成都新建住宅小区入住率市场调查报告书.pdf

成都新建住宅小区入住率调 查 报 告成都市房产经管局二九年五月目录第一部分调查简况 5一、调查范围 5二、调查内容 5三、调查时点 5四、闲置住房规范 5五、指标解释 5六、样本说明 6第二部分入住率总体情况 8一、入住率与住房建成年限呈正相关。8二、中心城区总体入住率为 92%，处于合理水平。9三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大。10四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。11第三部分入住率区域特征 12一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显。12二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。13三、市场热点板块入住率不高。14四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低。16第四部分闲置住房业主特征 18一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。18二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。19三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本一致，40-50 岁业主空房率略高于其他年龄段。20四、20-40 岁业主的小套型住房空房率较高，40-60 岁业主的大套型住房空房率较高。211998 年以来，随着城镇住房制度改革的深化，居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，我市房地产市场迎来了一轮快速发展时期，并在 2007 年达到高峰。但 2008 年的调整告诉我们，市场的发展既得益于不断增长的自住需求的支撑，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支未来需求的助推。本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实自住需求，掌握新建住宅小区入住率情况及其在时间和空间上的分布规律，为政府调控房地产市场提供基础数据，以促进房地产业与社会经济、城市化进程协调发展。调查结果显示：中心城区新建住宅小区总体入住率为中心城区新建住宅小区总体入住率为 9292，较为合理。较为合理。入住率与小区建成年限呈正相关。入住率与小区建成年限呈正相关。建成年限越长，建成年限越长，入住入住率越高；建成年限越短，入住率越低。率越高；建成年限越短，入住率越低。入住率与住房套型呈负相关。入住率与住房套型呈负相关。套型面积越小，套型面积越小，入住率越入住率越高；套型面积越大，入住率越低。高；套型面积越大，入住率越低。入住率与小区到市中心的距离呈负相关。离市中心越入住率与小区到市中心的距离呈负相关。离市中心越近，入住率越高；离市中心越远，入住率越低。近，入住率越高；离市中心越远，入住率越低。三环路是入住率的分水岭。三环路是入住率的分水岭。三环路内各环域入住率都在三环路内各环域入住率都在90%90%以上，但三环路外不到以上，但三环路外不到 80%80%。目前的市场热点区域入住率普遍不高，目前的市场热点区域入住率普遍不高，主要原因在于住主要原因在于住房建成年限较短、公建配套尚不完备等。房建成年限较短、公建配套尚不完备等。闲置住房业主地域来源构成与所有住房业主地域来源闲置住房业主地域来源构成与所有住房业主地域来源构成基本一致，但外地业主空房率略高于本地业主。构成基本一致，但外地业主空房率略高于本地业主。闲置住房业主年龄构成与所有住房业主年龄构成基本闲置住房业主年龄构成与所有住房业主年龄构成基本一致，但一致，但 40-5040-50 岁业主空房率略高于其他年龄段。岁业主空房率略高于其他年龄段。第一部分 调查简况一、调查范围位于中心城区的青羊、武侯、金牛、锦江、成华、高新等六城区行政区划内的新建住宅小区；二、调查内容（一）新建住宅小区总体入住情况；（二）不同区域住房入住率特征；（三）不同套型住房入住率特征；（四）不同建成年限住房入住率特征；（五）闲置住房主体特征。三、调查时点2009 年 3 月 31 日 24 时。四、闲置住房规范判断闲置住房的规范为：该套住房自建成以来一直无人居住，或建成以来虽然曾经有人居住但最近连续半年（2008 年 10月 1 日 0 时至 2009 年 3 月 31 日 24 时）无人居住。否则即为已入住。五、指标解释入住率：已入住住房套数与总套数的比值；空房率：闲置住房套数与总套数的比值。入住率空房率=100%六、样本说明经对本次调查回收样本数据进行校核审验，最后有效样本共覆盖中心城区的 835 个住宅小区的 33.97 万套住房，占实有住房套数的 31.3%。由于客观条件的限制，本次调查结果只反映了部分新建住宅小区的入住率情况，与整体情况可能存在一定差异。但由于回收样本具有随机性且覆盖了实有住房总数的 30%左右，调查结果还是有较高的可靠性，具有研究意义。调查样本住房占实有住房的比例样本住房31%从所调查的样本住房建成时间看，建成年代在 10 年以内的住房共计 28.6 万套，占调查总数的 84%，表明本次调查的绝大部分样本属于 2000 年以后交房的新建住宅，基本达到调查目的。新建住房占样本住房的比例10年内样本住房84%第二部分入住率总体情况一、入住率与住房建成年限呈正相关。调查显示，中心城区新建住宅小区的入住率都是随着建成年限的增加而提高，尤其是在小区建成的最初几年里，入住率呈快速增加态势。小区建成早期入住率普遍较低，这是正常现象，原因不难理解。一是通常情况下一套住房从交房到入住往往需要较长一段时间的装修、搬家期，因此，交房后一段时间内未入住实属正常；二是不少小区建成后周边配套设施短期内没有跟上也会影响入住；三是确有部分业主是出于保值增值提前购房的，其在交房后相当一段时间里并无入住的必要。中心城区不同建成年限住房入住率情况建成1 年以年限入住率12年74%23年86%34年93%46年96%68年97%810年98%10 年以上99%内40%中心城区不同建成年限住房入住率情况中心城区不同建成年限住房入住率情况100%80%60%40%20%0%1年以内12年23年34年46年68年810年 10年以上二、中心城区总体入住率为 92%，处于合理水平。截至调查时点，中心城区建成时间在一年以上的 28.48 万套样本住房中，已入住26.06 万套，入住率为92，空房率为中心城区新建住宅小区入住情况中心城区新建住宅小区入住情况闲置8%已入住92%8%。总体看来，我市中心城区新建住宅小区入住率处于较高水平，高达 92的入住率说明住房资源得到了较为有效的利用，与城市化进程以及近年来房地产市场的发展状况基本相适应。从国外情况看，美国和英国的空房率长期稳定在 10%左右，最高时达到过 13%左右。但美国和英国已经处于城市化进程晚期，新建住房比重较小，我市尚处于城市化快速发展时期，建成年限在 10 年内的住房占了相当大的比重，考虑到建成年限对入住率的巨大影响，我市中心城区 8%的空房率应该说是相当合理的。三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大。调查显示，一环以内的小区平均入住率为 98%，一环至二环的入住率为 95%，二环至三环的入住率为 91%，三环以外的入住率为 79%。各环域入住率高低与小区到市中心的距离呈负相关关系，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，住房需求的圈层分布非常明显。由于我市尚处于城市化过程之中，市中心依然是整个城市扩张的核心动力，资源配置也最为完备，就业、就医、入学吸纳人数也最多，出行购物最为便利，居住条件最为成熟，从而导致居民的居住偏好于市中心，加之住房平均建成年限随环域外延而缩短，使得入住率呈明显的以市中心为最高点随着距离的延伸而逐步递减的特点。各环域住房入住率情况一环内98%一至二环95%二至三环91%三环外79%特别有趣的是，三环路内的入住率都在 90%以上，三环路外的入住率不到 80%，两者差距较为明显。如果把 90%作为入住率是否正常的判定规范，那三环路内的入住率就处于正常状态，三环路外的入住率就有些偏低，说明城市的扩张速度某种程度上超前于住房的实际需求。考虑到我市新建住宅小区较多且建成早期入住率偏低是正常现象等实际情况，这种超前应该说不是太严重。不同环域住房入住率情况100%90%80%70%60%50%一环内一至二环二至三环三环外四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。调查结果显示，入住率与住房套型面积呈负相关关系，随套型面积的增大而变低。分套型面积住房入住率情况套型入住率144 平方 M 以90 平方 M 以下90-144 平方 M上95%90%87%不同套型住房入住率情况100%90%80%70%60%50%90平方米以下90-144平方米144平方米以上第三部分入住率区域特征一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显。调查显示，中心城区住房入住率的环域特征非常明显，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，各种套型住房的入住率都呈现同样的特征，其中 144 平方 M 以上大套型住房表现得尤为明显。说明公共配套、居住环境、就医入学上班方便、交通便捷等因素对提高入住率有着明显的促进作用。中心城区住房分环域分套型入住率情况90 平方M以下一环内96%一至二98%环二至三93%环90-144 平方 M97%94%90%144 平方 M以上95%87%87%合计98%95%91%三环外87%76%71%79%中心城区各环域不同套型住房入住率情况90平方米以下90-144平方米144平方米以上合计100%90%80%70%60%50%一环内一至二环二至三环三环外二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。调查表明，中心城区各方位入住率均达到 88%以上。其中，西北方位入住率最高，达到 98%；其次是市中心，达到 96。城东、城西入住率较低，均为88，主要是因为新建住宅小区较多所致。中心城区住房分方位入住率情况方位入住率市中心东南西北东南西南东北西北96%88%92%88%94%95%91%89%98%中心城区住房分方位入住率情况100%90%80%70%60%50%市中心东南西北东南西南东北西北从各方位不同套型住房入住率比较看，90 平方 M 以下住房在各方位的入住率相差不大，但 144 平方 M 以上大套型住房在各方位的入住率差异较大，如城东、城西的大套型住房入住率分别为 73%、82%，比高的方位差了15 至 24 个百分点，这也是造成城东、城西整体入住率较低的一个原因。中心城区住房分方位分套型入住率情况市中心东南西北东南西南90144 平方90 平方 M 以下M96%97%94%97%93%95%96%97%78%90%86%94%95%90%144 平方 M 以上95%73%91%82%97%92%83%东北西北86%98%92%98%89%97%中心城区住房分方位分套型入住率情况90平方米以下90144平方米144平方米以上100%90%80%70%60%50%市中心东南西北东南西南东北西北三、市场热点板块入住率不高。调查显示，在环域与方位交叉构成的各细分区域中，三环内各细分区域入住率普遍在 90%以上，只有市场热点板块如建设片区所在的城东二至三环区域和驷马桥板块所在的东北二至三环低于 90%，分别为 81%、88%。三环外各细分区域入住率则普遍较低，其中东三环外和南沿线板块所在的南三环外入住率最低，仅有 59%和 62%，比最高的北一至二环区域低了近 40 个百分点，差距十分明显。小区建成年限普遍较短是市场热点区域入住率较低的主要原因。各细分区域入住率详见下表：中心城区细分区域入住率情况环域方位90 平方 M以下90-144 平方 144 平方M 以M上合计一环以内东南西一至北96%99%99%95%99%87%98%99%97%83%95%94%97%97%96%98%87%53%72%84%90%96%97%92%98%85%100%95%96%95%97%77%95%87%97%95%88%98%91%55%61%83%79%88%95%61%98%88%92%93%73%96%97%92%94%81%98%92%89%97%86%78%62%75%82%72%96%96%98%90%99%92%94%97%97%81%81%95%89%97%96%91%98%88%88%59%59%62%62%82%87%90%二环东南西南西北东北东南西二至北三环东南西南西北东北东南三环以外西北西南东北71%84%/74%四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低。调查显示，中心城区各行政区总体入住率均达到 85%以上。其中，武侯区和金牛区入住率最高，达到94%；其次是锦江区，为 93%；成华区和高新区为 88；青羊区最低，为 86。中心城区各行政区住房入住率情况100%90%80%70%60%50%青羊区武侯区锦江区金牛区成华区高新区从不同套型的入住率情况看，各行政区 90 平方 M 以下套型住房入住率普遍较高，都在 90%以上，最高的武侯区达到 97，最低的成华区也有 90%。90144 平方 M 套型住房入住率在 90%以上的行政区有三个，分别是武侯、金牛、锦江，最高的武侯区和金牛区达到93；其余三个行政区入住率分布在80%至90%之间，其中最低的青羊区为 83；144 平方 M 以上套型入住率最高的是武侯区和成华区，达到 90，最低的依然是青羊区，为 78。武侯区和金牛区无论是总体入住率还是各套型入住率，在中心城区各行政区中均占有一定比较优势，而青羊区相对而言入住率较低，尤其是大套型住房入住情况不太理想。中心城区各行政区分套型住房入住率情况青羊区武侯区锦江区金牛区成华区高新区144 平方 M 以90平方M以下 90-144 平方 M上91%97%96%96%90%96%83%93%90%93%86%85%78%90%86%89%90%82%中心城区各行政区不同套型入住率情况90以下100%90%80%70%60%50%青羊区武侯区锦江区金牛区成华区高新区90-144144以上第四部分闲置住房业主特征一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。调查显示，中心城区闲置住房业主地域来源构成中，中心城区人员占了绝大多数，达到 58%；其次是本省人员，占 25%。具体构成详见下图：中心城区闲置住房业主地域来源构成省外12.0%境外0.2%省内外地25.3%郊区（市）县4.9%中心城区57.7%比较中心城区所有新建住房业主的地域来源构成和闲置住房业主的地域来源构成，两者基本一致。不过，闲置住房业主中本市人员占比相对要低一些，而外地人员占比相对要高一些。中心城区新建住房业主地域来源构成所有住房闲置住房郊区（市）省内外中心城区县地62.4%57.7%5.3%4.9%23.3%25.3%省外8.9%12.0%境外0.1%0.2%中心城区新建住房业主地域来源构成所有住房境外省外省内外地郊区（市）县中心城区闲置住房0%10%20%30%40%50%60%70%二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。调查显示，中心城区各种套型闲置住房中，中心城区本地业主在 90 平方 M 以下套型的占比为 48%，在 90-144 平方 M 套型中的占比为 58%，在 144 平方 M 以上套型中占比达到了 68%，呈现套型越大占比越高的特点，省外和境外业主也有类似特点，而郊区（市）县和本省外地业主则刚好相反。中心城区分套型闲置住房业主地域来源构成90平方M以下90-144平方 M144 平方M 以上中心城区48%58%68%郊区省内外（市）县地7%5%3%34%26%14%省外11%11%14%境外0%0%1%中心城区分套型闲置住房业主地域来源构成90以下100%80%60%40%20%0%中心城区郊区本省省外境外90-144144以上三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本一致，40-50 岁业主空房率略高于其他年龄段。调查显示，中心城区闲置住房业主年龄构成如下：中心城区闲置住房业主年龄构成50-60岁10%60岁以上20岁以下3%3%20-30岁20%40-50岁28%30-40岁37%比较中心城区所有新建住房业主的年龄构成和闲置住房业主的年龄构成，两者基本一致。不过，闲置住房业主中 40-50岁人员占比相对要高一些，而 30-40 岁人员占比相对要低一些，说明前者的住房空房率较高。中心城区新建住房业主年龄构成所有住房60岁以上50-60岁40-50岁30-40岁20-30岁20岁以下0%10%20%30%40%50%闲置住房四、20-40 岁业主的小套型住房空房率较高，40-60 岁业主的大套型住房空房率较高。调查显示，中心城区分套型闲置住房业主年龄构成中，20-40 岁业主占比随住房套型面积增大而降低，40-60 岁业主则反之，说明前类业主的小套型住房空房率较高，40-60 岁业主的大套型住房空房率较高，详见下表：中心城区分套型闲置住房业主年龄构成20 岁以下20-30 岁30-40 岁40-50 岁50-60 岁60 岁以上90 平方 M 以下90-144 平方 M144 平方 M 以上3%29%38%21%8%2%3%19%38%28%9%3%5%9%33%39%12%3%中心城区分套型闲置住房业主年龄构成90平方米以下50%40%30%20%10%0%20以下20-3030-4040-5050-6060以上90-144平方米144平方米以上