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中国旅游房地产特征分析,旅游管理论文【题目】 【第一章】 【第二章】 【3.1 3.2】中国旅游房地产特征分析 【3.3】 【3.4】 【第四章】 【第五章】 【第六章】 【结论/以下为参考文献】 3.中国旅游房地产发展现在状况及问题分析 3.1 中国旅游房地产的发展现在状况 经济的发展，使人们的需求越来越多样化。随着中国经济的快速发展，2020年中国 总值已经到达 63.3 亿元，比 2020 年增加了 7.4%,并且这是 24 年的新低，主要是由于 2020 年中国经济转型，房地产企业遭到多方面你的打压，以致于导致其他附属行业营业状况持续下滑，给国民 的增幅带来了不利影响，但是这并不影响中国经济的发展23. 旅游业的发展带动了旅游房地产行业。当前根据 2020 年报道的数据，中国2020 年的人均 是 7485 美元，并且已经有七个省人均 已经突破万元，根据以上研究不难发现，其实中国的人均 早已远远超过 3000 美元的标准，但是由于国家之间的地域、政治的区别，我们国家的旅游产业发展较晚，但是发展速度可谓是迅猛，在 2020 年中国的总旅游收入为 3.38 万亿元，同比增长 14.7%,这讲明国民的消费类型正在由之前的刚性需求转变为度假旅游需求，旅游的市场正在渐渐的加大24.为什么中国的人均 已经到达标准但是旅游产业却停留在发展阶段呢？这主要是由于中国的传统消费意识决定的。有调查显示，在美国80%以上的人群都热衷于旅游这项运动，更有 75%以上的人群每年至少度假一次，而在中国只要 35%的群人热衷于旅游，而只要 15%左右的人群每年能够旅游一次，这讲明国民对于旅游的认识的差距，西方国家经济发展较早，人群相对来讲思想比拟开放，因而对于旅游这个行业接受程度要比拟高，中国从封闭到开放，经历 100 年，但是思想中的封闭却不是 100 年能够改变的，因而对于旅游行业的接受程度要照比西方差了不少25.但是固然中国的旅游业照比国外起步较晚，但是其优势在于发展较快，国家政策支持和地方正度政策支持，这些有利条件给旅游产业带来很大的发展空间，同时也为旅游房地产行业带来生机。 旅游房地产的发展与的大力推动密不可分。中国的经济发展观是可持续发展，而可持续发展里面的重要产业正是旅游产业，旅游产业的优势在于不需要消耗自然资源以及大量物资，就能够做到刺激地方财政收入的效果，典型的例子有海南的三亚，其旅游产业比重占整年的经济收入的 60%以上，这么大的比例以及财政收入地方当然是大力支持和倡导，而国家又不用以环境等自然条件作为牺牲代价，国家自然也是支持的，所以相关政策方面的导向导致了旅游产业的大力发展，而旅游产业也确确实实符合中国的国情，上一段提到中国的人均 已经到达了 7485 美元，而中国国人的消费形态也正在悄悄的发生改变，因而此时大力发展旅游产业确实是最好的刺激地方财政收入的手段和形式26. 市场需求和推动共同促进了旅游地产的商业化。旅游产业的蓬勃发展自然而然就会刺激到某些人的神经，从 2000 年开场旅游房地产悄悄进入中国市场，中国的地产商就看见了里面的商机，由此才引出了旅游房地产的盛行，但是由于中国经济发展的畸形态势，更多的是中国房地产行业发展的畸形态势，导致了今天旅游房地产的衰败，但是究其根本源头，就不得不提到它的开发形式。 旅游房地产具备优势同时也有劣势。旅游房地产最大的共性就是周边的景色一定非常优美，有着名的景点或者是美丽的景色，这是驱使客户购买，吸引客户购买力的基本因素，人们看见周边美丽的景色，有寓居下来的想法，于是乎就买了下来，结果发现事实似乎没有想象的那么美妙，这是由于旅游房地产虽景色优美但往往面临周边配套缺失的问题；旅游房地产一般处于景色美丽的郊区或者是海边等相对来讲偏远地带，这一代人烟稀少，周边的配套自然更是少的可怜，人们寓居在这里，周边相关的教育、医疗、日常用品等需求均得不到知足，为们的日常生活提供了很大的不便利性。因而当旅游房地产发展到今天，人们渐渐发现生活里面只要景色是不行的，更多的时候还是配套愈加重要一些。因而旅游房地产渐渐不再被人们所钟爱。 由以上分析我们能够看到，旅游房地产正如其名一样是将旅游的资源和房地产结合起来，利用景点的美增加地产的附加价值，提供多种形式的消费方式，而这一形式的发展将来发展的方向之一，便是增加周边配套和便利性。 在过去的 2020 年里面，最热门的话题无外乎就是房地产，房子降价了，政策调控了，这是 2020 年很多人茶余饭后的谈资。而 2021 年来临之后，在开年的第一枪就是 不动产登记制度 落地执行，这给全国房地产行业也是敲响了一次警钟，好在刚需型的房地产开发商并太惊慌，由于随后两会期间就提出 刺激刚需型消费，打压投机型需求 这样的核心思想，全国的楼市好过了，但是全国的旅游型地产的日子真是雪上加霜，本来市场需求渐渐减少，再加上 2020 年的全面调控，好不容易盼到了 2021 年，谁承想又迎来了 不动产登记 ,全国的旅游房地产开发商全都在挠头，到底该如何应对呢？ 从 2020 年 3 月开场到 2020 年 12 月底，具不完全统计，由于无法完成预期销售任务导致资金链断裂的大小房企一共 3000 多家，平均天天就有 10 家左右房企面临倒闭，如国内知名的 光耀地产 、 亿达地产 都是之前行业里面有名的行业领头羊，而面对 2020 年政策调控，仍然是无能为力27图 3-1。 2020 年，全国第一季度受宏观经济调控政策的影响，房地产成交均价明显有下行趋势，并且是大幅度下行。据不完全统计，2020 年第一季度房地产成交均价下行的城市到达 28 个城市，华而不实包括很多二线城市；第二季度由于第一季度的房价下调包括政策走向趋势下行压力明显，购房者的观望情绪蔓延，但是需求里下降，持续了一季度的下行趋势，而且越发的明显，这就正好阐述了房地产理论里面的一个重要理论，那就是 买涨不买跌 ,在诸多行业里面，这个法则也是仍然适用。第三季度由于方面的政策刺激，房地产整体形势开场好转，短期内促进了市场成交，但是主要集中在一线、二线城市，三底线城市仍然不容乐观，而且在这个阶段全国的供给量仍然在持续增加，这样进一步的增加了全国的的库存量，供给与库存之间的矛盾进一步加大，给第四季度的销售带来了不利影响，最终仍然是以价格换取销量，9 月百城成交均价涨服只要 0.92%第四季度整体成交均价仍然处于下行通道，10 月份百城成交均价为 10629 元/，同比下跌 0.4%,11 月份百城成交均价为 10589 元/，同比下跌 0.38%28. 从全国来看，我们国家房地产 2020 年的成交情况整体下行趋势明显，并且华而不实一线城市情况比拟好，二三线城市才是政策调控影响最大的区域。 在旅游房地产的成交方面，2020 年全国旅游房地产的成交情况基本上和房地产的成交情况类似，呈现不稳定的态势图 3-2。 2018-2020 年，全国旅游房地产供给量及增量主要以三四线城市为主，华而不实2020 年新增供给创五年历史新高图 3-3。2020 年初最近几年的成交土地集中供给，促使市场供给量持续走高，上半年的供给形势一路攀升，这也为后续销售带来了很大的阻力；到五月份供给量到达 2020 年的最高点，而 5 月份国家的相关调控政策已经落地，这促使一些开发商不得不降价以应对库存过高无法销售的局面；6 月份开场供给量开场有小幅度的回落，但是整体供给处于高段位的事实仍然无法改变，9 月份供给量又大幅度攀升，这根相关的政策侧重有一定关系，的相关刺激政策的出台有效的刺激了楼市楼盘供给量的增加，但是石头仍然不及 5 月份，11 月份，受 2020 年整体销售态势的影响，供给量终于开场回落，但是从往年的数据综合分析来看，当前全国的旅游地产供给量仍然处于高段位，因而也给 2021 年的旅游地产再次增加难度29. 从 2018 年至 2020 年全国旅游地产供销比情况看，2020 年全国 20 个城市的成交量下降 12.9%,供给量同比增长了 3.5%,这样的矛盾发展使得旅游地产发展再次碰到窘境，2020 年的整体供销比是 0.8,整体来讲小于 1,这讲明全国的旅游房地产供给量大大多于需求量，从总体来看 2020 年供销比拟 2020 年下降明显图 3-4。这讲明人们对于旅游房地产的购买欲望和需求量在明显减少，华而不实又以三四线城市下降的尤为明显，这讲明旅游地产在三四线城市中已经处于房地产行业里面老大难，去年库存是当前全国旅游地产的最大难题和营销主题30. 3.2 中国旅游房地产特征分析 3.2.1 我们国家旅游房地产区域分布分析 我们国家旅游房地产区域分布基本上能够分为三大板块图 3-5：第一板块北部区域：北部渤海一带，其重要城市有秦皇岛、大连、青岛、威海，主要项目是滨海旅游度假为主。北部区域主要是依靠渤海、黄海的海滨资源进行旅游地产的开发，比拟典型的有大连的金石滩、山东威海的银滩、海洋、南海、乳山等地，当前这些区域的旅游地产开发已经成型，当前仍有在建项目，但是从之前已经建成并投入使用的情况来看，情况并不是很乐观。首先这些区域均具备全国旅游房地产的特性，每年的5-10 月份，人群相对集中，公共资源相对紧张，给当地带来一定程度的不便利，到了 10 月份以后，多数养老度假人群均已离开，整座城市变成一座空城，华而不实最典型的就是山东威海的乳山，由于乳山具有相对较好的海景资源，因而在海景周边一带房地产开发随处可见，但是仅仅只要高楼，周边生活配套、就业都是空白状态，每到 10 月份之后，整个城市基本就是一座空城，导致空城的原因一部分是由于配套的缺失，还有一部分是由于乳山整体区域没有供热管线，冬天气候又不如南方那样暖和，所以冬天的乳山就是一座 鬼城 ,其实乳山只是北部区域旅游地产的一个缩影，北方的旅游地产普遍都存在着配套缺失等问题31. 第二板块中部区域：中部长江三角一带，主要以宁波、舟山、上海、四川、福州、厦门等为主，主要发展的是景区旅游度假项目。 中部区域：中部区域主要是以长江三角洲为主，主要是由于之前炒房团炒作使之房价一路猛增，旅游房地产也因而找到了机遇，但是随着国家的政策调控和岁投机型需求的打压，炒房团渐渐淡出了公众的视野，但是中部区域的旅游地产却没有跟着炒房团一起衰败，相反还在不理性的继续加大供给量，终于在 2018年前后，市场需求量急剧缩减，导致大量的烂尾楼频繁出现，浪费了大量的土地资源，也给当地的经济带来不小的影响，因而理性的进行房地产开发是旅游地产的行业趋势。 第三板块南部区域：是南部区域，主要是以海南岛为中心程放射性发展，海南岛的自然资源优越，其海洋资源是诸多开发商争夺的核心资源，主要是以沿海海景房为主。 南部区域主要是以海南为主的海滨资源海景房，主要的代表城市就是海南的三亚，南部区域的海景房总体来讲相对形势比拟好，由于其地理位置距离深圳以及珠江三角洲较近，比拟有地理优势，客户渠道相对来讲比拟容易，其次南部区域气候宜人，景色四季都非常优美，因而相对来讲形势较好。但是海景房大量开发，外地人不断的引入，引起了当地公共资源设施紧张的趋势，每年的夏天，三亚的公共资源都特别的紧张，这主要是由于导入外地客群与当地旅游客群重叠，导致地区公共资源突然紧张，这给原地本来居民带来了很大的不便。 由此可见，全国旅游房地产的分布主要分为北部区域、中部区域和南部区域，主要源于对以海洋资源和景点资源为核心的自然资源的争夺。旅游房地产区域分布的特点和情况也略有不同，但是总体来讲形势不容乐观，旅游房地产不理性的发展给城市发展或多或少都带来了不利的因素。 3.2.2 旅游房地产购买人群特征分析 关于旅游房地产购买人群分析是论文中的相对重要的一部分，由于只要清楚明晰的了解旅游房地产的购买人群才能根据人群的特性找到如今旅游房地产的问题，根据消费人群的转变找到旅游房地产问题的应对策略。 旅游地产购买人群大致可分为几种： 第一种：投机型人群。此类人群看好旅游资源的稀缺性，看好旅游房地产的前景，手中还有部分能够自由支配的闲钱，因而他们把旅游房地产看做是一种保值增值的商品，进行频繁的买进，卖出，此类人群多数来自于浙江、宁波等地；典型的例子有先期来自于浙江宁波的炒房团，他们聚集大量的民间资金，在某个区域大肆买进，哄抬当地房价，是当地的房价处于高位，然后集体抛售，完成一系列动作之后，开场有组织的进行地域转换，利用地域之间的房价差异赚取差额。 第二种：度假型人群。此类人群具有一定的经济实力，并且有时间去享受度假光阴，因而在旅游资源丰富的地区购买房产，将自个的资产化为不动产，一方面能够保值，另外一方面能够供自个度假寓居。此类人群大多是社会中的中上层人群，具有一定的社会影响力和经济实力，有大部分来自于各个部门的关于以及私企老板，他们够买房产的目的只要两个，一个是度假，另外一个是保值，还有少部分人群由于资产来源不明，着急将资产变为不动产，因而在全国各地购买旅游房地产，以隐藏自个不明资产来源。但是从 2020 年开场，开场大规模进行反腐，此类人群渐渐减少，甚至一度出现官员资产抛售，这在世界房地产中也是少见的。 第三种：养老人群。此类人群也是旅游地产消费人群中具有重要位置的人群。 随着中国老龄化的日益加重，具有养老需求的人越来越多，他们四处奔波，就是为了寻找一个适宜寓居的环境，最终良好的自然环境吸引了他们，让他们选择了旅游地产32.最典型就是海南省的三亚市，不完全统计，三亚市的海景房有 55%以上都是 60 岁以上人群购买，主要的需求就是养老。此类人群多是来自于东北，由于北方自然条件不如南方，冬天相对来讲条件恶劣，因而多数东北的老年人会在自个退休之后为自个选择一个适宜寓居的环境，而海南的气候四季如春，海景资源在全国来讲都是名类前茅，因而海南三亚成为他们养老的首选之地，其次就是大连的旅顺，但是由于旅顺气候不如海南优越，海南还是他们的养老主要阵地。 以上三种是旅游地产的主要购买人群，通过分析能够看出，旅游房地产主要针对的人群是有一定经济基础、对自然环境有较高要求、总体年龄在 50-60 岁之间，随着时代的变迁，中国相关政策的改变，客群形式也随着改变，当前而言，养老人群是旅游房地产的主要购买人群，因而这也在另外一面论证了美国、日本旅游地产转型成功的根据，也为中国将来旅游房地产的发展带来很大的借鉴作用。