20230104需求牵引 格局重塑-2022年大西安商品住宅年报网签篇.doc

需求牵引 保价让价并存格局重塑 改善需求支撑2022年大西安商品住宅市场年报-网签篇陕西中原物业顾问有限公司研究顾问中心2023年1月4日研究范围及数据说明先进制造产业带老城区西-南轴线1新城区东-北轴线1泾河新城泾河物流大通道空港新城K2秦汉新城咸阳主城区沣东新沣城西新城高泾河新城港务区经开区汉长安城浐灞遗址公园未央区生态莲湖区区新城区碑林区雁塔区曲江新区航天新城渭河灞桥区文旅产业带1沣西新城2 碑林区2沣东新城3 莲湖区3高新区4雁塔区5长安区6曲江新区7航天新城数据来源2空港新城3秦汉新城4经开区5未央区6浐灞生态区7国际港务区8灞桥区新区长安区房源批售：西安住建局意向登记：西安住建局、西咸住建局灞河开盘监测：中原市调、西安司法局网站潏河高新技术产业带西安新房及二手网签数据：房管局数据沣河浐河1.1总量分析：大西安供销金价存需求羸弱牵引不足，量在价先，后市压力大增供销非对称萎缩，期末库存同比上涨五成，“挺价”压力之下2022年商品住宅市场容量同比下滑36%，缩减至1490亿元。供 销 金 价 存1063万 23%879万 42%1490亿16943亿846万 50%7.8万套 27%6.5万套 46%36%11.45%6.15万套 50%2019年至2022年大西安商品住宅供销量价走势 供应面积（万） 成交面积（万）成交均价（元/）2000200001694315001500010641000880100005005000002019年2020年2021年2022年数据来源：房管局网签数据1.1总量分析：大西安供销价月度走势供求紧平衡进入“供大于求 供求错配”，价格重回需求触发器作用1. 供应：年初封控/去年年末回款滞后多因素导致年初新增供应不足，供应多为21年积压货包。年中政策转向限购多维松绑，供应回归，6月进入年度供应最高月达172万。11-12月加推回款压力加大，出现供应“翘尾”；2. 需求/成交：上半年徘徊，下半年“逃离”，随着“倒挂打新盘”/限价套利盘逐渐清仓，高地价下的高门槛与代持红利消退，市场严重萎缩；3. 成交价：价格高增长时代终结，严格限价/高价对比不再，高销售压力要求下让价跑量再次成为需求触发器。2022年大西安商品住宅月度供销价走势200.00180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）25000供求紧平衡 需求徘徊 量在价先供应回归需求减弱 从保价到让价 走量为先187271755817506200001608416896172731719317043170331654616251166921500010000500002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月数据来源：房管局网签数据1.2总量分析：各区域供销价供1729套 107%多区域供销非对称下滑空港销796套 73%新城供5247套 17%地价抬升背景下让价与保价并存价13287元/ 4%新城销5247套 63%泾河供834套 84%1.供：东西两轴线，回归东浐灞西高新秦汉价11424元/ 2%销706套 94%新城2. 销：沣河/渭北/老城至少砍半，需求不仅回归主城更价14329元/ 30%回归高价值高兑现区域供2749套 23%供3340套 11%供13324套 33%3.价：需求牵引大市场环境下，高地价高成本VS高销经开区销2637套 48%未央区销2120套 44%港务区销14121套 15%价13654元/ 16%价16561元/ 14%压冲突下，艰难保价走量与让价跑量并存价15419元/ 11%沣东新城老城三区供15372套 8%莲湖+碑林+新城浐灞销7381套 47%供2783套销2453价18864元/供5420套销4332价15552元/生态区价16199元/ 6%59%66%3%26%51%6%沣西新城供1439套 66%供3737套 11%供1426套 73%供2826套销1309价16579元/曲江灞桥区销2613套 12%雁塔区销4627套 19%销3153套 9%41%84%30%新区价13615元/ 10%价15637元/ 19%价19233元/ 9%供12529套 -0%供814套 77%供4232套 8%高新区销9722套 28%长安区销1887套 62%航天销4182套 26%新城价22748元/ 14%价14641元/ 6%价17733元/ 19%数据来源：房管局网签数据1.2总量分析：各区域库存及出清周期库存总量骤增出清压力高企西少增东多增，东西南北压力各不同空港存量3378套 95%新城去化36个月存量总量存量增减出清周期泾河存量6487套 105%新城去化20.14个月秦汉存量1501套 68%1.库存分布：东重西轻，浐灞&未央&泾河库存至少翻番，新城去化18个月存量4189套 3%浐灞&未央主要为小开发商低价/历史遗留问题产品经开区存量1538套 32%未央区存量2765套 150%港务区去化3个月2.出清周期：西咸五大新城出清周期普遍18个月以上，去化7.15个月去化11.8个月进入去库存阶段；浐灞由于高价高改盘/低价格低信任老城三区沣东新城存量10812套 295%盘的影响，库存量延长至15.5个月。莲湖+碑林+新城浐灞3.高新&港务区：出清周期尚显健康，4927套去化6084套去化生态区去化15.5个月沣西新城23%25.39个月36%15个月但由于价格上升与需求能力/意愿冲突下，5856套去化48%43个月库存量/出清周期或继续走高。雁塔区存量1833套 12%曲江存量582套 72%去化3.13个月新区去化3.72个月灞桥区存量1783套 33%去化10.93个月高新存量6730套 99.8%长安区存量1561套 14%航天存量1850套 17.9%去化8.24个月去化18.83个月新城去化3.51个月数据来源：房管局网签数据，去化周期按照近六月平均流速计算1.3 2022年TOP10房企商品住宅销售榜单榜单重塑，稳健成为主旋律，单盘贡献率提升，“多生孩子好打架” 时代终结1. TOP10房企格局重塑，国央企/一线房企双足鼎立，两家房企进入百亿俱乐部2. 国央企稳健前行，出险房企业绩下滑，稳健发展成为行业主旋律3. 十强榜单房企业绩多为在售1-2个城市红盘贡献，且贡献率明显高于往年2022年大西安商品住宅销售金额TOP10排名房企名称成交金额成交面积成交成交均价(亿元)(万)套数(元/)1碧桂园集团211855.633579211402绿城中国11372.146540156473华润置地49660.436713158214万科地产9261.856701148965招商地产-8551.495650165416融创中国56840.973862166297龙湖集团36234.364083181798金地地产5834.104234170349天地源股份15230.9638911695910保利发展44430.393916143292021年大西安商品住宅销售金额TOP10排名房企名称成交金额成交面积成交成交均价(亿元)(万)套数 (元/)1融创中国198116.4910113169552绿地控股10989.869895121633碧桂园集团10752.163383205234中海地产7743.895023175305招商地产7042.795135162846保利发展7045.616182152537华润置地6549.286614132278天地源股份6032.072441186029金辉集团5943.0458461377910龙湖集团5433.47403316021数据来源：房管局网签数据1.3 2022年TOP10住宅项目销售榜单门槛持平单产提升，高度集中与阶梯分化，2万+改善红盘占一半，改善需求仍强劲1. 门槛持平单产提升：门槛基本持平，单价抬升背景下单个红盘产出量增长，三盘进入50亿俱乐部，40亿2盘，30-40亿5盘；2. 高度集中、阶梯分化：10强榜单集中于高新、曲江、港务三大板块，5盘均价2万+，改善需求仍较强劲2022年TOP10住宅项目销售榜单排名项目全名成交金额成交面积 成交 成交均价(亿元)(万)套数 (元/)1碧桂园·云顶5826.841682214642金地中央公园5227.482620190223绿城西安全运村5134.563319147624招商·央畔4831.242588154745华润置地·悦玺4118.121425225666中铁建·万科翡翠国际3926.082534147987融创·望江府3520.671358170628中天新希望·未来印3512.78869271299碧桂园·高新云墅3313.108312525510新希望·锦麟天玺3114.161717221242021年TOP10住宅项目销售榜单排名项目全名成交金额 成交面积 成交成交均价(亿元)(万)套数(元/)1富力·开远城4222.281674186832保利天悦4120.361829203553绿地国港新里城3828.863049132314融创·宸阅和鸣3824.551967154645自然界·河山3713.51624273096融创·时代奥城3524.322115145937紫薇华发CID3519.171304184848新希望·锦麟天玺3514.02949249239中海·曲江大城3318.6216801791910旭辉·国宸府3318.54175417704数据来源：房管局网签数据1.4 分总价段成交结构东刚西改中门槛，200万成市场分水岭。需求萎缩，刚需改善两分天下，改善韧性较强1. 大西安总价段结构：以200万总价为界，200万以内与200万以上各占一半，市场改善属性愈发明显。在需求萎缩背景下，刚需逃离与改善强劲需求形成强烈对比。2. 三大区域总阶段结构：东轴线刚需（200万+以内占比64%），西轴线改善（200万+占比67%），老城三区门槛刚需改善抬头2022年大西安商品住宅总价段成交结构350万及以上12.59%300-350万5.68%50.02%250-300万12.69%200-250万19.06%180-200万10.22%150-180万14.83%49.98%150万以下24.93%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2022年三大区域不同总价段成交占比 西轴线套数占比 东轴线套数占比 老城三区套数占比7.20%10.53%15.39%11.55%13.38%34.38%7.56%7.28%3.50%20.49%1.98%22.55%29.91%14.28%19.28%9.77%23.22%17.51%9.35%15.52%5.36%150万以下150-180万180-200万200-250万250-300万300-350万350万及以上数据来源：房管局网签数据1.5 分面积段成交结构东弱西强，改善支撑，呈现三带（西太路/航天/奥体）多点分布。港务区平替传统城东城北功能品质改善，高新品质刚需/门槛改善化、航天品质改善化。1. 东轴线：渭北三区主力门槛刚需/刚改，客户回流主城背景下，港务区金凭借过往几年城市建设/轨交/教育/河道整治多因素兑现，向东吸附传统未央和经开功能/品质改善客户，向南吸引因浐