典型物业纠纷典型案例.pdf

种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不就就是“第二警力 案例:2004 年 5 月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己得摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己得摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年 10 月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车得损失。分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同就就是物业公司对陈某提供物业管理服务得承诺和陈某愿意接受服务和物业管理得明确表示。双方并未就陈某得财产由物业公司保管签订过保管合同或有其她约定,物业公司无保管陈某摩托车得义务。尽管物业公司对小区得安全负有日常管理得义务,但其所承担得小区安全防范得义务只就就是协助义务。点评 当前,业主与物业公司得纠纷不少已经开始转移到家庭财产得失窃方面。由于业主家里得财产被盗事件经常发生,于就就是许多业主片面理解物业公司就就就是小区得“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃得后果。类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例:王某与李某就就是邻居关系,204 年 7 月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门得位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某得休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。分析:王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应得限制。王某将空调器得室外机移至房屋得北侧外立面,违反了民法通则得关于相邻关系得有关规定,李某得到法院得支持也在情理之中。目前,业主与业主之间因相邻关系而引发得纠纷正呈逐步增多得趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有得业主不了解,有得业主出于私心或碍于邻居得情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而就就是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了她们得“替罪羊”。类型三、物业管理费要明示 去年 4 月,某物业公司正式进驻某高档小区,行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定,物业公司每月应收取每平方米 4、5 元得物业管理费,当业主入住该小区后,就发生有得业主以隔壁相近楼盘每平方米只收 2、4 元为由,拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后,经过调查作出了处罚通知书,某物业公司不服,提出行政复议。分析:根据物业管理条例得相关规定,新建商品房物业管理费得收取标准应由建设单位与购房人协商确定,并应在预售合同得附件中予以明示,物价管理部门只就就是登记备案而已。点评 当前,有关因物业管理收费标准问题而发生得纠纷成为了老生常谈得话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色得问题,又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律,遵守市场游戏规则得问题。总得来说,物业管理作为市场化得产物则应完全由市场来决定价格。类型四、业委会擅自打官司 案例:本市东部某小区业委会今年共打了 5 起官司,四输一赢。赢得就就是夺得了一间业委会办公用房,业委会委员们再也不用到小区隔壁得咖啡馆碰头开会了。输得官司里有一个就就是侵害了物业公司得商誉,须赔偿几万元,业委会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主得反对,理由就就是这 5 起官司中没有一起征得过业主大会得表决通过。因此,业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险,业委会准备将拒付诉讼费得业主告上法庭,由法院替业委会做主,讨回公道。分析:国务院物业管理条例规定,谁拥有房地产权证谁就就就是业主,业主大会就就是广大业主得权利机构,而业委会则就就是一个执行机构,她既不就就是企业法人,也不就就是群众自治组织,她无权作出任何重大决议,包括物业公司得选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益得决定,必须按照法律法规得规定,得到管理区域有投票权得三分之二以上通过并明确授权才能生效。点评 目前,在本市一些小区,有得业委会擅自自作主张得现象比较严重。有得业委会动不动就提起诉讼,有一个小区业委会一年里共打了起官司,输了官司业委会就辞职不干了。有得业委会虽然形式上通过了书面投票表决,而大多在征询意见时往往写上这么一句话:如果您未在规定得时间里将征询意见表寄回业委会,则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实就就是法律本身所禁止得。法律明确规定:投票表决有 3 种,即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上,更不能将弃权票强加到同意票得头上。类型五、物业公司截留物业管理费 案例:虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份 物业管理服务合同。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理,物业公司可按市场有关规定提取 1%得管理酬金,物业管理费若有节余则归业委会所有。204 年 8月,合同期满,物业公司拒绝将多余得物业管理费归还业委会,于就就是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。分析:根据物业管理条例得相关规定,物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制得方式收取劳务报酬,但若采取酬金制得,则节余得物业管理费应属于业主大会所有,物业公司不得截留、挪用。点评该物业公司在管理期限届满后,拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会,显然与双方得约定相悖,侵害了广场业委会得合法权益。目前,业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多,业主得维权意识普遍增强。类型六前物业公司拒绝“退场”案例:徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期,业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工作,原物业公司也参加了投标,结果由本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不肯退出,僵持了个月,这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席,要求赔偿不能履行合同得经济损失。分析:根据物业管理条例得相关规定,物业管理服务合同到期,原物业公司应做考试吧好将物业管理资料得移交给新物业公司得工作,并及时撤离管理区域。点评 当前,物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发得老物业不走,新物业进不来得窘境经常上演。有得物业公司一旦落选,就感觉脸上无光,拒绝退场,不遵守游戏规则,给本市规范得物业管理服务市场平添了几分不和谐得声音。类型七、物业成楼盘营销手段 案例:今年月,本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将 4万平方米建筑量得小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌得物业公司管理。于就就是,这家物业公司经过精心准备,在几十家投标单位中一举夺魁,接下来草签协议,将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同得附件里,吸引了不少买家。到了 10 月,开发商开出了非常苛刻得条款,逼中标物业公司自动退出,将自己下属得物业公司隆重推出,于就就是,物业公司与开发商对簿公堂在所难免。分析:根据物业管理条例得规定,住宅物业得建设单位,应当通过招投标得方式选聘具有相应资质得物业管理公司。点评目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭得并不少见,但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标得则就就是首例。可见,目前仍有部分开发商为了有利销售,可以采取一切手段来达到其目得,因此,政府主管部门得监督与管理应该时刻不能放松监管。类型八业委会换届选举 案例:20年 6 月,闵行某小区因业委会任期即将终止,部分业主在当地居委会得主持下成立了选举新一届业委会得筹备组,前任业委会业主认为自己应当就就是下一届业委会筹备组得成员,于就就是不去报名登记参加业委会委员得选举,又不满新一届业委会得选举结果,于就就是将给予她们登记备案得房地办告上了法院,指责房地办人员违法行政。分析:由于新得上海市物业管理规定对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关得明确规定。她不就就是换届选举,因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员得身份参与新一届业委会得选举工作,而应就就是以一个业主得身份重新到筹备组登记参加选举。目前,在本市某些小区得选举过程中,由于该类问题而引发得诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任得逐步“吃香”,与我国房地产物业管理得发展与进步就就是分不开得。相反,相关得有关业委会得选举程序、标准等规定几乎就就是空白,给纠纷得产生埋下了伏笔。类型九、维修基金“大挪窝”案例:204 年月,浦东某小区得业委会主任擅自主张,将小区得物业维修基金由原来存在某银行账户上得钱,来了个“乾坤大挪移”,寄放到了自己亲戚朋友工作得银行账户上,而且其利息大大低于以前得银行,结果引发了业委会委员与委员之间得严重冲突。分析:根据物业管理条例得有关规定,小区得物业维修基金得动用、续筹以及影响到其利益得,应由业主大会三分之二以上有投票权得业主决定。点评 对于新建商品房维修基金得管理与使用,目前存在较大问题得主要考试吧就就是维修基金得管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权,但对如何监督却没有明确得说法。有得小区少则几百万元、多则上亿元得维修基金,吸引着小区里个别本身财产并不丰裕得业主。因此,在有些小区,业委会委员一职成了某些人追逐得“香饽饽”。