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房地产开发项目风险管理措施 建设工程项目由于工期长、投资大，参与主体多，组织关系复杂，在实施过程中不确定性因素很多。因而，房地产开发商在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险，风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程包括识别、估计与评价、处理及后评价几个阶段。本文主要介绍某一房地产开发项目中风险管理及控制措施等内容。标签：房地产项目风险管理措施 一、风险管理概述 风险管理一般包括风险规划、鉴别、评估、评价、监控、对策等过程，针对这一过程就应考虑如何有效地控制和处理风险，选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各房地产开发公司根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。二、风险 1、该项目投资前风险规避不足 由于该项目缺乏风险投资的操作经验，某房地产开发公司在投资一项目时，不同程度地出现了在项目尽职调查阶段对很多风险估计不足，而且对估计到的风险处理和控制办法并不得当，从而在一定程度上造成了在投资前对风险的规避不力。另外，由于经验不足，在投资协议的拟定中，往往没有充分考虑到控制投资风险的需要，存在诸多不完善的地方。例如对于投资人的资金来源、施工成本、施工承包单位付款等条款未做详细风险评估，有些早期的风险投资项目的投资项目中就没有设置，结果造成投资后碰到此类问题，缺乏有效的控制手段，甚至束手无策。2、信息来源严重不实 该项目在进入市场调查时得到的信息来源严重不实，例土地挂牌每亩地就比其他地价高出 20 万元，而这在信息采集时没有注意这一差价；在招投标过程中开发公司事前不做工程造价控制预算，直接造成施工承包单位的承包单价高出市场价。按理来说，房地产公司进行风险投资时在一定程度上积极介入了风险的管理，使风险投资相比其他投资方式而言，在一定程度上能够缓解信息不对称现象。但由于中国特殊的环境，企业对风险的信息来源不实是非常严重的。一个原因是由于中国公司普遍存在着治理结构的不完善，不仅缺乏完善的制度，更严重的是创业者对治理结构的意识普遍比较薄弱。因此，风险投资对投资项目的监管是有很大的障碍。3、房地产开发公司资金不足严重影响对风险投资的评估 目前企业的风险投资项目普遍存在的一个问题是：風险资金不足，陷入财务危机。出现这种情况的原因是多方面的，一个原因是与风险投资的投资方式有关，还与政府的投资政策有关。4、公司治理落后，管理能力低下 企业的内部治理结构不完善，制度不规范，造成经营管理效率低下，经营成本得不到控制，影响盈利。由于制度不健全，致使对其道德风险控制力度有限。同时，一些创业者多为技术专才，缺乏管理经验，综合管理能力弱，影响了风险企业的发展。5、财务风险影响了盈利 财务方面的特征也有比较多的共性，其中一个重要特征是风险企业的应收账款比例高，影响了企业的盈利。三、风险管理措施 1、风险回避 对于资金不足的创业企业或前景基本不看好的企业，应该时刻关注其财务状况，对已经或即将支持不下去的企业，建议风险投资公司及时采取休眠、合并、清算等方式止损；对尚存在发展前景的企业，要密切关注其财务情况，防止创业者损害投资者的利益；在市场开拓方面为创业者提供有效的帮助，同时为其寻找技术、市场、资本方面的战略合作伙伴；对于发展前景较好但缺乏资金的项目，应积极帮助联系贷款担保获得银行贷款，也可追加投资。采取回避风险是管理和控制风险的一种有效的、普遍应用的方法。通过回避风险，将从根本上排除风险来源和风险因素，从而避免可能产生的潜在损失和不确定性。直接回避某种风险是处置该风险的最简单易行的办法，也是最具彻底性和经济性。2、损失控制 对于经营管理能力弱的企业，应加强与管理层的协调沟通，尽可能地输出增值服务和管理，帮助企业的管理者改善经营管理，或推荐职业经理人直接参与管理，并督促被投资企业完善法人治理结构，帮助投资企业建立健全内部管理制度，加强损失控制。损失控制是在愿意承担风险前提下采取各种措施，减少损失频率，降低损失严重程度的控制技术。虽然损失控制和回避风险都是以风险单位为处理对象，而非以财务手段（如设立基金）来消纳损失，但损失控制是要积极改善风险单位的 特性使之能被接受，而不是如回避风险那样消极地放弃或中止。损失控制包括两个方面的工作：减少损失发生的机会即损失预防和降低损失的严重性即遏制损失加剧，设法使损失最小化。3、风险自留 风险自留是指既不回避也不转移风险，而自行承担风险即损失发生后的直接财务后果。自留风险是处理风险的最普通的方法。这种手段有时是无意识的，即当初并不曾有意识地采取某种有效措施，以致最后只好由自己承受。但有时也可以是主动的，即经营者有意识、有计划地将若干风险主动留给自己。这种情况下，风险承受人通常己经做好了处理风险的准备。这种无意识或低估将风险及潜在损失承担下来的情形称为被动自留。有意识、有计划的风险自留则称为主动自留。被动自留风险基本上是风险评估不力或疏忽大意的产物，它必然会对风险处理者产生不利的影响，因此必须避免被动自留风险。作为一类风险财务技术的风险自留，主要是指主动自留风险。风险自留在一些情况下是唯一可能的对策。有时企业不能预防损失，回避又不可能，且没有转移的可能性，企业别无选择，只能自留风险。但是如果自留风险并非唯一可能的对策时，风险管理人应该认真分析研究，制定最佳决策。4、工程保险 针对整个工程项目来说对项目实施过程中的风险的转移主要停留在工程的发包以及分包这一层面上，通过工程合同的签订将风险转移出去。但这种做法只是被动地将风险进行转移，风险一旦发生，业主或总承包商依然会蒙受较大的经济损失，对其利益并不能真正起到保障的作用.而工程保险虽然能够为参与工程建设的各方提供更为安全的保障，但在我国却起步较晚，且一直未能得到广泛的推广和应用。通过建立工程保险制度，既可以转移合同当事人的风险，还可以在“守信获益、失信受罚”的原则下实现建筑企业的优胜劣汰，迫使它们在行业规范允许的范围内有序运营、正当竞争、诚实履约，自我监督，从根本上控制工程风险。此外，工程保险制度的建立对解决当前工程建设领域出现的质量低劣、拖欠工程款、三角债等老大难问题同样具有非常重要的意义。5、工程保证担保 工程保证担保是指保证人在事先评估被保证人业绩和信用的基础上，向债权人保证被保证人能够按照合同规定条款完成工程或及时支付有关款项的信用工具。其种类主要有投标担保、履约担保、预付款担保、业主支付担保、工程质量担保、分包担保及反担保等。首先应该完善市场机制、净化市场环境、健全法律法规，使社会信用制度、社会保障制度得以落实。同时还要通过各种途径加快培养从事工程担保事业的复合型人才，发展工程担保中介服务机构，使工程担保科学化、专业化、社会化。除此以外，还应结合建设工程的特点，研究确定适合于建设工程的担保方式。法定抵押担保是针对业主提出的，目的是保证业主按合同约定支付工程价款及其它费用。但是担保法中规定的抵押担保是一种“约定担保方式”。这种担保方式需经合同双方约定，并签定抵押合同后，才能生效。根据前文所述，处于买方市场的建设工程承包领域，业主是不会给自己套上枷锁的。因此，以约定方式才能实现的抵押担保，在建设工程承包市场中，对业主没有约束力。但是，抵押担保对承包商而言，又是防止业主拖欠工程款的一种非常有效的担保方式。如果这种担保方式能够在建设工程承包市场中推广应用，将对规范建筑市场，净化市场环境起到非常积极的作用。四、结语 通过对房地产开发企业的监理与从事项目管理的经历，从当前房地产开发商整体运行的操作层面分析了影响工程建设项目风险的因素，对开发商项目管理的奉献进行探讨。风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目的目标实现，是实现企业突出包围稳步发展的关键过程。参考文献：1、王卓甫.工程项目风险管理.北京：中国水利出版社，2003 2、工程造价管理基础理论与相关法规，中国计划出版社，2009 3、董浩岩，中国风险投资实务，中国社会出版社，2002 4、陈康幼，投資经济学，上海财经大学出版社，2003 5、陈工孟，2006 年中国风险投资业调研报告，中国风险投资研究院，2007.1 6、刘新学，我国风险投资模式存在的问题与对策，中国流通经济，2006年第 3 期 7、刘蓬川，对完善我国风险投资机制的思考，商场现代化，2007 年 3月 8、张治荣，我国风险投资业面临的问题及对策研究，财会研究，2007年第 03 期 9、王荣，我国法律环境的改善与风险投资机制的建立，中国科技信息，2005 年第 22 期 10、姜根伍，我国风险投资制度创新研究，经济研究参考，2006 年第23 期