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1 XX 股份有限公司财务报表分析 【摘要】财务分析是以企业的财务报告等会计资料为基础，对企业的财务状况和经营成果进行分析和评价，为企业进行下一步的财务预测和财务决策提供依据。本文通过对广州 XX 股份有限公司 08 年财务报表的分析，考察和分析该公司的获利能力、偿债能力、营运能力等几个方面，并对公司做出综合评价。【关键词】XX 财务报表分析 一、公司概况 XX 股份有限公司简称“XX”，成立于 1988 年 5 月。1992 年 11 月 23 日，公司上市，发行量为为 1674.05 万股。2006 年 5 月，公司正式更名为“XX 股份有限公司”。房地产开发经营,室内外装饰装修工程,花木园林工程设计,旅游项目开发,高新科技产业开发,工农业项目开发,交通项目开发。XX 在广州成功开发了受市场热捧的两大住宅项目：“金碧御水山庄”、“绿景东山华庭”，佛山顺德北滘的项目也正在启动之中。同时，XX 积极拓展了省外市场，在南宁开发住宅项目、桂林进行了工业园、旅游用地的开发。2 二、行业分析 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括房地产生 产、流通、消费过程的各项经营与管理业务。（一）房地产业的发展具有特点：1、周期性：其发展与一国的政治经济社会政策紧密相关，繁荣、衰退、萧条和复苏与增长四个阶段交替循环，被看做国民经济的晴雨表。2、地域性：从房地产市场的供给角度来看，房地产开发建设与提供的商品具有不可移动性；从市场需求角度看，消费者购房主要是为了满足当地的生产，自身的生活需要和投资的需求，因而也受到地域限制，所以当某一地区房地产的价格不平衡，就不可能像普通商品一样，通过地区间商品流通缩小价格差。同时其发展也与当地的经济发展状况密切相关。3、产业关联性：据统计，房地产业与四十多个行业具有关联度，如建筑业、轻工业、纺织业，每 100元的房地产需求，大约能影响其他行业 215 元的需求，处于国民经济链条中的中间环节，在很大程度上可以促进关联行业的发展。正因为有以上特点，房地产行业的发展表现出受到3 宏观经济状况、消费者心理预期和土地、税收、利率等政策性因素的影响。总体来看，进入 2009 年，受鼓励住房消费政策刺激、国民经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，房地产市场呈现了由回暖到活跃的局面，量价齐升，综合反映出房地产市场已经明显好转。（二）XX 的行业地位 三、财务指标分析（一）偿债能力分析 偿债能力分析通过对企业财务报告相关资料的分析，反映企业资产的流动性、负债水平以及偿还短期、长期债务的能力，从而揭示企业的财务状况和财务风险。表一：XX 最近一年偿债能力分析 项目 时间 2009 2008 2007 流动比率 1.9886 1.5095 1.7306 速动比率 0.5683 0.3895 0.4987 现金流动负债比(%)43.3682-1.0477-13.3033 股东权益比(%)39.9231 30.1476 34.3639 4 流动负债率(%)93.4998 99.9434 99.9021 负债权益比(%)122.4853 201.1355 156.4923 1、短期偿债能力分析（1）流动比率 一般来说，流动比率越高，说明公司短期偿债能力越强，因为每 1 元流动负债有更多的流动资产作为保证，但对于房地产公司来说，流动比率高很可能因为积压商品房过多。从公司最近两年的流动比率指标来看，比行业平均值1.82.1 低，平均流动比率为 1.6 左右。另外，最近几年里 XX 的流动比率波动较大，在 3.67 和 0.49 之间，鉴于房地产业存货计价的不稳定性，速动比率更具参考价值。（2）速动比率 速动资产包括货币资金，短期投资，应收票据，应收账款，其他应收款等流动资产，一般而言速动比率为1较好，但由于房地产业的特殊性，行业平均值在 0.60.8左右。近年来 XX 的速动比率波动较大，08 年、09 年速动比率低于 0.6，偿债危机严重，但 03 年到 07 年，公司的速动比率都基本高于行业平均水平。究其原因，很可能是“2008 年，受美国次贷引发的全球金融危机的影响，国内宏观经济增长速度放缓，实体经济受到了一定程度5 的影响。而房地产行业作为国家宏观经济的晴雨表，自 2007 年第四季度起开始进入了调整阶段，2008 年全国房地产销售价格持续下降，成交量也急剧萎缩。”(3)流动负债率 流动负债在公司的所有负债中属于成本最低的筹资方式。于是，在低成本与稳健经营的抉择中，更多的公司甚至甘于冒着巨大的风险，选择较高的流动负债比率。但是短期债务的风险无疑是最大的，如果短期负债过高，非常容易造成还款紧张、资金短缺、盈利降低直至无法还钱的恶性循环。因此非金融类企业，短期债务占总债务比率，一般的安全标准是75%左右。对于房地产企业来说，现金流至关重要，所以 XX 平均高达 96%的流动负债率面临短期还债的巨大风险，高于房地产行业一般流动负债率水平 77.4%财务指标 2009 年度 2008 年度 2007 年度 流动比率 1.51 1.73 3.67 行业平均值 2.10 1.81 1.76 市场平均值 1.65 1.55 1.45 速动比率 0.82 1.14 行业平均值 0.83 0.65 0.68 市场平均值 1.19 1.11 1.04 利息保障系 30.44 9.5 6 数 资产负债率（%）60.63 62.17 58.20 上图：偿债能力指标 2、长期偿债能力分析（1）资产负债率 该比率表示公司资产对债权人权益的保障程度，房地产行业在经历了 2005 到 2006 年资产负债率显著的下降后，2007 年的负债率达到 68.7%，同比增加了 3.3%，为所有行业增长之最。而对比 XX 近年的资产负债率可以发现，其资产负债率 07 年为 62.17%，08 年 60.63%，09 年度为 48.9%，均低于行业平均水平。说明该公司虽然短期偿债能力处于行业平均水平以下，但长期偿债能力相对好。（2）利息支付倍数 利息保障倍数 XX 2009 210.7087 2008 252.694 2007 228.4663 7 从上表可以看出，XX 的利息支付倍数很高，除区短期内个别时期的波动，XX 支付利息的能力还是很强的。但 XX 的问题在于，无论是短期偿债指标还是长期偿债指标，与同行业其他上市公司相比，不稳定性更大。（二）资产经营效率分析 资产周转率反映了公司管理者对资产的运用能力，资产结构则反映了管理者对受托资产合理配置的能力，两者相互影响，综合地反映资产营运效率。财务指标 2009 年度 2008 年度 2007 年度 应收账款周转率 105.38 33.4 15.21 行业平均值 293.86 1308.97 853.99 市场平均值 1196.48 468.86 328.55 应收账款周转天数 342 10.78 23.67 固定资产周产率 11.30 11.70 6-56 总资产周转率 0.61 0.64 0.42 净资产周转率 2.12 1.98 0.97 8 变动日期 XX 2009 0.4612 2008 0.4839 2007 0.7441 1、资产周转效率分析（1）存货周转率 数据统计显示，2008 年前三季度，几乎所有的上市地产公司的存货周转率都出现了较大幅度的下降。行业领军万科 08 年前三季度的存货周转率不及 07 年全年的一半，XX 与万科比较，是高于万科的，与同行业其他龙头企业比较，也处于行业较好水平，说明其存货管理相对较好，资产利用率相对高，但也要看到，其周转率动荡明显，深受宏观经济环境和地产行业的周期性波动，0507年房地产业的繁荣也助长了包括 XX 在内的房地产商们的囤地热情，XX 的存货周转率相较前几年，也不容乐观。（2）应收账款周转率 变动日期 应收账款周转率（XX）2009 103.05 200 15.21 9 应收账款周转率反映了报告期内应收账款转换为现金的平均次数，周转率越高，应收账款变现速度越快，发生坏账的可能性越小。通过 XX 近五年来的应收账款周转率与行业平均值的比较，可以发现其周转率严重低于平均值，且多数时候不到平均值的5%。但对此也不能一定说明 XX 资产运营能力很差，需要将其与其他资产运营指标综合分析。事实上，应收账款周转率指标也有其适用范围，在一些特殊的行业和公司中，指标有可能偏离正确的方向。如房地产业这样的可以大量使用分期付款结算的行业。资产结构分析（1）股东权益比率 该比率用于反映企业资产中有多少是所有者投入的，股东权益比率以适中为好，如果权益比率过小，表明企业过度负债，容易削弱公司抵御外部冲击的能力而权益比率过大。意味着企业没有积极地利用财务杠杆作用来扩大经营规模。2009 2008 2007 XX 51.1001 39.98 39.3624 从上表数据可得知，与同行业比较，XX 的股东权益比率偏高，但就整个 A 股市场而言，XX 的股东权益比率属于正常水平，说明房地产业在整个市场处于高负债经10 营的行业，XX 在行业内的负债经营程度相对低。（三）公司盈利能力评价 1、销售毛利率 从与万科、保利地产两大行业领军比较，XX 的销售毛利率与其相差不多，平均都在 30%40%左右，XX 存在的问题是销售毛利率不够稳定，一年内最高时达到 54%，最低时仅 21%。事实上，不仅在 0809 年的短时间里，长期来看，保利地产和万科的销售毛利率都稳定在30%45%。从 XX 近期动向来看，08 年末毛利率高的原因主要是确认房地产形势较好的 07 年的收入。2、净资产收益率（ROE）净资产收益率是反映公司所有者权益的投资报酬率，具有很强的综合性，说明公司盈利能力的强弱。一般来说，不应当低于同期国债收益率。单位：%2009 2008 2007 2006 XX 9.86 23.51 2.18 4.87 最近一期（09 年第三季度）净资产收益率的行业平均值为 6.07%，最近两年里，XX 的净资产收益率有了很大提高，但整体而言波动性太大，投资需谨慎。单位：%2009 2008 2007 XX 21.4157 37.3044 43.8217 11 07 年末净资产收益率锐减。究其原因，是因为提取巨额资产减值损失（资产减值损失科目比期初增长1,663.45）具体来说是 07 年计提了成都熊猫万国商城公司持有至到期投资减值准备 52,764,969.60 元。3、每股收益（EPS）每股收益反映了公司普通股每一股的获利水平，该指标值越高，说明股东投资收益越好。通常，每股收益与每股经营活动产生的现金流量净额一致则说明每股收益是可靠的。从 XX 近几年的数据来看，每股经营现金流量与每股收益都不理想，一方面，经营现金流量几乎都为负，处于行业平均值以下（07 年、08 年略有好转），另一方面，每股收益（摊薄）也基本处于行业平均值一下，个别时候如 07 年，甚至不到行业平均值的 10%（主要受 07 年净利润的锐减影响）。4、资产收益率（ROA）资产收益率能综合反映公司资产规模与结构，经营管理水平，该指标越高，说明资产利用效率越高，说明公司在增加收入和节约资金方面取得良好效果，否则相反。对比万科和保利地产，可以发现，与净资产收益率类似，从 08 年中期开始，XX 的收益情况有了好转，而之前几年里 XX 的总资产收益率一直处于很低的水平，与万科、保利地产有一定差距。12 资产收益率 XX 2009 3.588 2008 7.4215 2007 0.6437 财务指标 2009 年度 2008 年度 2007 年度 每股收益 0.3064 0.0239 0.0203 行业平均 0.2886 0.3879 0.1789 市场平均 0.3364 0.4274 0.2949 每股经营现金流-0.03 0.98-0.39 行业平均-0.47-0.5-0.21 市场平均 1.02 0.94 1.05 净资产收益率 23.51 2.21 1.28 行业平均 1128 15.20 8.46 市场平均 12.14 17.54 14.60（四）公司成长性分析 XX2000 年2008 年年度成长性指标如下：财务指主营业务收入增净利润增每股收益增13 标 长率 长率 长率 2000 年 2728.05-1.7-1.68 2001 年-74.65-234.27-234.25 2002 年-54.62 0 105.24 2003 年 3161.9 1932.36 1938.41 2004 年 17.97-51.53-51.54 2005 年-31.59-79.17-79.19 2006 年 32.46-39.7-39.76 2007 年 77.76 39.66 17.73 2008 年 5.42 1180.14 1182 1、主营业务收入增长率 主营业务收入增长率 XX 2009-29.411 2008 5.2399 2007 77.7558 比较 07 年到 09 年第三季度 XX、万科和保利地产的数据，可以明显看出，万科、保利地产之所以在房地产上市公司中综合评价较高，也是因为其主营业务收入呈持续稳定增长的趋势，发展潜力大。而反观 XX，虽然有时主营业务发展迅速，但增长率为负的情况也有不少，投资风险大。14 08 年第一季度公司主营业务收入大减，根据公司 08年发布的业绩预亏公告，主要是公司部分开发项目未达到确认销售收入的条件。事实上，08 年里深圳房地产市场两级分化明显，万科、保利地产等大型房地产企业保持稳定上升态势，而大部分小型房地产企业，包括XX，都出现了因加大开发力度，销售收入未能跟上而导致业绩大幅下滑。分析 2000 年到 2008 年 XX 的主营业务收入指标，进一步确认之前的结论，该公司主营业务收入极不稳定，成长性不佳。2、净利润增长率 变动日期 XX 2009-67.0851 2008 1135.0298 2007-54.3295 上市公司的主营业务收入增长率与净利润增长率往往是相关的，增幅相距不远，但值得一提的是，XX08 年末净利润增长率达到 1135%，而主营业务收入增长率仅5.24%，通过分析其利润表，发现该公司在 07 年同期提取了大量持有者到期投资减值准备，故 08 年资产减值损失同比降低 97.3%，进而净利润同比增长 1135%。3、每股收益增长率 15 每股收益增长率 2009 2008 2007 2006 XX-67.0855-3.2197-750 1135.4839 经08年末依靠剔除07年资产减值准备因素而每股收益大增后，近期 XX 每股收益不佳，呈直线下滑趋势。业界普遍认为，XX08 年如此华丽的年报主要是通过会计处理和报告期间对前期销售收入的确认所致，并不能真正的反映公司目前的销售情况和未来的发展走势。总体观察该公司每股收益增长率情况，可以得出 XX一直以来每股收益增长率都处于同行业偏低水平，偶尔有暴涨，波动性大的原因很可能是由于公司规模较小，因而基数小，容易受特殊会计处理、宏观经济波动、开发力度加大资金周转不灵的影响。三、公司综合实力评价（一）偿债能力评价 通过将 XX 的流动比率、速动比率以及流动负债率与同行业平均值比较，分析得到 XX 的短期偿债能力较差，处于同行业平均水平以下，流动比率、速动比率不仅偏低，且波动较大，负债中 90%以上为流动负债，短期还款风险巨大。但比较分析该公司的资产负债率、利息支付倍数，其长期偿债能力在同行业处于中上等，资产负债率较其他房地产企业低，而整个房地产业资产负债率16 是偏高的，故该公司长期偿债能力较有保障。（二）营运能力评价 XX 的存货周转率处于行业较好水平，有一定波动；而应收账款周转率则严重低于同行业平均水平，故 XX的应收账款周转存在一定问题，应收账款收回慢，应收款项质量不高。鉴于房地产业在整个市场属于高负债行业，XX 的股东权益比率应属于正常范围内，在行业内负债率略低。整体而言，XX 的资金管理属于行业平均偏低的水平，主要问题在于应收账款的管理方面。（三）盈利能力评价 评价公司盈利能力在此共使用了三个指标，分别是销售毛利率，净资产收益率，每股收益和总资产收益率。从销售毛利率来看，XX 近年来虽不稳定，但基本保持了房地产行业正常的毛利率水平，有时处于中上水平。但就股东收益而言，XX 较差，其每股收益以及每股经营性现金流量非常不理想，且波动性非常大。净资产收益率和总资产收益率虽然在近期有所好转，但综合比较分析，可以说，XX 的属于同行业盈利能力较弱的企业。（四）成长性评价 从主营业务收入增长率、净利润增长率和每股收益增长率三个指标来看，XX 波动明显，每股收益和净利润增17 长快时高达 1000%以上，净利润大幅下滑的程度也可以达到 1600%。这其中固然有房地产业本身行业性质，以及该公司规模较小从而基数小容易大幅变动的原因，但公司的成长性仍然堪忧。四、研究结论与建议 经过综合分析与比较，XX 在同行业上市公司中属于较为落后的地位，其中，资产运营管理劣势最为明显。企业要实现长期较好发展，需要更为重视资金运营环节，做好应收账款的收取并提高应收账款的质量，建立应收账款回收责任以及管理制度，加速企业资金周转。另外，合理控制开发力度，不仅重视“做大”，更要重视“做强”，提高公司财务的稳健性。注重公司的品牌质量，提高公司获利能力。五、报告期内公司公司重大诉讼、仲裁事项。2008-07-23 董事会通过,公司治理整改情况说明 其他 2008-07-10 股东大会通过,子公司签订开发建设狮子口水库地块协议书 其他 2008-07-09 股东大会,子公司签订开发建设狮子口水库地块协议书,停牌一天 召开股东大会 停复牌 2008-07-08 预计公司 2008 年 1-6 月可实现净利润18 与上年同期相比增长 900%-1000%,停牌一小时 业绩预测增长 停复牌 2008-06-27 股东大会通过,2007 年利润不分配不转增,公司 2008 年银行贷款有关事宜,续聘中准会计师事务所 其他 2008-06-26 召开 2007 年度股东大会,审议利润分配等议案,停牌一天 停复牌 2008-06-19 拟子公司签订开发建设狮子口水库地块协议书 其他 2008-06-05 拟公司 2008 年银行贷款有关事宜 其他 2008-05-30 董事会通过,公司参与竞买天津市宝坻区潮阳大道北侧“津宝（拍）2007-021 号”地块,但公司最终未能竞得该地块 其他 2008-05-28 董事会通过,公司参与竞买天津市宝坻区潮阳大道北侧“津宝(拍)2007-021 号”地块 收购与出售资产 2008-05-17 董事会通过,佛山市瑞丰投资有限公司吸收合并佛山市顺德区绿景房地产开发有限公司;王斌先生辞去公司证券事务代表职务,聘任胡文君女士为公司证券事务代表 人事变动 其他 2008-05-15 董事会通过,收购佛山市瑞丰投资有限19 公司 55%股权 收购与出售资产 2008-05-07 公司本次有限售条件的流通股 327.5万股上市流通 股份上市 股改限售 2008-05-06 公布解除股份限售上市流通 上市公告 股改限售 2008-04-24 公布 2008 年第一季度报告 中年报公告 2008-04-10 预计公司 2008 年第一季度将出现亏损,亏损金额约 60 万元,停牌一小时 预亏公告 停复牌 2008-03-26 年报,0.0239 元,拟 2007 年利润不分配不转增;注销子公司恒大地产成都投资有限公司,停牌一小时 中年报公告 停复牌 2008-03-20 股东大会通过,购买广西天誉房地产开发有限公司100%股权之关联交易;计提减值准备 关联交易 2008-03-19 股东大会,购买广西天誉房地产开发有限公司 100%股权之关联交易;计提减值准备,停牌一天 召开股东大会 停复牌 2008-03-15 召开 2008 年第二次临时股东大会的提示 其他 2008-03-08 公司第二大股东深圳市宽天下投资有限公司累计减持公司股份8240980 股 变更调整 20 2008-03-04 拟购买广西天誉房地产开发有限公司100%股权之关联交易;计提减值准备 关联交易 其他 2008-02-01 股东大会通过,改聘中准会计师事务所为公司 2007 年度审计机构;子公司签订合作开发建设福龙工业园 B 区协议书;修改 公司章程 变更调整 其他 2008-01-31 2008 年 1 月 30 日,XX 收到四川省高级人民法院民事判决书 纠纷诉讼 2008-01-16 拟子公司签订合作开发建设福龙工业园 B 区协议书 其他 2008-01-16 控股子公司向关联方租赁办公场所 其他 2008-01-14 35,521,528 股限售股份 1 月 14 日上市流通 股份上市 股改限售 2008-01-10 关于解除股份限售的提示 其他 2007-12-29 XX 于 2007 年 12 月 26 日收到海口海事法院民事裁定书,裁定如下：“续行冻结被执行人 XX持有的广州市花都绿景房地产开发有限公司 90%的股权 纠纷诉讼 2007-12-19 董事会通过,增资佛山市顺德区绿景房地产开发有限公司 其他 2007-12-11 与瑞丰投资签订合作协议书共同投资21 成立项目公司开发佛山地产项目 其他 2007-12-04 董事会通过,与瑞丰投资合资成立项目公司共同开发佛山房地产项目 其他 2007-11-29 董事会通过,公司薪酬管理办法 其他 2007-11-27 职工代表监事变更 人事变动 2007-11-21 拟修改公司章程 变更调整 2007-10-31 董事会通过,公司治理专项活动现场检查有关问题的整改报告;人事变动 人事变动 其他 2007-10-31 注册地址变更 变更调整 2007-10-20 公布 2007 年前三季度报告 中年报公告 2007-10-17 对控股子公司 1126 万元贷款的担保责任解除 其他 2007-09-29 股东大会通过,变更注册地址并授权经理层办理工商变更手续;修改公司章程 变更调整 2007-09-28 股东大会,变更注册地址并授权经理层办理工商变更登记手续;修改公司章程,停牌一天 召开股东大会 停复牌 2007-09-18 拟调整独立董事津贴 变更调整 2007-09-12 拟变更注册地址并授权经理层办理工商变更登记手续;修改公司章程 变更调整 22 2007-09-06 第二大股东所持公司 25,449,550 股股权解除质押 股权质押与冻结 2007-08-28 中报,0.015 元,拟 2007 年中期利润不分配不转增;人事变动 中年报公告 人事变动 2007-08-21 办公地址迁移,广东省广州市天河区林和中路 136 号天誉花园二期四楼 D 区 变更调整 2007-08-08 董事会通过,人事变动 人事变动 2007-08-06 XX 股票连续三个交易日收盘价格涨跌幅偏离值累计达到20%以上,公司目前经营活动一切正常,停牌一小时 异常波动 停复牌 2007-07-27 董事会通过,加强上市公司治理专项活动自查报告和整改计划 其他 2007-07-25 XX 股票连续三个交易日收盘价格涨跌幅偏离值累计达到20%以上,公司目前没有任何应予以披露而未披露的事项或信息,停牌一小时 异常波动 停复牌 2007-07-18 董事会通过,人事变动 人事变动 2007-07-11 XX 股票已连续三个交易日收盘价格涨跌幅偏离值累计达到20%以上,公司目前没有任何应予以披露而未披露的事项或信息,停牌一小时 异常波动 停复牌 2007-07-07 预计 2007 年半年度业绩同比上升23 50%-100%业绩预测增长 2007-06-30 拟人事变动 人事变动 2007-05-19 股东大会通过,2006 年年度利润不分配不转增;修改公司 章程;聘任海南从信会计师事务所 变更调整 其他 2007-05-18 召开股东大会,停牌一天 停复牌 2007-05-16 董事会通过,为控股子公司 2025 万元贷款提供担保 担保 2007-04-30 公布 2007 年一季度报告 中年报公告 2007-04-23 年报,0.0203 元,拟 2006 年年度利润不分配不转增;修改公司;人事变动;聘任海南从信会计师事务所,停牌一小时 中年报公告 变更调整 停复牌 2007-04-06 第二大股东质押公司 25,449,550 股股权 其他 2007-04-04 董事会通过,为控股子公司 1126 万元银行贷款提供担保 担保 2007-03-02 XX 股票已连续三个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计达到 20%以上,公司经营活动正常,没有应披露而未披露的重大信息,停牌一小时 异常波动 停复牌 2007-01-31“土地增值税清算”对公司 2006 年度业绩产生一定影响,但不会出现亏损或者与上年同期相24 比下降 50%以上的情况 其他 2007-01-19 股东大会通过,人事变动 人事变动 2007-01-18 召开 2007 年第一次临时股东大会,审议选举公司董事的议案等,停牌一天 停复牌 2007-01-10 公司股权分置改革方案实施完毕后,公司股票简称由“S 绿景”变更为“XX”;公司股权分置改革方案实施后,公司股份结构将发生变化 变更调整 简称变更 2007-01-09 方案实施的股份变更登记日,流通股股东每 10 股转 5.10 股,相当于非流通股股东向流通股股东每 10 股付 2.72 股 变更调整 股权登记 2007-01-08 公司股权分置改革方案,流通股股东每10 股转 5.10 股,相当于非流通股股东向流通股股东每10股付 2.72 股 股权分置