第8章房地产评估20115.ppt

第第8章章 房地产评估房地产评估v房地产评估特点房地产评估特点v市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用v收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用v成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用v其它方法在房地产评估中的应用其它方法在房地产评估中的应用主要内容主要内容第1节房地产评估特点房地产评估特点1、房地产、房地产v房房地地产产是是土土地地和和建建筑筑物物及及其其权权属属的的总总称称。包包括括土地和地上建筑物两部分。土地和地上建筑物两部分。v欧欧美美国国家家没没有有房房地地产产的的概概念念，将将房房产产和和地地产产统统称为不动产。称为不动产。一、房地产的概念一、房地产的概念v中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法中规定，中规定，物包括不动产和动产。物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。利，包括所有权、用益物权和担保物权。v资产评估操作规范意见（试行）资产评估操作规范意见（试行）中将建筑物描述为：是中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。v资产评估准则资产评估准则不动产不动产对不动产的定义是对不动产的定义是土地、建筑土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。权益。从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的，是物与从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的，是物与物权的统一。物权的统一。2、土地和土地使用权、土地和土地使用权（1）土地的特性：）土地的特性：自然特性：自然特性：位置固定性、质量差异性、位置固定性、质量差异性、不可再生性、效用永续性不可再生性、效用永续性经济特性：经济特性：供给的稀缺性、可垄断性、供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性土地利用多方向性、效益级差性（2）土地使用权）土地使用权单单位位或或个个人人依依法法或或依依约约定定对对国国有有土土地地或或集集体体土土地地所所享享有有的的占占有有、使使用用、收收益益和和有有限限处处分分的的权权利利。它它是是土土地地使使用制度在法律上的体现。用制度在法律上的体现。在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。场交易的是使用权而非所有权。v房地产的合法取得通常是以房地产的合法产权证明文件为依据。合法使用一般是以城市规划为准绳；合法交易和合法处分主要是以房地产有关法规以及有关文件、批件、合同、协议为根据。v根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。土地使用权出让土地使用权出让 土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付土地使用权出让金的行为。付土地使用权出让金的行为。土土地地使使用用权权出出让让可可以以采采取取协协议议、招招标标和和拍拍卖卖三三种种方方式式。有有最最高高年年限限规规定定：居居住住七七十十年年，工工业业五五十十年年，文文、教教、科科、卫卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。：可转让、出租、抵押。土土地地使使用用权权使使用用期期限限届届满满，土土地地使使用用者者可可申申请请续续期期，否否则则国国家家将无偿收回土地使用权。将无偿收回土地使用权。土地使用权种类土地使用权种类l土地使用权出让土地使用权出让l土地使用权转让土地使用权转让l土地使用权出租土地使用权出租l土地使用权抵押土地使用权抵押v土地资产可以作为单独的对象进行评估，土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估随整体企业一并进行评估。（3）土地资产价格类型）土地资产价格类型 l基准地价基准地价基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。基准地价的特点基准地价的特点v基准地价是土地使用权价格基准地价是土地使用权价格v基准地价是一个区域性的平均地价基准地价是一个区域性的平均地价v基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；价；v基准地价一般都要覆盖整个城市建成区基准地价一般都要覆盖整个城市建成区；v基准地价是单位土地面积的地价。基准地价是单位土地面积的地价。v基准地价由土地出让金、基础设施配套费和土地开基准地价由土地出让金、基础设施配套费和土地开发及其他费用发及其他费用基准地价的作用基准地价的作用v具有政府公告作用具有政府公告作用v宏观调控地价水平的依据宏观调控地价水平的依据v是国家征收城镇土地税收的依据是国家征收城镇土地税收的依据v是政府参与土地有偿使用收益分配的依据是政府参与土地有偿使用收益分配的依据v是进一步评估宗地地价的基础是进一步评估宗地地价的基础v引导土地资源在行业部门间的合理配置引导土地资源在行业部门间的合理配置l标定地价标定地价 标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。地在一定使用年限内的价格。v标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；价；v在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；v标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。据。l土地使用权出让底价土地使用权出让底价 土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。最低控制价格标准。l转让价格转让价格 地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。者，由第三者向转让者所支付的一种价格。l出租价格出租价格 地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。种形态。上上述述13属属土土地地一一级级市市场场价价格格，由由政政府府垄垄断断定定价价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。v基准地价是标定地价评估的基础，标定基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。考和依据。v基准地价和标定地价、土地使用权出让基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。地或地块的地价，亦称宗地地价。（4）影响地产价格的因素）影响地产价格的因素 v一般因素一般因素 行政因素、社会因素、经济因素、其他一般因素。行政因素、社会因素、经济因素、其他一般因素。v区域因素区域因素 l影响商业用地土地价格的区域因素影响商业用地土地价格的区域因素 商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素。限制、其他因素。l影响住宅用地价格的区域因素影响住宅用地价格的区域因素 位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量度、规划限制。完备度、环境质量度、规划限制。l影响我国工业用地的区域因素影响我国工业用地的区域因素交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、规划限制、其他原因。环境质量、规划限制、其他原因。v个别因素个别因素位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素（主要表现在宽、深的比例）、土地状因素（主要表现在宽、深的比例）、土地利用因素（主要包括容积率和土地用途）利用因素（主要包括容积率和土地用途）l容积率是指地块的建筑面积与地块总面容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。积的比率。容积率容积率=地上总建筑面积地上总建筑面积规划用地面积规划用地面积l容积率越高，在地块面积一定的条件下，容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就会相应增大，发来说，其销售的收益就会相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。然导致土地价格的增加。容积率一般是由政府规定的容积率一般是由政府规定的 l独立别墅为独立别墅为0.20.5,l联排别墅联排别墅为为0.40.7,l6层以下层以下多层住宅多层住宅为为0.81.2,l11层小层小高层住宅高层住宅为为1.52.0,l18层高层住宅为层高层住宅为1.82.5,l19层以上住宅为层以上住宅为2.44.5,住宅小区住宅小区容积率小于容积率小于1.0的，为的，为非普通住宅非普通住宅。l由于土地用途不同，同一地块上表现出由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。支付地价的能力也存在较大的差异。l一般来说，商业用地的地价在同一土地一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于住宅用地价，而工业用地的地价要高于住宅用地的地价。的地价。(4)土地价格的特性土地价格的特性l 地价是地租的资本化地价是地租的资本化l 地价主要由需求方决定地价主要由需求方决定l 地价呈不断增长趋势地价呈不断增长趋势l 地价与土地用途相关（受政策影响）地价与土地用途相关（受政策影响）l 地价具有个别性地价具有个别性土土地地价价格格的的特特征征在在很很大大程程度度上上决决定定了了房房地地产产价价格格特特征。征。3、建筑物、建筑物（1）建筑物及其结构类型）建筑物及其结构类型w建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和建筑建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类。房屋建筑物基本组成有基础、主体承重结构和屋顶物两大类。房屋建筑物基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。及围护结构。建筑物的主要结构：建筑物的主要结构：钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构其他结构其他结构（2）建筑物评估的特性）建筑物评估的特性 v建筑物价值的内涵复杂性建筑物价值的内涵复杂性l与土地结合在一起：建筑物作为与土地相结合的建筑成果，是不与土地结合在一起：建筑物作为与土地相结合的建筑成果，是不可以脱离土地而独立存在的。建筑物价格中通常隐含地价。可以脱离土地而独立存在的。建筑物价格中通常隐含地价。l受用途的影响：由于建筑物的使用性质不同，其价格表现形式也受用途的影响：由于建筑物的使用性质不同，其价格表现形式也不同。不同。l跟产权有关：在资产评估中，有三种类型的价格评估跟产权有关：在资产评估中，有三种类型的价格评估房屋所有权价格评估是指房地结合评估，其评估价格中既包括建房屋所有权价格评估是指房地结合评估，其评估价格中既包括建筑物价值，也包括土地价值。筑物价值，也包括土地价值。房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评房屋使用权价格评估是指在一定使用期限内对房产使用权进行评估。估。房屋租用权价格是租金，与所有权、使用权价格的多轨制相联系。房屋租用权价格是租金，与所有权、使用权价格的多轨制相联系。v建筑物产权受土地使用权年限的限制建筑物产权受土地使用权年限的限制 v建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能和用途有关。常常与建筑物自身的功能和用途有关。（3）建筑物评估时需考虑的因素）建筑物评估时需考虑的因素l物理因素物理因素l环境优劣的影响环境优劣的影响l经济地理因素经济地理因素l新旧程度新旧程度l用途用途l产权产权l政策因素政策因素l供需状况供需状况l其他（如贷款利率）。其他（如贷款利率）。（二）房地产的特点1）房地产自然特征v位置固定性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。v质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，同时也造成了房地产效用差异。v使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，建筑物的使用年限可达数十年。2）房地产社会经济特征v房地产供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具有了区域性的特点。v房地产供给的相对垄断性。由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较特殊的市场。v房地产利用的多方向性。土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。建筑物的用途在某种意义上也具有转换的可能性，房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。v房地产效益的级差性。由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。v政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。3）房地产价值特征一级市场和二级市场（转让、租赁、抵押、拍卖）房地产评估主要立足于二级市场v房地产价值是房地产的权益价值；v房地产价值与其用途和效用相关；v房地产价值具有个别性和区域性。二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积 楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率v例题例题投投资资者者面面对对甲甲、乙乙两两幅幅土土地地。甲甲地地的的容容积积率率为为5，单单价价为为1000元元/平平方方米米；乙乙地地的的容容积积率率为为3，单单价价为为800元元/平平方方米米。假假使使两两幅幅土土地地的的其其他他条条件件相相同同，问问投投资资者者应应该该选选择择哪哪一一幅幅土土地地进进行投资更为经济？行投资更为经济？三、房地产评估特点三、房地产评估特点 1 1、合法性前提：合法产权、合法使用、合法处分、合法性前提：合法产权、合法使用、合法处分应该以国家有关部门依法规定的用途、面积、高度、应该以国家有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。由于建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。由于不同的使用管制，对不动产价值有较大的影响，因不同的使用管制，对不动产价值有较大的影响，因此在评估过程中应该根据该等技术指标进行价值估此在评估过程中应该根据该等技术指标进行价值估算，并在评估报告中充分披露该等技术指标情况。算，并在评估报告中充分披露该等技术指标情况。2、最佳使用原则最佳用途、最佳使用强度、最佳效益 最优利用方式指法律上允许、技术上可能、经济上可最优利用方式指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使委估不动产产生最高价值的使用方式。行，能使委估不动产产生最高价值的使用方式。一般情况下，独立不动产的最优利用方式，仅考虑不一般情况下，独立不动产的最优利用方式，仅考虑不动产自身的最优利用即可；动产自身的最优利用即可；但在企业价值评估中的不动产的最优利用方式，还应该但在企业价值评估中的不动产的最优利用方式，还应该充分关注出于整体企业价值的考虑而对不动产自身最充分关注出于整体企业价值的考虑而对不动产自身最优利用产生的影响，并根据整体企业价值的考虑进行优利用产生的影响，并根据整体企业价值的考虑进行相应的设定。相应的设定。四、房地产评估的理论四、房地产评估的理论1地租理论（说明土地价值的产生）地租理论（说明土地价值的产生）v 马马克克思思的的理理论论：地地租租是是土土地地所所有有权权在在经经济济上上的的表表现现形形式式，真真正正的的地地租租是是为为使使用用土土地地而而支支付付给给土土地地所所有有者者的的货货币币额额。他他把把地地租租分分为为绝绝对地租和级差地租。对地租和级差地租。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。土地出让金垄断所获得的地租。土地出让金（2）级级差差地地租租：是是由由于于土土地地自自然然差差别别（级级差差地地租租1）或或对对同同一一土土地地连连续续投投资资，投投资资收收益益差差别别所所导导致的地租（级差地租致的地租（级差地租2）。）。v 级级差差地地租租1原原理理告告诉诉我我们们，处处于于不不同同位位置置的的土土地地，其其价价格格是是有有差差别别的的，在在评评估估土土地地使使用用权权价价格格时时，必须了解其地理位置和环境。必须了解其地理位置和环境。v级级差差地地租租2原原理理告告诉诉我我们们，在在同同一一块块土土地地上上连连续续投投资资，投投资资收收益益率率是是有有差差别别的的，在在评评估估土土地地使使用用权权价价格格时时，必必须须考考虑虑土土地地的的用用途途，如如工工业业用用地地、商业用地、住宅用地等。商业用地、住宅用地等。l 一般商品的价格是以价值为基础，上下波一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是由生产商品的社会必要劳动动的，而价值是由生产商品的社会必要劳动时间决定的。时间决定的。l土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。一般由供求关系及使用效益决定。性。一般由供求关系及使用效益决定。2地价理论（说明地产价格的决定理论）地价理论（说明地产价格的决定理论）五、五、房地产评估基本程序房地产评估基本程序1 1）明确评估基本事项）明确评估基本事项2 2）制订工作计划）制订工作计划3 3）实地勘察与收集资料）实地勘察与收集资料4 4）测算待估房地产评估价值）测算待估房地产评估价值5 5）综合分析确定评估结果）综合分析确定评估结果6 6）撰写房地产评估报告）撰写房地产评估报告注意事项注意事项：l注册资产评估师应当要求委托方明确房地产包含的内容和评注册资产评估师应当要求委托方明确房地产包含的内容和评估结果的预期用途，确定房地产评估对象和评估目的。估结果的预期用途，确定房地产评估对象和评估目的。房地产评估目的包括房地产转让、抵押、租赁、保险、税收、房地产评估目的包括房地产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，及财务报告目的等。征收、征用、企业产权变动，及财务报告目的等。l注册资产评估师应当对不动产权属进行重点关注的要求。注册资产评估师应当对不动产权属进行重点关注的要求。注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册资产评估师应当要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。对不动产的权属资料进行必要的查验。房地产评估对象，可以是房地产对应的全部权益，也可以是房房地产评估对象，可以是房地产对应的全部权益，也可以是房地产对应的部分权益。地产对应的部分权益。l全面了解房地产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。v房地产实物状况一般包括：土地的面积、四至、房地产实物状况一般包括：土地的面积、四至、宽度、深度、形状、地形、地质、土壤及地基状宽度、深度、形状、地形、地质、土壤及地基状况、用途、容积率、地面附着物情况等；况、用途、容积率、地面附着物情况等；建筑物的面积、体积、高度、层数、宽度、结构、建筑物的面积、体积、高度、层数、宽度、结构、材料、设计、设备设施、施工质量、维修养护、材料、设计、设备设施、施工质量、维修养护、建筑物是否与周围环境协调等。建筑物是否与周围环境协调等。v房地产的权益状况一般包括：土地权利性质、权房地产的权益状况一般包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限；建筑物的权属、房地产属、土地使用权的年限；建筑物的权属、房地产设定的其他权利状况以及法律限制等。设定的其他权利状况以及法律限制等。v房地产的区域状况一般包括：商服配套、道路通房地产的区域状况一般包括：商服配套、道路通达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境达、交通便捷、城市设施状况、产业配套和环境状况等。状况等。l注册资产评估师应当尽可能的进行现场调查、实地查注册资产评估师应当尽可能的进行现场调查、实地查看。看。v但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的房地产的房地产管线、廊架等，地域跨度大，客观上不管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，便于完全进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方式可能形成的风险，安排适量的现场调查分析调查方式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同时采取其他有效措施，保证调查的充数量与比例，同时采取其他有效措施，保证调查的充分性。分性。v对于房地产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实对于房地产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管线等，地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管线等，在不能进行现场调查的情况下，应当采取诸如查阅建在不能进行现场调查的情况下，应当采取诸如查阅建设资料、查阅资产管理和工程安全质量检测资料等适设资料、查阅资产管理和工程安全质量检测资料等适当措施加以判断。并予以恰当披露。当措施加以判断。并予以恰当披露。第2节市场途径及其方法在房地产评市场途径及其方法在房地产评估中的应用估中的应用一、市场途径及其方法适用的条件和对象 条件：市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用的具体对象：具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。二、收集交易实例收集交易实例的信息：收集交易实例的信息：v交易实例的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用交易实例的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等；建筑结构、周围环境等；v成交日期；成交日期；v成交价格，包括总价、单价及计价方式；成交价格，包括总价、单价及计价方式；v付款方式；付款方式；v交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。渠道v查阅政府有关部门关于不动产交易的申报登查阅政府有关部门关于不动产交易的申报登记资料；记资料；v查阅各种报刊上关于房地产租售的信息；查阅各种报刊上关于房地产租售的信息；v以购买不动产者的身份，与经办人和交易当以购买不动产者的身份，与经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；事人洽谈，了解各种信息；v通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；握信息；v同行之间相互提供信息资料；同行之间相互提供信息资料；在此基础上，进行实地考察。在此基础上，进行实地考察。用作参照物的交易实例应当具备的条件用作参照物的交易实例应当具备的条件v在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；利性质等方面与评估对象类似；v成交日期与评估基准日接近；成交日期与评估基准日接近；v交易类型与评估目的吻合；交易类型与评估目的吻合；v成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。三、市场售价类比法在房地产评估中的应用三、市场售价类比法在房地产评估中的应用修正因素v交易情况修正：利害关系交易情况修正：利害关系 、急于购买或出售、特殊、急于购买或出售、特殊偏好、相邻关系、交易税费非正常负担等偏好、相邻关系、交易税费非正常负担等v交易日期修正：不动产价格变动率、不动产价格指交易日期修正：不动产价格变动率、不动产价格指数数v区域状况修正：繁华程度区域状况修正：繁华程度 、交通便捷程度、交通便捷程度 、环境、环境 、配套、规划限制等、配套、规划限制等v权益状况修正：所有权价格、使用权价格、其他权权益状况修正：所有权价格、使用权价格、其他权利价格利价格 、土地权利状况、土地权利状况v实物状况修正：建筑面积、成新程度、使用率、楼实物状况修正：建筑面积、成新程度、使用率、楼层、朝向、室内装修、物业管理水平、车位状况层、朝向、室内装修、物业管理水平、车位状况 估算调整系数1、定基2、交易日期修正系数环比3、区域因素修正系数直接比较法：4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正估价对象交易案例v案例P129v例题例题 待待评评估估宗宗地地为为一一块块商商住住用用途途的的空空地地，面面积积为为3,0003,000平平方方米米，要要求求评评估估其其20032003年年1212月月的的市市场场价价格格。评评估估人人员员通通过过收收集集有有关关数数据据资资料料，选选出出3 3个个交交易易实实例例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例交易实例比较交易比较交易ABC评估对象评估对象坐落坐落 略略略略略略略略所处地区所处地区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 繁华区繁华区 用途用途 商业商业 商业商业 商业商业 商业商业 土地类型土地类型 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 熟地熟地 价格（元价格（元/M/M2 2 ）1,5501,550 1,2001,200 1,4001,400 交易时间交易时间 20022002年年1010月月 20022002年年1212月月 20022002年年1212月月 20032003年年1212月月 面积（面积（M M2 2 ）1,8001,800 2,0002,000 2,2002,200 3,0003,000 形状形状 规则规则 规则规则 规则规则 规则规则 地势地势 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 平坦平坦 地质地质 普通普通 普通普通 普通普通 普通普通 基础设施基础设施 完备完备 完备完备 完备完备 完备完备 交通状况交通状况 很好很好 较好较好 较好较好 很好很好 剩余使用年限剩余使用年限35303530容积率容积率 54.54.551 1、进行交易情况修正、进行交易情况修正评评估估人人员员经经过过调调查查，未未发发现现交交易易实实例例的的交交易易情情况况有有什什么么特特殊殊情情况况，均均作作为为正正常交易看待，故无需修正。常交易看待，故无需修正。2 2、进行交易时间修正、进行交易时间修正根据调查，根据调查，20022002年年1010月以来，土地价格平均每月上涨月以来，土地价格平均每月上涨1%1%，则：，则：交易实例交易实例A A交易时间修正系数交易时间修正系数114/100114/1001.141.14交易实例交易实例B B交易时间修正系数交易时间修正系数112/100112/1001.121.12交易实例交易实例C C交易时间修正系数交易时间修正系数107/100107/1001.071.073 3、进行区域因素修正、进行区域因素修正交交易易实实例例A A与与待待估估对对象象处处于于同同一一区区域域，无无需需作作区区域域因因素素修修正正。交交易易实实例例B B、C C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上上述述表表中中的的比比较较是是以以待待估估宗宗地地的的区区域域因因素素为为标标准准，即即待待估估宗宗地地的的区区域域因因素素分分值为值为100100，则：，则：交易实例交易实例B B区域因素修正系数区域因素修正系数100/86100/861.1631.163交易实例交易实例C C区域因素修正系数区域因素修正系数100/93100/931.0751.0754 4、进行个别因素修正、进行个别因素修正（1 1）关关于于面面积积因因素素的的修修正正:由由于于待待估估宗宗地地的的面面积积大大于于3 3个个交交易易实实例例的的面面积积，对对商商业业用用地地而而言言，面面积积大大些些便便于于充充分分利利用用，经经过过分分析析确确定定，面面积积因因素素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%3%。（2 2）关关于于土土地地使使用用权权年年限限因因素素的的修修正正:除除交交易易实实例例B B与与待待估估宗宗地地的的剩剩余余使使用用年年限限相相同同外外，交交易易实实例例A A和和C C均均需需作作使使用用年年限限因因素素修修正正，修修正正计计算算如如下（假定折现率为下（假定折现率为8%8%）：）：（3 3）关关于于容容积积率率因因素素的的修修正正:交交易易实实例例A A与与待待估估宗宗地地的的容容积积率率相相同同，故故不不作作修修正正，交交易易实实例例B B、C C的的容容积积率率与与待待估估宗宗地地不不同同，应应进进行行修修正正。经经收收集集有有关关数数据据资资料料进进行行统统计计分分析析，土土地地的的价价格格与与容容积积率率的的关关系系是是：容容积积率在率在4 45 5之间，容积率增加之间，容积率增加0.10.1，地价增加，地价增加2%2%。则：。则：交易实例交易实例B B及及C C的容积率修正系数的容积率修正系数110/100110/1001.11.1个别因素修正系数计算如下：个别因素修正系数计算如下：交易实例交易实例A A的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.030.96591.01.030.96591.00.9950.995 交易实例交易实例B B的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.031.01.11.031.01.11.1331.133 交易实例交易实例C C的个别因素修正系数的个别因素修正系数1.030.96591.11.030.96591.11.0941.0945.5.计算比准价格计算比准价格 A A1,5501.01.141.00.9951,5501.01.141.00.9951,7581,758（元元/M2/M2）B B1,2001.01.121.1631.1331,2001.01.121.1631.1331,7711,771（元元/M2/M2）C C1,4001.01.071.0751.0941,4001.01.071.0751.0941,7621,762（元元/M2/M2）6.6.采用算术平均法求得评估结果采用算术平均法求得评估结果 因得到的因得到的3 3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）（待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7581,7711,7711,7621,762）/3/3 1,7641,764（元（元/M2/M2）待估宗地评估价值（总价）待估宗地评估价值（总价）1,7643,0001,7643,0005,292,0005,292,000元元1.基准地价修正系数法的基本思路基准地价修正系数法的基本思路 基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。2.基准地价修正系数法的适用范围基准地价修正系数法的适用范围l适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价。适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价。l基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。众多的土地价格评估。l基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。法。四、基准地价修正法四、基准地价修正法3.步骤：（1）收集有关资料（2）计算土地转让年限修正系数（3）计算交易日期修正系数（4）计算土地状况修正系数（5）计算市场转让因素修正系数（6）计算评估对象宗地的评估价值4.修正调整的内容 前提：土地级别、用途、权益性质等要素一致v交易日期修正v区域因素修正v个别因素修正v使用年期修正v开发程度修正五、市场租金倍数法评估对象的评估价值=评估对象的年正常收益市场租金倍数 v市场法例题第第3节节收益途径及其方法在房地产收益途径及其方法在房地产评估中的应用评估中的应用一、一、收益途径适用的条件和对象收益途径适用的条件房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。适用对象有收益或潜在收益的房地产二、基本公式l无限期：房地产价格纯收益无限期：房地产价格纯收益/资本化率资本化率l有限期：有限期：a年纯收益年纯收益 r折现率折现率三、基本步骤（1）收集房地产有关收入和费用的资料；（2）测算房地产的正常收入；（3）测算房地产的正常费用；（4）测算房地产的纯收益；（5）估测并选用适当的资本化率；（6）确定房地产的收益年限；（7）估测并确定房地产评估价值。（一）测算思路（一）测算思路净收益净收益=潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用=有效总收入运营费用有效总收入运营费用四、净收益的测算四、净收益的测算v潜在毛收入：假定房地产在充分利用、潜在毛收入：假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。无空置状态下可获得的收入。v有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失