第二章_资产评估的价值类型.ppt

第二章第二章 资产评估的价值类型资产评估的价值类型 价值类型理论与资产评估目的价值类型理论与资产评估目的 资产评估的价值类型及其分类资产评估的价值类型及其分类 关于价值类型选择与资产评估关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系目的等相关条件的关系本章内容本章内容 第一节第一节 价值类型理论与资产评估的目的价值类型理论与资产评估的目的评估目的评估目的 决定决定价值类型价值类型评估方法和参数评估方法和参数制约制约资产评估目的在资产评估中的重要地位资产评估目的在资产评估中的重要地位资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值资产在评估时点的公允价值。资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值公允价值.。第一节第一节 价值类型理论与资产评估的目的价值类型理论与资产评估的目的资产评资产评估目的估目的一般一般目的目的特定特定目的目的泛指所有资产评泛指所有资产评估活动共同的目估活动共同的目的或目标，即评的或目标，即评估结论必须公允估结论必须公允由引起资产评估的特由引起资产评估的特定经济行为（资产定经济行为（资产业务）对资产评估的业务）对资产评估的条件约定和目标约定条件约定和目标约定资产评估结果及资产评估结果及其价值类型或价其价值类型或价值表现形式必须值表现形式必须是公允的是公允的约束约束每种资产业务对每种资产业务对资产评估都可能资产评估都可能存在着条件约定存在着条件约定和目标约定和目标约定约束约束资产转让资产转让企业兼并企业兼并企业出售企业出售企业联营企业联营股份经营股份经营中外合资、中外合资、合作合作企业清算企业清算担保担保企业租赁企业租赁债务重组债务重组特定目的特定目的第一节第一节 价值类型理论与资产评估的目的价值类型理论与资产评估的目的价值类型理论与资产评估目的的实现价值类型理论与资产评估目的的实现为资产评估确定公允价值提供坐标或标志为资产评估确定公允价值提供坐标或标志1价值类型理论引入到资产评估中至少应满足或实现两价值类型理论引入到资产评估中至少应满足或实现两个目标：个目标：资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，所以应当保证资产评估报告和评估结论能被评估，所以应当保证资产评估报告和评估结论能被评估报告使用人正确理解和使用报告使用人正确理解和使用2第二节第二节 资产评估的价值类型及其分类资产评估的价值类型及其分类资产评估的价值类型的含义资产评估的价值类型的含义资产评估价值类型资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个它是对资产评估的一个质的质的规定。规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。而且在数量上往往也存在较大差异。第二节第二节 资产评估的价值类型及其分类资产评估的价值类型及其分类价价值值类类型型的的分分类类以资产评估的估价标以资产评估的估价标准形式表述的价值类型准形式表述的价值类型以资产评估假设的角度以资产评估假设的角度来表述资产评估的价值来表述资产评估的价值类型类型以资产业务的性质角度即以资产业务的性质角度即资产评估的特定目的来划资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型分资产评估的价值类型以资产评估时所依据的以资产评估时所依据的市场条件以及被评估资市场条件以及被评估资产的使用状态来划分资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型产评估结果的价值类型重置成本重置成本收益现值收益现值现行市价现行市价清算价格清算价格继续使用价值继续使用价值公开市场价值公开市场价值清算价值清算价值抵押价值抵押价值保险价值保险价值课税价值课税价值投资价值投资价值市场价值市场价值市场价值以外的价值市场价值以外的价值清算价值清算价值转让价值转让价值保全价值保全价值交易价值等交易价值等 重置成本重置成本 重置成本概念：是指现时条件下，按功能重置重置成本概念：是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。说明：重置成本与历史成本的费用构成项目是相同说明：重置成本与历史成本的费用构成项目是相同的，只不过是按现有技术条件和价格计算的。的，只不过是按现有技术条件和价格计算的。以资产评估的估价标准形式表述的价值类型以资产评估的估价标准形式表述的价值类型 收益现值收益现值 概念：根据资产概念：根据资产未来预期获利能力未来预期获利能力的大小，按照的大小，按照“将将本求利本求利”的逆向思维的逆向思维“以利求本以利求本”，以适当的，以适当的折现折现率或资本化率将未来收益折成现值率或资本化率将未来收益折成现值。可见收益现值是指。可见收益现值是指为获得资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。为获得资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。说明：收益现值适用的前提条件是资产投入使用并说明：收益现值适用的前提条件是资产投入使用并能给投资者带来预期收益。能给投资者带来预期收益。收益现值的决定因素：收益现值的决定因素：收益额；折现率或本金化率；收益额；折现率或本金化率；收益期限。收益期限。以资产评估的估价标准形式表述的价值类型以资产评估的估价标准形式表述的价值类型 现行市价现行市价 现行市价概念：指资产在公开市场上的售卖价格。现行市价概念：指资产在公开市场上的售卖价格。现行市价的决定因素现行市价的决定因素 第一，基础价格：即资产的生产成本价格。第一，基础价格：即资产的生产成本价格。第二，供求关系：需求大于供给时资产价格会上升，第二，供求关系：需求大于供给时资产价格会上升，反之则会下降。反之则会下降。第三，质量因素第三，质量因素以资产评估的估价标准形式表述的价值类型以资产评估的估价标准形式表述的价值类型 清算价格清算价格 概念：概念：指在非正常市场上限制拍卖的价格。指在非正常市场上限制拍卖的价格。说明：说明：第一，与公允市场区别：一是买卖双方地位不平等；第一，与公允市场区别：一是买卖双方地位不平等；二是没有充足的时间询价。二是没有充足的时间询价。第二，清算价格属于非正常市价，因此评估值低于第二，清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价。正常市价。清算价格的决定因素：清算价格的决定因素：一是资产的通用性：专用设备的价格一般会低于其一是资产的通用性：专用设备的价格一般会低于其市场价格。市场价格。二是清算时间的限制：一般而言，清算时间越长，二是清算时间的限制：一般而言，清算时间越长，清算价格会越高。清算价格会越高。以资产评估的估价标准形式表述的价值类型以资产评估的估价标准形式表述的价值类型第二节第二节 资产评估的价值类型及其分类资产评估的价值类型及其分类资产评估的价值类型资产评估的价值类型市场价值与非市场价值市场价值与非市场价值资产在资产评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可资产在资产评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。能实现的交换价值的估计值。市场价值市场价值非市场价值非市场价值不是一种具体的资产评估价值的存在形式，而是一系列不不是一种具体的资产评估价值的存在形式，而是一系列不符合市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。符合市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。例如：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等例如：投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等例如：重置成本、现行市价、收益现值等例如：重置成本、现行市价、收益现值等相对相对于市于市场价场价值的值的概念概念市场价值以外的价值是局部的市场认同，只对于特定的资产市场价值以外的价值是局部的市场认同，只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的。（业务当事人来说是公平合理的。（P23P23）在用价值：在用价值：企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值来的价值，而不考虑资产的最佳用途或变现的情形。，而不考虑资产的最佳用途或变现的情形。投资价值：投资价值：资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值。某类投资者具有的价值。投资性资产价值投资性资产价值不同于投资价值，不同于投资价值，其含义是指特定主体以投其含义是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。的市场价值。清算价值清算价值残余价值：残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数。零变现价值的估计数。第二节第二节 资产评估的价值类型及其分类资产评估的价值类型及其分类市市场价价值和市和市场价价值以外的价以外的价值划分的划分的标准准（1 1）资产评估时的）资产评估时的市场条件市场条件：公开市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。还是非公开市场条件。（2 2）资产评估时的）资产评估时的资产的使用状态资产的使用状态：正常使：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。用（最佳使用）还是非正常使用。（3 3）资产评估时的）资产评估时的所用的信息和参数来源所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。公开市场信息还是非公开市场信息。第三节第三节 关于价值类型选择与资产评估目关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系的等相关条件的关系影响资产评估价值的因素影响资产评估价值的因素（即资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）（即资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）资产评估的特定目的资产评估的特定目的1影响资产评估值的内因：影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、使用方式和利用状态评估对象自身功能、使用方式和利用状态 2影响资产评估值的外因：市场条件及交易条件影响资产评估值的外因：市场条件及交易条件 3第三节第三节 关于价值类型选择与资产评估目关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系的等相关条件的关系资产评资产评估的假设估的假设假定有较为完善的假定有较为完善的公开市场存在，被公开市场存在，被评估资产将要在这评估资产将要在这样的公开市场中进样的公开市场中进行交易行交易资产在非公开市场条资产在非公开市场条件下被迫出售或快速件下被迫出售或快速变现条件的假定说明变现条件的假定说明假定被评估资产已经处假定被评估资产已经处在交易过程中，根据被在交易过程中，根据被评估资产的交易条件等评估资产的交易条件等模拟市场进行估价模拟市场进行估价资产将原定用途使用，资产将原定用途使用，转换用途使用或移地转换用途使用或移地继续使用，是对资产继续使用，是对资产使用状态的一种假设使用状态的一种假设第三节第三节 关于价值类型选择与资产评估目关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系的等相关条件的关系价值类型的合理选择是实价值类型的合理选择是实现资产评估目的重要手段现资产评估目的重要手段市场价值是正常市场条件下的公允价值市场价值是正常市场条件下的公允价值1资产评估的一般目的是要对各种条件下的资产评估的一般目的是要对各种条件下的“交易交易”中的资产的中的资产的公允价值公允价值作出判断，并给出这些资产在各种条件下的公允价值，作出判断，并给出这些资产在各种条件下的公允价值，而资产评估特定目的是一般目的的具体化，其实质是判断特定而资产评估特定目的是一般目的的具体化，其实质是判断特定条件或具体条件下资产的条件或具体条件下资产的公允价值公允价值。市场价值是资产正常使用（最佳使用）状态下的价值市场价值是资产正常使用（最佳使用）状态下的价值2资产评估结果只有两种类型资产评估结果只有两种类型市场价值和市场以外的价值市场价值和市场以外的价值3资产评估中的市场价值成为资产评资产评估中的市场价值成为资产评估公允价值的坐标和基本衡量尺度估公允价值的坐标和基本衡量尺度市场价值是资产评估中最为典型的公允价值市场价值是资产评估中最为典型的公允价值4第三节第三节 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则明确资产评估中的市场价值与明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义与作用市场价值以外价值的意义与作用 P31P31这种方法和概念的界定有利于评估人员对其评估结果这种方法和概念的界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切含义明了地说明其评估结果的确切含义1这种方法和概念的界定便于评估人员划定其评估结这种方法和概念的界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围果的适用范围和使用范围2