【同策咨询】2022年合肥房地产市场年报0111正式版.doc

2 0 2 2 年合肥房地产市场年报安徽同策咨询中心企同策集团 业介绍Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.新房交易· 咨询·大数据· 金融· 商业· 产业· 养老· 广告· 公关.01宏观政策篇 中央调控政策2022年房地产政策进入宽松周期，在“房住不炒”总基调的指导下，国家层面降息降准、三次下调LPR、适度优化调整限购限售，政策调控持续宽松，重申“房地产是国民经济的支柱产业“央行全面降息，发改委鼓中央政治局会议励促进住房消费健康发展要有效管控重点风险，坚LPR迎来双降，1年期LPR持“房住不炒”定位，支下降10个基点，为3.70%，持各地从当地实际出发完5年期以上LPR下降5个基善房地产政策，优化商品点，为4.60%。房预售资金监管。1月5月2月4月住建部发布会央行第2次下调LPR保持调控政策的连续性和1年期LPR维持3.70%不变，稳定性，增强调控政策的5年期以上LPR下调15个基协调性和精准性，以“保点至4.45%；国务院发布交楼、保民生、保稳定”关于印发扎实稳住经济一为首要目标。揽子政策措施的通知中央政治局会议国务院常务会议中央政治局会议中央政治局会议一方面要因城施策，继续实施好保发布关于做好当前金融求各城市“用足用好政策交楼政策。支持房地产市场平稳健康工具箱”，另一方面“压中国人民银行、银保监会发展工作的通知，涉及实地方政府责任，保交楼、决定阶段性调整差别化住房企贷款政策、个人房贷稳民生”。房信贷政策政策、保交楼等方面8月9月7月10月11月12月二十大报告央行降准央行LPR第三次下调央行将一年期贷款市场报坚持“房住不炒”基调。降低金融机构存款准备金价利率（LPR）从3.70%国家税务总局率0.25个百分点下调至3.65%，将五年期今年10月1日至12月31日新华社贷款市场报价利率（LPR）换购住房者满足一定条件时隔20年，重申“房地产从4.45%下调至4.3%。可享受个人所得税退税。是国民经济的支柱产业。 “保交楼”政策2022年针对多城出现楼盘停工现象， 为尽早尽快化解市场存量风险，“保交楼、保民生、保稳定”成为政策层面最明确的努力方向，“保交楼”领域政策密集，但执行效果仍有待观察2022年7月，多城出现楼盘停工现象，使得“保交楼”被提至重要位置，成为下半年楼市的重点工作。随后，监管部门不断发文压实地方政府责任，有关“保交楼”的政策开始陆续出台。复盘来看，在积极推动“保交楼”，重塑楼市信心的过程中，地方政府、金融机构以及房企三者的作用均不容忽视。地方政府负责排查摸底当地楼市情况，并牵头金融机构为房企注入流动性。同时，政策性银行发布千亿元的“保交楼”专项借款，解决燃眉之急。而在房企恢复股权融资之后，多家房企频繁披露股权融资计划，自身发力，将募集到的资金用于“保交楼”住宅项目建设。银保监会表态引导金融机构市场化参与风险处置，加强与其他部门的工作下沉，支持地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。全方位定位安全底线，稳定房地产市场，落实住建部银行、财政地方政府责任，保交楼，稳民生。针对各地保交楼工作的资中央政治金压力出台措施，表明其局会议将通过政策银行专项借款的方式保交楼。支撑刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”国家开发中央政治局会议银行用好政策工具，灵活使用7月28日中央政治局会议针对该问题进行阶段性信贷政策和保交楼了集中部署，一方面要求各城市“用足用专项借款。好政策工具箱”，另一方面“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。这也是”保交楼“被首次写入中央政治局会议文件中，向辽宁省沈阳市支付全国与此同时，银保监会也多次在会议中提出，推动中小银行不良贷款首处笔置“，保支交持楼政”策专措项借款。国务院常施落地实施，支持地方做好“保交楼”工委会议作。坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。央行推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进房地产市场平稳健康发展。 地方调控政策多地响应中央号召，因城施策，在限购、限贷、限售和购房补贴等方面调整政策稳定楼市，调控政策持续放松，调控范围不断扩大，调控城市能级由低向高不断扩散 上海湾区：对租房、购房补贴进行分层分档，购房 西安西咸新区：购买首套商品住房的人才可享受15最高可补贴200万元；万元购房补贴； 深圳：公积金贷款额度上浮 无锡：本市户籍居民家庭在非限购区域购买的房屋不 上海临港：针对2022年人才住房政策重点支持单位计入家庭限购总套数内；的人才“须在新片区工作满一年以上”的购房条件 石家庄：首套房首付比例由三成降至两成；可缩短为3个月或6个月； 南宁：首套房公积金贷款从60万提高至70万，第二 深圳：“深户3年社保+3年深户”调整为“1年深套房从50万提高到60万；户+1年社保”，非深户5年社保调整为3年； 青岛即墨：取消5年限售政策，新房由拿证满5年改 广州：将在花都区、从化区、增城区建构差别化入为网签后满5年，二手房满2年即可交易户政策，全日制大专生被纳入入户范围； 哈尔滨：废除限售令，购房人完成不动产权属登记，上海：从2022年第二批次集中供地开始，拟将取得不动产证即可上市交易；土 拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%。 重庆：严禁资金违规投向房地产，严厉打击恶意逃废金融债权。 广西北海：购二套住房或申请第二次公积金贷款，首付下调至40%； 山西晋中公积金新政：二套首付降至两成，二三孩家庭可贷顶额； 唐山：推出公积金贷款新政：二套房首付比例从60%降至30%； 浙江衢州：楼市政策松绑，成全国首个同时取消限购限售城市； 兰州：降低个人购房门槛，首套房首付比例最低20%； 银川：首套结清再次申请公积金贷款 最低首付比例调为30%； 句容：全面取消外地户籍限购，首套房80%契税补贴。 金融政策LPR下调2022年1年期LPR下降2次，累计下降15个基点，5年期LPR下降3次，累计下降35个基点，截止12月，一年期LPR为3.65%，五年期为4.3%，是自2019年实施LPR改革以来的最低值98765432102021-2022年LPR历次报价（单位：%）4.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.654.64.64.64.64.454.454.454.34.34.34.34.33.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.83.73.73.73.73.73.73.73.653.653.653.653.65一年期五年期 安徽调控政策2022年安徽房地产市场整体以宽松为主，芜湖、马鞍山、六安、淮北等地纷纷降低购房门槛，通过给予购房补贴、降首付、提高公积金额度等方式激发市场活力，促进房地产市场平稳发展5月30日，亳州市印发关于加大对房地产业资金支持的若干措施：降低首付比例和贷款利率。对贷款购买首套普通商品住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套普通商品住房但未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商品住房贷款购买普通商品住房的，最低首付比例为30%。5月19日六安发布15条新政：公积金贷款额度最高可达60万；6月6日六安新政：商品房售价不低于备案价90%；6月24日六安：住房公积金贷款买房最高额度提高至70万元8月8日安庆发布关于调整住房公积金贷款有关政策的意见：住房公积金贷款额度提至55万元6月8日，淮北市住房公积金管理中心发布通知：提高缴存职工贷款额度，在现有的贷款额度基础上上调10万元即单职工最高贷款淮北市额度50万元，双职工最高贷款额度60万元。宿州市亳州市7月3日，滁州发布若干举措：取消夫妻离异一年内购买住房不得申请住房公积金提取和贷款的限制。缴存人家庭再次申请住蚌埠市房公积金贷款购买新建自住住房的，首付款比例调整为不低于阜阳市淮20%南滁州市市8月29日，马鞍山市住房公积金管理中心发布通知，调整该市住房合肥市公积金部分使用政策。其中提出，子女购房可申请提取一次父母的住房公积金。六安市马鞍山市芜湖市5月10日芜湖购房最高补贴20万元，符合条件夫妻可叠加；12月1日，芜湖住房公积金再出新政：三孩以上家庭最高铜陵市安庆市宣城市可贷66万池州市5月24日，黄山市对购买中心城区(含高新区)新建3月2日宣城调整公积金贷款政策，引进人才首次贷款上限商品住房、新建非住宅类商品房且足额缴纳契税的，黄山市增10万元由受益财政分别按应税价格的1%、2%给予购房补贴。 合肥调控政策2022年为提振市场信心，合肥房贷利率下调，部分区域限购政策放松，多角度调控促进房地产市场回暖2022年2月2022年3月2022年5月2022年7月2022年8月首套房5.83%首套房5.73%-5.83%首套房4.6%首套房4.25%、4.45%、无房无贷的刚需首套二套房6.32%二套房6.22-6.32%二套降至5.2%4.65%和4.85%4个档4.1%、二套房4.9%时间调控方向政策要点政策内容2022.5限购放松瑶海、新站区取消限购，1、合肥市瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购；2、其它区域外地人在合肥2年内累计正常顺缴纳6个月社保，即可以社保缩短至6个月购买一套（可以不连续，但是不能显示补缴）；3、四县一市户口可以买一套；4.合肥户口可以在合肥市区，重点区域（含高新，滨湖，政务），买三套二手房（含学区房）；5、经开区将跟进高新区的“职住平衡”政策，刚需30%、职住50%，普通20%。2022.5限购放松二孩及以上家庭且子女对购房人在摇号登记购房时，已生育两个及以上孩子，且有子女年龄未满18周岁的家庭，房地产开发企业应提供首付比例不低于3成未满18周岁首付3成起(具体首付比例符合金融机构贷款政策确定的购房资格首付比例要求)的购房政策，相关政策在摇号登记规则中予以明确。公积金贷公积金最高可贷额度提一、提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度。家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元。二、延长二手房贷款年限。职2022.6高至65万，延长二手房款工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超贷款年限过40年。限购再放外地户籍补缴半年社办第一，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。第二，非本市户籍居民家庭购房资格认定2022.6中，社保、个税认可追溯补缴。第三，法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。其中，新建商品住房需为松即可购房开发企业自行销售的房源。第四，限购资格查询时，非限购区域住房（新站区、瑶海区、新桥产业园）不再计为家庭住房套数，刚需资格认定标准不变。2022.11摇号比例合肥新房摇号政策进行合肥新房摇号政策进行重大调整：调整摇号比例，由比例1.5调整到1.2；调整公示时间，选房结果可以不再公示；优化摇号下降重大调整流程，分类进行选房资格摇号；其他有关要求，购房资格凭证登记；执行时间，11月15日起取得预售证起。 合肥土拍政策2022年土拍规则优化，一批次土拍开始取消此前竞装配率，采用“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”方式，竞高品质打分降为80分，同时要求商品住房后期须毛坯交付2017.5.312018.8.232019.8.282021.5.112021.8.252022.2.152022.8.24举牌应价+书面报价举牌应价+摇号价高者得+最高限价价高者得+最高限价1、价高者得+竞装配率+摇号价高者得+投报高品质价高者得+投报高品质+摇号时转竞自持用于租赁时转竞配建租赁住房2、价高者得+投报高品质住宅住宅建设方案+摇号住宅建设方案+摇号的商品住房+摇号建设方案+摇号（品质打分120分）（品质打分降为80分）价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号第一阶段“价高者得”阶段现 竞买人以举牌方式应价，在未达到最高限价时，报价最高者且高于保留底价的，行 为竞得人。第二阶段“投报高品质住宅建设方案”阶段土 竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商地 品住宅建设方案阶段。竞参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请，在现场竞价后的第3个工作日上午9时至10时前投报高品质商品住宅建设方案。评选委员会拍 按照高品质商品住宅建设方案评审内容及评分标准组织评分，确定综合评分方 最高的竞买人为竞得人。式第三阶段“摇号”阶段如最高综合评分的竞买人有两个及两个以上分数相同时，则摇号产生竞得人。建设的商品住宅，须根据合肥市自然资源和规划局关于重新调整商住用地竞价方式有关事项的通知（合自然资规发2022150号）要求，达到商品住宅基本品质标准：满分由原来的120分，降为80分。合肥市商品住宅高品质建设内容和评分标准中“绿色建筑”(10分)、“装配式建筑”(15分)、“超低能耗建筑”(5分）和“可再生能源建筑应用”(10分）评分项不参加评分，其他评分项正常评分。 合肥土拍政策三批次后土拍调整，取消精装，限定为毛坯交付，部分地块不设置限价试行现房销售，以此缓解交房投诉问题，同时大幅提高限价，保证房企开发利润针对住宅业主交房即投诉、精装修交付问题多、房企联名上诉专业房闹影响企业运营等一系列问题，三批次土拍地块要求毛坯交付，同时大幅提高限价，普遍增加1500-4000元/不等，政府让利开发企业。四批次的土拍政策未做调整，限价水平基本和三批次持平。2022年合肥三批次后集中供地政策变化土拍规则：采用“价高者得+投保高品质住宅建设方案+摇号”降低利润：装配率均设定为30%，装配式奖励面积、装配式奖励增加备案价两项全部取消所有出让地块将限定为毛坯交付，毛坯销售限价在二批次基础上增加1500-4000元不等竞品质调整：满分由原来的120分，调减到80分为满分。其中与装配式、精装修、地源热泵、空气源热泵等设备相关项均取消试行现房销售：政务区地块将会要求以现房形式进行销售，不设定销售限价，可以精装修销售。但仍设定土拍限价限价情况蜀山区小庙17300限价2w以下限价2-2.5w限价2.5w以上庐阳区四里河北17023瑶海区老城20171政务不限价包河区23000经开区22000 滨湖区27000 安徽大事件1月安徽发改委官方网站发文，明确提出了鼓励购房领域降低首付，引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费 合肥大事件合肥多次优化调整楼市政策，为刺激购房需求，5月份瑶海区、新站区取消限购，6月份限购政策再放宽，对吸引外来人口在合肥置业起到了积极作用合肥楼市新政：瑶海、新站区取消限购，社保缩短至6个月限购放松合肥市区从2022年5月10日开始：1、合肥市瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购；2、其它区域外地人在合肥2年内累计正常顺缴纳6个月社保，即可以购买一套（可以不连续，但是不能显示补缴）；3、四县一市户口可以买一套；4.合肥户口可以在合肥市区，重点区域（含高新，滨湖，政务），买三套二手房（含学区房）；5、经开区将跟进高新区的“职住平衡”政策，刚需30%、职住50%，普通20%。合肥：限购再放宽，社保可补、挂靠无需1年，瑶海区、新站区不计入限购套数6月24日，合肥限购政策再调整，第一，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。第二，非本市户籍居民家庭购房资格认定中，社保、个税认可追溯补缴。第三，法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。其中，新建商品住房需为开发企业自行销售的房源。第四，限购资格查询时，非限购区域住房（新站区、瑶海区、新桥产业园）不再计为家庭住房套数，刚需资格认定标准不变。 合肥大事件针对房企目前普遍资金压力大，合肥试行银行保函作为竞买保证金的方式，减轻房企负担，激发房企活力，但政策实际效果有限银行保函作为竞买保证金一、银行保函的开具及确认周期竞买人需要使用保函参与竞买的，应当自土地出让公告发布之日起向银行申请开立保函，保函有效期自开立之日起生效，至竞买活动结束后不少于60天（最后一天为节假日的，顺延1个工作日）。保函开立完毕后，竞买人须将保函原件提交至保证金托管银行，委托托管银行办理保函确认，由托管银行完成保函查询验证工作，并在竞买报名时间截止前，出具银行保函信息确认函。竞买人需将保函原件存于委托开具银行保函信息确认函的托管银行，直至土地交易活动结束。二、银行保函使用程序托管银行验证竞买人保函后，开具银行保函信息确认函，作为竞买人已履行竞买保证金缴纳程序的资料，并传递给出让人。出让人接收银行保函信息确认函后，视同完成地块竞买保证金缴纳程序，竞买人由此报名成功，正式取得土地竞买资格。政务不限价.02土地市场篇 土地供应2022年计划供应涉宅土地6500亩，实际供应11673亩，完成率180%近7年合肥土地计划供应和实际供应走势14000250%12000200%10000150%80006000100%400050%200000%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年计划供应（亩）70007400603550005250112006500实际供应（亩）1062151355978960155991037611673完成率152%69%99%192%107%93%180%计划供应（亩）实际供应（亩）完成率 2022年商品住宅计划供应6500亩，实际供应11673亩，完成率180%。注：土地为商品住宅用地（不含市场化租赁住房用地），统计口径为合肥市九区三县 土地供求受土地“两集中” 政策影响，供应量不得低于近五年平均完成交易量，2022年合肥进行四次集中供地，供地量同比持续增加2014-2022年土地供求总建面年度走势20001800160014001200100080060040020002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应总建面（万方）1750.861151.041584.9618.67784.221145.44731.191306.81577.7成交总建面（万方）1633.541108.721093.7901.11792.881002.52703.221075.51079.4 近3年涉宅土地供应年均稳定在1000万方，除20年受新的土地审批政策影响外（土地审批流程增多）。 2022年涉宅土地供应1577.7万方，成交1079.4万方，成交同比上涨0.4%注：土地均不含人才公寓与租赁用地，统计口径为合肥市九区三县 土地供求2022年成交楼面价上升，政府提高起拍价以及土地市场竞争热度下降，溢价率持续降低2014-2022年土地成交楼面价及溢价率一览12000300.00%10000250.00%8000200.00%6000150.00%4000100.00%200050.00%00.00%2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年成交楼面价（元/）232143349848770469177827690174397892溢价率47.56%82%239.40%152.60%72.10%54.55%22.23%14.68%7.94%成交楼面价（元/）溢价率 近三年土地成交溢价率直线下滑，政府严控土地参考价和最高限价，避免土市出现大热现象。注：土地均不含人才公寓与租赁用地，统计口径为合肥市九区三县 土地供求2022年涉宅土地供应主力为肥西县、包河区和肥东县，肥西县、包河区和瑶海区土地成交量遥遥领先2022年各区涉宅土地供求量价300180002501600014000200120001501000080001006000504000200000肥西县包河区瑶海区经开区滨湖区肥东县长丰县蜀山区庐阳区新站区高新区政务区供应总建面（万方）266.6196.3116.4150.195.9182.2138.1149.889.8131.938.621.9成交总建面（万方）281.3157.8116.499.895.99079.762.836.636.312.310.5成交楼面价（元/）623910430744293111333360654662639484044588730015265