CRIC-2022年泉州市区房地产年报.doc

2022 泉州市区房地产市场年报易居企业集团·克而瑞丨厦门机构目 录CONTENTS1 政策环境2 土地市场3 商品房市场4 商品住宅市场5 商办市场6 总结与展望7 附件-晋江简报01政策环境房地产政策工具箱开启，楼市调控逐步放松2022年 “房住不炒”仍然作为楼市调控主基调贯穿全年，与此同时充分利用政策工具箱，通过“双限”调整、公积金政策调整、多孩差异化政策、房票预留政策等多方位落实“因城施策、定向宽松”，进一步助力刚需与改善性需求的释放。2 泉州住建局发布泉州市高层次人才安居保障规定：根据各高层次人才的不同住房需求，按照货币补贴和实物配置相结合的原则，采取购房补助、租房补贴、租住月 人才公寓和购买人才限价房等方式，多渠道解决高层次人才住房问题。台商出台鼓励社会力量开展人才工作扶持政策政3福建生“三孩”将享受这些福利！差异化租赁/购房优惠：规定县级以上地方人民政府对符合条件的家庭，在配租公共租赁住房时，可以根据未成年子女的数量予以适策当照顾，同时可以根据养育未成年子女负担情况制定实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。月盘点4丰泽出台促进泉州中央商务区繁荣发展19条措施，涉及支持总部企业聚集、鼓励重点行业聚集、鼓励创新招商、人才引进支持、安居保障支持、子女学前教育托育支持、商业文娱支持、政务服务支持等八方面内容。月5月5月5日起，鲤城区全面推动“房屋租赁登记备案”服务事项5月9日起，泉州市区限购、限售政策调整（1）非大泉州户籍人员购买丰泽区、鲤城区的房产需满足以下条件之一：大泉州居住证满半年；大泉州社保医保缴纳满半年；大泉州个税缴交满半年；大泉州个体经营企业营业执照满半年；购买经济开发区的房子，除了满足以上条件之一外，还可通过签订大泉州企业劳务合同购买（备注：合同签订当天即可买房，但劳务合同年限需一年或以上）。（2）限售：2022年5月9日(含）之后购买的房产，不分购买时户籍，产权证满2年即可出售。5月10日起，公积金中心调整住房公积金使用政策：允许提取公积金支付首付款，提高住房公积金贷款最高额度：最高贷款额度由60万元调整为80万元。5月19日，洛江限购限售再调整：1、现在起至2022年12月31日非大泉州户籍人员购买洛江区域房产不限购(无需提供购房资格)；2、凡2022年5月7日-2022年12月31日取得房产仅须产权满2年即可出售(之前购买的还是按照之前的限售条件来。)6月22日，泉州市区公积金中心实施住房公积金阶段性支持政策（1）降低贷款首付比例。购买首套住房，首付款比例调整为20%；二套首付款比例调整为30%。 （2）6提高二孩或三孩家庭最高贷款额度。生育、抚养两个及以上子女的职工家庭申请住房公积金贷款，在最高贷款额度基础上另加10万元。（3）提高租房提取额度。租房月提取额度由每月600元提高至800元。 降低贷款首付比例政策执行至2022年12月31日止。7月政策8盘 月点泉州中央商务区购房新政：东海片区房地产未售商品住宅房源将优先销售给泉州中央商务区范围内的就职人员。此次购房条件还包括，具体购房人在购房时须在泉州中央商务区范围内连续缴满（不得补缴）6个月的社保或个税或公积金，且购房时仍在缴纳。具体购房人须在交房后18个月内完成装修并实际入住，经确认后，方可申请办理不动产权证，取得不动产权证满5年后方可转让。泉州市发布加快发展保障性租赁住房的实施意见，三大政策、五类用地支持发展保障性租赁住房（1）明确利用新供应国有建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地、存量非居住房屋改造、利用集体经营性用地等五个方面的土地支持政策。（2）明确财税政策方面的支持政策。（3）明确金融方面的支持政策。10 自2022年10月1日起，泉州下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款月 利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。11月25日，泉州市丰泽区人民政府发布了关于东海后渚莲垵及周边片区项目房屋征收补偿实施方案征求意见的通告。住宅可选择部分产权调换、部分货币补偿与房11 票补偿相结合的补偿方式，鼓励被征收人选择全部房票补偿或货币补偿。房票的票面金额由选择房票补偿部分面积的被征收房屋货币补偿安置结算价值（含房票奖励）月 和购房奖励两部分组成。泉州市住房和城乡建设局发布泉州市存量房交易资金监管规定的通知，自11月26日起，除交易当事人提出明确要求外，委托房地产经纪机构达成交易的或者涉及办理按揭贷款的，应当选择交易资金监管。该规定有效期至2027年11月26日。泉州市现行购房政策政策类型政策内容备注提取凡在泉州市行政区域内购买新建商品住房的，购房职工（含共有产权人）、配偶及直系血亲可提取住房公积金支付购房首付款，进一步减轻支付首付款资金压力，方便职工购买新建商品住房。首套单职工：首付30%，基准利率，贷款最高限额40万。双职工：首付30%，基准利率，贷款最高限额60万。申请公积金贷款需连续缴满12个月方可公积金二套单职工：首付50%，利率上浮10%，贷款最高限额40万。双职工：首付50%，利率上浮10%，贷款最高限额60万。申请借款人夫妻双方均缴交住房公积金的，最三套及以上暂停发放公积金贷款。高贷款额度由60万元调整为80万元，单方缴交住房公积金的，最高贷款额度由二孩或三孩家庭生育、抚养两个及以上子女的职工家庭申请住房公积金贷款，贷款额度在最高贷款额度基础上另加10万元。40万元调整为50万元。政策执行至2022贷款利率首套房：5年以内年利率为2.6%，5年以上年利率为3.1%；二套房：5年及以下利率不低于3.025%；5年以上利率不低于3.575%。年12月31日止。本市户籍落户满一年，不限购，买房提供户口本。限购非泉州市户籍家庭在丰泽区、鲤城区、清濛开发区、新购住房的（含新建商品住房和二手房）的只允许购买1套。其余区域取消限购。非本市户籍非泉州户籍家庭想在泉州限购区域购房需满足以下条件之一：提供1年以上居住证、医社保、个人所得税等其中1项证明信息；境外人士、港澳人士提供工作、学习、居住满一年证明；现役军人提供驻地在泉州证明；高校毕业生提供已审核通过的高校毕业生来泉就业创业安居保障申请表；台胞提供在泉居住证（无须满一年）；企业法定代表人提供营业执照和近一年的工商企业信用信息公示报告。限贷认房认贷首套：无房无贷，首付20%；无房有贷：首付30%；二套：有房有贷：首付30%；无房无贷：首付30%限售除晋江外包括惠安、南安等多个大泉州区域也已陆续放松限售政策，新购买商品住房，取得不动产权证满2年后可转让，但中央商务区内仍须取得不动产权证满5年晋江：自2022年5月9日至12月31日，限后才可转让。售满5年调整为满2年后即可转让。限公证公证机构不得受理产权证未满2年的新购买商品住房办理委托权限为出售、抵押等内容的公证备案价格超过属地2016年10月均价30%及以上的项目，以及拒不接受预售价格指导的商品住房项目，房地产主管部门不予办理预售许可；住宅配套可售车位、车限涨库纳入预售价格调整，调控间隔时间与幅度与住宅一致；土地出让合同没有明确精装修的，开发企业不得加精装修价格对外出售；不得以搭售车位、签订装修合同等等条件捆绑销售！不得擅自提高符合首套房及二套房贷款条件购房者的首付比例！（1）灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。可采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞配建”等方式竞拍。土地政策（2）土地溢价率超过100%，土地出让价款应在出让合同30日内全部缴清，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到200%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房现售备案。2022年第四批次土地出让公告中，明确提出办理商品房预售许可（现售备案）时提供20%的商品房面积的房源优先用于房票方式购房。摇号政策：中心市区公开摇号售卖商品房时，开发商将70%房源留给刚需住户家庭，以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。摇号政策高层次人才预留：2019年5月9日，泉州摇号保刚需政策再出新规：提前安排10%房源作为高层次人才房。中心城区：鲤城区、丰泽区及经济开发区房票预留：2022年四季度丰泽、洛江新入市项目均有预留房票试点房源，具体销售政策未公开销售。东海后渚莲垵征收补偿方案中，提出“住宅可选择部分产权调换、部分货币补偿与房票补偿相结合的补偿方式”。其中，使用房票购房的，可不受限购政策限房票政策制，免摇号购买指定区域指定项目预售商品房。房票的票面金额=（房票面积×货币补偿安置结算价×1.1）+（房票面积×4093元/平方米）。房票实名制，可授权一次。使用期限24个月。中央商务区划定东海中央商务区，东海存量房源定向销售给中央商务区在职人员，且严格限定交房后18个月内装修入住办房产证，办证满5年方可转让。惠安自2022年10月1日至2023年2月28日止，在惠安县区域内指定楼盘购买新建商品住房和购买新建店面、商铺等商业用房、办公用房的个人，可享受购房总额的2%的财政购房补贴，每套最高补贴金额不超过3万购房补贴元；刚需购房的个人（惠安名下无房）在惠安县区域内指定楼盘购买新建商品住房，可享受购房总额的5%的财政购房补贴，每套最高补贴金额不超过5万元。政策总结2022政策环境关键词：限购调整房票预留中央商务区繁荣发展19条东海存量房定向销售限售调整2022公积金利率调整二孩/三孩差异化购房02土地市场 土地成交总建上涨，楼面均价回落本年度经营性用地成交量小幅下降，整体成交总建373.36万，同比上涨63.2%，楼面均价3703元/，同比下跌15.2%，成交结构方面，商住用地仍占主力。经营性用地 泉州市区 2 0 1 3 - 2 0 2 2 年经营性用地成交建面及均价走势单位：万、元 / 400.004541436850004500350.0034213788368037034000300.0032933500250.003000200.002500165417571929150.0020001500100.00100050.005000.0002013201420152016201720182019年2020年2021年2022年土地面积规划总建楼面价2022年泉州市区共成交37幅经营性用地，其中纯住宅用地11幅，总建84.97万；商住用地18幅，总建2221.99万；商办用地7幅，总建34.58万；综合地块（含商业、住宅、办公）1幅，总建面31.82万。 泉州市区 2 0 2 2 年经营性用地各类型成交建面占比综合, 9%纯住宅,22.8%商办, 9.3%商住, 59.5% 纯住宅 商住 商办 综合 近郊及回购地块集中供应，纯商住土地稀缺2022年，泉州市区商住用地成交规划总建面约338.78万，同比上涨51.8%；上半年优质地块拉动，楼面价及溢价率处在相对高位，下半年近郊及回购地块比例较高，楼面价及溢价率下滑明显。 泉州市区 2 0 2 2 年商住用地成交建面及均价走势单位：万、元 / 泉州市区 2 0 2 2 年商住用地成交情况商住用400.0063978000300.003424356740004546445439236000200.004000181323691633100.0020000.00030数量 宗同比+76.5%122.29占地面积 万同比+30.6%地走势2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年占地面积规划建面楼面均价 泉州市区 2 0 2 2 年月度商住用地成交建面及均价走势单位：万、元 / 338.78建筑面积 万同比+51.8%2.68平均溢价率 %同比-194.2%20070678000150351841266000100400025185000000002000001月2月03月4月5月6月7月8月9月10月11月12月占地面积规划建面楼面均价3923楼面地价 元/同比-11.9%132.89成交金额 亿元同比+33.6% 各区域平均楼板价、溢价率持续下探2022年，丰泽区成交占比41%，鲤城区成交占比39%，为市区成交主力；成交楼板价方面，全年优质地块稀缺，加之回购地块占比高，区域楼板价普遍处于低位，溢价率基本为个位数。 泉州市区 2 0 2 2 年各区商住用地成交均价及溢价率 泉州市区 2 0 2 2 年地块入市情况 泉州市区 2 0 2 1 & 2 0 2 2 年各区商住用地成交总建占比各区土地分布3.6%洛江区4319元/0%3.7%鲤城区丰泽区3409元/4596元/6.7%经开区3425元/-%泉港区30.35-元/308.4115%台投区入市未入市 单位：万1527元/备注：经济开发区商住用地无成交丰泽区50.0%40.0%经济开发区30.0%鲤城区20.0%10.0%0.0%台商投资区洛江区泉港区2021年2022年30幅涉宅地块，21幅涉及回购、自持型保租、安置型回购2022年，泉州市区共30幅涉宅用地成功出让，其中21幅涉及回购、自持型保租、安置型回购。规划总建面约338.78万，成交地块多为近郊及回购地块，优质地块供应稀缺。全年土地分布板块限价整体向上，东海板块加入破“2”阵营2022年，各板块新地块出让公告中商品住宅限售均价仍呈小幅慢涨的趋势，其中东海板块限价加入 “2W+”阵营。板块住宅限价 泉州市区 2 0 1 7 - 2 0 2 2 年各板块商品住宅限价走势图单位：元 / 19036177972057022000228881721620500130291479116900109761203614858160008300105001100012000129008500850016900130001300014500145009800108621150068001782544004600中心板块城东板块东海板块西湖板块桥南板块万安双阳板块罗马河市板块洛江城区台商投资板块（精经济开发区泉港板块201720182019202020212022年装） 本地国企兜底比例上升，外来房企多元化方式参与商住用地开发2022年近郊及回购地块比例高，本土国企兜底现象明显；商住用地关注度仍然较高，除自主拿地外，外来房企如土储排行保利、远洋通过合作方式操盘商住用地，表现亮眼。2022年房企新增土储排行排名房企名称新增土储金额新增土储（亿）（万）1东海投资20.427.962隆恩18.886.023省一建13.4410.464泉州市城市综合开发12.8627.545中泉建筑11.4818.262022年新进房企新增土储排行新进房企房企名称新增土储平均楼面价（万）（元/）1中水海峡6.715272武汉金林6.0715913中建远南3.752020452022年楼面价排行排名地块名称受让方楼面价（元/）1丰2022-3号隆恩13638（保利隆恩和光尘樾）（已入市）2丰2022-10号保利9758（保利莲花锦上）（已入市）3洛2022-2号联成9202（书香联宇）4鲤2022-7号建发74985洛2022-1号泉州城建7286（远洋水墨风景）（已入市）2022年总价排行排名地块名称受让方成交总价（亿元）1丰2022-51号东海投资20.422丰2022-3号隆恩18.88（保利隆恩和光尘樾）（已入市）3鲤2022-1号省一建13.44（城建水墨江澜）4丰2022-10号保利9.05（保利莲花锦上）（已入市）5鲤2022-7号建发8.93土地明细隆恩地块楼面价、限价、溢价率均获榜首，东海投资地块总价最高序号地块名称区域总建面积容积率成交总价成交楼面成交溢价限价熔断价受让方备注（万）（亿元）（元/）（%）（元/）1丰2022-3号（保利隆恩和光尘樾）丰泽区13.852.3018.881363815%22888188830隆恩（摇号）（已入市）2丰2022-10号（保利莲花锦上）丰泽区9.272.609.0597580%20600104075保利（已入市）配建保障性租赁住房3洛2022-1号（远洋水墨风景）洛江区4.182.703.05728615%1590030475泉州城建（摇号）（已入市）配建保障性租赁住房4台2022-2号台商投资区19.432.902.97152715%/29670中水海峡（摇号）纯回购5鲤2022-2号（城建 江南里）鲤城区11.162.807.7969810%1475289585泉州一建6濛2022-2号（晋悦文轩公馆）经济开发区3.052.801.0534256.73%1150011270晋悦（已入市）7洛2022-2号（书香联宇）洛江区1.342.001.23920215%1690012305联成（摇号）8鲤2022-4号鲤城区43.372.806.2214340%/71350泉州市城市综合开发纯回购9鲤2022-1号（城建水墨江澜）鲤城区26.162.5013.4451380%15900154560省一建10丰2022-1号丰泽区17.62.902.8015910%/32200武汉金林纯回购11丰2022-23号丰泽区9.012.401.8220200%/20930中建远南纯回购12丰2022-16号丰泽区9.842.801.5615850%/17940住宅建设纯回购13丰2022-19号丰泽区8.263.000.8410170%/9660中泉建筑纯回购14鲤2022-3号鲤城区4.051.551.4235040%/16330鲤城区地产开发纯回购15洛2022-12号洛江区6.742.603.1646900%1290026340祥和房地产（力标）16丰2022-17号丰泽区6.432.600.558550%/6325住宅建设纯回购17丰2022-18号丰泽区4.973.000.489660%/5520中泉建筑纯回购18丰2022-22号丰泽区4.563.002.0043820%1659023000丰泽建设含自持保障性租赁住房19丰2022-21号丰泽区3.554.002.1159370%1600624265丰泽建设含自持保障性租赁住房20洛2022-5号洛江区14.322.106.3344190%1290080040洛江双阳华侨经济开发区开发建设21丰2022-30号丰泽区13.42.504.1430890%/47610中泉建筑安置型商品房回购22丰2022-13号丰泽区4.573.000.8919490%/10235中泉建筑安置型商品房回购23丰2022-51号丰泽区31.824.0020.4264170%20500234830东海投资24鲤2022-6-1号鲤城区14.212.802.6518610%/30417.5泉州市城市综合开发纯回购25鲤2022-7号鲤城区11.912.808.9374980%16000102695建发26鲤2022-6-2号鲤城区10.42.802.1420520%/24552.5泉州市城市综合开发纯回购27鲤2022-6-3号鲤城区9.112.801.8620420%/21390泉州市城市综合开发纯回购28洛2022-24号洛江区10.153.302.1020680%/24150中泉建筑安置型商品房全回购29丰2022-40-2号丰泽区7.373.101.8224690%/20930中泉建筑安置型商品房回购30丰2022-40-1号丰泽区4.683.101.2125860%/13915中泉建筑安置型商品房回购03 商品房市场供求量双双回落，成交均价上涨明显本年度供求面积高位回落，全年供应197.29万，同比下跌28.7%；成交215.25万，同比下降32.1%；全年供求相对均衡，供求比0.92；均价受改善型项目成交占比提升拉动，出现明显上涨。商品房 泉州市区 2 0 1 2 - 2 0 2 2 年商品房供销价走势单位：万、元 / 500.001309214000450.0010893107381200010526400.00968710149980290729309934010000350.008603300.008000250.00200.006000150.004000100.00200050.000.0002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 供应面积 成交面积 均价供应面积同比197.29-28.7%成交面积215.25同比-32.1%成交均价同比13092元/ 21.9% 商品住宅仍为供求主力，商办市场份额小幅回落普通住宅依旧为主力供求业态，供求占比均稳定于8成左右，商办市场份额小幅回落，车位成交份额明显提升。商品房物业结构2022年各物业供应面积占比10.3%5.4%2.2%2.0%80.1%普通住宅别墅商业办公车库/车位2022年各物业成交面积占比1.7%4.1%8.5%1.7%84.0%普通住宅别墅商业办公车库/车位物业类型供应面积成交面积成交均价（万）（万）（元/）普通住宅153.67180.4413406别墅4.133.6310971商业10.328.7912784办公3.823.7210239车库/车位19.8118.2411336台商、丰泽霸榜，入榜门槛持续下滑本年度建发和著成交30.01亿元、22.54万，拿下双榜销冠，中海学府世家拿下双榜第二；商品房金额榜入榜门槛7.12亿元、5.98万方，同比分别下滑0.89亿元、1.75万方。上榜项目由台商与丰泽区占主导，上榜项目占9成。商品房项目排行 泉州市区 2 0 2 2 年商品房项目成交金额排行排名项目名称区域成交金额成交面积成交均价（亿元）（万）（元/）1建发和著台商投资区30.0122.54133162中海学府世家台商投资区29.6920.63143883保利隆恩和光尘樾丰泽区21.969.69226704万科城市之光丰泽区20.9311.97174785龙湖春江天镜鲤城区18.6813.18141726中骏云禧丰泽区15.3