第五章-房地产评估-资产评估课件.ppt

第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点二、房地产评估的理论二、房地产评估的理论三、房地产价格的种类三、房地产价格的种类四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则五、房地产价格的影响因素五、房地产价格的影响因素六、房地产评估程序六、房地产评估程序 一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点 （一）房地产的概念（一）房地产的概念 1、房地产、房地产 本章所述房地产是本章所述房地产是土地和房屋及其权属土地和房屋及其权属的总称，的总称，也就是也就是房产房产和和地产地产的总称。其中，房产即是指房屋建的总称。其中，房产即是指房屋建筑物，地产仅只土地使用权。筑物，地产仅只土地使用权。在评估中在评估中,房地产评估可以分为房地产评估可以分为土地使用权评估土地使用权评估和和建筑物评估建筑物评估。欧美国家没有房地产的概念，将房产和。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。地产统称为不动产。2、土地使用权、土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价地价一般是一般是土地使用权的价格土地使用权的价格。3、建筑物、建筑物 房屋房屋和和构筑物构筑物统称为建筑物。建筑物的结构统称为建筑物。建筑物的结构包括包括4种：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、种：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构，如砖木结构、简易结构等。其他结构，如砖木结构、简易结构等。（二）房地产（不动产）的特征见（二）房地产（不动产）的特征见P102 1、位置固定性、位置固定性风险转移能力差风险转移能力差 2、使用长期性、使用长期性土地使用权的年限土地使用权的年限 国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定：居住用地定：居住用地70年，工业用地年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地40年等。年等。3、投资大量性、投资大量性不易变现不易变现 4、保值增值性、保值增值性 一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。而从长期来看，土地的价值呈上原因，其价值会逐渐减少。而从长期来看，土地的价值呈上升走势，原因为：升走势，原因为：（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。格上涨。（2）对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土）对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。地原有的区位条件改善，导致土地增值。5、受政策面因素影响较大、受政策面因素影响较大 房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政地利用规划、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。6、供求区域性、供求区域性 一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。给不足的问题。7、投资风险性、投资风险性 房地产投资的风险主要来自三个方面：房地产投资的风险主要来自三个方面：（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。资产生无法预见的影响。二、房地产评估的理论二、房地产评估的理论 1地租理论地租理论说明土地价值的产生说明土地价值的产生 马克思理论认为，地租是土地所有权在经济上的马克思理论认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。垄断所获得的地租。（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租租（级差地租2）。）。级差地租级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。位置和环境。级差地租级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。2地价理论地价理论说明地产价格的决定理论说明地产价格的决定理论 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化。地价的本质是地租的资本化。三、房地产价格的种类三、房地产价格的种类 （一）房地产价格和房地产价值（一）房地产价格和房地产价值 1.房地产价格房地产价格，它是房地产交易双方在市场上，它是房地产交易双方在市场上实现了的实现了的实际成交价格实际成交价格。它是一种历史事实。它是一种历史事实。2.资产评估中的资产评估中的房地产价值房地产价值并不是一种历史事并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种即符经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种即符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产的的公正性价值判断。房地产的评估结果或结论评估结果或结论称之称之为房地产价值。为房地产价值。（二）房地产价格的种类（二）房地产价格的种类（见（见P104）土地价格：地价，通常只土地价格：地价，通常只空地空地的价格，具体见的价格，具体见P130建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含地价建筑物价格：纯建筑物部分的价格，不包含地价房地产价格：指建筑物连同其占用的土地的价格房地产价格：指建筑物连同其占用的土地的价格1.按房地产的按房地产的 实物形态实物形态2.按房地产价按房地产价 格表示单位格表示单位总价格总价格单位价格单位价格楼面地价：又称楼面地价：又称单位建筑面积地价单位建筑面积地价，是指平均，是指平均 到每单位建筑面积上的土地价格到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积楼面地价楼面地价=土地单价土地单价/容积率容积率容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率容积率=建筑总面积建筑总面积/土地总面积土地总面积 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单，单价为价为1000元元/平方米；乙地的容积率为平方米；乙地的容积率为3，单价为，单价为800元元/平方米平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？地进行投资更为经济？解：甲的楼面地价解：甲的楼面地价=1000/5=200元元/平方米平方米 乙的楼面地价乙的楼面地价=800/3=267元元/平方米平方米 应选择甲进行投资。应选择甲进行投资。3.根据权益的不同：可分为根据权益的不同：可分为所有权价格、使用权价格、其他权所有权价格、使用权价格、其他权利价格利价格，如抵押价格、租赁价格等。，如抵押价格、租赁价格等。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。4.按价格形成方式：可分为按价格形成方式：可分为市场交易价格和评估价格。市场交易价格和评估价格。市场交易价格市场交易价格是指房地产在市场交易中是指房地产在市场交易中实际成交的价格实际成交的价格。评估价格是对市场交易价格的模拟。评估价格是对市场交易价格的模拟。5.按交易方式分类：按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格。拍卖价格；招标价格；协议价格。四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则 在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：（一）最佳使用原则（一）最佳使用原则 房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的含义是法律上允对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。在评估实践中，房地证，并能给估价对象带来最高价值。在评估实践中，房地产的最佳使用通常是选择能使估价对象获利最多的用途。产的最佳使用通常是选择能使估价对象获利最多的用途。（二）合法原则（二）合法原则 房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提。房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为依据。合法使用一般是以城市规划为准绳；合法交易和合依据。合法使用一般是以城市规划为准绳；合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及有关文件、批件、合法处分主要是以房地产有关法规以及有关文件、批件、合同、协议为根据。同、协议为根据。五、房地产价格的影响因素五、房地产价格的影响因素 见见P106 1、一般因素：、一般因素：是指对房地产价格及其变化具有普遍性和是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。如：供求因素；经济因素；人口因素；共同性的影响因素。如：供求因素；经济因素；人口因素；社会因素；行政因素；心理因素。社会因素；行政因素；心理因素。2、区域因素：、区域因素：指房地产所在地区的自然条件、社会条件、指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点和区域性经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点和区域性特点。如：交通便捷因素；商业繁华因素；城市设施状况因素特点。如：交通便捷因素；商业繁华因素；城市设施状况因素（基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯（基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、等设施；生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施；文化娱乐设施：主要包括电影院、图书储蓄所、邮局等设施；文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施）；环境状况因素。馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施）；环境状况因素。3、个别因素：、个别因素：指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。地的个别因素与影响建筑物的个别因素。土地的个别因素土地的个别因素 区位因素：区位因素：区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与经济地理区位之别。当区位由劣变优时，地置。区位有自然地理区位与经济地理区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。价会上升；相反，则地价下跌。面积因素、宽度因素、深度因素：面积因素、宽度因素、深度因素：一般来说，宗地面积必须适宜，规一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。形状因素：形状因素：土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。畸高。地力因素、地质因素、地势因素、地形因素地力因素、地质因素、地势因素、地形因素：地形是指地面的起伏形状，：地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。容积率因素容积率因素：容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。：容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。用途因素：用途因素：土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅途，则地价不相同。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。用地、工业用地的地价是递减的。土地使用年期因素土地使用年期因素：在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地：在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。价越高。2.建筑物的个别因素建筑物的个别因素（1）面积、结构、材料等）面积、结构、材料等建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。重建成本也不相同。（2）设计、设备等是否良好）设计、设备等是否良好建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。格有很大的影响。（3）施工质量）施工质量建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。（4）法律限制）法律限制有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。法规。（5）建筑物是否与周围环境协调）建筑物是否与周围环境协调建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。六、房地产评估程序（见六、房地产评估程序（见P108）1、明确评估的基本事项；、明确评估的基本事项；2、拟定评估的工作方案；、拟定评估的工作方案；3、实地查勘，搜集资料；、实地查勘，搜集资料；4、选用评估方法评定估算；、选用评估方法评定估算；5、确定评估结果，撰写评估说明或报告。、确定评估结果，撰写评估说明或报告。第二节第二节 建筑物评估建筑物评估一、建筑物的含义及其分类一、建筑物的含义及其分类二、建筑物在估价时须考虑的基本因素二、建筑物在估价时须考虑的基本因素三、建筑物评估的特点三、建筑物评估的特点四、建筑物评估中的成本法四、建筑物评估中的成本法五、建筑物评估市场比较法五、建筑物评估市场比较法六、建筑物评估的收益法六、建筑物评估的收益法 一、建筑物的含义及其分类一、建筑物的含义及其分类（一）建筑物的含义（一）建筑物的含义 通常所说的建筑物包括通常所说的建筑物包括建筑物建筑物和和构筑物构筑物两大两大类。见类。见P110 1、建筑物：指供人居住、生产、工作、学、建筑物：指供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、柱和屋顶等主要构建筑，一般由基础、墙、门、柱和屋顶等主要构件组成。件组成。2、构筑物：建筑物以外的工程建筑，如道、构筑物：建筑物以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁等。路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁等。注：注：为了说明问题的方便，本章主要以建筑为了说明问题的方便，本章主要以建筑物中的房屋为对象说明评估的思路、程序等内容。物中的房屋为对象说明评估的思路、程序等内容。（二）建筑物分类（二）建筑物分类 1、建筑物按、建筑物按经济用途经济用途分类。可划分为：商业建筑、分类。可划分为：商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等。工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等。2、按、按结构构件结构构件分类。可划分为钢结构、钢筋混凝土分类。可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构。结构、混合结构、其他结构。（1）钢结构：指其承重构件如梁、柱、房架等由钢材）钢结构：指其承重构件如梁、柱、房架等由钢材制作；制作；（2）钢筋混凝土结构：指其承重构件如梁、柱、房架）钢筋混凝土结构：指其承重构件如梁、柱、房架等均以钢筋混凝土制作；等均以钢筋混凝土制作；（3）混合结构：该结构还可细分为砖混结构和砖木结）混合结构：该结构还可细分为砖混结构和砖木结构等。其承重构件是由钢筋混凝土和砖以及砖和木材制作。构等。其承重构件是由钢筋混凝土和砖以及砖和木材制作。（4）其他结构：凡是不属于上述结构的都属于此类，）其他结构：凡是不属于上述结构的都属于此类，如竹结构，窑洞等。如竹结构，窑洞等。二、建筑物在估价时须考虑的基本因素二、建筑物在估价时须考虑的基本因素 见见P1111、座落位置。、座落位置。2、面积。、面积。3、用途。、用途。4、建筑结构。、建筑结构。5、建筑高度。、建筑高度。6、附属设施。、附属设施。7、装修质量和水平。、装修质量和水平。8、建成时间。、建成时间。9、外观。、外观。10、平面格局。、平面格局。11、产权。、产权。12、其他。、其他。三、建筑物评估的特点三、建筑物评估的特点 1、房地合一评估与房地分估、房地合一评估与房地分估 在许多场合下土地和建筑物是要合在一起评估的，尤在许多场合下土地和建筑物是要合在一起评估的，尤其是商业用房、住宅等。从资产评估的角度，有时也要其是商业用房、住宅等。从资产评估的角度，有时也要把建筑物与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和把建筑物与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评定地产价值和建筑物价值，建筑物，以便准确合理地评定地产价值和建筑物价值，避免出现由于用地性质不合理，以及占地面积不合理造避免出现由于用地性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价失真情况的出现。如成地产价值估价失实和建筑物估价失真情况的出现。如对市中心商业繁华区内的商业性建筑物进行评估对市中心商业繁华区内的商业性建筑物进行评估,如不分如不分估，极易导致建筑物价格的低估。估，极易导致建筑物价格的低估。2、建筑物产权受土地使用权年限的制约、建筑物产权受土地使用权年限的制约 3、单独评估建筑物可以采用重置成本法、单独评估建筑物可以采用重置成本法 4、建筑物评估应在适法的前提下进行、建筑物评估应在适法的前提下进行四、建筑物评估中的成本法四、建筑物评估中的成本法 （一）基本思路及评估公式（一）基本思路及评估公式 建立在重置成本的理论基础之上，该法建立在重置成本的理论基础之上，该法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑的。通过估算出建筑物在全新状态下的考虑的。通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本再减去由于各种损耗而造成的贬值，重置成本再减去由于各种损耗而造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。最后得出建筑物的评估值。评估值重新购建价格各种损耗评估值重新购建价格各种损耗 因为该法是从成本耗费的角度评估建筑因为该法是从成本耗费的角度评估建筑物价值，因此，必须了解房地产的价格构成物价值，因此，必须了解房地产的价格构成或重置成本的构成。或重置成本的构成。（二）建筑物价格的构成（重置成本构成）（二）建筑物价格的构成（重置成本构成）建筑物价格构成项目主要内容如下：建筑物价格构成项目主要内容如下：（见见P115）1.土地取得费：地价的组成部分；土地取得费：地价的组成部分；2.前期工程费；前期工程费；规划和可行性研究费，按各地现行定额计算；规划和可行性研究费，按各地现行定额计算；场地临时用水、电、路和场地平整费，通常按实际工程量估场地临时用水、电、路和场地平整费，通常按实际工程量估算；算；测量、勘察、设计费，按定额计算。测量、勘察、设计费，按定额计算。3.建筑安装工程费建筑安装工程费建安工程费建安工程费工程附加支出工程附加支出4.配套费配套费5.建设期利息建设期利息6.建设单位管理费建设单位管理费7.税金税金8.利润利润（三）成本法适用范围（三）成本法适用范围 建筑物评估中成本法建筑物评估中成本法 一般适用于无收益（不能使一般适用于无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况，如政府的办公楼、学校、医院、法进行评估的情况，如政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。但是由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅但是由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地使用权评估中应用范围受到一定限制。使用权评估中应用范围受到一定限制。（四）建筑物重置成本的测算方法（四）建筑物重置成本的测算方法测测算算方法方法计计算式算式评评价价使用范使用范围围重重编编预预算算法法重置成本重置成本=实际实际工程量工程量现现行行单单价或定价或定额额1+1+工程工程费费率率材料差价材料差价+按按现现行行标标准准计计算的各算的各项项间间接成本接成本准确性准确性较较高，高，费时费时，工作量大工作量大一是一是测测算更新重置成本；算更新重置成本；二是构造比二是构造比较简单较简单的，的，如道路、如道路、围墙围墙等等预预决决算算调调整法整法重置成本重置成本=建筑物的工程造建筑物的工程造价价+间间接成本接成本以决算中的工程量以决算中的工程量为为主，主，按按现现行价格行价格进进行行调调整整工作效率工作效率高，高，历历史史资资料要求料要求完整完整其一，价格指数其一，价格指数调调整法，整法，类类比法受限制；其二，用比法受限制；其二，用途途结结构大致相同相似，且构大致相同相似，且数量数量较较多的多的价格价格指数指数调调整整法法重置成本重置成本=账账面原面原值值价格价格 变动变动指数指数准确性差，准确性差，使用范使用范围围小小单单位价位价值值小、小、结结构构简单简单，运用其他方法有困运用其他方法有困难难的的建筑物建筑物 （五）建筑物有形损耗率及成新率的测算。见（五）建筑物有形损耗率及成新率的测算。见P119建筑物有形损耗率和成新率的测算主要采用使用年限法建筑物有形损耗率和成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。和打分法。1.使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物有形损耗率；或年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物有形损耗率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物的成新率。计算公式为：作为建筑物的成新率。计算公式为：建筑物有形损耗率建筑物有形损耗率=建筑物实际已使用年限建筑物实际已使用年限/（建筑物实际已（建筑物实际已 使用年限使用年限+建筑物尚可使用年限）建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率建筑物成新率=建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/（建筑物实际（建筑物实际 已使用年限已使用年限+建筑物尚可使用年限）建筑物尚可使用年限）100%注：注：运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。筑物尚可使用年限。2、打分法。打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包、打分法。打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。（见打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。（见P120）根据根据房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准，按房屋的结构、装修、设备等组成，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，划分为部分的完好程度，划分为5个等级。个等级。完好房，指成新率在完好房，指成新率在80%以上的房屋。以上的房屋。基本完好房，批成新率在基本完好房，批成新率在60%-70%之间的房屋。之间的房屋。一般损坏房，指成新率在一般损坏房，指成新率在40-59%之间的房屋。之间的房屋。严重损坏房，指成新率在严重损坏房，指成新率在39%以下的房屋。以下的房屋。危房，房屋的结构部件已处于危险状态，随时有倒塌的可能。危房，房屋的结构部件已处于危险状态，随时有倒塌的可能。用打分法估测建筑物的成新率可参照下列数学式进行：用打分法估测建筑物的成新率可参照下列数学式进行：成新率成新率=（结构部分合计得分（结构部分合计得分G+装修部分合计得分装修部分合计得分S +设备部分合计得分设备部分合计得分B）/100100%式中：式中：G-结构部分的评分修正系数；结构部分的评分修正系数；S-装修部分的评分修正系数；装修部分的评分修正系数；B-设备部分的评分修正系数；设备部分的评分修正系数；（六）建筑物功能性贬值的分析测算（六）建筑物功能性贬值的分析测算 建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。建筑物用途与使用强度不合理是相对于其所形成的价值损失。建筑物用途与使用强度不合理是相对于其所用的土地的最佳使用而言的。用的土地的最佳使用而言的。建筑物用途及使用强度与其占用土地最佳使用不一致、不协建筑物用途及使用强度与其占用土地最佳使用不一致、不协调形成的功能性贬值的量，从理论上讲，相当于建筑物所占用调形成的功能性贬值的量，从理论上讲，相当于建筑物所占用土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。例题例题 某套住宅重新建造价为某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80，但该住，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作测，决定在成新率的基础作10的减价修正。则评估值为：的减价修正。则评估值为：V30000080（1-10）30000072216000（元）（元）（七）建筑物经济性贬值的分析测算（七）建筑物经济性贬值的分析测算 建筑物经济性贬值是指由于外界条件的建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。可参照下列公式计算：值贬损。可参照下列公式计算：经济性贬值经济性贬值=建筑物年收益净损失额建筑物年收益净损失额/正常资产收益率正常资产收益率 或：或：五、建筑物评估市场比较法五、建筑物评估市场比较法 （一）基本思路（一）基本思路 市场法的基本含义是：在求取被估建筑物价值时，依据替市场法的基本含义是：在求取被估建筑物价值时，依据替代原理，将被估建筑物与类似建筑物的近期交易价格进行对照代原理，将被估建筑物与类似建筑物的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、建筑物状况等因素修正，比较，通过对交易情况、交易日期、建筑物状况等因素修正，得出被估建筑物在评估基准日的价值。得出被估建筑物在评估基准日的价值。（二）适用范围（二）适用范围 市场法只要有适合的类似建筑物交易实例即可应用。在同市场法只要有适合的类似建筑物交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估建筑物相类一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估建筑物相类似的建筑物交易越多，市场法应用越有效。似的建筑物交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区建筑物；风景名胜区建筑物；5.图书馆、体育馆、学校等。图书馆、体育馆、学校等。（三）具体评估方法（见（三）具体评估方法（见P125）1、市场房价对照法、市场房价对照法 市场房价对照法的关键，在于准确获取与待估建筑物相同市场房价对照法的关键，在于准确获取与待估建筑物相同或相似的建筑物的市场价格。在参照物市场价格的基础上做出或相似的建筑物的市场价格。在参照物市场价格的基础上做出调整和修正，从而得到待估建筑物的评估值。调整和修正，从而得到待估建筑物的评估值。2、单位造价调整法、单位造价调整法 单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。单位造价调整法的步骤单位造价调整法的步骤 （1）搜集与待估建筑物相同结构、相同用途的建筑物的现）搜集与待估建筑物相同结构、相同用途的建筑物的现行单位造价，以此作为评估待估建筑物价格的基础。行单位造价，以此作为评估待估建筑物价格的基础。（2）调整待估建筑物在地基处理、室内结构、装修标准、）调整待估建筑物在地基处理、室内结构、装修标准、附属设施、建造时间、市场行情等方面与现行标准之间的差附属设施、建造时间、市场行情等方面与现行标准之间的差异，将搜集的建筑物现行标准单位造价调整为待估建筑物单位异，将搜集的建筑物现行标准单位造价调整为待估建筑物单位市价。市价。六、建筑物评估的收益法六、建筑物评估的收益法 （一）适用范围（一）适用范围 收益法适用于有收益的建筑物价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公收益法适用于有收益的建筑物价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性建筑物价值评估。寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性建筑物价值评估。（二）收益法的具体运用（二）收益法的具体运用 1.收益为无限年期的房地产价值，计算公式为：收益为无限年期的房地产价值，计算公式为：建筑物价值建筑物价值=净收益净收益/资本化率资本化率这种理论的抽象，包含着两个假设前提：这种理论的抽象，包含着两个假设前提：（1）净收益每年不变；）净收益每年不变；（2）资本化率固定；）资本化率固定；2.收益为有限年期的建筑价值，计算公式为：收益为有限年期的建筑价值，计算公式为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，成立条件为：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，成立条件为：（1）净收益）净收益A每年不变；（每年不变；（2）资本化率）资本化率r固定且大于零；固定且大于零；（3）收益年期有限为）收益年期有限为n。运用收益法评估建筑物价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费运用收益法评估建筑物价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估建筑物的用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估建筑物的价值。价值。第三节第三节 土地使用权评估土地使用权评估一、土地一、土地二、土地使用权二、土地使用权三、地价的特征三、地价的特征四、地价评估的原则四、地价评估的原则五、五、地价的种类地价的种类六、土地使用权评估的市场法六、土地使用权评估的市场法七、土地使用权评估的成本法七、土地使用权评估的成本法八、土地使用权评估的收益法八、土地使用权评估的收益法一、土地一、土地 （一）土地（一）土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地的供给可以分为土地的土地的供给可以分为土地的自然供给自然供给和和经济供给经济供给两个方面。两个方面。1.土地的自然供给土地的自然供给 地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。它是无弹性的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。它是无弹性的。自然供给的土地有的。自然供给的土地有5个特性：个特性：具有适宜于人类生存和工作的气候条件；具有适宜于人类生存和工作的气候条件；具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件；具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件；有可以利用的淡化水资源；有可以利用的淡化水资源；有可供人类利用的生产资源；有可供人类利用的生产资源；具有一定的交通条件。具有一定的交通条件。2.经济供给经济供给 （1）含义）含义在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。整治，满足不同需求的土地供给。土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。地数量绝对面积的变化。土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。上集约率的变化。（2）特点）特点 土地的经济供给是有弹性的；土地的经济供给是有弹性的；土