地产调研表格.pdf

地产调研表格 就 xx 县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了全县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了全县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为全县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从全县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局、县物价局于近期组织人员对全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。一、房地产市场发展的现状 近年来，在县委、县政府“富民安居工程”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断大力推进，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在维持市场供需总量均衡、供需结构基本合理，房地产价格基本平衡的形势下，全县房地产市场呈现出快速运转的较好态势，房地产开发投资，研发项目施工、完工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为带动我县经济快速增长和社会发展作出了关键的贡献。截止目前，全县具备房地产开发资质的企业 13 家，注册资金 1.9 亿元，从“八五”期间至今全县房地产开发投资总计顺利完成 18.7 亿元，先后修建龙山、环秀、玫瑰苑、环秀山庄、环秀嘉园、龙居华庭、金冠名城、豪门庄园等规模小区 19 个，构筑了 以普通商品住房和已购公房为主的住宅结构，城区规划内居民达 2.7 万户，住房建筑总面积万平方米，户均建筑面积 89.2 平方米，人均建筑面积 26 平方米，20 xx 年度我县实施的“住房安居”工程-廉租住房保障工作，全县共计发放租金补贴 9 万余元，62 户住房困难家庭，余人得到了住房保障，为“和谐平阴”的建设和我县城市化进程的推进打下了坚实的基础；今年上半年，xx 县房地产业实现投资额 1.3 亿元，施工面积 28 万平方米，新开工面积 8.7 万平方米，发放商品房预售项目 5 个，申请预售面积 8.9 万平方米，其中住宅面积 7.7 万平方米，共计套，商业用房 69 套，建筑面积 1.2 万平方米，实现税费20 xx 余万元，同时为社会增加就业岗位余个。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的支柱产业，有力拉动了社会总体消费水平的增长，同时房地产业的迅速发展，也大大提高了居民的居住生活水平，为全县经济增长注入了新的活力,成为带动我县建筑、建材、装饰、运输等相关产业发展的关键环节。目前，xx 县房地产业正处于相对稳定的发展时期，各类型楼盘销售情况较好。建筑类型方面，房建和杭临楼房以砖混结构居多，框架结构楼房所占到比重逐年下降；“十一五期间”在房地产市场供需两受高的同时，全县房地产开发楼盘的品质获得了不断提高，购房户的定居环境日益提升，住宅小区的环境和品位不断提升的同时也加强了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以 90-平方米左右的中、大户楼房面积居多，90 平方米以下的小户型销售情况较好但数量较太少，仅占到年度开发量的 30左右。总体看，20 xx 年 xx 县房地产需求增长速度将略低于前两年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，全县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、城镇化居民、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员等部分高收入群对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。20 xx 年是 xx 县房价涨幅最大的一年，但从购房者购房的动机来看，全县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到 89%，以投资为目的占 9%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到 2%，说明县内整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。房屋价格在经历了 20 xx 年越来越低之后，政府颁布了一系列宏观调控措施，积极主动推行货币从紧的金融政策，创建和健全了多层次的住房保障体系，加强了对土地和房产交易市场秩序的监督、检查，推行平稳的针对房地产市场的专项调控政策，在今年全国经济快速增长失灵的背景下，虽然目前市场继续观望气氛浓郁，但受到土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的减少，以及商品房服务设施设施，环境建设档次提升、国民经济快速增长等因素的影响，市场供给与市场需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本吻合，价格与价值之间并未构成很大的炒空间，全县目前的房地产市场总体上没呈现出“泡沫”，并且还具备相当的发展空间，预计今后几年房屋价格在有所下跌的基础上将趋于平稳。二、房地产市场发展存在的主要问题及原因 总体上说道，xx 县房地产市场化程度较高，房地产业维持较慢身心健康发展势头，但同时也存有一些问题：一是住房供应结构不够合理。住房供应与居民需求的矛盾较突出，90 平方米以下的普通商品房供应量不足四成，远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价。二就是住房保障体系和机制尚不完善。全面覆盖全社会、多层次的住房保障体系不健全，住房保障制度尚不完善，虽然政策性廉租住房确保规划已基本建设推行，但是经济适用于住房和实物选房制度尚未真正实行。三是部分地域房价存在相对偏高现象。xx 县房价总体来说基本合理，但受地域、交通、人文环境的各方面的影响，地域价格差距较大，县城中心区域房屋均价已近元，而县城西南部地域楼房价格还在元左右，折合成本、地价等各因素，部分楼盘价格确实存在相对偏高的现象。四就是市场信息反馈机制相对滞后。目前房地产投资额、销售量、空z 率为、房价总收入比、房屋存量、二手房交易信息等各项数据信息无法及时意见反馈，无法较好的为上级和领导的决策提供更多可信的数据参照。五是城市规划建设与经济发展和人民生活的需求相比还相对滞后。近年来，xx 县城市建设虽然取得了长足的进步，但在城市建设整体、区域规划和长远发展的角度上还存在着不小的差距，与全县经济发展和人民生活的提高相比还相对滞后。六就是住宅小区服务设施设施建设还不健全。部分开发商注重商品房建设，轻视服务设施设施建设的思想还很轻微。相当项目服务设施设施水平高，服务设施不健全，研发项目整体功能高，导致消费者采用不方便，也给社 会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。七就是房地产市场监管力度比较。由于宏观调控手段和行政管理措施不妥当或太慢房地产市场形势发展，部分研发企业的自我约束机制比较健全，还存有著想通过违规研发、不实广告、违规销售、延后交房、暴增面积、减少房屋质量等方式提升企业利润的问题。八是房地产开发企业整体资质水平不高。现有开发企业 13 家，其中仅有 1 家是 2 级资质的开发企业，其余都是 3、4 级企业，因而群体资质水平不高；开发小区的品位参差不齐，住宅精品少，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。三、房地产市场发展的几点对策 一是切实优化住房供应结构。针对 xx 县房地产市场的开发现状必须制定切实可行的住宅发展规划，在控制非住宅及高价住宅的基础上，着力增加中低价位普通商品房的供应比例，缓冲当前大户型、高价房的单一供应结构的需求，严格落实建设部 90/70 政策，满足不同收入家庭的需求，使房地产市场品种丰富，让居民“购者有其屋”。二就是稳步健全住房保障制度。住房就是人的一种基本权利，就是一种最基本的社会保障，就是党和政府高度关注及提升“民生工程”的一项关键任务。廉租住房做为有效率化解低收入家庭住房问题的基本途径，应当根据全县实际制订发展目标，存有计划地大力推进，稳步加强对廉租住房确保工作的积极支持力度，不断扩大确保范围，健全保障制度，加强政府责任，构筑多层次的住房保障体系，重实效应保天下保与。三是控制商品房价格非正常上涨。首先，要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系。近年来，随着住房制度改革逐步深入细致，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现疲软的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房出租市场都获得持续快速发展，在非常大程度上提升了我县城乡社会各界居民的住房条件，有力地促进了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已沦为我县国民经济的关键产业，对提升居民住房状况起著了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存有住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期非政府人员对20 xx 年全县房地产市场并作了深入细致、精细、全面的调研，针对该行业发展中存有的问题，制订了一系列行之有效的措施，积极主动鼓励该行业持续身心健康发展。现就20 xx 年我县房地产业发展现状、存有问题及未来发展趋势分析如下：一、20 xx 年我县房地产市场运行情况 （一）国民经济快速发展，人民生活不断提升。20 xx 年，我县国内生产总值由年的56.5 亿元减少至 20 xx 年的 96.5 亿元，财政总收入由 3.35 亿元减少至 7.53 亿元；城镇居民人均岗位数总收入由元减至元，农民岗位数总收入由元减至元。（二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在 17.53%以上。20 xx 年完成房地产投资额 2.97 亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。（三）土地供应情况（表格附于后）。20 xx 年，我县房地产市场从无到有，处在发展期，土地供应量也逐年下降，加之旧城改建，至 20 xx 年达至最低，项目数存有 26 个，供应量为 18.公顷，其中用作住宅用地供应量为 8.公顷，占到当年供应总量的 44.4%。20 xx 年由于政府宏观干涉，我县房地产市场步入低谷期，土地供应量最高仅为 2.公顷，至 20 xx 年已经开始衰退，供应量有所增加，超过 10.公顷。从供地来源看看，存量土地与增量土地分别占到总供地量的 11.72%和 88.28%。20 xx 年已经开始，国家宏观调控政策实行，对增量土地采用有所上升，加强了旧城改建力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济结构及速度有关。近 6 年来，我县用作住宅用地供应量为 37.公顷，而用作商业土地供应总量仅为 7.公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为 2.公顷，可知在经营性用地供应中，住宅用地还是占到绝大部分，基本上分散在城市规划区内。（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，20 xx 年房地产开发投资额波动较大。20 xx 年为历年最高，共完成投资额 5。73 亿元，比 20 xx 年增长 3.1%。施工房屋面积 83.1 万平方米，减少 2.2%，竣工房屋面积 23.3 万平方米，减少 5。3%；商品房销售面积 16.4 万平方米，减少 16.8%；年末商品房空置面积 6.9 万平方米，增长.9%。（五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步下降。年以来，房地产销售总量年均维持在 15 万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本维持在 12 万平方米以上。据我县有关统计资料表明，我县商品住房均价从年的元/平方米，快速增长至 20 xx 年的元/平方米，6年涨幅超过 83%。（六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据 20 xx 年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。（七）行业规模快速不断扩大，打造出品牌房开企业。截至 20 xx 年底，全县房开企业发展至 43 家，比去年减少了 8。规模很大的 5 个企业投资额占到全县商品房投资额的24，一批规模小、竞争力弱、品牌知名度低的房上开企业脱颖而出。（八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从年末至20 xx 年末，我县各项房地产贷款金额从 17.51 亿元增加到 37.10 亿元，6 年间增长了 2.12倍。20 xx 年末，房地产贷款比去年同期增长 1.38。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在 20 xx年以前个人购房信贷廖廖无几，在 20 xx 年个人购房信贷也只有万元，仅占信贷总额的0.99%，而在 20 xx 年个人购房贷款额就有万元，比 20 xx 年增长 13.7 倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到 20 xx 年 6 月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有万元，比 20 xx 年增长万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。（九）房屋征地情况。我县旧城征地工作从年已经开始，在探索中不断发展，现已构成一套比较完备的征地管理制度。20 xx 年颁布平阳县城市房屋征地管理实施办法，从以产权对调逐步发展为以货币补偿征用居多，保证了征地双方当事人的合法权益，彰显了官方、公正、公平性。同时，20 xx 年又规范了农村村改为征地管理工作，颁布了平阳县农村房屋征地管理暂行办法。昆阳镇解放街北路货币化征地征用获得社会各界拆迁户的一致普遍认可。（十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。20 xx 年存量房成交量达 47.49 万平方米，比上年增长 42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到 35。9 平方米，农民人均建筑面积达到 35。1 平方米，居全市前列。（十一）住房保障体系情况。我县自年被列为国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）发生改变了原来以单一途径的集资合作建房，变为化解机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从年起著目前为止，国家先后下发我县安居工程（经济适用房）建设规模共 25 万平方米。为创建和健全我县多层次的住房供应体系，化解最高总收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将颁布廉租住房实施办法。现根据该筹办的初步调查摸底，我县最高总收入家庭居民户，合乎廉租住房备案的有户（目前我县准备工作在昆阳镇实施）。二、20 xx 年我县房地产市场基本特点分析 1、繁荣经济强硬态度提振。近年来，我县经济维持较慢发展速度，20 xx 年全县国内生产总值和财政总收入与年较之，分别快速增长 71%和%。随着经济快速发展，居民生活获得明显改善，20 xx 年全县城乡居民储蓄已超过 46.96 亿元，与年较之快速增长%。2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达 50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。3、国家宏观政策大力促进。一就是消费降费，减少入市门槛。自年以来房产交易契税、规费一再上调。由年之前成交额的 6%上调至 1.5%，20 xx 年 6 月国家清扫中止了 47 项建设性收费，20 xx 年新建商品房交易管理费按 3 元/平方米缴纳，二手商品、落地房交易管理费按 6 元/平方米缴纳，非住宅交易管理费按 12 元/平方米缴纳，；二就是面世个人住房贷款，进一步增强居民购房力。自年面世房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心总计派发个人住房贷款余额 11.7 亿元。4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由年的 36.9%降至 20 xx 年的 31.4%，比全国平均 40%低8.6 个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。5、城市化进程快速发展。近年来，我县积极主动大力推进城市化进程，快速了城镇人口涌入。据统计资料表明，20 xx 年我县城镇总人口超过 84.1 万人，比年快速增长 4.7%，此外，加之每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生非常大市场需求。三、20 xx 年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析 总体 e59b9ee7ad 上说道，我县房地产市场化程度较高，房地产业维持较慢身心健康发展势头，但同时也存有一些问题：一就是住房供应与居民市场需求的矛盾较注重，经济适用房和低价商品房供应远远无法满足用户市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较太少，提升了商品房均价；二就是宏观调控手段和行政管理措施太慢房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制比较健全，引致房开企业违规研发、不实广告、违规销售、延后交房、面积暴增、房屋质量高等问题；三就是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济速度不快，引致了房地产业发展缓慢。20 xx 年全县房地产开发企业就存有 43 家，而顺利完成房地产开发投资仅为 2.亿元，而且从这几年房地产业占到 gdp 的比重一直停留在 2.3%左右，并没发生很大增幅，可以说道房地产业对该县 gdp 的带动并不显著，也没产生规模效应；四就是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺少计划，土地供应量过小，引致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺少详尽规划，随意性小；五就是工薪阶层购房困难，房屋空置率和觑关率减小。据估计，我县房价下跌的同时，空置率和觑关率也随之减小。20 xx 年空置率为 3.万平方米，20 xx 年则下降为 5。万平方米。20 xx 年，我县商品房均价由 20 xx 年的元/平方米走高至元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入 2.36 万元测算，例如一个家庭卖 60 平方米商品房，不吃不喝须要近 7 年时间。因此引致众多房源被少数有钱人出售，提升了空置率和觑关率，而真正须要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，构成了工薪阶层购房困难，空置率和觑关率却加强的矛盾；六就是房上开企业整体水平不低。现有房开企业 43 家，其中仅有 5 家就是 2 级资质的企业，其余都就是 3、4 级企业，因而群体素质较低；七就是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有家房产中介经纪机构，规模很大的为数不多；八就是土地市场运作不甚规范。在研发地块获得的方式上，存有协议、拍卖行土地出让两种形式，由于两种形式共存，导致房地产开发商风险失衡、开发成本差异等；九就是研发的小区品位不低。我县房地产开发至今，住宅精品太少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。四、保持我县房地产市场持续健康发展对策 1、必须大力推进房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的基本建设。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将协商长期以来因为行政区面积过大对我县可操作性明确提出政策措施；将把房地产用地开拓与老城区功能改建结合，同时特别强调生态环境。通过总体规划的基本建设与实行，真正同时实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。必须在大量调研的基础上，制订不好将近、远期房地产开发计划，正确处理不好“度”和“量”的关系，以有效率避免该县房地产业“泡沫”产生。在制订计划时必须兼具“两头”，尽早调控研发结构，今后住宅必须统筹规划考量社会各阶层住房市场需求，特别必须高度关注“平民住房”，必须重点向中、低收入家庭弯曲，并使他们买不起房，存有房子居住。2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。3、必须掌控商品房价格非正常下跌。一就是必须根据房地产市场需求，维持土地合理的供应量和供应比例，加强经济适用房建设，管制高档住宅的盲目研发和大规模建设，以防止出现积压；二就是必须进一步增强房地产市场透明度，给房林若亚缔造平等竞争环境。同时，必须科学、合理制订一招、投标办法，避免地价以“天标”中标；三就是必须大力推进创建房地产市场监测体系，对市场供需比例、价格走势及时展开必要的信息的搜集和意见反馈，以鼓励房开企业搞好市场的细分和定位，防止盲目性，并有助于政府及时展开宏观调控。4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。5、必须改良和强化房地产交易市场管理。一就是必须强化商品房进度表（订货）购管理，规范商品房销售环节，中止购房者后顾之忧；二就是必须强化房产经纪机构管理，规范房地产中介犯罪行为；三就是必须精简房产交易相关手续，提升办证速度。6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。7、必须加强经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点必须彰显在 6方面：一就是必须全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二就是必须明晰界定经济适用房出售标准，改革供应管理方式；三就是必须根据低收入家庭实际情况，改革健全住房确保体制；四就是必须严苛经济适用房交易犯罪行为，改革交易管理制度；五就是必须强化对经济适用房价格监管系统研究，改革成本掌控体系；六就是必须严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，大力推进启动中、低价位大型住宅小区建设。8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。9、必须规范发展物管。必须融合文明创建活动和综治工作，积极主动实行行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门做为行业主管部门，必须结合实际，积极开展试点工作、并特别注意总结经验，为推进物管产业化打下坚实基础。10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限 3 年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。五、未来 3 年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析 综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在：1、城市化进程发展须要给我县房地产业提供更多发展非常大空间。“构筑一都三县，建设崭新平阳”，率先基本同时实现现代化就是近几年我县发展的关键战略。“住在平阳、游等在平阳、研习在平阳、创业在平阳”就是城市发展目标定位，这将有效率带动我县潜在房地产市场需求。撤离老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区撤离，快速城市化进程，构筑“小平阳”发展战略。我县行政区域不断扩大，为我县经济增添机遇，给房地产市场提供更多更多发展空间。根据联合国有关机构统计资料说明，人均 gdp 在美元之间为房地产业的起步及快速下降阶段。只有人均 gdp 在美元以上时，房地产业才步入上升阶段。我国目前人均 gdp 在美元左右，而我县人均 gdp 已少于美元。另外在 90 年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国 60 平方米，英国 38 平方米，德国 38 平方米，法国 37 平方米，日本 31 平方米。国际经验说明，在人均住房建筑面积达至 30 平方米之前，房地产市场可以维持强劲住房市场需求。我县做为温州市较具有科创效应的大县，具备很大发展潜力。2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过 10 多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北 11.87 万平方米的危旧住宅拆迁改建，按 25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积 14.84 万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，20 xx 年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积 28.公顷，土地供应面积累计可建商品房 43.万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.40.5 万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供更多发展真实市场需求。20 xx 年，我县户籍人口为 84.1 万人，租住人口 3.83 万人。根据我县有关规划资料，规划近期 20 xx 年户籍人口为 85。88 万人，远期 20 xx 年户籍人口为 88.41 万人。目前，随着该县招商引资，租住人口不断涌向，以及失地农民变为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口快速增长情况，城镇总人口以每年人速度快速增长，其中非农人口增量为每年人，租住人口为每年人。（1）新增城镇人口住房需求 根据城镇人口预测，按照统一公式可以排序出来追加城镇人口住房市场需求总量：p1=w1n+w2rfn 式中：p1：追加人口住房市场需求总量 w1：新增人口中非农人口增量 n：追加人口人均建筑面积（按人均 30 平方米值域）w2：新增人口中暂住人口增量 r：租住人口中经商、办厂及咨询服务等总收入比较低具备购房能力的人群比例（估算在 9%左右）f：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按 5%计算得出每年新增人口住房需求总量：20 xx 年追加人口住房市场需求总量：p=0.3430+0.039%5%3010.20 xx（万平方米）20 xx 年追加人口住房市场需求总量：p=0.430+0.039%5%3012.（万平方米）20 xx 年追加人口住房市场需求总量：p=0.330+0.029%5%309.（万平方米）（2）经济居民提升定居条件对商品房的市场需求 由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据 20 xx 年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为 35。9 平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口 4 万户为基数，按每年每户增加 1 平方米计算，年需求量为 4 万平方米左右。（3）投资对商品房的市场需求 由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有 2 至 3 套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的 30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。一、我县房地产行业现状 20 xx 年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县 8 个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积 10。7 万平方米，全年竣工住房面积 12。6 万平方米，人均增长 0。3 平方米。目前，县城居民人均居住面积已达 28。8 平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易 43 套，面积 0。27 万平方米;存量住房上市交易户，面积 1。3 万平方米，交易额万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。二、存有的问题 近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：一就是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存有个别研发企业部分研发项目未获得商品房进度表（订货）购许可证就擅自展开商品房预售;少数房地产开发企业的销售楼盘未按建议申报，错漏了部分申报内容，例如：崇仁县城镇综合开发公司研发的“永胜花园”失商品房销售管理办法的有关规定;茂泰房地产开发公司研发的“鑫隆佳苑”失商品房销售进度表和价目表。二是物业管理不完善。物业管理面太窄;市民居住消费现象更新的问题;管理人员服务工作不能满足住房要求的问题;物业管理资金难以到位的问题等。三就是住房保障体系不完善。在经济适用房、廉租房建设管理中，住房保障体系完善还比较;“两房”建设工作技术创新力度还比较。三、几点建议 1、放宽发展壮大，培育住房二级市场 在 20 xx 年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续;必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化;必需明确住房交易优惠政策，降低税费;必需培育和规范房地产中介服务市场;2、规范市场，着力监管与服务 在规范房地产市场管理方面，应在“监管和服务”上下功夫。一是把好开发企业准入关。对申报房地产开发资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预（销）售的监督和管理。严格执行预（销）售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。三是认真做好开发企业资质年检工作。3、突破难点，创建物业管理机制 一是加大宣传，转变观念。向社会开展广泛的宣传教育活动，提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、安全、法制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等;新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理;房屋设备、设施维修和更新;环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。4、健全住房保障体系，全面大力推进廉租住房建设 一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理和监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”建设工作责任意识。二是依法依规运作，积极稳妥推进“两房”建设工作。按照县政府关于推进崇仁县经济适用住房 和廉租住房建设实施意见的要求，坚持科学运作，规范操作规程，采取电视宣传、组织宣传车上街、在县城人流密集的主要街道咨询服务和散发公告材料、三榜公示以及将经济适用房和廉租住房公开摇号活动制作电视新闻滚动播放等形式，向社会广泛开展“两房”政策、运作情况进行宣传。建立申请申购、填表登记、入户调查、审核确认、建档管理制度。启动“三级审核、三榜公示”等工作，严格做到对“两房”合理合规的使用，并建立“两房”建设工作重大事项报告、统计报表、责任追究等制度。三是加大业务工作技能，进一步落实住房保障运行环境。四是创新思路、加强“两房”建设。要用创新思路来解决业务工作中遇到的复杂问题和打造“两房”建设领域。通过工作的不断创新，进一步为政府解决困难家庭的住房问题决策提供科学依据，不断提高“两房”建设发展思路，使“两房”建设这项民生工程又好又快地发展，造福于民。