CAS-3投资性房地产.pptx

CAS-3投资性房地产1CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第1页!CAS-3 投资性房地产一、范围二、确认和初始计量三、后续计量四、转换五、处置六、披露2CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第2页!一、范围n投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。n排除：自用房地产；作为存货的房地产。n适用其他相关会计准则的房地产：企业代建的房地产，适用第15号准则建造合同；投资性房地产的租金收入和售后租回，适用第21号准则租赁。目的3CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第3页!二、确认和初始计量1、确认条件：n（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可 能流入企业；n（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计 量。4CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第4页!三、后续计量（一）采用成本计量模式对投资性房地产进行后续（一）采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量计量 n采用成本模式对建筑物进行后续计量，应按照第采用成本模式对建筑物进行后续计量，应按照第4 4号准则固定资产和第号准则固定资产和第6 6号准则无形资产的号准则无形资产的规定对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；规定对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第8 8号号资产减值的规定进行处理。资产减值的规定进行处理。n资本化条件：（资本化条件：（1 1）与该投资性房地产有关的经济与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（利益很可能流入企业；（2)2)该投资性房地产的成该投资性房地产的成本能够可靠地计量。本能够可靠地计量。n费用化：不满足资本化条件的。费用化：不满足资本化条件的。5CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第5页!（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量n有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。允价值模式进行后续计量。n采用公允价值模式计量的，应当采用公允价值模式计量的，应当同时同时满足下列满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。计。n成本模式转为公允价值模式成本模式转为公允价值模式的，应作为的，应作为会计政会计政策变更策变更，需，需追溯调整追溯调整。6CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第6页!例4-1 n资料：资料：20072007年年3 3月，甲企业计划购入一栋写字楼对月，甲企业计划购入一栋写字楼对外出租。外出租。3 3月月1515日，甲企业与乙企业签订了经营租日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将这栋写字楼赁合同，约定自写字楼购买日起，将这栋写字楼出租给乙企业，期限出租给乙企业，期限5 5年。年。4 4月月5 5日，甲企业实际购日，甲企业实际购入写字楼，支付价款入写字楼，支付价款12001200万元。万元。n若采用成本计量模式，则：若采用成本计量模式，则：借：固定资产借：固定资产-写字楼写字楼 1200 1200贷：银行存款贷：银行存款 1200 1200若采用公允价值模式，则：若采用公允价值模式，则：借：投资性房地产借：投资性房地产-写字楼写字楼 1200 1200贷：银行存款贷：银行存款 1200 12007CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第7页!n甲企业的账务处理如下甲企业的账务处理如下:土地使用权中的对应部分同时转换为投资性土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产房地产600(10003000)600(10003000)200200万元。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 1000 1000 贷：在建工程贷：在建工程11000 000 借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权土地使用权200200贷：无形资产贷：无形资产土地使用权土地使用权2002008CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第8页!n甲企业的账务处理如下甲企业的账务处理如下:计提折旧计提折旧 每月计提折旧每月计提折旧l8002012l80020127.5(7.5(万元万元)。借借:其他业务成本其他业务成本7500075000贷贷:投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)75000)75000确认租金确认租金 借借:银行存款银行存款(或其他应收款或其他应收款)80000)80000贷贷:其他业务收入其他业务收入8000080000计提减值准备计提减值准备 借借:资产减值损失资产减值损失30000003000000贷贷:投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备300000030000009CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第9页!n甲企业的账务处理如下甲企业的账务处理如下:207207年年1010月月1 1日日,甲公司开发完成写字楼并出租甲公司开发完成写字楼并出租 借借:投资性房地产投资性房地产成本成本9000000090000000贷贷:开发成本开发成本 9000000090000000207207年年1212月月3131日日,按照公允价值为基础调整其按照公允价值为基础调整其账面价值账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益入当期损益借借:投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动2000000 2000000 贷贷:公允价值变动损益公允价值变动损益 2000000 200000010CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第10页!转换（续1）n成本模式转公允价值：将账面价值作为转换后的入账价值。11CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第11页!例4-5n资料：资料：甲企业与乙企业签订了租赁协议甲企业与乙企业签订了租赁协议,将将其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用其原先自用的一栋写字楼出租给乙企业使用,租赁期开始日为租赁期开始日为207207年年4 4月月1515日。日。207207年年4 4月月1515日日,该写字楼的账面余额该写字楼的账面余额5000050000万元万元,已累已累计折旧计折旧50005000万元，公允价值为万元，公允价值为4700047000万元。万元。207207年年1212月月3131日日,该项投资性房地产的公该项投资性房地产的公允价值为允价值为4800048000万元。万元。208208年年6 6月租赁期届满月租赁期届满,企业收回该项投资性房地产企业收回该项投资性房地产,并以并以5500055000万元万元出售出售,出售款项已收讫。假设甲企业采用公允出售款项已收讫。假设甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。价值模式计量，不考虑相关税费。12CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第12页!208208年年6 6月月,收回并出售投资性房地产收回并出售投资性房地产:借：银行存款借：银行存款 550000000550000000 公允价值变动损益公允价值变动损益 l0000000l0000000资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积20000000 20000000 其他业务成本其他业务成本 450000000450000000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 470000000470000000 公允价值变动公允价值变动 10000000 10000000 其他业务收入其他业务收入 550000000 550000000 13CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第13页!转换（续4）n投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产q公允价值模式：以转换日公允价值作为自用房公允价值模式：以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益额计入当期损益 借：固定资产借：固定资产自用房地产自用房地产(转换日公允价值转换日公允价值)(库存商品库存商品开发产品开发产品)(无形资产无形资产土地使用权土地使用权)贷：投资性房地产贷：投资性房地产(账面价值账面价值)差额借记或贷记投资收益差额借记或贷记投资收益14CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第14页!n甲企业的账务处理如下甲企业的账务处理如下:借借:固定资产固定资产 4800000048000000 贷贷:投资性房地产投资性房地产成本成本 4500000045000000 公允价值变动公允价值变动 2500000 2500000 公允价值变动损益公允价值变动损益 50000050000015CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第15页!转换（续6）n自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产采用公允价值计量时，按转换日公允价值计价采用公允价值计量时，按转换日公允价值计价转换日公允价值大于原账面价值，差额计入所转换日公允价值大于原账面价值，差额计入所有者权益有者权益借：投资性房地产借：投资性房地产(公允价值公允价值)贷：固定资产贷：固定资产自用房地产自用房地产(账面价值账面价值)(库存商品库存商品开发产品开发产品)(无形资产无形资产土地使用权土地使用权)贷：资本公积贷：资本公积其他资本公积其他资本公积(差额差额)16CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第16页!六、披露n企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：信息：(一一)投资性房地产的种类、金额和计量模式。投资性房地产的种类、金额和计量模式。(二二)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。销，以及减值准备的计提情况。(三三)采用公允价值模式的，公允价值的确定依据采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。和方法，以及公允价值变动对损益的影响。(四四)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。者权益的影响。(五五)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。17CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第17页!n 如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，能够单独计量和出售的，用于赚取租金和资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。注意18CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第18页!2、初始计量成本确定：(1)(1)外购投资性房地产的成本，包括外购投资性房地产的成本，包括购买价款购买价款、相相关税费关税费和和可直接归属于该资产的其他支出可直接归属于该资产的其他支出。(2)(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产产达到预定可使用状态前所发生的必要支出达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。构成。(3)(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。相关会计准则的规定确定。(4)(4)与投资性房地产有关的后续支出，满足资产确与投资性房地产有关的后续支出，满足资产确认条件的，应当计入投资性房地产成本，否则在认条件的，应当计入投资性房地产成本，否则在发生时计入当期损益。发生时计入当期损益。19CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第19页!n成本模式操作要点：建筑物同固定资产，计提折旧，减值测试建筑物同固定资产，计提折旧，减值测试土地使用权同无形资产，摊销，减值测试土地使用权同无形资产，摊销，减值测试20CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第20页!n公允价值模式操作要点：不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。得从公允价值模式转为成本模式。21CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第21页!例4-2n资料：资料：207207年年3 3月月,甲企业从其他单位购入一块甲企业从其他单位购入一块土地的使用权土地的使用权,并在该块土地上开始自行建造三并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。栋厂房。207207年年6 6月月,甲企业预计厂房即将完工甲企业预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定房租赁给乙公司使用。租赁合同约定,该厂房于该厂房于完工完工(达到预定可使用状态达到预定可使用状态)时开始起租。时开始起租。207207年年7 7月月5 5日日,三栋厂房同时完工三栋厂房同时完工(达到预定可使用达到预定可使用状态状态)。该块土地使用权的成本为。该块土地使用权的成本为600600万元；三万元；三栋厂房的造价均为栋厂房的造价均为10001000万元万元,能够单独出售。能够单独出售。22CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第22页!例4-3n资料：资料：甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用,已已确认为投资性房地产确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为量。假设该栋办公楼的成本为18001800万元万元,按照直按照直线法计提折旧线法计提折旧,使用寿命为使用寿命为2020年年,预计净残值为预计净残值为零。按照经营租赁合同约定零。按照经营租赁合同约定,乙企业每月支付甲乙企业每月支付甲企业租金企业租金8 8万元。当年万元。当年1212月月,这栋办公楼发生减这栋办公楼发生减值迹象值迹象,经减值调试经减值调试,其可收回金额为其可收回金额为12001200万元万元,此时办公楼的账面价值为此时办公楼的账面价值为15001500万元万元,以前未计提以前未计提减值准备。减值准备。23CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第23页!例4-4n资料：资料：甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。207207年年8 8月月,甲公司与乙公司签订租赁协议甲公司与乙公司签订租赁协议,约约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为租赁期为1010年。当年年。当年1010月月1 1日日,该写字楼开发完成并开始该写字楼开发完成并开始起租起租,写字楼的造价为写字楼的造价为90009000万元。万元。207207年年1212月月3131日日,该写字楼的公允价值为该写字楼的公允价值为92009200万元。假设万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。24CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第24页!四、转换 n有确凿证据表明房地产用途发生改变，转换形式：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。25CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第25页!转换（续2）n自用或存货转为公允价值模式计量：自用或存货转为公允价值模式计量：按照转换当日的公允价值计价；按照转换当日的公允价值计价；转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。额计入所有者权益。26CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第26页!n甲企业的账务处理如下甲企业的账务处理如下:207207年年4 4月月1515日日,存货转换为投资性房地产存货转换为投资性房地产:借借:投资性房地产投资性房地产成本成本470 470 000 000000 000 累计折旧累计折旧 50 000 00050 000 000 贷贷:固定资产固定资产 500 000 000 500 000 000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 20 000 00020 000 000207207年年1212月月3131日日,公允价值变动公允价值变动:借借:投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动10 000 00010 000 000 贷贷:公允价值变动损益公允价值变动损益 10 000 000 10 000 00027CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第27页!转换（续3）n投资性房地产转换为自用房地产的会计处理成本模式：成本模式：房地产转换前账面价值作为转换后入账价值房地产转换前账面价值作为转换后入账价值 借：固定资产借：固定资产自用房地产自用房地产 (库存商品库存商品开发产品开发产品)(无形资产无形资产土地使用权土地使用权)贷：投资性房地产贷：投资性房地产 28CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第28页!例4-6n资料：资料：208208年年1010月月1515日日,甲企业因租赁期满甲企业因租赁期满,将出租的写字楼收回将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于本准备作为办公楼用于本企业的行政管理。企业的行政管理。208208年年1212月月1 1日日,该写字楼该写字楼正式开始自用正式开始自用,相应由投资性房地产转换为自相应由投资性房地产转换为自用房地产用房地产,当日的公允价值为当日的公允价值为48004800万元。该项万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账原账面价值为面价值为47504750万元万元,其中其中,成本为成本为45004500万元万元,公公允价值变动为增值允价值变动为增值250250万元。万元。29CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第29页!转换（续5）n自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产采用公允价值计量时，按转换日公允价值计价采用公允价值计量时，按转换日公允价值计价转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益益借：投资性房地产借：投资性房地产(公允价值公允价值)借：投资收益借：投资收益(差额差额)贷：固定资产贷：固定资产自用房地产自用房地产(账面价值账面价值)(库存商品库存商品开发产品开发产品)(无形资产无形资产土地使用权土地使用权)30CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第30页!五、处置n投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。该项投资性房地产。n企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。值和相关税费后的金额计入当期损益。借：银行存款等借：银行存款等 营业税金及附加营业税金及附加 贷：投资性房地产贷：投资性房地产(差额借记或贷记投资收益差额借记或贷记投资收益)31CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第31页!新旧相关规定主要差异1.原无此准则，不划分投资性房地产。原无此准则，不划分投资性房地产。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置置“存货存货出租开发产品出租开发产品”科目核算；固定资产中的房地科目核算；固定资产中的房地产对外出租的，在产对外出租的，在“固定资产固定资产”科目核算；土地使用权在科目核算；土地使用权在“无形资产无形资产”科目核算。科目核算。2.2.原初始计量：按照取得时的实际成本。原初始计量：按照取得时的实际成本。3.3.原后续计量：成本模式。原后续计量：成本模式。4.4.原成本计量：原成本计量：“出租开发产品出租开发产品”按期摊销出租产品的成按期摊销出租产品的成本。本。5.5.原转销：原转销：“固定资产固定资产”计提折旧；计提折旧；“无形资产无形资产”进行摊进行摊销。销。6.6.原减值准备处理：会计期末按可收回金额低于账面价值原减值准备处理：会计期末按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。32CAS-3 投资性房地产共32页，您现在浏览的是第32页!