PDF解除密码_中指丨中国房地产2022年市场总结-2023年趋势展望.doc

中指研究院中国房地产指数系统中国房地产市场 2022 总结& 2023 展望2022 年 12 月 2 日目录摘要1一、2022 年中国房地产市场形势总结4（一）价格水平：新房价格环比连跌 5 个月，二手房价格环比连跌 7 个月，房价下行压力突出4（二）成交规模：1-11 月重点 100 城新房成交同比下降近四成，为 2015 年以来同期最低水平7（三）需求结构：刚需产品表现疲软，改善需求成新房市场主流，多城 120 平以上产品占比提升13（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积维持高位，重点 50 城出清周期达 16.9 个月17（五）土地供求：供求规模均降至近十年同期最低水平，市场表现分化，地方国资托底现象明显 21（六）开发投资：2022 年年度房地产开发投资额将出现 1998 年以来首次同比下降32二、2023 年中国房地产市场趋势展望33（一）宏观环境：2022 年“三重压力”不减，消费疲软、地产下行拖累经济增长，经济待恢复33（二）调控政策：“托而不举”趋势明确，需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折点40（三）市场趋势：若政策执行到位，销售最快或明年二季度企稳，全年新房成交或与 2022 持平 52三、房企应对策略74研究主持：中指研究院中国房地产指数系统数据支持：中指数据 CREIS主要研究成员：中指研究院：莫天全魏云静 王建梓 姚卓黄瑜 曹晶晶 陈文静汪勇 张化学 丁晓李雪娇牛晓娟孟新增吴建钦郑俊彤 郭昕昱 徐跃进 程威张凯 赵丽一 李汶沄 薛建行周巍胡佳娜杨红侠程宇樊朋飞张文静黄雪荣伍刚中国房地产市场 2022 总结 & 2023 展望摘要一、2022 年中国房地产市场形势总结（一）价格水平：新房价格环比连跌 5 个月，二手房价格环比连跌 7 个月，房价下行压力突出2022 年 1-11 月，百城新建住宅价格累计上涨 0.06%，百城二手住宅价格累计下跌 0.55%。其中上半年，百城新房与二手房价格累计均微幅上涨；下半年以来，受房地产市场下行压力加大、房企打折促销等因素影响，百城房价持续下行，新房与二手房价格各月环比均下跌。至 11 月，百城新建住宅价格已连续 5 个月环比下跌，超半数城市房价环比下跌；百城二手住宅价格已连续 7 个月环比下跌，四分之三城市价格环比下跌。（二）成交规模：1-11 月重点 100 城新房成交同比下降近四成，为 2015 年以来同期最低水平2022 年 1-10 月，全国商品房销售面积 11.1 亿平方米，同比下降 22.3%，商品房销售额 10.9 万亿元，同比下降 26.1%，其中现房销售面积同比增长，表现好于期房。重点城市方面，据初步统计，1-11 月重点 100 城新建商品住宅成交面积同比下降 36.8%，尽管需求端政策不断优化，但多地疫情反复、“断供”事件频出等超预期因素导致房地产市场修复不及预期，年底市场表现未见好转。各线代表城市成交面积同比均下降，其中，一线城市韧性较强，销售面积同比下降 24.9%，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降 38.8%，降幅最大。（三）需求结构：刚需产品表现疲软，改善需求成新房市场主流，多城 120 平以上产品占比提升2022 年，受益于信贷政策等因素，改善性产品表现出较强韧性，30 个代表城市中，超 20 城套总价均值、中位数较 2021 年有所上涨，18 个城市 120-144 平方米成交套数占比有所增长，24 个城市 144-200 平方米和23 个城市 200 平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。而刚需客户在经济及房地产市场下行背景下，观望情绪加重，导致刚需类产品成交走弱，23 个城市 90 平米以下面积段产品成交占比下降。（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积维持高位，重点 50 城出清周期达 16.9 个月2022 年 1-10 月，全国房屋新开工面积 10.4 亿平方米，同比下降 37.8%，单月新开工面积自 4 月起连续7 个月同比下降超 35%。1-11 月，50 个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，规模处 2015 年同期最低水平，销供比为 1.11，供求均弱情况下市场维持弱平衡。截至 10 月末，重点城市可售面积稳定在相对高位，出清周期为 16.9 个月，其中三四线城市超 20 个月，市场库存去化承压。（五）土地市场：供求规模均降至近十年同期最低水平，市场表现分化，地方国资托底现象明显本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56319088。1中指研究院中国房地产指数系统受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国 300 城住宅用地供求两端均缩量明显。2022 年 1-11 月，全国 300 城住宅用地推出、成交面积同比下降分别为 37.6%、36.4%，绝对规模均降至近十年同期最低水平，流拍撤牌率仍在高位，土地底价成交占比持续走高，土拍低迷态势未改，但不同城市分化态势明显。两集中方面，2022 年 22 城集中供地批次增加，但整体供地计划完成率不足五成，“少量多推”成重要特征。土拍规则持续优化，优质地块放量，但成交热度整体仍下滑，多数城市底价成交成主流。民企拿地意愿持续走低，拿地主力以央国企、地方国资为主，第三批次地方国资托底加重。（六）开发投资：2022 年年度房地产开发投资额将出现 1998 年以来首次同比下降2022 年 1-10 月，全国房地产开发投资额 11.4 万亿元，同比下降 8.8%，自 7 月以来单月已连续 4 个月同比降幅超 10%，降幅呈扩大态势，10 月降幅较上月扩大 3.9 个百分点。预计全年房地产开发投资额将出现自 1998 年以来首次负增长。1-10 月，房地产开发企业到位资金 12.5 万亿元，同比下降 24.7%。各项资金来源同比均下降，其中，定金及预收款同比降幅最大为 33.8%；国内贷款、个人按揭贷款同比降幅亦超 20%。二、2023 年中国房地产市场趋势展望（一）宏观环境：2022 年“三重压力”不减，消费疲软、地产下行拖累经济增长，经济待恢复在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022 年前三季度，我国 GDP 同比仅增长 3.0%，10 月，社会消费品零售总额单月同比下降 0.5%，以美元计价的出口同比转负至-0.3%，房地产开发投资额单月同比下降 16.0%，短期经济下行压力仍较大。展望 2023 年，全球经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易面临较大挑战，国内经济支撑或将转向内循环拉动，而短期疫情防控政策过渡仍需时间，消费或延续疲软态势，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。（二）调控政策：“托而不举”趋势明确，需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折点2022 年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。尤其是进入 11 月，多项重磅政策落地，“金融 16 条”允许房企债务展期并加大融资支持力度，后续商业银行跟进落实资金支持，28日，证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化 5 项措施，“第三支箭”正式落地。预计 2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资2本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56319088。中国房地产市场 2022 总结 & 2023 展望金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。（三）市场趋势：若政策执行到位，销售最快或明年二季度企稳，全年新房成交或与 2022 持平根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2023 年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。需求端，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与 2022 年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在 3.6%左右。供应端，新开工一方面受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模，2023 年，新开工面积或继续下降。投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，2023 年房地产开发投资额仍面临下行压力。表：2023 年全国房地产市场各项指标预测结果商品房销售面积商品房销售均价房地产开发投资额房屋新开工面积不同情形绝对量同比绝对量同比绝对量同比绝对量同比(亿平方米)(元/平方米)(万亿元)(亿平方米)乐观14.64.5%102811.4%13.3-2.4%10.8-9.8%中性14.21.2%101690.3%13.0-3.9%10.4-13.2%悲观13.5-3.6%10017-1.2%12.7-6.2%9.8-17.9%数据来源：中指研究院测算当前，新房市场已进入销售规模见顶后的下行阶段，市场普涨行情基本结束，未来城市与区域之间差异将愈加明显，人口持续流入的高能级城市房地产机会仍在。同时，随着生活水平的不断提高，改善性住房需求仍有空间，但不同城市基于不同的人群特征，住房产品需求结构亦将产生较大变化，产品分化态势或是未来市场的重要特征之一。除此之外，伴随着房地产市场的深度调整，房地产企业的经营模式、竞争格局正在发生变化，未来不同类型企业的表现亦将呈现分化态势，央国企、优质民企市场份额有望持续扩大。三、房企应对策略2022 年末，随着房地产“第三支箭”正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。同时，恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键，尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心二线城市优化调控政策及防疫形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款。整体来看，2023 年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56319088。3中指研究院中国房地产指数系统一、2022 年中国房地产市场形势总结（一）价格水平：新房价格环比连跌 5 个月，二手房价格环比连跌 7 个月，房价下行压力突出2022 年 1-11 月，百城新建住宅价格累计上涨 0.06%，涨幅较 2021 年同期收窄 2.40个百分点，为 2015 年以来同期最低水平；1-11 月，百城二手住宅价格累计下跌 0.55%，较 2021 年同期由涨转跌。上半年，百城新房和二手房价格整体呈企稳横盘态势，价格累计均微幅上涨；下半年以来，受市场下行压力加大、居民购房预期持续走弱、房企打折促销等因素影响，房价持续下行，百城新建住宅与二手住宅价格月度环比均持续下跌。1. 1-11 月百城新建住宅价格累计涨幅明显收窄，已连续 5 个月环比下跌图：2021 年 1 月至 2022 年 11 月百城新建住宅价格及环比变化18000百城新建住宅价格（左）环比（右）0.6%160000.4%元 14000平0.2%方米 12000100000.0%8000-0.2%21-0321-1021-1122-0422-0522-0622-0722-1121-0121-0221-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1222-0122-0222-0322-0822-0922-10图：2021 年一季度至 2022 年 11 月百城新建住宅价格季度累计涨跌幅对比1.0%0.77%0.92%0.70%0.5%0.03%0.06%0.10%0.0%-0.03%-0.06%-0.5%一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度10-11月20212022数据来源：中指数据 CREIS2022 年 1-11 月百城新建住宅价格累计上涨 0.06%，为 2015 年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022 年 1-11 月百城新建住宅价格累计上涨 0.06%，较 2021 年收窄 2.40 个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨 0.15%，较4本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56319088。中国房地产市场 2022 总结 & 2023 展望2021 年同期收窄 1.55 个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格持续下跌，截至 11 月，已连续 5 个月环比下跌。单11 月来看，百城新建住宅均价 16190 元/平方米，环比下跌 0.06%。图：2021 年 1 月至 2022 年 11 月百城新建住宅价格环比下跌城市数量变化806960535853565457465248454147个 403430333120272320172023021-0821-0921-1021-1121-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-11数据来源：中指数据 CREIS从涨跌城市个数看，2022 年以来，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量整体维持在高位水平。3-6 月，新房价格下跌城市数量下降，但下半年又呈现出上升趋势。11 月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为 57 个，较 2021 年同期增加 4 个。2. 1-11 月百城二手住宅价格累计下跌 0.55%，已连续 7 个月环比下跌图：2021 年 1 月至 2022 年 11 月百城二手住宅价格及环比变化18000百城二手住宅价格（左）环比（右）0.60%160000.45%元140000.30%平0.15%方米120000.00%10000-0.15%8000-0.30%21-0221-0321-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0922-1021-0121-0422-0722-0822-11图：2021 年一季度至 2022 年 11 月百城二手住宅价格季度累计涨跌幅对比2.0%1.49%1.5%1.05%0.91%1.0%0.5%0.18%0.0%一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度10-11月-0.5%2021-0.21%-0.01%2022-0.35%-0.37%-1.0%数据来源：中指数据 CREIS5本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56319088。中指研究院中国房地产指数系统2022 年 1-11 月，百城二手住宅价格累计下跌 0.55%。上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022 年 1-11 月百城二手住宅价格累计下跌 0.55%。具体来看，上半年百城二手住宅价格累计上涨 0.17%，较 2021 年同期收窄 2.39 个百分点。下半年以来，经济下行压力加大，多地疫情反复，市场进入深度调整期；7-11 月，百城二手住宅价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。单 11 月来看，百城二手住宅价格为 15911 元/平方米，环比连续 7 个月下跌，跌幅较 10 月扩大 0.05 个百分点至 0.21%。图：2021 年 1 月至 2022 年 11 月百城二手住宅价格环比下跌城市数量变化907174717575756959686557586043455252个 45393325282628303020