开发商承担阶段担保责任后的司法救济.docx

当前我国商品房销售过程中，购房者因无法一次性交付房款而选择银行按揭贷款购房的现象十分常见，购房者通过与贷款银行签订个人购房借款合同获得银行贷款用于支付购房款，以所购商品房提供抵押担保。现阶段，我国商品房多为期房销售，开发商与购房者签订的是商品房预售合同而预售商品房距离取得房屋不动产权证的时间间隔较长，对于购房者的银行贷款，只能以其所购 商品房办理预告抵押登记，在房屋取得不动产权证并办理正式抵押 登记前，银行作为预告登记权利人，开发商为该阶段的贷款归还承担连带保证责任。实践中，购房者因无法归还月供贷款而违约的现象一般被称为断 供。近年来，受经济环境影响，购房者逾期还贷款、断供的 情形大范围爆发，开发商同时面临着需要代偿逾期欠款的严峻局面, 阶段性担保责任一直是开发商难以规避的法律风险。由此便产生一 个问题：当购房者发生断供情形，开发商承当保证责任后，通过何 种途径维护自己的合法权益？开发商阶段性担保责任的法律关系按揭贷款中，主要存在购房者（借款人、抵押人）、银行（债权人、 抵押权人）和开发商（保证人）三个法律主体；存在买卖合同、借 款合同、抵押合同、保证合同四个合同关系。1 .购房者与开发商之间的买卖合同关系开发商主要义务是交付合同约定的商品房；购房者主要义务是支付 商品房价款。2 .购房者与银行之间的借款合同关系银行系贷款人，主要义务是提供借款；购房者系借款人，主要义务 是按期归还借款本息。通常借款合同会约定宣布合同提前到期 的加速履行条款，一旦购房者连续三个付款期或累计六个付款期未 按时归还贷款本息，就会被银行视为房贷断供。如购房者经催告仍 不还款，银行就会要求解除按揭贷款合同、提前清偿借款，并要求 开发商承当提前清偿借款的连带责任。3 .购房者与银行之间的抵押合同关系银行系抵押权人，购房者系抵押人，预售的商品房为抵押物。因是 商品房预售，房屋因尚未取得权属证书因而无法办理抵押权登记， 抵押权登记手续只有在商品房交付且购房者取得不动产权证书后才 能办理，实践中通过预抵押登记的方式表达。为此，银行会要求开 发商在办理抵押权登记前,为购房者提供阶段性保证。4 .开发商与银行、购房者之间的保证合同关系银行是债权人，开发商是保证人，购房者是被保证人。通常合同会 约定：保证期限自本合同签订之日起至借款人持房屋所有权证办 理正式抵押登记手续之日止，开发商在该期间承当的保证责任被 称为阶段性保证，假设保证人在该期间内不履行保证责任，贷款人有 权从其按揭保证金账户中直接划扣相应款项。二开发商阶段性担保的特点(-)开发商承当担保责任范围特殊性预售商品房抵押和开发商担保同时存在按揭贷款购房关系中，开发 商作为担保人承当担保责任的范围与其他物保与人保共存的担保合 同有所区别。根据中华人民共和国民法典物权编第四分编担保 物权第三百九十二条规定，债务人自己提供物的担保和第三人保证 担保并存时，优先适用何种担保方式首先考虑有无合同约定，有约 定那么从约定，无约定那么优先就债务人提供物的担保实现债权，保证 人仅以物的担保以外的债权承当担保责任。但是在预售商品房到达 办理抵押登记的条件之前，不动产抵押担保还未正式办理登记，抵 押权尚未设立，在债务人存在其他超额债务时，债权人无法对物的 担保实现债权，因此银行会优先考虑要求担保人（开发商）承当责 任，开发商承当担保责任的范围是按照合同约定的剩余贷款本金、 利息、罚息以及实现债权的费用，而不是物的担保以外的债权。（二）开发商承当担保责任具有阶段性开发商阶段性担保的特点在于其具有阶段性，一般情况下，银行的 贷款合同约定在房屋办理不动产权登记以及他项权证后，开发商的 保证期间结束，也即是说开发商阶段性担保的保证期间限于购房者 抵押贷款合同生效至房屋办理不动产权登记及他项权证时止。在商 品房交付购房者办理不动产权证后，贷款银行办理他项权证，银行 的抵押权预告登记转为现房抵押权登记，开发商的阶段性连带保证 责任即终止，开发商与银行之间的担保合同关系解除，开发商对于 担保期间届满后购房者（借款人）的逾期还贷款的行为不再承当任 何责任。三开发商阶段性担保责任的救济按揭贷款模式下，购房者断供后，贷款银行按照贷款合同的约定， 通常会直接从开发商按揭保证金账户中扣划款项；在购房者断供严 重的情况下，贷款银行也会直接宣布贷款合同提前到期并要求开发 商承当连带担保责任。开发商承当阶段性担保责任后，一般可以通 过两个途径维护自己的合法权益：解除商品房买卖合同，收回房屋 或着提起追偿之诉，要求购房者归还代偿资金，并承当违约责任。(-)解除商品房买卖合同.商品房买卖合同中的解除权合同解除权是指合同一方当事人能够依合同约定或法律规定凭单方 意思表示使合同权利义务关系归于消灭的权利。合同的解除有两种 方式，一种是约定解除，另一种是法定解除。一般情况下，商品房 买卖合同补充协议中会作出关于购房者断供、开发商承当担保 责任条件下开发商的单方解除权，一旦条件成就，开发商可以依据 合同约定条款向购房者发出解除合同通知，或直接起诉至法院要求 解除合同。法定解除权是由法律规定而发生的解除权，即法律在一 定情况下赋予当事人解除合同的权利。如果没有约定解除的条件， 那么开发商只能在出现法定解除条件即符合中华人民共和国民法 典合同编第一分编通那么第五百六十三条及最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释等相关规定 情形下才能单方面解除合同。 我国中华人民共和国民法典合同编第五百六十三条规定可以解 除权合同的情形包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催 告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有 其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 一旦出现上述情形，不管是购房者还是开发商均享有单方解除权。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问 题的解释就开发商可以解除合同的情形做了进一步具体规定，包 括：（一）买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限 内仍未履行；（二）买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因 或不可归责于当事人双方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导 致商品房买卖合同不能继续履行的。按揭贷款模式下，购房者仅支 付局部首付款，剩余房款通过贷款方式支付，一旦购房者违约，银 行要求提前收回贷款，开发商承当担保责任，因购房者的违约行为 导致开发商出售房屋收取购房款的合同目的无法实现，符合中华 人民共和国民法典及司法解释的规定，开发商有权依据法律规定 解除合同。1 .解除权的行使 合同解除权属于形成权，受除斥期间的影响，合同约定或法律规定 的解除条件成就后，开发商需在法定或约定期限内行使解除权。根 据中华人民共和国民法典的规定，解除权人应当在约定或法定 期限内行使合同解除权，假设无法定或约定期限，也应当在对方催告 后合理期限内行使，一旦经过除斥期间，解除权即消灭。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问 题的解释第十五条对上述问题予以了明确：出卖人迟延交付房 屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍 未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约 定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告 后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解 除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权 消灭。根据该条第二款可见，在商品房买卖合同纠纷中，违约方 催告的，守约方解除权行使的合理期限为三个月，违约方没有催告 的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期那么解除权消 灭。中华人民共和国合同法假设干问题的解释（二）第二十四条又进 一步规定："当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届 满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人 没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法 院起诉的，人民法院不予支持。根据上述规定，开发商按照合同 约定行使解除权，首先要在规定时间内向逾期付款的购房者发出通 知，但通知到达购房者并不代表合同就立即解除，法律还赋予购房 者收到解除通知后的异议期，这个异议期双方可以约定，没有约定 的话，法律推定为三个月。（二）行使追偿权L关于追偿权的管辖权目前，追偿权案件的管辖权问题存在争议，第一种意见认为：追偿 权纠纷应依照法律规定确定管辖地，即由被告住所地或经常居住地 人民法院管辖；第二种意见认为：因担保责任追偿发生纠纷提起诉 讼的，除保证人与债务人有特别约定外，应当根据主合同确定案件 管辖。主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件 管辖。最高人民法院关于如何确定借款合同履行地问题的批复： 合同履行地是指当事人履行合同约定义务的地点。借款合同是双务 合同，标的物为货币。贷款方与借款方均应按照合同约定分别承当 贷出款项与归还贷款的义务，贷款方与借款方所在地都是履行合同 约定义务的地点。依照借款合同的约定，贷款方应先将借款划出， 从而履行了贷款方所应承当的义务。因此，除当事人另有约定外， 应确定贷款方所在地为合同履行地。北京市高级人民法院关于涉 保证合同纠纷案件管辖确定的通知（试行）第八条双方当事人对 保证责任追偿权纠纷没有约定管辖的，应由债务人或其他保证人住 所地的人民法院管辖；能够确定保证合同履行地的，保证合同履行 地的人民法院亦有权管辖。按照保证合同的主合同约定，保证人承 担给付义务的履行地可以视为保证合同履行地。2.现行法院是否认可预告抵押权下银行享有优先受偿权实务中，预抵押”权利并不具有对房屋处置后的优先受偿权。我 国物权法设置了预告登记制度，预抵押即抵押权预告登记。抵押权预告登记的法律性质是在不动产具备抵押权登记的条件下,”预抵押权利人享有优先办理抵押登记的权利，其法律意义是排 除该不动产在预告登记期间不被处分和设置其他抵押权，而并非保 障权利人就该不动产处置后的所得价款具有优先受偿权。作为提供阶段性担保的开发商，一旦业主在他项权证办理之前出现 断供，贷款银行通常会要求房地产企业承当连带担保责任，进而陷 入诉讼纠纷。开发商应对客户因逾期还贷产生的法律问题足够重视。