经典商业广场物业运作方案.docx

商业广场全套物业运作方案投资广场业主公约为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业运用人的合法权益，维护公共环境和秩序, 保障物业的平安与合理运用，依据国家有关物业管理的法规，政策制订本公约。全体业主 和物业运用人均须自觉遵守。一，在运用，经营，转让所拥有或合法取得运用权的物业时，应遵守物业管理法规政 策，租赁合同，物业管理合同以及本公约的规定。二，执行业主委员会的决议，确定。三，托付物业管理公司负责房屋，设施，设备，环境卫生，公共秩序，环保，绿化 等管理.，全体业主和物业运用人应遵守物业管理公司依据政府有关法规，政策和业主委员 会托付制定的各项规章制度。四，全体业主和物业运用人应主动协作物业管理公司的各项管理T作。五，业主或物业运用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业 管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。六，加强平安防范意识，自觉遵守有关平安防范的规章制度，做好防火防爆工作，确 保人身财产平安。七，业主或物业运用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理 公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将留意事项和禁止行为告知业主和 物业运用人。业主或物业运用人违规，违章装修房屋或阻碍他人正常运用物业的现象（如 渗，漏，堵，冒等），应当及时订正，造成他人物业损失的应担当赔偿损失，对拒不改正 的，物业管理公司可实行相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门 进行处理。八，业主方托付物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施，设备进行修理， 养护，应支付相应费用。o3技工B早班早班早班早班轮休中班中班。4技工C中班中班中班中班中班轮休夜班o5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休说明：1,除。1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序。2-。3。4-。5-。2循环轮换。每 人每周有一天休息。2,【当班时段】白班：按公司行政白班时段，早班：08:0075:00 中班：15:00-23:00,夜班：23:00-08:002,综合班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日o1领班向班白班向班白班向班例休向班o2技工A早班早班早班早班轮休中班中班o3技工B中班中班中班中班中班轮休夜班o4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休。5锅炉工白班白班白班白班白班白班轮休说明：1,除。1领班和。5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序。2-。3-。4-。2循环 轮换。每人每周有一天休息日。2,【当班时段】白班：按公司行政白班时段，早班：08: 00-15:00 中班：15:0023:00,夜班：23:00-08:00四，工作时间及休息按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8hx6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。每周可有一天休息，国家法定节假日休息按公司统一规定。五，人力成本（工资）预算1,本地同类工资水平参考级别月工资水平备注试用期及初级工350-450元 试用期1-3个月中级技工550-650元不含福利，奖金及花红 领班及高级技工600-800元不含福利，奖金及花红2,建议工资标准级别月工资水平备注试用期及初级工450元 试用期3个月中级技工600元不含福利，奖金及花红领班及高级技工700元不含福利，奖金及花红3,工程部人力（工资）成本预算按以上的建议工资水平，正常状况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：（1）,每月：领班2人x700=1400元，其他8人x600=4800元，合计 1400+4800=6200 元。（2）,每年（按13个月计）：6200x13=80, 600.00 元（3）,平均支出：月均6716.66元；日均220.82元。【注】以上计算不含福利支出，奖金，保险及其他意外支出。六，人员聘用方案专业特长人数相关要求凹凸压配电2人3年以上阅历，持操作证，能娴熟修理各种电气设备强弱电修理3人3年以上阅历，持操作证，熟识各种强弱电气线路及设备电梯修理1人熟识高层楼宇电梯原理和修理，一年以上阅历，持特业资格证中央空调1人熟识各种冷源设备和风机盘管系统原理，有电气或管道基础水暖管道，机修2人有娴熟的给排水管道，水暖洁具，五金机械设备修理技能锅炉1人持司炉证，多年阅历，熟识水处理并有电气或管道基础【说明】1,以上共10人。2,领班2人从以上人选中择优提拔。3,有酒店工作阅历优 先。七，人员到位支配开业前1512天内:（1）通知电梯，空调，锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。（2）确定各岗位拟聘用人员名单。1, 开业前12-10天内：（1）电梯，锅炉，空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。（2）联系其他拟聘用人员，确定补充聘请支配。2, 开业前10-6天：（1）通知电气，机修，管道等拟聘人员面试，确定全部录用人员名单。（2）组织全部人员进行星级服务公共科目知识，工程部运作规范，公司规章等内容的岗 前培训。（3）支配主要人员上岗参与设备综合调试及一些不供应安装的设备（洗涤设备等）的安 装。4,开业前6-3天内：全部人员按要求全部到位，开始供电，供水，电梯，锅炉等的试运转。5,详见开业前后工程部工作进度支配并以最终修订方案为准。A,减员增效预案1,结构更新开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成肯定规律而易于驾驭。经过一段时间的磨合, 各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟识的状况下，采纳逐步过渡的方法进行结 构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体，轮班运 行，不再按岗位定岗定人。具体结构如下： 工程部共7人，按以下班次运行:白班4人负责水，电，空调，电梯，锅炉运行及设备保养修理。1,设领班一人。2,其他人实行轮班制。3,具体班次依据状况支配，并适时调整.中班2人负责设备运行及紧急故障的处理。夜班1人负责运行值班和紧急故障处理。2,人员精简按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3,将实行优胜劣汰方式进行。其中也有人员 的正常流淌和流失。3,薪资增长实现以上结构后，人员削减，工资成本也同比削减。另一方面，由于人员精简，余留人员需 担当的工作任务也大大增加。将减员而削减支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同 类水准。这将能够稳定人心，鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入， 使公司更具活力。工程部工程部运作支配工程部为公司的经营供应能源供应，设施修理和工程协作等保障功能：直接管理和运行供 水，供电，供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护，保养和检修；帮助完成公司各 种经营活动中需工程部供应支持的任务如：布置会场，制作宣扬道具等依据工程部的任务范围，参照星级服务标准，支配从以下几个方面做好工程部的运作：一，建立完备的运作管理规范依据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序， 岗位职责，规章制度，设备操作规程，检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依 据，以此实程序化，制度化的管理。链接：凯比特投资广场工程部运作管理规范 二，建立精干，高效的工程服务队伍依据工程部责任范围广，设备系统类别多，专业性强，技术要求高的特点，支配按以下步 骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素养技工队伍。1,按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案，相应聘用要求。链接：工程部人员结构表2,按各岗位专业要求聘请考核，择优选取所需人员。3,聘用人员上岗前进行公司规定，工程部运作规范，星级服务意识及团队精神等方面 的培训，强化对公司文化的认同感和综合素养，以适应新的工作环境。4,各岗位人员到岗后，依据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的 培训，使其尽快进入工作角色。5,制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业状况进行考核，努力营造务实求进 的工作氛围，调动每个人的主动性。6,充分重视全部人的个人实力，敬重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都 能充分发挥自己的专长，主动贡献自己的力气的同时，还能相互团结协作；形成一支技术 过硬，作风优良，团结稳定的工程技工队伍，集中力气高效完成各项工作任务。三，做好物业设备的运行和修理管理-1设备运行管理是工程部的主要任务，支配实行以下措施努力提高管理水准：1,收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。2,按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。3,制定预防性修理支配，按支配的时间，项目内容对设备进行保养和检修。4,与运用和保管设备的部门或责任人签定设备运用维护责任书，强化设备的正值操作和及 时有效的维护保养责任。5,建立完备的设备安装，调试，运行，维护，检修，改造，更新，报废记录，使设备 管理更规范。6,在设备运行和修理成本上进行内部考核限制，避开和削减不必要的奢侈。【二】建立完备可行的修理系统是设备设施维护检修的保障基础，支配按以下模式对全部 物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：1,修理功能全部设备设施维护，保养和检修以四个功能块来完成：【1】预防性修理：全部设备设施均制订维护保养和检修支配，按既定时间，项目和流程实 施预防性的检修。2日常报修处理：设备设施的运用部门在日常运用过程中发觉的故障以报修单的形式通 知工程部实行修理措施。(31巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次 巡查，发觉故障和异样及时处理。【4】增改翻新：依据设备设施的具体状况和实际须要，对已有的设备设施进行增加，改进 性能和翻新处理，使设备设施重新复原运用价值，得到良好的利用。2,修理结构11主管负责依据物业设施规模制订修理程序和修理支配。2以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护， 保养和检修。3重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护，保养 和检修。3,修理限制【1】主管负责监督各班组按既定的程序和支配实施，限制修理成本，效率和质量。各班组 按程序和支配在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护，保养和检修。2日常报修处理由报修部门负责验收设备修理修复质量并签收耗用材料记录。工程报 修单具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查，一份报修部门留存，一份汇总 交财务核对材料成本。3设备设施的预防性修理项目由运用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。设备 支配检修记录具实填写并由运用或保管部门验收签字后一份工程部备查，一份汇总交 财务核对材料成本。4工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写巡查检修记录，并由运用或保管部 门验收签字后一份工程部备查，一份汇总交财务核对材料成本。四，做好能源限制管理能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是限制成本提高效益的有效手段。 能控管理的关键是K1X提高全部人的节能意识。K2R制定必要的规定和制度。K3X实行 必要的技术措施。支配从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：1,做好耗能设备的修理保养，使其常常保持良好的性能状态。2,对主要耗能设备如：空调系统，供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运 行程序。3,在保证公司营业所需的前提下，尽可能削减耗能设备的运用。如：及时关闭暂无开启 必要的灯具，空调等。并将这些内容形成制度。4,对各部门进行空调，水电设施的运用和节能常识的培训。5, 优先修理造成能源奢侈的设备故障。6,工程部在日常巡检过程中对节能状况进行监督。7,精确抄录各种能耗数据，按时进行分析，依据发觉的问题不断实行节能措施。8,在设备的选购，修理和运行管理中，主动采纳有利于节能的新技术，新材料。五，做好平安运行管理工程部是公司的要害部门之一。将以“平安是最大的效益”的原则，加强平安防范和日常运作 中的平安管理，并从以下几个方面努力确保工程部在平安运行上“万无一失二1,主动协作安保部门，做好工程部的平安组织建立，平安教化培训，消防设施维护和平 安保障演练等方面的工作。2,加强各岗位平安操作管理。全部岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉，空 调和电梯等工种还要有“特种行业操作证工3,将设备运行和修理过程中的平安操作规定制度化，程序化。4,制定工程部的平安考核制度，强化每个人的平安意识和责任心。5,常常对各岗位人员进行设备技术原理，操作修理技术方面的培训，是每个人都能切实 驾驭正确的程序，从技术基础上保证运行平安。6,重点设备和岗位确定专人对运行平安负责，定期进行平安检查和评估。7,关切了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的冲突，作好防盗，放损和防止人为 破坏工作。8,制定必要的平安预案，发生事故是力争降低损失。六，做好与各部门的协调工作及时与各部门交换状况，了解驾驭物业出租，VIP接待，设备运用过程中的异样等方面的 信息，便于优质的做好供能，检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修支配，能耗统 计数据，设备故障率等状况反馈给其他部门。将依据实际的部门结构和运作方案拟出具体的“与各部门协调工作支配”除以上方面外，将结合日常运作中的实际状况，及时对本支配进行完善补充。以平安，高 效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任1,坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。2,对工程部全部人员和设备全权管辖和调配。选择和配备下属各岗位管理人员。培育，巩固骨干队伍，切实保障动力设备的平安运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低 的成本开支保持公司高格调水准/3,制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度，操作规程及 设备检修保养制度。4,深化现场，驾驭人员和设备状况，坚持每天作如下检查：（1）审核运行报表，驾驭能耗规律，发觉异样，分析缘由，及时实行节能措施。(2)批阅各系统运行监测技术参数，发觉偏差，及时修正。(3)现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发觉不良倾向及时订正。(4)现场巡查重点设备运行技术状况，发觉隐患，马上与有关班组组织力气消退；发生 影响营业的重大故障，马上组织力气尽快处理。(5)现场检查重要修理工程及增改工程的工作质量与进度，发觉失控及时实行措施。(6)现场巡查主要公共场所动力设施，发觉问题及时组织修理。5,审定下属班组工作支配，统筹工作支配与人力调配，检查支配执行状况。6,组织制订设备更新，改造工程支配，重大修理保养支配，备件购进支配，并组织实施。7,依据营业要求与科技发展状况，常常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷， 大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8,深化了解卜属管理人员和员工的思想状况，及时订正不良倾向，常常对下属进行职业 道德，服务意识教化，培育员工公司责任感。9,编制培训支配，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素养, 高技术水准，高效率，高服务质量的队伍。10,核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备修理，故障处理，零部 件更换记录，每月交资料员整理归档。11,驾驭科技发展动态，仔细推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺 陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工， 验收施工质量。班组主管岗位责任制1,模范执行岗位责任制，操作规程，员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各 项工作任务。2,管理好，运用好本班负责范围的设备，使设备常常处良好的技术状态，优质高效，低耗，平安运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净，机 房干净，工作场地干净；四不漏：不漏电，不漏油，不漏水，不漏气；五良好：运用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好。3,主管是一班人在工作上，技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风， 工作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4,做好日常工作支配，做到修理快速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时,有 效组织力气抢修，保证公司的正常营业。5,负责制订本班设备的年月检修支配和备品备件支配，报经理审核，并负责检修保养支 配的实施。6,做好本班设备的技术档案。设备修理，故障解除，更换零部件状况应清晰的记录在班 组档案，每月交经理批阅。7,做好班组人员考勤和修理台帐，每月报办公室汇总o中央空调系统参数一，主机铭牌数据机组型号 BZ 175V111 (K) B0出厂编号02063518检验员号QA01制造日期2002年6月制冷量175万Kcal/h制冷量2035KW冷水入口温度12水冷水出口温度7冷水流量350M3/h冷水压限0.8mPa燃料低值热值8500Kcal/Nm3 热源最大耗量1698KW九，凡房屋建筑及附属设施，设备已经或可能阻碍，危害毗连房屋的他人利益，平安，或有碍外观统一，市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合修理，养护的，业主及时 进行修理养护，拒不进行修理养护的，由业主委员会托付物业管理公司进行修理养护，其费 用由当事业主按规定分摊。十，与其他非业主运用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业 管理规定，并担当连带责任。十一，在本物业范围内，不得有下列行为：（1）擅自改变房屋结构，外貌（含外墙，外门窗.，阳台等部位的颜色，形态和规格）, 设计用途，功能和布局等；（2）对房屋的内外承重墙，梁，柱，板，阳台进行违章凿，拆，搭，建；（3）占用或损坏楼梯，通道，屋面，平台，道路，停车场，自行车房（棚）等公 用设施及场地：（4）损坏，解除或改造供电，供水，供气，供暖，通讯，有线电视，排水，排污, 消防等公用设施；（5）随意堆放杂物，丢弃垃圾，高空抛物；（6）违反规定存放易燃，易爆，剧毒，放射性等物品和排放有毒，有害，危险物品 等；（7）践踏，占用绿化用地；损坏，涂画园林建筑小品；（8）在公共场所，道路两侧乱设摊点；（9）影响市容观瞻的乱搭，乱贴，乱挂，设立广告牌；（10）随意停放车辆；（11）聚众热闹，噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；（12）违反规定饲养家禽，家畜及宠物；（13）法律，法规及政府规定禁止的其他行为。十二，人为造成公共设施，设备或其他业主设施，设备损坏，由造成损坏责任方负责滨化锂溶液量6.2t 电压/频率380v/50Hz耗电量10.4KW大件运输重量23.6t二，主机常用数据燃料耗用量制冷：128kg/小时制热：140kg/小时电消耗：10. 5kw三，系统其它数据1, 总造价约400万元设计运用年限20年2, 冷却水塔电功率15kw/n冷却水泵（单台）55kw/n3, 冷冻水泵（单台）55kw/n冷却水首次充注耗用量6.5t7,冷冻水首次充注耗用量100t四，机盘管标称功率统计1, 1F前楼（南楼）建行：1152W大堂：1920W农行：1344W合计：4416W后楼合计：480W2F前楼证券交易大厅：1786W中庭：768W证券办公室：1402W后楼：826W3F前楼咖啡厅：1786W东侧厅：2938W后楼：922W2, 4F/6F-14F/16F-18F 前楼：672W后楼：672W共13层合计:17.472KW5F 前楼：776W后楼:832W15F 前楼：988W后楼：832W19F （前楼）768W8,总计：41.478KW（约为 42KW）五，系统设备折旧1,计算公式：设备折旧额=（设备原总值一预料净残值）/预料运用寿命2,计算条件 主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时系统原值按400万元/净残值忽视不计3, 折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时六，成木计算1,计算条件：柴油：3000元八电：1.5元/Kwh水：1.5元/t 2,耗油：制冷：128kg/h*3000 元/t=384 元/h 制热：140kg/h*3000 元八=420 元/h3,冷却塔耗电：15kw/h*1.5元=22.5元/h4,冷却泵耗电：55kw/h*1.5元=82.5元/h5,冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元8:82.5元/h6,直燃机电耗：10.51/|1*1.5元之15.75元/117,风机盘管电耗：42kw/h*1.5元=63元/h8,系统总成本为：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为：制冷：806.5元/h制热：842.5元/h8,折合成风机单位电耗为：制冷:806.5元/hM2kw/h（风机电耗尸19.21元/kwh制热:842.5元用+421/11（风机电耗户20.06元/kwh注：人力及维持费用未计六，中央空调系统计量方案方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能1 kwh折合成空调成本）可对各区域装表限制 并计量收费（估算为：21元+0.7+0.8=37.5元/KWh）。方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功 率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。工程部工程部主管岗位责任岗位责任：1,模范执行岗位责任制，操作规程，员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2,管理好，运用好本班负责范围的设备，使设备常常处于 良好的技术状态，优质高效，低耗，平安运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严 格做到三干净：设备干净，机房干净，工作场地干净；四不漏：不漏电，不漏油，不漏 水，不漏气；五良好：运用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好。3,主管是一班人在工作上，技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工 作以身作则，技术精益求精，帮助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4, 做好日常工作支配，做到修理快速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织 力气抢修，保证公司的正常营业。5,负责制订本班设备的年月检修支配和备品备件支配, 报经理审核，并负责检修保养支配的实施。6,做好本班设备的技术档案。设备修理，故 障解除，更换零部件状况应清晰的记录在班组档案，每月交经理批阅。7,做好班组人员 考勤和修理台帐，每月报办公室汇总保安部任务及职责一，室外保守1,停车场警卫（写字楼，公寓，中餐厅）留意车辆进出程序，流程支配，规划好3个大门的秩序，具体事项如下：A,检查车辆停放处理好车辆的盗窃事务3, 处理好车场内交通事故处理好乱停乱放车辆4, 处理好逆行车辆夜间对全部进出车辆进行检查2,岗亭警卫（南大门，西大门）A,出入车辆人员登记B,出门货物要有凭证，并检查是否属实二，室内保守1,客人活动区域监控2, 地下室的监控 三，消防平安工作1, 报警与处理A,严格做好预防工作B,如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系2,检查消防器材四，室内保守办公室管理案件处理A,酒店内打架斗殴事务的处理，必需有具体的处理程序，并作文字报告。B,楼层平安工作C,平安检查时酒店内重点要害部位每月进行一到二次的平安检查，检查人数不得少于2人，并做好记录。五，内保内勤工作1,大厅警卫1, 巡逻警卫电工平安技术操作规程一， 工作之前1,电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不 可用手触摸，不可肯定信任绝缘体，应认为有电操作。2,应具体了解工作地点，工作内容，四周环境，再选平安位置进行工作。3,工作前应具体检查自己所用工具是否平安牢靠，穿插戴好必需的平安防护用品，以防 工作时发生意外。4,修理线路要实行必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告 牌，防止他人中途送电。5,运用测电笔时，要留意测试电压范围，禁止超出范围运用，电工人员一般运用电笔只 许试五百伏以下的电压。6,如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要留意平安操作。7,在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。二，工作之中8,凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必需带电作业时，要有牢靠的平安 操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。9,电工人员工作时，必需头脑醒悟，思想集中，不得酒醉，打闹，神志不清。身体不适 者禁止工作。10,工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。11,安装灯头时，开关必需限制火线，灯口处必需接在“0”线。12,所用之导线及保险丝，其容量大小必需合乎规定标准，选择开关时必需大于所限制之设备的总容量。13,如工作中途因停止，当重新工作时，必需具体检查各项设备之变化，待充分了解后方 可进行工作。14,严格遵守劳动纪律，听从工作地带班者指挥，不得随意离工作岗位。15,在一切金属器外壳上，都必需施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线实力的1/3。16,设备安装时，要进行具体检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书 的各项要求，进行调整，试验。三，工作结束后17,工作结束后必需使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌.，全部材料，工具，仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。18,操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验肯定要和有关人员联系好，以免发生意外。四，登高操作19,登高运用工具（梯子，铁鞋，平安带，绳子，紧线工具等），必需常常检杳，切实 爱护好，如发觉损坏，不合平安规定应马上停止运用。20,运用梯子进行工作时，梯子角度以60。为宜，禁止二人同时上，下梯子，操作时需有 人在地面监护。21,登杆工作肯定要运用平安带和平安帽。平安带不准拴束在横担上。22,运用之工具及材料必需装入工具袋内吊送，不准随意乱抛，以免砸伤人；有人在电杆 上工作时，任何人不可站在电杆下。23,数人同登一杆工作时.，必需戴平安帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置 后，才能开始工作。24,登杆之后，必需验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。25,如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。26,工作完毕后必需拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。27,新建线路或检修完工后，送电前必需仔细检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员 联系好，方能送电。五，其它方面28,弯管时留意平安，防止烧伤烫伤。29,电气安装打墙眼时，要思想集中，相互留意防止锤头伤人。30,发生事故或重大设备，人身事故和发觉严峻事故因素时，应马上向上级报告，快速解 除。31,发生触电时，不要慌乱，应先马上拉开电源，如急迫找不到电源时，可用木杆或干净 棉布使触电者脱离电源；脱离电后，马上施行人工呼吸，并通知医院。32,发生火警时，应马上切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。电梯维保平安规程1,开启厅门时，电梯不一不定在此层，当心跌入井道。2,停电盘车时，必需先关掉总电源，由两人或两人以上操作。3,进入桥顶或底坑，开启厅门后，肯定先关掉急停开关方可进入，修理完后，修理人员 出来后，再把电梯打上正常。4,轿顶检修，务必当心支架挂人或运行中的对重撞人。5,底坑检修，务必当心运行中的轿厢或对得撞人。6, 非修理人员，不得私自持有机械钥匙，电锁钥匙，操纵箱钥匙和机房钥匙。7, 非修理人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或限制屏。8,未经修理人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。9,爱惜电梯，人人有责。高压室送电操作规程.关上柜门T抽出绝缘隔板一顺时针转90。一接地开关分闸T取出操作柄再次插入T顺时 针转90。一隔高开关合闸到位1 .操作柄插入孔(II)一顺时针转动180。-负荷开关合闸到位.高压室停电操作规程。1 .操作分闸手动按钮一负荷开关分闸到位。2 .操作柄插入孔一逆时针转90。T隔离开关分闸一取出操作柄验电一无电时将操作柄插 入孔(I)一逆时针转90。-接地开关合闸到位；.打开仪表门一插入绝缘隔板-> 将闭锁杆拨向左边一打开柜门。三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目：1,电梯有无异样声响。2,各层门及滑块检查，调整，清洁，润滑。3,各层门锁限位动作牢靠性检查。4,轿门及自动门机构检查调整，清洁。5,操纵箱各开头控钮，信号灯正常。6,确认平层误差在规定范围内。7,楼层提示，呼梯按钮灯正常。8,厅门，开关门敏捷牢靠。9,消防开关工作正常。10, 限制屏内检查：变压器，接触器，继电器。11,协作厂家月保工作，以及年检。每月巡查保养项目：1,涨紧轮，离地距离，清洁加油，断绳开关间隙。2,对重缓冲距，轿厢缓冲距检查，对重爱护栏，补偿链连接牢靠运行正常。3,上下限位开关动作牢靠性检杳。4,平安间隙检查调整，清洁，开关动作正常。5,底坑平安开关工作正常。6,液压缓冲器油位检查，限位开关动作牢靠。7,厅门，矫门，机电联锁开关动作牢靠性。8,轿门，厅门，道轨检查，清洁润滑。9,平安触板动作敏捷，开关接线牢靠。10,光电爱护装置工作正常。11,轿顶平安窗限位开关工作正常。12,轿顶检修开关工作正常。13,轿顶感应器工作正常，清洁调整。14,限速器开关动作正常。15,制动器动作敏捷，维持电压正常，间隙正常，釉销加油润滑。16,限位开关动作正常。17, 紧急停靠装置（MELD）工作正常。每年保养项目：1,电动机，拽引机检查。2,主付靴及靴衬检查。3,各导轨支架联接螺栓检查。4,钢丝绳涨力检查调整。5, 轿顶绳头对重绳头检查。6,引轮，导向轮检查，清洁润滑。7,引轮，绳槽及钢丝绳磨损程度检查。8,电动机，引机换油。9, 制动器铁芯拆洗调整。10,清洁导轨。11,各平安装置动作检查，调整。12,轿厢对重，缓冲器距离检查调整。工程部在岗培训考核试卷（1）工作手册部分姓名工号分数考核评定（优/良/好/差）点评一，填空（每空1分共42分）1,工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为，三个方面。2, 设备维保是工程部设备管理的主要内容，采纳，,四种功能方式相互结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。3,各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即：，;四不漏，即：，,;五良好，即：，O使设备常常处于良好的技术状态，确保设备 修复或赔偿经济损失。十三，按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。十四，业主运用本物业内有偿运用的文化消遣体育设施和停车场等公用设施，场地 时，应按规定交纳费用。十五，自觉维护公共场所的整齐，美观，畅通及公用设施的完好。十六，加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和谐相处共同创建良好的 工作和生活环境。投资广场层业主（物业运用人）签字，盖章：日期：投资广场写字楼装修管理规定一，总则1,为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整, 统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。2,本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定全部条款：租户 在对租赁的写字楼进行装饰装修必需无条件遵守本规定。3,本规定由投资广场物业管理处负责说明，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以 国家或地方法规为准。4,租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。二，一般规定1,租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建 筑主体和承重结构。扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱，支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙 的砖，混凝土墙体。, 运行。4,工程部同样应树立良好的服务意识，坚持，恪守服务信条。把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉，创建财宝。5,机房值班时，应按规定定期巡察设备运行状况，做到，,及时发觉和处理隐患。6,非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到允许，非本公司人员，如需 进入机房，则必需有批条，并由。7,交班人员要对接班人员负责，要交，交，交，交，交，双方要办签字手续。8,工程部人员的行为准则概括为，。二， 推断题 对的打T错的打x （每题5分共25分）1,接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。（）2,各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。（）3,电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。（）4,物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理，财务审核，总经理签字后即可直接 到总仓领用。（）5,房间故障报修必需有服务员陪伴，征得客人同意后方可进行抢修。（）三,简答题（每题10分共40分）1,分别简述大型设备一，二级保养的目的与主要内容。2,简述日常报修单的处理流程。3,简述工程修理服务规范。4,简述交接班中的主要留意事项及规范。四，论述题（13分）请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。工程部十月份下半月工作支配与支配1,接着统计复核主楼工程数据72, 了解主楼给排水，消防水，空调水系统的管道走向，限制阀及附属设置。3, 了解驾驭主楼给水与部分喷淋泵系统的具体问题。4,着手进行主楼能耗计量前期调查工作。5,主楼顶层水塔渗水问题跟进。6,主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。7,主楼地下层改造跟进。8,主楼地下层排水积水问题跟进。9,路面铺石等检查并督促返修。10,跟进电信小灵通基站问题。11,跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。12,跟进电信宽带问题。13,跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。14,投资广场设施概况说明书编制。15,变电站遗留问题督促解决。16,变电站机房布置与完善。17,值班室布置与完善。18,电力系统挂板绘图，制作，上墙。19,电力系统遗留问题彻查与督促解决。20,按支配实施工程部人员在岗培训。21,空调人员到位厂家学习，为下周开机做打算。22,空调机房遗留工程跟进。23,空调机房布置完善。24,制定空调系统具体操作规程。25,电梯验收与机房布置完善。26,电梯维保程序制定。27,电梯遗留问题跟进。28,检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。29,公寓楼遗留水暖问题返修跟进。30,公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。31,制作货架，钳台，工具柜，布草架。32,帮助布置员工宿舍，员工更衣室。33,跟进中西餐厅后续工程。34,制定各项工程统计，表格，打算本月度各种数据汇总工作。35,班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。36,逐步实行规范的三级修理制。37,着手开始工程资料整理归类存档工作。38,完成设备修理保养支配的编制。对楼层上，下楼板大面积打孔。将无防水要求的房间改为11生间，厨房间。损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。