房地产估价试卷答案.pdf
K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 1 南京农业大学试题纸 2012-2013 学年 1 学期 课程类型：选修试卷类型：A 课程 房地产估价 班级工管 91/92/93 学号姓名成绩 一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题 1 分，共 16 分)1.（B）限制了估价报告书的用途。A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期 2政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种(B)。A.市场价值评估 B投资价值评估 C原始价值评估 D账面价值评估 3、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(a)。A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 4(B)是随着时间的推移而减少的。A.原始价值 B账面价值 C.市场价值 D投资价值 5在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（b）的行为。A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系 6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(c)。A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用 7楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为()。A楼面地价；土地总价总建筑面积 B楼面地价：土地总价 x 总建筑面积 C楼面地价：土地总价+总建筑面积 D.楼面地价：总建筑面积土地总价 8现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（a）。A存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量 B存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D存量+新增竣工量一拆毁量 9城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（c）。A估价时点为未来，估价对象为未来状况 B估价时点与房地产状况均为现在 C估价时点为现在，估价对象为未来状况 D估价时点为现在，估价对象为过去状况 10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(B)。A.市场价值 B.清算价值 C.快速变现价值 D.投资价值 本试卷适应范围 工管K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 2 11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(D)。A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值 12引起真正的房地产自然增值的原因是(B)。A.装修改造 B.需求增加 C.通货膨胀 D.改进物业管理 13、下列情况中会导致房地产价格上升的是(B )。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 15某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（B）年。A35 B45 C48 D50 16实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如(D)。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题 1 分，共13 分)1、房地产的独一无二特性导致了(ABCD)。A.难以出现相同房地产的大量供给 B.房地产市场不能实现完全竞争 C.房地产交易难以采取样品交易的方式 D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E.房地产价值量大 2房地产之所以有价格，其前提条件是(A BD)。A房地产的有用性 B房地产的稀缺性 C房地产的有效供给 D房地产的有效需求 3估价中的最高最佳使用具体包括（ACE）等。A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 4一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（A,C,D）A、扎实的K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 3 理论知识；B、广泛的人际关系；C、丰富的实践经验；D、良好的职业道德。5房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是(A,B,C,D)。A最高最佳使用原则 B合法原则 C估价时点原则 D替代原则和公平原则 6下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ABDE ）。A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 7从某种意义上讲，房地产价格是：(C、D)A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定 D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定 8从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ABD ）等。A房地产改扩建费用 B抵押贷款还本付息额 C房屋设备折旧费 D所得税 E房屋装修折旧费 9下列表述中，正确的有（ABC）。A开发经营期可分为开发期和经营期 B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期 C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同 D经营期可具体化为销售期和出租期 E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 10最高最佳使用具体包括(B,C,D)。A最佳高度 B最佳用途 C最佳规模 D最佳集约度 11从某种意义上讲，房地产价格是：(C、D)A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定 D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定 12居住用途房地产的位置优劣，主要是看(A,B,C,D)。A.周围环境状况 B安宁程度 C交通是否方便 D与市中心的远近 13获取房地产估价业务的措施有（BC）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 E最大限度压缩估价作业期 三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打，错误的打。每小题 2 分，共 20 分)1一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。()2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）3 房地产市场是一个完全的市场。（）4就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 4 5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）6运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52 范围内。（）7在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（）8房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（）9建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）10估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）四、简答题(每小题 5 分，共 10 分)1.房地产估价的职业道德的要求有哪些？、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务；、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。2.成本法和市场法的适用范围、无交易、无收益的房地产估价、特殊目的房地产估价、特殊建造的房地产、狭小市场上的房地产、市场比较法中的修正计算 五、计算题(第一题 12 分，第二题 10 分，共 22 分)1.甲乙两个房地产交易实例，甲的建筑面积 200m2，成交总价 80 万人民币，分 3 期付款，首期付款 16 万元人民币，第二期于半年后付 32 万元人民币，余款 32 万元人民币于1 年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500 平方英尺，成交总价 15 万美元，于成交日期一次付清，试对甲乙两个交易实例建立价格可比基础。（假设人民币于美元的市场汇率为 1 美元等于 8.3 人民币）解：、统一付款方式 假设当时人民币的年利率为 8，则 甲总价1632/(1+6%)0.5+32/(1+6%)=77.27(万元人民币）乙总价15（万美元）、统一采用单价 甲单价772700/2003863.5(元人民币/平方建筑面积）乙单价150000/250060（美元/平方英尺使用面积、统一币种和货币单位 甲单价3863.5（元人民币/平方米建筑面积）乙单价60 x8.3=498(元人民币/平方英尺使用面积）、统一面积内涵 经调查了解，乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为 1：0.75 甲单价3863.5（元人民币/平方米建筑面积）K2MG-E专业技术人员绩效管理与业务能力提升练习与答案 5 乙单价498 x 0.75=373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）、统一面积单位 1 平方英尺0.09290304 平方米，则 甲单价3863.5（元人民币/平方米建筑面积）乙单价373.5/0.09290304=4020.3(元人民币/平方米建筑面积）2.某房地产于 1999 年 4 月 1 日以出让方式取得 50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为 10 万元，该类房地产的还原利率为 7.5%。试评估该宗房地产于 2005 年 4 月 1 日的收益价格。六、论述题(13 分)房地产估价结果报告的一般要素含有哪些？报告摘要 致委托方函 估价师声明 房地产估价结果报告 房地产估价技术报告 教研室主任出卷人 世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。不要随意发脾气，谁都不欠你的
