房地产开发企业税种税率表-房地产开发企业涉及税种.docx

房地产开发企业税种税率表-房地产开发企业涉及税种 2011-08-29更好的方便房地产开发企业会计人员了解房地产开发企业应缴纳的税种税率情 况，特制作了房地产开发企业税种税率表，以供广大财务会计人员提供。相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额 也很大，税负也相对较高。房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、 土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，下 面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下：1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入（房 款）凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。 如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地 产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业一代 理业征收营业税。合同期满后，房屋未售出局部假设由包销商收购，对房地产开发 公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。包销商将房产 再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力 价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其 附着物（即转让房地产）并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值 额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%o建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除工程金额20%的；因城市实 施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除本钱、费用、损失后的余 额按25%的税率缴纳企业所得税。4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教 育费附加。5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋 产权的承受人。契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的 一次性税收。契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税，具体由各省、市、区 决定，如安徽省为4%o附：房地产开发企业税种税率表税种税率适用条件/税目计税依据备注营业税5%销售不动产营业收入营业税3%建筑业营业收入含材料款土地增值税增值率30%<=50%增值额增值率=增 值额/扣除 工程金额40%(50%-100%50%(100%-200%160%>200%所得税25%应纳税所得额城建税7%市7县3其他1营业税等流转税分三档教育费附加3%营业税等流转税地方教育费附加1%营业税等流转税水利建设基金0. 06%营业收入安徽省印花税0. 05%产权转移书据合同额契税3-5%承受人缴税成交价各省市有所 不同一、营业税（一）、应税范围：根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细 那么的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面: 1、转让土地使用权:是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让 土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业 税。土地租赁,不按本税目征税。2、销售不动产:是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动， 移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构 筑物、销售其他土地附着物。（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物， 是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方 式销售建筑物，视同销售建筑物。（2）销售其他土地附着物（二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、 房产税、印花税以及契税等。1、销售不动产的营业税计税依据根据中华人民 共和国营业税暂行条例实施细那么的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销 售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。（2）单位将不动产无偿赠与他人， 其营业额比照营业税暂行条例实施细那么第十五条的规定确定。对个人无偿赠 送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施 细那么第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税 务机关有权按以下顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者 销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或 者销售的同类不动产的平均价格核定；按以下公式核定计税价格：计税价 格二营业本钱或工程本钱X （1+本钱利润率）+ （1营业税税率）上列公式中的 本钱利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。2、其他具体 规定如下：（1）根据转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营 业税问题的通知（京地税营1996592号）规定，在合同期内房产企业将房产 交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或 者价差应按“服务业一代理业”征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包 销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应 按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销 售不动产”征收营业税。（2）对合作建房行为应如何征收营业税根据转发国 家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（京地税营1995319号） 规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简 称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹 的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互：）。具体 的:）方式也有以下两种：土地使用权和房屋所有权相互：），双方都取得了拥有 局部房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让局部土地使用权为代价，换取 局部房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方那么以转让局部房屋的所 有权为代价，换取局部土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房 的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转 让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有 进行货币结算,因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么第十 五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分 得的房屋销售出去，那么又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不 动产”税目征收营业税。 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲 方将土地使用权出租给乙方假设干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连回所建的建筑物归还甲方。在这一经营过 程中，乙方是以建筑物为代价换得假设干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用 权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业一租 赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征 营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实 施细那么第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金 合股，成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房，那么要视具体情况确 定如何征税（3）根据转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的 通知（京地税营1995319号）规定：以“还本”方式销售建筑物，是指商品 房经营者在销售建筑物时许诺假设干年后可将房屋价款归还购房置，这是经营者为了加 快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按 向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。（4）中外合作开发房地产征收营业税问题根据转发国家税务总局关于中外 合作开发房地产征收营业税问题的批复的通知（京地税营1994 205号）规 定：、费用关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作， 办理土地使用权转移后，不管是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后 的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资 方的利润分配、共同承当投资风险的行为,不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外 收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果 采取分房（包括分面积）各自销房的，那么对中外双方各自销售商品房收入按“销 售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，那么就统一的销售商 品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，那么 对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。 关于中方取得的 前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方 以预收款方式取得的营业收入,按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已 税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲 减中方当期的营业收入。 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所 取得的收入，计算征收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范 畴，税率为5%,销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%o 计算公式二营业额义5%二、城市维护建设税 根据中华人民共和国城市维护建 设税暂行条例（国发1985第19号）规定：（一）计税依据：纳税人实际缴 纳的营业税税额。（二）税率：分别为7%、5%. 1%O计算公式:应纳税额二营业 税税额X税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。1、纳税义务人所在地 在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石 景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%； 2、 纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%； 3、纳税义务人所 在地不在1、2项范围内的，税率为1%；房地产开发企业主要涉及的11种税费2011-10-21 21:17:57 佚名来源：浏览次数：517网友评论0条相关课程 清华大学地产突围与金融创新实战特训班 清华经管学院中国企业CEO课程 清华大学企业国际化管理与创新总裁班 清华大学地产金融与商业模式创新进修工程 清华大学实战型房地产高级管理课程研修班一、简介房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、 耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。车船使用税等企业常规性税种没有考虑。增值税等该行业偶发性税种不作考虑。二、各税种介绍1、营业税税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物） 两个税目，税率都是5%o特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（营业 税暂行条例实施细那么第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承当投资风险的行为，不征营业税。 但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月财政部、国家税务总局关于股权转让有 关营业税问题的通知（财税2002 191号）对这种行为征税方法重新作出规定，自2003年1 月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承当投资风险的 行为，不征收营业税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税口纳 税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业 税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当 天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预 收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地 使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动 产或土地使用权作价后的余额为营业额。（财政部、国家税务总局关于营业税假设干政策问题 的通知财税200316号）2、城市维护建设税 计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。计算公式:应纳税额=营业税税额x税率。3、教育费附加教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额费率为3%o计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额x费率。4、土地增值税计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除 条例和细那么规定的扣除工程金额后的余额。税率为30%、40%、50%、60%, 土地增值税预征税率各地区不等。计算公式：应交土地增值税=增值额x费率-速算扣除数-预缴税金5、房产税（1）以房产税原值（评估值）为计税依据，税率为L2%。计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值（评估值）x （1-30%） xl.2%（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%o计算公式为：房产税年应纳税额=年租金收入X12%6、土地使用税土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。7、印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的 一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率，应纳税额=凭证数量*单位税额。开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税；土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税（关于印花税假设干政策的通 知财税2006162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税）；在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按 照印花税有关规定缴纳印花税；进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税， 通常在房地产交易活动同时收取；在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，8、企业所得税计税依据：应纳税所得额=收入总额一准予扣除工程金额税率：企业所得税的税率为25%o非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%o符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税外商投资企业和外资企业，过渡期。计算公式：应纳税额=应纳税所得额x税率9、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条 例规定缴纳耕地占用税。耕地占用税的税额规定如下：（-）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。10、个人所得税个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个 人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外,特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、 晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。11、契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单 位和个人征收的一种税。注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。现行契税税率为3-5%,各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%,在建工程 转让税率为4%,普通住宅转让税率为1.5%,非普通住宅转让税率为4%o应纳税额二房地产成交价格或评估价格*税率。三、涉税环节介绍阶段经营环节开发建 设期取得土地使用权契税、耕地占用税由财政部门征收设计、施工、 监理、咨询自营工程印花税个人所得税销售期房营业税（城建税、教育费 附加）、土地增值税、企业 所得税、个人所得税、印 花税租 售 管 理 期销售房屋转让土地使用权营业税（城建税、教育费 附加）、土地增值税、企 业所得税、个人所得税、 印花税营业税按“销售不动 产”和“转让无形资产” 税目，如果所销售房屋 为自营工程，还涉及 “建筑业”税目，但与 “销售不动产，的计税 依据不同。出租房屋或 土地营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人所得税、房产税（城市房营业税按“服务业一租赁 地产税）、土地使用税业”税目（费）、印花税自用房屋或 土地赠与房屋或 土地房产税、土地使用税（费）营业税（城建税、教育费 附加）、土地增值税视同销售不动产代收费用营业税（城建税、教育费附加）代收费用手续费合并营 业收入计税房屋抵押贷 款对所建房屋 兼营物业管印花税以房抵债时按销售不动 产纳税营业税（城建税、教育费附加）、企业所得税、个人营业税按“服务业”税目， 适用相应的税率理以及餐所得税饮、娱乐等服务股利分配个人所得税 个人股东所得股利按股 息、红利所得计税