固定资产及投资性房地产的会计核算.doc

第六节固定资产及投资性房地产（一）固定资产概述1.固定资产的概念和特征 固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：第一，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；第二，使用年限超过一个会计年度。2.固定资产的确认（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业（淘汰的设备）（2）该固定资产的成本能够可靠计量【注意】第一，固定资产各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。第二，与固定资产有关的后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本；不满足固定资产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。3.固定资产的分类（P48）（1）按经济用途分类：生产经营用固定资产非生产经营用固定资产（2）综合分类：生产经营用固定资产非生产经营用固定资产 租入固定资产（指在经营租赁方式下出租给外单位使用的固定资产） 不需用固定资产 未使用固定资产 土地融资租入固定资产4.固定资产核算设置的科目企业通过“固定资产”、“累计折旧”、“工程物资”、“在建工程”、“固定资产清理”等科目核算固定资产的取得、计提折旧、处置等情况。 （二）取得固定资产固定资产应当按照取得时的成本进行初始计量。1.外购固定资产外购固定资产，其成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员的服务费等。（1）购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按照实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、专业人员的服务费等，作为固定资产的成本，计入“固定资产”科目的借方。 【注意】一般纳税人，企业购入固定资产（生产经营用动产）支付的增值税，可以作为进项税额抵扣。（2）购入需要安装的固定资产。应在购入不需要安装的固定资产取得成本的基础上加上安装调试成本等，作为购入固定资产的成本，先通过“在建工程”科目归集其成本，待达到预定可使用状态时，再由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。 【注意】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。按各固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。【例题】企业以100万元购入A、B、C三项没有单独标价的固定资产。这三项资产的公允价值分别为30万元、40万元和50万元。则A固定资产的入账成本为（）万元。A.120B.100 C.30 D.25 正确答案D答案解析A固定资产应分配的固定资产价值比例30/120×100%25%；A固定资产的成本100×25%25（万元）。2.建造固定资产自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为入账价值。在核算时应先通过“在建工程”科目，待达到预定可使用状态时再转入“固定资产”科目。 （1）自营工程 【例题】某企业自建厂房一幢,购入为工程准备的各种物资500 000元，支付的增值税额为85 000元，全部用于工程建设。领用本企业生产的水泥一批，实际成本为80 000元，税务部门确定的计税价格为100 000元，增值税税率17%；工程人员应计工资100 000元，支付的其他费用30 000元。工程完工并达到预定可使用状态。该企业应作如下会计处理： （1）购入工程物资时：借：工程物资585 000 贷：银行存款 585 000（2）工程领用工程物资时： 借：在建工程585 000贷：工程物资585 000（3）工程领用本企业生产的水泥，确定应计入在建工程成本的金额为：(视同销售)借：在建工程97 000贷：库存商80 000应交税费应交增值税（销项税额）17 000（4）分配工程人员工资时：借：在建工程100 000贷：应付职工薪酬100 000（5）支付工程发生的其他费用时：借：在建工程30 000贷：银行存款等 30 000（6）工程完工转入固定资产成本为：585 00097 000100 00030 000812 000（元）借：固定资产 812 000贷：在建工程 812 000【例题】 对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提折旧。（）正确答案×答案解析不应该调整已经计提的折旧。（2）出包工程如果企业建造固定资产采用了出包方式，企业支付给建造商的工程价款通过“在建工程”科目核算，“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目 ，企业支付给建造承包商的工程价款作为工程成本，工程达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出，由“在建工程”科目转入“固定资产”科目。（三）固定资产的折旧1.固定资产折旧概述 企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。（1）影响折旧的因素第一，固定资产原价第二，预计净残值第三，固定资产减值准备第四，固定资产的使用寿命（2）计提折旧的范围除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：已提足折旧继续使用的固定资产；单独估价作为固定资产入账的土地。【注意】第一，固定资产按月计提折旧，当月增加的固定资产当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产当月照提折旧，从下月起不提折旧。第二，固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，不再补提折旧。第三，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价，但不需调整原已计提的折旧额。第四，处于更新改造过程停止使用的固定资产，不计提折旧。第五，因大修理而停用的固定资产，照计提折旧。第六，企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。如有改变作为会计估计变更。【例·判断】对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产、待办理竣工决算后，若实际成本与原暂估价值存在差异的，应调整已计提折旧。（）答案×解析不应调整已计提折旧。 【例·多选】下列关于固定资产计提折旧的表述，正确的有（）。A.提前报废的固定资产不再补提折旧B.固定资产折旧方法一经确定不得改变C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧答案AC解析选项B，固定资产的折旧方法一经确定不得随意变更，当与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大变更的，应当改变固定资产折旧方法；选项D，自行建造的固定资产，已经达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。 【例·多选】下列各项固定资产，应当计提折旧的有（）。A.闲置的固定资产B.单独计价入账的土地C.经营租出的固定资产D.已提足折旧仍继续使用的固定资产答案AC解析以下两种情况不计提折旧，一是单独计价入账的土地是不计提折旧的；二是已经提足折旧仍继续使用的固定资产。 2.固定资产的折旧方法折旧方法可以采用年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。折旧方法的选择应当遵循可比性原则，如需变更，在会计报表附注中予以说明。（1）年限平均法（P54）年折旧率=（1-预计净残值率）/预计使用寿命（年）月折旧率=年折旧率/12月折旧额=固定资产原值×月折旧率（2）工作量法 工作量法的基本计算公式如下： 单位工作量折旧额=固定资产原价×（1预计净残值率）/预计总工作量 某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额【例题】某企业的一辆运货卡车的原价为600 000元，预计总行驶里程为500 000公里，预计报废时的净残值率为5%，本月行驶4 000公里。正确答案该辆汽车的月折旧额计算如下：单位里程折旧额600 000×（15%）500 0001.14（元/公里）本月折旧额4 000×1.144 560（元）本例采用工作量法计提固定资产折旧，工作量法是指根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。（3）双倍余额递减法年折旧率2/预计使用年限×100%月折旧率=年折旧率/12×100%月折旧额固定资产账面净值×月折旧率在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。【例题】某企业一项固定资产的原价为1 000 000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4 000元。按双倍余额递减法计提折旧，每年的折旧额计算如下：年折旧率25×100%40% 第1年应提的折旧额1 000 000×40%400 000（元）第2年应提的折旧额（1 000 000400 000）×40%240 000（元）第3年应提的折旧额（600 000240 000）×40%144 000（元）从第4年起改用年限平均法（直线法）计提折旧。第4年、第5年的年折旧额（360 000144 000）4 0002106 000（元）每年各月折旧额根据年折旧额除以12来计算。（4）年数总和法年折旧率尚可使用年限/预计使用年限的年数总和×100% 年折旧额（固定资产原值预计净残值）×折旧率 【例题】承上例，若采用年数总和法，计算的各年折旧额如下表所示。金额单位：元年份尚可使用年限原价净残值变动折旧率年折旧额累计折旧15996 0005/15332 000332 00024996 0004/15265 600597 60033996 0003/15199 200796 80042996 0002/15132 800929 6005l996 0001/1566 400996 000【例题】某项固定资产的原值为200 000元，预计净残值为2 000元，预计使用年限为5年。则在年数总和法下第二年的折旧额为（）元。A.26 400B.52 800 C.40 000D.39 600 正确答案B答案解析年数总和法下，第二年的折旧率（51）÷（54321）4/15，折旧额（200 0002 000）×41552 800（元）。3.固定资产折旧的核算借：制造费用【生产车间计提折旧】 管理费用【企业管理部门、未使用的固定资产计提折旧】 销售费用【企业专设销售部门计提折旧】 其他业务成本【企业出租固定资产计提折旧】 研发支出【企业研发无形资产时使用固定资产计提折旧】 在建工程【自行建造固定资产中使用固定资产计提折旧】 贷：累计折旧固定资产计提的折旧贷方记入“累计折旧”科目，借方应该根据固定资产的用途计入相关资产的成本或者当期损益。如果是自行建造固定资产过程中使用应计入在建工程成本；如果是基本生产车间使用应计入制造费用；如果是管理部门使用应计入管理费用；如果是销售部门使用应计入销售费用；如果是经营租出的固定资产应计入其他业务成本。【例题】甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。2009年发生固定资产业务如下：（1）1月20日，企业购入一台不需安装的A设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为460万元，增值税为78.2万元，另发生运输费8万元，款项均以银行存款支付。（2）A设备经过调试后，于1月22日投入使用，预计使用10年，预计净残值为35万元，决定采用双倍余额递减法计提。（3）7月15日，企业生产车间购入一台需要安装的B设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为600万元，增值税为102万元，另发生保险费8万元，款项均以银行存款支付。（4）8月19日，将B设备投入安装，以银行存款支付安装费3万元。B设备于8月25日达到预定可使用状态，并投入使用。（5）B设备采用工作量法计提折旧，预计净残值为11万元，预计总工时为5万小时。9月，B设备实际使用工时为720小时。假设除上述资料外，不考其他因素。要求：（1）编制甲企业2009年1月20日购入A设备的会计分录。（2）计算甲企业2009年2月A设备的折旧额并编制会计分录。（3）编制甲企业2009年7月15日购入B设备的会计分录。（4）编制甲企业2009年8月安装B设备及其投入使用的会计分录。（5）计算甲企业2009年9月B设备的折旧额并编制会计分录。（答案中的金额单位用万元表示）【答案】 （1）借：固定资产468（4608）应交税费应交增值税（进项税额）78.2贷：银行存款 546.2 （2）468×2/10/127.8（万元）借：管理费用、制造费用等 7.8贷：累计折旧7.8（3）借：在建工程 608（6008） 应交税费应交增值税（进项税额）102 贷：银行存款 710（4）借：在建工程3 贷：银行存款 3 借：固定资产611 贷：在建工程611（5）（61111）/50 000×7208.64（万元） 借：制造费用 8.64 贷：累计折旧 8.64（四）固定资产的后续支出固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本。如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除。不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。 【例题】甲航空公司2000年12月购入一架飞机总计花费8 000万元（含发动机），发动机当时的购价为500万元。公司未将发动机作为一项单独的固定资产进行核算。2009年初，公司开辟新航线，航程增加。为延长飞机的空中飞行时间，公司决定更换一部性能更为先进的发动机。新发动机购价700万元，另需支付安装费用51 000元。假定飞机的年折旧率为3%，不考虑预计净残值和相关税费的影响，甲公司应编制如下会计分录：（1）2009年初飞机的累计折旧金额为：80 000 000×3%×8=19 200 000（元），将固定资产转入在建工程。 借：在建工程 60 800 000累计折旧 19 200 000贷：固定资产80 000 000（2）安装新发动机：借：在建工程7 051 000贷：工程物资7 000 000银行存款 51 000 （3）2009年初老发动机的账面价值为：5 000 0005 000 000×3%×83 800 000（元），终止确认老发动机的账面价值。借：营业外支出3 800 000贷：在建工程 3 800 000 （4）发动机安装完毕，投入使用。固定资产的入账价值为：60 800 0003 800 0007 051 00064 051 000（元）。借：固定资产 64 051 000贷：在建工程 64 051 000【例题】甲企业对一条生产线进行更新改造。该生产线的原价为120万元，已提折旧为60万元。改造过程中发生支出30万元，被替换部分的账面价值15万元。该生产线更新改造后的成本为（）万元。A.65B.75 C.135D.150 正确答案B答案解析改造后的入账价值（12060）301575（万元）。（五）固定资产的处置企业出售、报废或者毁损的固定资产通过“固定资产清理”科目核算，清理的净损益计入当期损益。净损益属于筹建期间的计入“管理费用”；属于生产经营期间的计入“营业外收入”或“营业外支出”。 具体包括以下几个环节：(1) 固定资产转入清理(2) 发生的清理费用等(3) 收回出售固定资的价款、残料价值和变价收入等(4) 保险赔偿等的处理(5) 清理净损益的处理【例题】乙公司现有一台设备由于性能等原因决定提前报废，原价为500 000元，已计提折旧450 000元，未计提减值准备。报废时的残值变价收入为20 000元，报废清理过程中发生清理费用3 500元。有关收入、支出均通过银行办理结算。假定不考虑相关税收影响，乙公司应编制如下会计分录： 正确答案（1）将报废固定资产转入清理时：借：固定资产清理 50 000累计折旧 450 000贷：固定资产 500 000（2）收回残料变价收入时：借：银行存款20 000贷：固定资产清理20 000（3）支付清理费用时：借：固定资产清理3 500贷：银行存 3 500（4）结转报废固定资产发生的净损失时：借：营业外支出非流动资产处置损失33 500贷：固定资产清理33 500（六）固定资产清查企业应定期或者至少于每年年末对固定资产进行清查盘点，以保证固定资产核算的真实性，充分挖掘企业现有固定资产的潜力。在固定资产清查过程中，如果发现盘盈、盘亏的固定资产，应填制固定资产盘盈盘亏报告表。清查固定资产的损溢，应及时查明原因，并按照规定程序报批处理。1.固定资产盘盈企业在财产清查中盘盈的固定资产，作为前期差错处理。企业在财产清查中盘盈的固定资产，在按管理权限报经批准处理前应先通过“以前年度损益调整”科目核算。盘盈的固定资产，应按重置成本确定其入账价值，借记“固定资产”科目，贷记“以前年度损益调整”科目。 【例题】2009年1月丁公司在财产清查过程中，发现2008年12月购入的一台设备尚未入账，重置成本为30 000元（假定与其计税基础不存在差异）。根据企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正规定，该盘盈固定资产作为前期差错进行处理。假定丁公司按净利润的10%计提法定盈余公积，不考虑相关税费的影响。丁公司应编制如下会计分录：正确答案（1）盘盈固定资产时：借：固定资产30 000贷：以前年度损益调整30 000（2）结转为留存收益时：借：以前年度损益调整30 000贷：盈余公积法定盈余公积 3 000 利润分配未分配利润 27 0002.固定资产盘亏盘亏的固定资产通过“待处理财产损溢”科目核算。盘盈的固定资产，通过“以前年度损益调整”处理，不再通过“待处理财产损溢”科目；盘亏或毁损的固定资产，在减去过失人或者保险公司等赔款和残料价值之后，计入当期营业外支出。 【例题】乙公司进行财产清查时发现短缺一台笔记本电脑，原价为10 000元，已计提折旧7 000元。乙公司应编制如下会计分录： 正确答案 （1）盘亏固定资产时：借：待处理财产损溢3 000累计折旧7 000贷：固定资产 10 000（2）报经批准转销时：借：营业外支出盘亏损失3 000贷：待处理财产损溢3 000（七）固定资产减值固定资产在资产负债表日的可收回金额低于其账面价值的，企业应将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，同时确认为资产减值损失，计提固定资产减值准备。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。 投 资 性 房 地 产一、概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。出让：即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。【注意】第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。正确答案这种情况属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。 正确答案本例中，对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。 2.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。【注意】企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。【思考问题】某项房地产，部分用于自用，部分用于出租，能否作为投资性房地产？正确答案部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【例题·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产开发企业开发的准备出售的房屋 B.房地产开发企业拥有的已出租建筑物 C.企业持有的准备建造厂房的土地使用权 D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权正确答案AC答案解析房地产开发企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造厂房的土地使用权属于无形资产。二、投资性房地产的核算投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。(一)成本模式下的投资性房地产会计核算1、外购：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。会计处理为：借：投资性房地产贷：银行存款2、自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成,包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，会计处理为：借：投资性房地产贷：在建工程【一般企业】开发成本【房地产企业】 3、投资性房地产的后续计量（1）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会计处理为：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销（2）取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税（3） 投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。会计处理为：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备4、处置投资性房地产企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【注意】投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。【计算分析题】甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。不考虑营业税等费用。有关资料如下：2008年12月18日甲公司外购一栋写字楼，该写字楼成本为50000万元，写字楼预计使用年限为40年，写字楼预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。假定按整年计提折旧。2008年12月18日甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将该写字楼整体出租给乙公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年初支付。2008年12月31日为租赁期开始日。正确答案（1）编制2008年12月18日外购写字楼的会计分录。借：投资性房地产写字楼50000贷：银行存款 50000（2）编制2009年初收到租金的会计分录借：银行存款 2000贷：其他业务收入2000（3）编制按年对投资性房地产计提折旧的会计分录 借：其他业务成本 1250 贷：投资性房地产累计折旧1250（50000÷40）（4）假定租赁期满后将其出售，售价为60000万元，编制有关租赁期满后将写字楼出售的会计分录。借：银行存款60000贷：其他业务收入60000借：其他业务成本46250投资性房地产累计折旧（1250×3）3750贷：投资性房地产50000 （二）公允价值模式的投资性房地产会计处理1.外购的投资性房地产外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：借：投资性房地产成本贷：银行存款2.自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。会计处理为：借：投资性房地产成本贷：在建工程【一般企业】开发成本【房地产企业】3.投资性房地产的后续计量投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录（2）取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税4.处置投资性房地产时，会计处理为：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借记）同时：借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或作相反分录。【计算分析题】甲公司为房地产开发企业，采用公允价值模式计量投资性房地产。不考虑营业税的费用。有关资料如下：（1）2009年1月1日甲公司与A公司签订协议，将开发完成的写字楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2009年1月1日为租赁期开始日，2011年12月31日到期。该写字楼的造价为9000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2009年12月31日该投资性房地产的公允价值为12000万元。（3）2010年12月31日该投资性房地产的公允价值为17000万元（4）2011年12月31日租赁协议到期。甲公司与该公司达成协议，该写字楼的出售，价款为20000万元。正确答案（1）编制2009年1月1日转换日与房地产的有关会计分录借：投资性房地产成本9000贷：开发成本9000（2）编制收到租金的相关会计分录借：银行存款 500贷：其他业务收入 500（3）编制2009年12月31日调整投资性房地产的会计分录借：投资性房地产公允价值变动3000贷：公允价值变动损益（12000-9000）3000（4）编制2010年12月31日调整投资性房地产的会计分录借：投资性房地产公允价值变动5000贷：公允价值变动损益 （17000-12000）5000（5）编制2011年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录借：银行存款 20000贷：其他业务收入 20000借：其他业务成本 17000贷：投资性房地产成本 9000投资性房地产公允价值变动8000借：公允价值变动损益8000贷：其他业务成本8000 三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。无 形 资 产一、无形资产的内容无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等（商誉不属于无形资产）。1.专利权，是指国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人,对其发明创造在法定期限内所享有的专有权利,包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权。一般而言，只有从外单位购入的专利，或自行开发并按法律程序申请取得的专利，才能作为无形资产核算。2.非专利技术，也称专有技术。它是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了的、不享有法律保护的、可以带来经济效益的各种技术和诀窍。非专利技术一般包括工业专有技术、商业贸易专有技术、管理专有技术等。如果是自行开发研究的，符合无形资产准则规定的资本化条件的，确认为无形资产。3.商标权，是用来辨认特定的商品或劳务的标记。商标权指专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利。企业自创的商标并将其注册登记，一般说来费用不大，一般不需要资本化，直接计入当期管理费用。广告费用不得计入商标成本中。如果外购商标，一次性支付费用较大，可以将其资本化，作为无形资产核算。4.著作权，又称版权,指作者对其创作的文学、科学和艺术作品依法享有的某些特殊权利。著作权包括作品署名权、发表权、修改权和保护作品完整权,还包括复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权以及应当由著作权人享有的其他权利。5.土地使用权，指国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。根据我国土地管理法的规定,我国土地实行公有制,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。企业取得土地使用权的方式大致有以下几种：行政划拨取得、外购取得及投资者投资取得。企业取得的土地使用权，应将发生的支出资本化，作为无形资产核算。6. 特许权，又称经营特许权、专营权,指企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利。通常有两种形式,一种是由政府机构授权,准许企业使用或在一定地区享有经营某种业务的特权,如水、电、邮电通信等专营权、烟草专卖权等等；另一种指企业间依照签订的合同,有限期或无限期使用另一家企业的某些权利,如连锁店分店使用总店的名称等。二、无形资产应当按照成本进行初始计量1.外购无形资产。外购无形资产的成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。【单项选择题】甲公司购入一项专利技术，购买价款1000万元、相关税费20万元，为使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用70万元、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用10万元。专利技术的入账价值为（）。A.102 B.1090C.1080D.1100正确答案D答案解析专利技术的入账价值10002070101100（万元）