房地产项目尽职调查报告写作指导书.pdf

房地产项目尽责检查报告作业指导书 1.目的 本文件规定了美益投资公司房地产开发类贷款尽责检查的基本流程和操作要求，旨在增强房地产贷款管理，规范房地产贷款评估工作，防备和化解信贷风险。2.合用范围 本文件合用于美益投资公司房地产开发、房地产开发公司流动资本贷款的尽责检查业务。3.定义、缩写和分类 房地产贷款尽责检查（以下简称“尽责检查”）是指在房地产贷款决议以前，在借钱人获得建设用地规划允许证、建设工程规划允许证，达成项目立项、策划、项目可行性研究的基础上，对借钱人的盈余水平、偿债能力和拟开发项目的建设条件、市场销售等各样要素进行检查、展望、评论的工作过程。4.职责与权限 部门/岗位直接评估人尽责检查审察、职责 房地产开发、房地产开发公司流动资本贷 款尽责检查上午资料采集、评估、撰写评 估报告 审察评估报告 不相容职责 鉴定人 风险部 业务整体规划、检查、管理。5.政策 1)房地产尽责检查应当谨慎检查、资料完好、核实清楚，剖析透辟、判断合理。2)房地产尽责检查应当依照操作与审察分开的原则。3)尽责检查应当依照客观、公正、科学的原则。6.流程描绘与控制要求 流程包含采集组织资料、评估、撰写和审察评估报告三个阶段。流程的输入为经办 行项目人员采集资料，流程的输出为房地产尽责检查的审察，流程的主要风险是不真 实的客户基本资料；检查评估失误。重点控制环节为采集组织资料、评估。详细流程、控制要求以下：环节 流程描绘 控制重点 6.1 收 客户应依照借钱人应提交的资料清单记录的要求供应材 集 组 料，经办行直接评估人员应核实采集的详细资料：风险要素：假造不真切 织 材）客户评论报告、项目的立项批复、可行性研究报告及批复、的客户基本资料 料 下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、项目的动迁 事件种类：外面欺骗 布置计划，施工时期原资料、动力、水等条件的保障程度，风险级别：高风险 项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件 控制目标：保证客户基本资 的资料，政府有关优惠政策。总投资和资本根源、计划开 信状况真切正确 工和完工时间、开发限期以及项目所在地域有关房地产开 控制举措：落实贷款第一责 发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等资料；任人制度，推行双人、实地 ）假如是经济合用住宅项目，项目列入国家建设计划和信 检查 贷指导计划等资料；控制部门/岗位：经办人、）项目地理地点、四至、用途、主要建设指标（占地面积、经营主责任人 建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业种类、绿化率、土地使用年限等）、国有土地使用证、建 设用地规划允许证、建设工程规划允许证、建 设工程施工允许证；4）公司自有资本达到项目总投资的 30%的证明资料；5）设计、施工公司和建设监理公司的资质等级、资信业绩；6）要求的其余有关资料。对资料的真切性、齐备性核实，对有虚假、不齐备的资料要 求客户从头提交。环节 6.2 评 估 流程描绘控制重点 1）评估内容：借钱人及项目主要关系人资信评估、项目风险要素：未能针对指导 概略和建设状况评估、项目市场状况评估、项目投资估量与原则对客户进行检查评 融资方案评估、财务基础数据确实定、财务效益评估、不确估失误 定性剖析以及银行效益与风险防备举措评估。事件种类：客户关系、产品 项目主要关系人资信评估及业求实践 a)借钱人及项目主要关系人资信评估要经过对借钱人及风险级别：高风险 项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营状况、控制目标：评估真切、合理 财务状况、信誉状况的观察，对其资信状况进行综合剖析。控制举措：评估报告经审 b)对借钱人及项目主要关系人的资信评估，应在对借钱核、鉴定，重要项目组织项 人、项目主要关系人进行客户评论的基础上，从客户评论报目小组评估 告中摘录有关内容，列表综合反应公司名称、公司经营状况、控制部门/岗位：项目直接 财务状况、评信状况等。评估人、评估审察、鉴定人 c)对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其余控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。项目概略和建设状况评估 a)项目概略和建设状况评估要对项目建设的基本状况、建设条件、实行进度、设计施工监理状况、环境保护条件等进行综合论证剖析。b)项目建设的基本状况评估要检查项目的地理地点、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业种类、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资本根源、计划动工和完工时间、开发限期以及项目所在地域有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并剖析投资该项目能否切合国家产业政策、地区发展战略等；环节流程描绘控制重点 c)项目建设条件评估要检查项目能否获取政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发有关证件：包含国有土地使用证、建设用地规划允许证、建设工程规划允许证、建设工程施工 允许证等。审察公司自有资本能否达到项目总投资的 30%，观察项目的动迁布置计划，施工时期原资料、动力、水等条 件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件能否落实，能否享有政府有关优惠政策。d)假如是经济合用住宅项目，还要审察项目能否列入国家建设计划和信贷指导计划。e)项目建设实行进度评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、获得建设工程施工允许证直至动工、完工、销售的进展状况评估。对未动工项目要掌握其开、完工时间及 进度安排,对已动工项目要说明工程建设的形象进度、投资达成状况、各项资本到位状况，未到位资本及原由，项目估计 完工时间，获得商品房预（销）售允许证的要说明预（销）售状况。对换整投资的项目要侧重说明设计更改、概估量调 整等文件的批复状况，调整概估量后资本缺口和相应的资本落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售状况的影响。f)项目建设的设计、施工、监理状况评估要检查项目工程建设的招招标方式能否切合有关部门的规定；检查剖析设计、施工公司和建设监理公司的资质等级、资信业绩。g)项目建设的环境保护条件评估要检查项目建设地域的环境状况，剖析项目能否可能惹起周边生态环境的变化，审察项目为环保所采纳的举措、环境影响评论报告的批复状况及 环节流程描绘控制重点 当地环保主管部门对该项目的环保要求。项目市场状况评估 a)项目市场状况评估要求贷款检查评估人员经过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的剖析，经过市场检查与展望，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售远景作出判断。b)房地产投资环境评估要认识项目所在地域政治、经济、文化、自然资源等方面的状况，检查项目所在地区的自然条件、城市规划、基础设备、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、风气风俗条件及社区服务条 件等方面状况,展望国家及地方的经济政策和产业政策、已经 发生或将要发生的重要事件及当地地质、水文、噪声、空气 污染等要素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边 环境的影响。c)项目市场定位评估要依据房地产项目的用途、将来获取利润的方式及所在地域的详细状况评论项目的市场定位的正确性；针对项目物业种类（如居住、商业、办公和其余等物业种类）及其特色进行剖析，以判断评估项目所拥有的品位及其面向的主要花费集体。d)房地产产品经营方式评估：要经过对开发项目的资本压力、开发商自己的经营能力以及房地产产品的市场接受程度 等内容的认识，剖析房地产项目采纳销售(包含预售)、出租(包含预租、短租或长租)、自营（指销售、出租之外的经营方式）等不一样的经营方式的市场状况。e)房地产市场状况评估应在房地产投资环境检查与展望的基础长进行，详细内容包含：环节流程描绘控制重点 供求状况剖析.要剖析项目所在地的社会经济发展水平易房地产市场发育程度，项目主要花费或使用集体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需讨状况及变化趋向；周边地段拥有相像用途、规模、品位、价钱、设计的房地产项目（包含已达成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜伏的竞争项目）的供应状况，如供应量、有效需求量、空置量和空置率等。价钱剖析.要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售状况进行剖析。成本剖析.要剖析同类房地产开发和经营的成本、花费、税金的种类及其支付的标准和时间等。项目竞争能力剖析.要剖析和评论项目在地段、设计、质量、环境、配套设备、建设进度、营销策略、物业管理、公司品牌等方面与周边地区同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。项目销售远景剖析.要检查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售举措的拟订和落真相况，剖析和评论其可行性，估量出项目将来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价钱水平。项目投资估量与融资方案评估：房地产项目总投资主要包含开发建设投资，出租、自营 的房地产项目还要包含经营资本。开发建设投资是指在开发 期内达成房地产产品开发建设所需投入的各项花费，主要包 括：土地花费、先期工程花费、基础设备建设费、建筑安装 工程花费、公共配套设备建设费、开发间接花费、管理花费、财务花费、销售花费、开发期税费、其余花费以及不行预示 环节 流程描绘 费等。经营资本是指开发公司用于该项目平时经营的周转资 金，是公司流动财富和流动欠债的差额分摊到该项目的部分。房地产项目土地花费应当包含为获得房地产项目用地而发生 的花费，主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。房地产项目先期工程花费应包含项目先期规划、设计、可行 性研究、水文、地质勘察，以及“三通一平”等阶段的花费 控制重点 支出。基础设备建设费应包含进行项目基础设备建设所发生的 花费，详细包含建筑物 2 米之外和项目用地规划红线之内的 各样管线和道路工程、供水、供电、通信、供气、供暖、排 污、绿化、道路、路灯、环卫设备等建设花费，以及各项设 施与市政设备干线、干管、干道的接口花费。建筑安装工程费应包含建筑房子建筑物所发生的建筑工 程花费、设备采买花费和安装工程花费等。在尽责检查阶段，建筑安装工程花费估量能够采纳单元估量法、单位指标估量 法、工程量近似框算法、概算指标估量法、概估量定额法，也能够依据近似工程经验进行估量。公共配套设备建设费应包含居住小区内为居民服务配套 建设的各样非盈余性的公共配套设备(又称公建设备)的建设花费，主要包含：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共卫生间、泊车场等。开发间接花费应包含房地产开发公司所属独立核算单位 在开发现场组织管理所发生的各项花费。管理花费应包含房地产开发公司的管理部门为组织和管 环节 流程描绘 控制重点 理房地产项目的开发经营活动而发生的各项花费。财务花费应包含房地产开发公司为筹集资本而发生的各 项花费。主要包含借钱和债券的利息、金融机构手续费、代 理费、外汇汇兑净损失以及其余财务花费。销售花费应包含房地产开发公司在销售房地产产品过程 中发生的各项花费，以及专设销售机构的各项花费。主要包 括销售人职薪资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧 费、维修费、物料耗费、广告费、宣传费、代销手续费、销 售服务费及预售允许证申领费等。开发期税费应包含项目所负担的与房地产投资有关的各 种税金和地方政府或有关部门征收的花费，主要包含：土地 使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建 设费、电话初装费、分别建设市政公用设备建设费等。各项 税费应依据当地有关法例标准估量。其余花费应包含：暂时用地费和暂时建设费、工程造价 咨询费、总担当保理费、合同公证费、施工执照费、工程质 量监察费、工程监理费、完工图编制费、工程保险费等。不行预示费应依据项目的复杂程度和前述各项花费估量 的正确程度，以上述各项花费的 3一 7估量。进行项目投资估量剖析和审察要剖析项目工程内容和成 本花费能否齐备，有无随意扩大取费范围和提升标准，扩大 投资规模；剖析投资估量中有无漏项、少算或人为压低造价 等状况；剖析投资构成比率合理与否。在此基础上，调整项 目成本花费，填列项目总投资估量表（记录二）和开 发产品成本估量归集表（记录二）。对项目资本根源的评估，对付项目资本根源的合理性、环节 流程描绘 靠谱性进行剖析论证。房地产项目的资本根源往常包含自有 资本、预租售收入及银行贷款和其余资本根源四种渠道。对 开发项目资本根源的评估主要重视于对我司贷款之外的其余 资本根源的合理性、靠谱性进行评估。项目自有资本为借钱人/项目倡始人、其余关系人对项目 投入的资本金。评估自有资本，对已到位资本，须审检验资 状况；对未到位资本，联合各投资者供应的财务报表和分年 度资本安排许诺函，剖析近三年财务改动，认识投资者债务 及其在建或拟建项目资本运用，确立投资者可用于本项目的 资本数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术 或土地使用权作价出资的非债务类资本进行评估，主要审察 能否经过有资格的财富评估机构进行评估，估价方法能否符 合法律、法例的要求，所占比率能否切合有关规定。预租售收入应包含房地产产品的预期销售收入、租金收 入和土地转让收入等。评估预租售收入，要依据项目的工程 进度计划以及项目租售计划，在对邻近地区同物业种类的租 售状况（包含价钱、租售率）进行检查的基础长进行。银行贷款是指借钱人/项目倡始人的银行贷款和刊行债 券、融资租借及其余需要付息还本的资本。评估银行贷款，重点观察借钱人获取除我司贷款之外的其余金融机构贷款的 数额、融资条件及资本到位安排，剖析构造比率能否切合国 家和我司有关规定。在对项目各项资本根源进行检查剖析的基础上，确立项 目确实可行的融资计划，填列投资计划与资本筹备表（表 5）记录。财务基础数据确实定：控制重点 环节 流程描绘 基础财务数据包含项目总投资、计算期、成本与花费、租售价钱、租售率、经营收入、经营税金及附带、利润总数 与利润分派等。尽责检查时对付房地产项目经营方案、各项 基础财务数据确实定进行仔细、仔细、科学的展望和审察，并说明确立的原由和依照。房地产项目经营方案的审察，审察的内容应包含：借钱 人的销售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)能否切合政 控制重点 府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相 联合；房地产项目经营计划中能否包含拟租售的房地产种类、时间和相应的数目、租售价钱、租售收入及收款方式等内容；经营房地产的种类和相应的数目，能否在房地产项目可供经 营的房地产种类、数目的基础上确立，并考虑了经营期内房 地产市场可能发生的变化对租售数目的影响；租售价钱的测 算能否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜伏的竞争项目对房地产项目 租售价钱的影响，并与地点、规模、功能和品位等方面可比 的交易实例对比较。经过对租售方案的审察，确立其能否客 观合理，并进一步对其进行修正。项目计算期包含项目建设期和经营期，确立项目计算期 应充分考虑开发商的经营业绩和实力，查核担当项目策划、设计、施工公司的实力，考虑市场供求状况、资本供应以及 项目的房子、土地使用权年限等要素。经营成本与花费估量应在对经营成本与花费各细项进行 检查剖析的基础上，确立合理的项目经营成本与经营花费。开发产品成本是指房地产项目产品建成时，投放于某项 房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，环节 流程描绘 可分别估量每种产品的成本花费，但应注意开发建设投资在 不一样开发产品之间的合理分摊。经营成本是指经营（包含销售、出租、自营）房地产产 品时，由开发产品成安分摊至当期的开发产品成本及当期经 营所需的营运费、管理费等。关于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占所有销售 收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。营运花费应包含以出租或自营方式获取利润的房地产项 目在项目经营时期发生的各样营运花费。主要包含：管理费 用、销售花费等。维修花费应包含以出租或自营方式获取利润的房地产项 目在项目经营时期发生的物料耗费和维修费等。房地产项目收入估量。房地产项目的收入应包含房地产 产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各 项收入进行审察、调整的基础上，填列经营收入与经营税 金及附带估量表（表 8）。控制重点 租售收入等于可供租售的房地产数目乘以单位租售价 格。应注意可租售面积比率的变化对租售收入的影响；空置 期(项目完工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响；规划设计的原由致使不可以租售面积比率增大对租售 收入的影响。自营收入是指开发公司以开发达成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，经过综合性的自营方式获取的收入。在进行自营收入估量审察时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设备对房地产项目建成后产生的影响，以及将来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生 环节 流程描绘 的影响。剖析审察确立收款方式能否应试虑了房地产交易的 付款习惯和老例，以及分期付款的期数和各期付款的比率。控制重点 财务效益评估 财务效益评估应在进行基础财务数据测算与剖析的基础 上，依据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估 指标，查核项目的盈余能力。应依据项目投资计划、资本筹备计划及经营收入与支出 计划，编制所有投资现金流量表（表 10）和损益表 （表 9）。项目所有投资现金流量表应反应房地产项目开发经 营期的现金流入和现金流出，如期编制，用以计算各项评论 指标，进行房地产项目财务盈余能力剖析。该表不分投资资 金根源，以所有投资作为计算基础，用以计算所有投资财务 内部利润率、财务净现值及投资回收期等评论指标，观察房 地产项目所有投资的盈余能力。损益表应反应房地产项目开发经营期内各期的利润 总数、所得税及各期税后利润的分派状况，用以计算投资利 润率等评论指标。利润总数的计算公式以下：利润总数经营收入一经营成本一管理花费一销售花费 一财务花费一经营税金及附带一土地增值税 经营收入销售收入+租金收入+自营收入 销售收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设备销售收入 租金收入出租房租金收入经营税金及附带营业税+出租土地租金收入+城市保护建设税+教育费附带 环节 流程描绘 经营成本土地转让成本+商品房销售成本+配套设备销 售成本+出租房经营成本 盈余能力剖析，应计算投资利润率、财务净现值及财务 内部利润率等指标，并与行业的基准水平对比较，剖析判断 项目的盈余能力。投资利润率，是指项目年均匀利润总数与项目总投资的 比率，计算公式为：投资利润率建设经营期年均匀利润总数/项目总投资 100 销售利润率，是指项目年均匀利润总数与项目年均销售 收入的比率，计算公式为：销售利润率建设经营期年均匀利润总数/建设经营期年均匀 销售收入100 控制重点 财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一 时点的净效益累加现值。计算公式为：t NPV（CICO）t（r）计算期；r折现率，取规定的五年期贷款利率加一个百分点；（CICO）t第年的净现金流量；CI 指现金流入量，包含：项目经营（包含租售和自营）收入、回收固定财富余值、回收流动资本等部分；CO 指现金流出量，包含固定财富投资、流动资本投入、经营 成本、销售税金及附带、所得税等部分；依据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。环节 流程描绘 财务内部利润率是指项目在计算期内各年净现金流量差 额现值累计等于零的折现率，它反应项目所占用资本的盈余 水平，计算公式为：控制重点 （CICO）（IRR）t IRR-财务内部利润率 贷款偿还可以力剖析，应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等等指标，剖析判断项目的贷款偿还可以力 贷款偿还期指从借钱人支用第一笔借钱之日起到还清全 部借钱本息之日止的时间，即：贷款偿还期（年）贷款偿还完成的年份贷款开始支 用的年份当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资本。关于除本贷款项目外无其余在建项目的借钱人，纯真以 本贷款项目投产后自己效益中的可用部分用于还贷，填列项 目贷款偿还期计算表（表 11），测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标；对新建项目外借钱人有在建项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合观察借钱人各种还贷资本来 源和各种债务负担，填列公司综合贷款偿还期计算表（表 12），计算公司综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的此外一 个指标。项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自己效益中可用 于还贷的资本偿还项目自己所有贷款本息所需要的时间。亦 即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形财富及递延资 产等摊销费及其余还款资本偿还贷款本金和利息所需要的时 间。环节 流程描绘 公司综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将借 款人各种还贷资本和各种债务负担综合观察，剖析所需还款 时间。各种还贷资本包含借钱人已有现金流量、将来可具备 的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各种债务负 担包含此笔贷款本息、原有债务本息或其余可能担当的债务 本息负担。采纳公司综合贷款偿还期法测算时，须关注借钱人偿还 目前已有欠债的能力；充分考虑信贷项目新增效益能否可能 部分或所有用于偿还借钱人原有或可能发生的其余欠债。分 析在项目自己不盈余或盈余能力不足的状况下，借钱人用整 体效益偿还债务的能力；及在借钱人效益欠佳，但项目盈余 能力较好状况下，项目效益用于偿还借钱人其余欠债的能力。利息保障倍数，应作为查核借钱人偿还银行贷款利息能力的 重要指标，经过逐年计算借钱人在项目经营期的利息保障倍 数，对借钱人偿还贷款利息的能力作出判断。利息保障倍数 的计算公式为：若做了客户现金流量展望，则，利息保障倍数=经营活动现金流量净额/（当年财务花费+当年未记入财务花费的借钱利息支出）若没有做现金流量展望，则，利息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务花费-（应收及 预支款项增添+存货增添-对付及预收款项增添）/（当年财 务花费+当年未记入财务花费的借钱利息支出）控制重点 本息保障倍数，应作为查核借钱人偿还银行贷款本息能 力的重要指标，经过逐年计算借钱人在项目经营期的本息保 障倍数，对借钱人偿还贷款本息的能力作出判断。本息保障 环节流程描绘控制重点 倍数的计算公式为：若做了客户现金流量展望，则，本息保障倍数=经营活动现金流量净额（/当年到期的贷款 本金+当年财务花费+当年未记入财务花费的借钱利息支出）若没有做现金流量展望，则，本息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务花费-（应收及预支款项增添+存货增添-对付及预收款项增添）/（当年到期的贷款本金+财务花费+当年未记入财务花费的借钱利息支 出）不确立性剖析：房地产项目不确立性剖析应剖析不确立性要素对项目可 能造成的影响，并从而剖析可能对贷款偿还带来的风险。房 地产项目不确立性剖析主要包含盈亏均衡点剖析、敏感性分 析。可进行不确立性剖析的要素主要有：租售量、租售价钱、出租率、开发周期、项目总投资等。盈亏均衡点剖析。盈亏均衡点（BEP）是指项目在利润为 零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价钱、销 售额表示，一般用销售率表示，其盈亏均衡点的计算公式为：C BEP（销售率）=-（PT）S 式中：C总成本花费 P 单位销售价钱 T 单位经营税金及附带 S 总可售面积 环节 流程描绘 敏感性剖析应列图表剖析各样变化要素对投资利润率、内部利润率、贷款偿还期等各主要评估指标颠簸的影响程度，确立项目的抗风险能力。评估中须依据项目详细状况，对敏 感性要素如租售价钱、出租销售量、工期、总投资等进行单 要素、多要素敏感性剖析，以认识影响项目财务效益的最敏 感要素，展望项目的潜伏风险和抗风险能力。敏感性剖析中，影响项目内部利润率、贷款偿还期的主要因 素颠簸幅度可取该要素目前值或将来最可能值的正负向改动 控制重点 5、10和 20计算。对利用外资达投资总数 30以上的项目应将汇率作为敏感性要素进行敏感性剖析。在对项目不确立性进行剖析的基础上，须对项目的风险 点作出判断并尽可能提出防备风险，控制项目不确立性的措 施。风险防备举措评估：对付借钱人供应的保证、抵押、质押等贷款担保举措的 可行性进行剖析，并剖析项目贷款拥有哪些主要风险，采纳 什么举措降低、躲避、分别风险。保证举措评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分 析。对保证人的主体资格进行评估。主要审察保证人能否符 合担保法的有关规定，能否经国家工商行政管理机关赞同登 记并办理年检手续，信誉优秀，经营活动能否正常，有无重 大债权、债务纠葛等。对保证人的偿债能力进行评估。主要剖析保证人的资信、环节 流程描绘 财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力改动趋向 剖析，计算和剖析保证限额、保证率指标。观察保证人现金 控制重点 流量和盈余能力，判断保证人能否具备代偿债务的能力。抵押举措评估，对付抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评 估审察。对抵押人的主体资格进行评估。主要审察供应抵押物的 借钱人或第三人是不是依法对抵押物享有所有权或处罚权的 法人、其余组织或个人，产权证明文件上的产权所有权人或 处罚权人能否与抵押人一致，抵押能否经有权机构赞同，以 共有财富为抵押物的，应有抵押人对该财富共同据有的证明 及其余共有人赞同以该财富设定抵押的证明。对抵押物的审察。主要审察抵押物能否切合担保法 的规定，能否拥有牢固耐用、简单变现、价值稳固的特色，以及抵押人能否将已设定抵押的价值部分再作抵押。对抵押物进行评估。主要审察抵押物的评估机构能否具 有评估资格，能否经认同；评估报告能否合法、真切、科学；评估物与抵押物的品种、数目能否符合；抵押的时间能否接 近评估基准日，能否在评估有效期内。在此基础上，计算抵 押率，并判断其能否合理：抵押率一般不可以超出 70%，对通 用性差、变现能力差、简单贬值的抵押物，其抵押率能否偏 高。抵押率的计算公式为：本次贷款本息总数 本次贷款抵押率 =-100%抵押物评估价值额 环节流程描绘控制重点 以本抵押物为抵押的贷款本息总数 累计贷款抵押率=-100%抵押物评估价值额 本次贷款本息总数 优先受偿抵押率=-100%抵押物优先受偿价值额 质押举措评估，对付出质人、质押财富、质押财富价值进行 评估。.对出质人的主体资格进行评估。主要审察出质人是不是依 法对证押财富享有所有权或处罚权的法人、其余组织或个人，质押财富权益证明文件上的权益所有权人或处罚权人能否与 出质人一致，质押能否经国有财富管理部门、公司董事会等 有权机构赞同，以共有财富为质押财富的，应有出质人对该 质押财富共同据有的证明及其余共有人赞同以该财富设定质 押的证明。对证押财富的审察。主要审察质押财富能否切合担保 法的规定，能否属于可质押的范围，能否拥有易估价、易 变现、易保存的特色，权益证明文件能否真切、合法、有效。对证押财富价值进行评估。主要审察质押财富的评估机 构能否拥有评估资格，能否经认同；评估报告能否合法、真 实、科学；评估物与质押财富的品种、数目能否符合；质押 的时间能否靠近评估基准日，能否在评估有效期内。在此基 础上，计算质押率，并判断其能否合理，审察质押率能否考 虑了各种质押担保的不一样状况，对通用性差、变现能力差、环节流程描绘控制重点 简单贬值的质押财富，其质押率能否偏高。总评估：对付借钱人基本状况、项目建设状况、市场状况、项目 投资估量及资本根源筹备、项目财务效益、项目建设的环保 状况、银行效益与风险防备举措及项目的经济、社会经济效 益等方面做综合性论述。对付贷款项目目前存在的有关问题进行论述，并提出建议及 解决举措。对付贷款项目提出最后评估结论，就能否发放贷款、贷款的 金额、条件、限期、利率等提出明确的建议。2）.特别要求：房地产开发贷款及贷款额超出 3000 万元（含）人民币的房地产业流动资本贷款，一定进行尽责检查，评估 格式见记录二（表一十三）；贷款额在 3000 万元人民币以下的房地产业流动资本贷款，各行可依据详细状况对贷款项 目进行简要尽责检查，评估格式见记录三（表 15）。6.3撰直接评估人撰写评估报告后送尽责检查审察人和鉴定人审 写、审察，审察人、鉴定人赞同则出具评估报告，若审察人或鉴定 核评 人不一样意则须从头进行评估。估报 告 7、记录 记录一：借钱人应提交的资料清单 记录二：房地产贷款尽责检查报告 记录二表1项目总投资估量表 记录二表2土地花费估量表 记录二表3建筑安装工程花费估量表 记录二表4其余花费估量表 记录二表5投资计划与资本筹备表 记录二表6开发产品成本归集估量表 记录二表7开发产品成安分摊估量表 记录二表8项目经营收入与经营税金及附带估量表 记录二表9项目损益表 记录二表10项目所有投资现金流量表 记录二表 11项目贷款偿还期计算表 记录二表12公司综合贷款偿还期计算表 记录二表13项目敏感性剖析表 记录三：房地产贷款项目简要评估参照格式 记录三附表1借钱人财务状况表 记录三附表2项目租售展望表 记录三附表3项目租售展望表 记录三附表4项目损益表 记录三附表5项目资本根源及运用表 记录一借钱人应提交的资料清单 借钱人应提交的资料清单 资料名称 有或无 证书号 一、公司基本资料 公司章程及公司建立批复文件 公司建立验资报告 公司法人营业执照 事业法人登记证 法人代码证 贷款证（卡）法定代表人身份证 借钱人近三年经审计的财务报表及审计报告 资质等级证书 二、项目资料 项目立项文件 项目可行性报告 建设工程规划允许证 建设用地规划允许证 国有土地出让合同 国有土地使用证 商品房预（销）售允许证 投资估量调整表 投资计划与资本筹备表 贷款申请书 还款计划表 贷款行以为需要的其余项目建设文件 三、担保资料 抵押人赞同抵押证明（附抵押物清单）抵押物权属证明 抵押物财富评估报告 出质人赞同质押证明（附质押财富清单）质押财富权属证明 质押财富评估报告 保证人赞同担保证明 保证人营业执照 保证人法人代码证 保证人法定代表人身份证 保证人近三年经审计的财务报表及审计报告 保证人公司章程、合同及公司建立批复文件 担保人贷款证（卡）记录二房地产贷款尽责检查报告 评估报告编号：项目代码：借钱人代码：（项目名称）房地产贷款尽责检查报告 参照格式 （评估报告达成日期：年月日）直接评估人 评估小构成员 姓名:所在单位：职称:姓名:所在单位：职称:姓名:所在单位：职称:评估审察人 姓名:姓名:所在单位：所在单位：职务:职务:职称:职称:评估鉴定人 姓名:所在单位：职务:职称:(本页姓名打印 )申明与保证 我们在此申明与保证：此报告是依照美益投资公司房地产贷款尽责检查暂行方法和有关规定，依据贷款申请人供应的和自己采集的资料，经我们谨慎检查、核实、剖析和整理后达成的。报告 全面反应了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真切性、正确性、完好性及所作判断的合理性负责。直接评估人署名：年月日 评估审察人署名：年月日 评估鉴定人署名：年月日 目 录 一、尽责检查结论 31 二、借钱人及项目主要关系人资信评估 33 三、项目概略和建设状况评估 36 四、项目市场状况评估 37 五、投资估量与融资方案评估 39 六、财务基础数据确实定 42 七、财务效益评估 43 八、不确立性剖析 45 九、银行效益与风险防备举措评估 48 十、附表及附件 51 一、尽责检查结论 （一）项目受理状况 （简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、限期、利率，受理并开始评估项目的时间、过程）（二）贷款尽责检查结论 1.建议的贷款金额、限期、利率及贷款条件（如评估结果为不一样意为项目供应贷款，说明不一样意 的原由）2.归纳项目的竞争优势和劣势 1）竞争优势：2）竞争劣势：3.该项目贷款给银行带来的利润 1）直接利润 2）间接利润 4.银行贷款的潜伏风险及建议采纳的风险防备举措 1）潜伏风险：2）风险防备举措：5.有关数据纲要 项目指标说明 借钱人名称 借钱人客户评论得分 信誉等级及评准时间 借钱人额度授信总控制量(注明能否经过审批)此次拟发放贷款种类 拟发放贷款金额 限期及利率 项目名称 评估机构 评估起止日期 项目投资利润率 项目财务净现值 项目财务内部利润率 项目贷款偿还期 公司综合贷款偿还期 二、项目主要关系人资信评估 （一）借钱人评论 1借钱人为_ 2借钱人资信状况评论 附：借钱人基本状况表 借钱人名称 资质等级 年开发规模 经营状况 年完工量 年销售量 完工产品合 完工产品优秀 格率 率 注册资本 实收资本 总财富 所有者权益 财富欠债率 流动比率 财务状况 存货周转率 利润总数 应收帐款周转 财富酬劳率 率 利息保障倍 资本累积率 数 贷款利息实 贷款不良率 收率 信誉状况 客户信誉评 信誉等级 级得分 授信控制量 已供应信誉量 贷款记录 贷款行 起止时间 金额 余额 利率 贷款形态 担保方式 保证记录 被保证人 起止时间 金额 余额 利率 贷款形态 担保方式 （二）项目其余主要关系人评论 （若借钱人没有经营业绩，对付借钱人母公司或其余主要投资人进行客户评论，并在此列表反应有关单位的基本状况）附主要关系人基本状况表（有多个主要关系人的，应分别填列）：公司名称 经营状况 财务状况 信誉状况 贷款记录 贷款行 保证记录 被保证人 资质等级 年开发规模 年完工量 年销售量 完工产品合 完工产品优秀 格率 率 注册资本 实收资本 总财富 所有者权益 财富欠债率 流动比率 存货周转率 利润总数 财富酬劳率 应收帐款周转 率 利息保障倍 资本累积率 数 贷款利息实 贷款不良率 收率 客户信誉评 信誉等级 级得分 授信控制量 已供应信誉量 起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 项目有关人家族树图（依据项目各关系人之间的产权及其余控制关系，绘出项目各方关系树形图）：文字说明：三、项目概略和建设状况评估 1.项目基本状况(说明项目的地理地点、用途、主要建设指标、总投资和开发期及项目所在地域有 关房地产开发的政策、发展规划和发展状况)2.项目建设条件（检查项目建设能否已经获得政府有关部门的赞同文件）3.项目建设实行进度评估（检查项目的实质进展状况并对估计工程进度、销售计划进行剖析）4.项目的设计、施工、监理状况评估（主要剖析上述单位的资质、业绩及参加本项目有关人员的技术水平）5.环境评估（检查项目的环境状况，并剖析项目建设对周边环境的影响）四、项目市场状况评估 1.房地产投资环境评估（主要剖析国家、地区、经济、文化教育条件、城市基础设备等状况进行剖析）2.项目市场定位评估（依据房地产项目的用途、将来获取利润的方式及所在地域的详细状况评论项目市场定位的正确性，判断项目的品位及其面向的主要花费集体）3.房地产经营方式评估（主要剖析项目采纳租售、自营等不一样经营方式的市场状况）4.市场状况评估 （1）供讨状况 （2）价钱剖析 （3）成本剖析 （4）项目竞争能力剖析 （5）销售远景剖析 五、投资估量与融资方案评估 1.房地产项目资本需求展望 （剖析投资估量有无漏项，投资构成能否合理。并测算各项花费）（1）土地花费 （2）先期工程费 （3）基础设备建设费 （4）建筑安装工程费 （5）公共配套设备建设费 （6）开发间接花费 （7）管理花费 （8）财务花费 （9）销售花费 （10）开发期税费 （11）其余花费 （12）不行预示费 （13）经营资本 经评估，调整房地产项目总投资为_万元，此中：开发建设投资 _万元，经营资本 _万元。（并据此填列项目总投资估量表）2.融资方案评估 简述项目的资本筹备方案：该项目总投资_万元，此中自有资本 万元，预租售收入 _万元，银 行贷款_万元，其余资本根源万元，此次申请贷款_万元，：自有资本（指项目倡始人或其余有关人对项目投入的资本金，详细）包含：预租售收入包含：银行贷款包含：其余资本根源包含（外面投资者投入的有偿资本以及其余渠道筹集的有偿资本）利用外资状况和方式 投资估量及融资方案尚存的主要问题：（依据项目所需资本总量、分年度用款计划、资本筹备方式及所确立的到位时间安排，对项目建设所需资本根源中的各种资本根源进行综合评估，并填列投资计划与资本筹备表）六、财务基础数据确实定 1.项目建设期_年，经营期_年。2.开发产品成本估量 （依据物业租售计划，将开发建设投资归集到不一样种类的物业中，填列开发产品成本归集估量表）（1）住所成本