位用途 房产使用，故在遵循合法原则的前提下，根据最高最佳使用原则确定在本 次鉴定中综合考虑其现状地下车位用途和规划用途对价格的影响。11、本估价结果反映的是估价对象价值时点的价值，随着时间的推移, 房地产市场的变化及其它可能影响房地产价格因素的出现，此结果需作相 应的调整。12、本估价机构对其出具的估价报告拥有最终解释权。13、本报告加盖公章后才可使用。14、参加本次估价的注册房地产估价师签字：侯振民，房地产估价师注册号：，签字:崔海林，房地产估价师注册号：，签字:邢台正通房地产评估有限公司2018年12月14日三、估价的假设和限制条件（一）、估价报告结论成立的假设前提：1、在价值时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；2、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、 法规；3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然 力和其他不可抗力对估价结论的影响；4、买卖双方都具有完全市场信息，对出售对象具有必要的专业知识；5、不考虑特殊买家的附加出价；6、本次评估是对委估对象能享用公用配套设施为假设前提条件的；7、本估价报告以估价对象于价值时点不存在任何法定他项房地产权利 及其它法定优先受偿款为假设前提。（二）、未经调查确认或无法调查确认的资料数据1、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，假设 其无基础、结构等方面的重大质量问题；2、假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押已注销；经调查 该估价对象于价值时点不存在其他抵押情况。（三）、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考。估价 时没有考虑“国家宏观经济政策发生变化、市场供求关系变化、市场供求 结构转变、遇有自然力和其他不可抗力”等因素对房地产价值的影响；也 没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊出租方式下的 特殊出租价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一 般也会发生变化；2、估价结果已考虑未来处置风险；3、估价结果未考虑“估价对象及其所有者已承担的债务、或有债务及 经营决策失误或市场运作失当”等对其价值的影响；4、估价对象委托书、邢台市商品房预售许可证等其他与估价相 关资料复印件，由委托方对其真实性负责，承担相应的责任。（四）、本报告使用的限制条件1、本报告评估目的是为委托方进行司法裁决了解估价对象强制拍卖价 格提供咨询意见，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化, 该价格需作相应调整；2、估价结果反映的是估价对象价值时点的价值，随着时间的推移，房 地产市场的变化及其它可能影响房地产价格因素的出现，此结果需作相应 的调整；3、本估价结果仅为当事人双方提供市场强制拍卖价格参考。最终裁决 结果，由当事双方根据市场拍卖等情况确定。报告的全部或部分内容，未 经本公司书面同意，不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供, 凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担 相应的责任；4、本报告确定估价结果时，充分考虑了未来市场变化风险和短期强制 处分等因素对房产价值的影响；5、在估价对象裁决期间，房地产仍由证载所有权人占有、使用，在使 用过程中可能会造成损耗，有可能降低估价对象价值；6、根据中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国担保法 和建设部城市房地产抵押管理办法等有关法律、规章规定，估价对象 一旦发生清偿问题，处分方法应参照上述规定执行，其费用较高，提请本 估价报告使用者注意。四、估价结果报告（一）委托方姓名：邢台市桥西区人民法院地址：邢台市桥西区中华大街联系人：魏彪联系电话：（二）估价方估价机构：邢台正通房地产评估有限公司机构地址：邢台市桥西区中华大街丰基大厦B座14层备案等级：贰级备案证书编号：冀建房估（邢）25号法人代表人：檀雪玲联系电话：邮政编码:054000（三）估价对象1.估价对象位置及坐落估价对象为位于邢台市桥西区滨江路以东、文苑路以西、八一大街以 南福麟小区的地下车位，其所在四至为：东至文苑路、南至中兴西大街、西至滨江路、北至八一大街。2.权益状况分析（1）房产登记状况房屋所有权 证所有 权人邢台福麟房地产 开发有限公司共有 情况车位坐落滨江路以东、文苑路以西、 八一大街以南福麟小区房地产结构框架车位号1652、 1653、 1657、 1659、房号1660、 1664、 1668、 1683、1697、 1700、 1701、 1705、1718、 1719总层数地上18层、地下2层所在层数地下2层建筑面积 (平方米)套数1规划用途地下车位建筑年代(年)2016左右(2)他项权利状况根据委托方提供的资料及介绍，估价对象不存在估价师知悉的租赁、 担保等其他他项权利，亦不存在估价师知悉的其他法定优先受偿款。(3)就权益的瑕疵对价格的影响进行分析至价值时点，本次估价对象具出产权方及委托方提供资料显示为完整 权益，设定权益上不存在影响其房地产价格的瑕疵。3.建筑物状况分析(1)建筑物状况公共部分:结构形式地下车位建筑类型高层立面装饰墙面、柱面白色涂料顶棚混凝土毛面地面水泥地面供暖市政供暖门禁系统有供气天然气安全及消防监控消防联动其它户内部分:所在楼层地下2层使用状况正常现状用途地下车位景观户型采光、通风情况主卧朝向维护保养及成新正常各个房间装修 情况的描述(2)小区状况:小区楼宇构成高层楼房容积率交通组织方式人车分流景观及绿化绿化景观带小区封闭性半封闭管理