物业管理专项整治工作方案.docx

物业管理专项整治工作方案为进一步推进我县物业管理规范化建设，有效解决物业 管理中存在的问题，充分发挥物业服务在改善人居环境、提 高生活质量、强化城市管理及环境综合治理中的积极作用， 促进物业行业服务意识和服务水平的整体提高，构建服务优 化、管理规范、和谐有序的物业长效管理机制，提升物业服 务质量与业主满意度，特制定本方案。一、总体要求（一）基本原则。宣传引导、示范先行；因地制宜、分 类指导；落实责任、形成合力；管服并重、长效运行。（二）整治目标。一是坚持问题导向，用两到三年时间 解决目前我县小区物业管理存在的体制机制问题；二是加强 监管，进一步强化物业公司的管理，规范物业服务市场经营 行为；三是群策群力，共同构建物业服务健康发展、业主安 居乐业、小区和谐稳定的物业管理长效工作机制。（三）整治内容。一是小区业主委员会未成立或成立后 运作不规范问题；二是部分小区业主缴交物业费意识不强, 存在缴交物业费不及时、欠缴物业费问题；三是物业企业运 营不规范，个别小区没有物业管理问题；四是小区乱搭乱建 问题；五是房地产开发商遗留的规划建设不到位等问题。二、整治步骤（一）宣传阶段（2022年5月至6月）。强化中华人民共和国物业管理条例物业管理条例 等有关物业管理法律法规的宣传；强化物业管理费用构成、 服务标准和内容、物业管理责任界线、业主所缴物业费用的 服务内容与用途、不缴纳物业费的后果等方面的宣传教育; 强化业主应履行的义务和承担的责任等方面的宣传教育。同 时进一步拓宽宣传渠道，通过电视、微信、小区公示栏、发 放宣传单等多种形式对物业管理知识进行宣传，努力营造全 社会理解、支持、参与物业管理的良好舆论氛围。责任单位：县委宣传部，县住建局、民政局、公安局、 消防大队、市场监管局、物价局，属地乡镇政府、社区（二）整治阶段（2022年6月至10月）1 .选出楼长或单元长。未产生楼长或单元长的小区， 由业主推选该楼栋或该单元国家公职人员（领导干部应自觉 主动地承担责任）或有威望、有责任心的人士担任该楼栋楼 长或单元长。责任单位：属地乡镇政府、社区，县住建局2 .组建业主委员会。县住建局协助相关乡镇、社区指 导住宅小区依法组建业主委员会。责任单位：属地乡镇政府、社区，县住建局3 .制定“业主公约”。各小区根据县住建局提供的住 宅小区业主公约（范本），经业主讨论、完善后执行。责任单位：各小区业委会，属地乡镇政府、社区，县住 建局4 .清欠物业费。对欠缴物业费进行全面排查摸底，列 出欠缴清单，进行张榜公示，限期清欠，必要时通过诉讼依 法清收。责任单位：物业公司，属地乡镇政府、社区5 .规范物业管理。在小区醒目位置设置公示栏，对物 业企业服务内容、项目、标准等方面进行张榜公示，主动接 受业主的监督，并加强督查考评，不断推进物业管理规范化、 制度化。同时，对没有物业的小区，加强督促指导，抓紧引 进物业管理企业，并发挥国有物业公司的作用，不断拓展服 务范围。责任单位：物业公司，属地乡镇政府、社区，县城市建 设发展集团有限公司6 .治理小区违建。将碧水庄园、水岸幸福里、金湖 大院住宅小区确定为“无违建”示范小区。认真落实违法 建筑处置若干规定，对新增住宅小区违法建设行为坚持“露 头就打、出土就拆”，将小区违法建设制止在萌芽状态。同 时，综合施策，加大执法力度，着力解决好居民反映强烈的 问题。责任单位：城区乡镇政府、社区，县国土局、住建局、 城监大队、“两违”力、供电公司、供水公司，安然燃气公司、相关物业公司7 .解决房地产企业遗留问题。对照土地出让和建设条 件，对照物业管理的相关要求，逐一查摆分析，根据相关政 策法规，以及尽力而为、量力而行的原则认真解决存在的问 题。责任单位：县国土局、住建局，属地乡镇政府、社区（三）提升完善阶段（2022年H月至12月）。在整治过程中，及时总结提炼整治实践中的好经验、好 做法，研究建立健全联合执法、日常监管、信息交流、定期 会商等工作机制，根据实际情况，健全和完善相关制度，堵 塞制度漏洞，及时解决问题，不断提高小区业主的满意度。责任单位：属地乡镇政府、社区，县住建局三、部门职责（一）县委宣传部：指导各类新闻媒体加强对物业管理 工作的宣传引导，组织新闻媒体宣传物业管理的法律、法规, 客观公正报道物业管理和服务活动中各个主体的行为，及时 曝光不文明、不守信、不作为行为，促进物业服务企业提升 服务水平；营造广大业主遵守社会公德和业主公约，并依法 理性维权的良好氛围。（二）县综治办：负责督促住建等主管部门开展平安物 业创建活动，促进物业小区社会治安综合治理工作的落实。（三）县住建局：负责研究拟定物业管理的相关政策;负责物业服务企业信用评价和住宅专项维修资金的监督管 理，依法查处物业管理违法违规行为；负责小区物业管理活 动的日常监管；负责牵头协调县级相关部门共同做好物业管 理相关工作，组织实施对物业管理工作情况的检查考核；负 责监督开发项目的建筑质量，督促开发建设单位做好房屋保 修期内的维修工作，及时处理关于房屋质量方面的投诉；负 责装修装饰的监督管理；规范物业服务企业的服务行为，提 升行业服务品质；督促开发建设单位按规划条件要求配置物 业管理用房、社区管理用房和相关管理用房；配合协调解决 涉及规划的历史遗留问题；协助解决涉及规划的老旧小区停 车难问题。（四）县城监大队：负责查处物业管理区域内违法建设、 破坏房屋外貌等行为；督促落实物业管理区域内门店“门前 三包”工作。（五）县公安局：指导、督促物业服务企业加强人防、 物防、技防建设和开展安全防范工作；加强物业保安培训和 管理，加强出租房屋的登记和管理，及时查处小区饲养动物 过程中违反中华人民共和国治安管理处罚法的行为，调 解各类涉及治安管理的矛盾纠纷。（六）县物价局：规范物业服务收费明码标价行为，对 不按规定明码标价的行为进行处罚。（七）县市场监管局：依法开展特种设备安全监察工作。 督促和指导物业服务企业落实特种设备安全主体责任；督促 物业服务企业加强电梯等特种设备安全管理、落实日常维护 保养、定期检验和应急救援工作；建立电梯定期检验不合格 单位公示制度，对违法违规和被投诉较多的物业服务企业向 物业管理部门通报；在电梯等特种设备启动维修资金应急程 序时，配合维修资金管理部门做好相关工作；依法查处从事 无照经营的行为。（八）县民政局：指导居民委员会根据有关规定对业主 大会、业主委员会进行指导、协调和监督。（九）县环保局：依据相关法律法规负责对物业管理区 域企事业单位排污行为进行监督管理，对环境违法违规行为 进行查处。（十）县教育局：依法查处未经许可利用住宅擅自从事 办学及其他教育培训等违规办学行为。（十一）县卫计局：负责指导住宅小区做好传染病防控 及除“四害”工作的宣传、预防和处置工作；加强对物业管 理区域的居民饮用水，特别是二次供水的卫生监测工作，履 行饮用水卫生监督职能，督促物业服务企业建立用水卫生管 理制度，保障居民生活饮用水安全。（十二）县公安消防大队：监督物业服务企业严格落实 消防条例所规定的消防安全职责，督促物业服务企业履 行消防安全主体责任；在对消防设施设备启动维修资金应急 维修程序时，配合维修资金管理部门做好相关认定工作。（十三）县政府督查室：负责对各职能部门、属地乡镇 政府在物业管理工作中的履职情况进行监督，并落实问责。（十四）供水、供电、供气、通讯、有线电视等部门： 做好老旧小区“专改公”、“一户一表”、抄表到户、代收 费等等工作，根据物业管理条例规定向最终用户收取有 关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、 养护等管理责任，有关费用由小区建设企业负责。对单位或 者个人为违法建筑申请办理供水、供电、供气、通讯、有线 电视手续的，违法建设处置决定执行完毕前，相关单位不予 办理。（十五）属地乡（镇）人民政府：协调社区建设与物业 管理之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进 行监督；指导所辖社区居委会对已具备条件的住宅小区适时 组建业主委员会或召开业主大会，定期组织业委会委员进行 社区知识培训；负责集中受理在物业管理活动中的相关投诉。（十六）社区居委会：根据有关规定对区域内业主大会、 业委会进行指导、协调和监督。负责所辖区域内住宅小区组 建业委会或召开业主大会，指派代表参加所辖物业管理区域 首次业主大会筹备组和换届筹备组工作；支持物业服务企业 在社区开展服务活动，教育居民依法履行义务，调解居民纠 纷，协助做好社区物业管理各项工作。四、保障措施（一）加强组织领导。成立以县政府分管领导为组长, 县委文明办，县综治办、公安局、住建局、市场监督管理局、 城监大队、效能办、供电公司、供水公司、城市建设发展公 司、安然燃气公司等单位分管领导为成员的物业管理专项整 治工作领导小组，负责指导、协调物业管理专项整治工作。 古镭镇、水南镇人民政府要相应成立物业管理专项整治工作 小组，负责协辖区内住宅小区物业管理专项整治工作的落实; 重点抓好宣传教育，及时掌握动态，化解矛盾纠纷，解决实 际问题等方面的工作。（二）实行经费补助。为支持各小区业主委员会正常开 展工作，充分调动业主委员会的工作积极性，对100户以上 的住宅小区的业主委员会给予适当的经费补助，补助金额为 13万元/年，具体补助金额根据考评结果进行补助。年度 考评结果为优秀的补助3万元，良好的补助2万元，一般的 补助1万元,差的不予补助。具体考评工作由所辖乡镇牵头， 相关社区和县住建局配合，结合日常检查，每季度考评一次， 年终汇总考评结果，并兑现补助经费。所需资金由县财政核 拨。（三）建立挂包共建机制。建立县处级领导挂包老旧住 宅小区机制，指导协调住宅小区解决日常运行管理中的困难 和问题。探索实施老旧小区结对共建机制，鼓励县直单位和 有社会责任感的企业或个人与老旧小区进行结对共建；发挥 机关、企业或个人的物力、财力等方面的优势，加强对老旧 小区基础设施的改造，不断改善市民的生活环境。（四）强化考评惩戒。由县住建局牵头，部门代表、所 辖乡镇、社区、业主委员会委员以及邀请人大代表或政协委 员若干名组成考评组，每季度末对物业服务企业的服务质量 情况进行考评。同时由县委文明办采取明察暗访的形式对物 业服务企业的服务质量进行考评。考评实行百分制，其中县 住建局牵头的考评结果权重为70%,县委文明办考评结果权 重为30%o对年度年终评定（连续两个季度考评）不合格（评 分低于70分）或业主意见较大的物业服务企业，向业主委 员会、业主大会建议选聘新的物业公司。被清退的物业企业, 不得在县内再承接物业管理服务。