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市场比较法评估案例分析,资产评估硕士论文本篇论文目录导航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】【第5部分】 市场比拟法评估案例分析【第6部分】4、案例分析。4.1背景介绍。XX万象项目位于A市核心区域，地处A市西工区，总占地100余亩，总规划建筑面积近50万平方米，是集商业、风情商业街、5A级标准写字楼、高端住宅为一体的城市综合体项目。项目周边配套齐全，距市中心很近，户型为三居室、产权年限为70年。估计该楼盘在2021年开盘。本文对该楼盘的价格进行预先估计，旨在通过估计值与实际值的差异来分析市场比拟法的合理范围。对于选取该评估对象，主要是由于所处地段位于该市的中心地段，火车站和汽车站都处于该区位，考虑到该市的经济发展状况和人们的收入水平，选择一个发展较早且稳定的地区能够使得这两项指标对于房价的影响程度更稳定平滑一些。另外，该楼盘属于高层建筑，这样能够顺应楼房构造的趋势，使得结果愈加接近真实的价格和该市将来楼房的价格走向。4.2价值评估经过。评估的经过主要是按照市场法比拟法的评估程序，选取市场上近期发生的、与评估对象权益状况等情况基本上类似的交易实例作为比拟对象，然后根据上面数据分析得出的影响房价因素的程度大小情况赋予其一定的权重，这在对因素修正的经过中显得尤为重要，修正的目的是去除比拟对象与评估对象在某些方面的不同，进而得出比拟基准价格，而最终的估价结果就是在这些比拟基准价格的基础上，通过一些计算处理得出的。4.2.1选取可比实例。本项选取的基准价格是以20182020年建成的楼房、成交时间在2020年、面积规模为100130平方米、具有电梯的高层、建筑格局为每层23户、东西朝向的三室户型的经济适用住房管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表价格。选取同类经济适用房实例5个。详细情况见下表4-1:4.2.2影响因素的修正。1交易情况的修正。交易情况的修正主要是为了排除一些特殊原因造成的交易价格的不合理，把交易价格调整为正常的价格。不可选作可比实例的情况有：急于出售或是购买的交易、存在债权债务关系的交易、交易一方或是双方对市场情况缺乏清楚明晰的认知、处于特殊目的而进行的交易等等非正常情况下的交易。由于本次调查所选取的可比实例均为通过市场获得的正常情况下的交易，所以对于交易情况的修正在本次估价对象的评估经过中能够不做考虑，故其交易情况修正系数为1.2交易日期的修正。交易日期的修正是把交易时的价格调整为评估时点的价格，一般采用房产价格的变动率或者是变动指数来调整，假如不能获得类似的数据，可以以根据房产价格的变动趋势给出一个合理的判定，并进行调整。由于本文所选的可比实例的交易日期都是在2020年最后一个季度，在这里期间，对于A市区来讲，交易市场上价格的变动较小，因而，交易日期的调整系数确定为1.3汇率影响的修正。本次调查分析所采用的汇率为人民币对美元的汇率，确定的时点为一年中的6月份。针对相关性的分析，本次调查的汇率是以年中的值为基准进行比拟的，所以对于选取2020年的房产交易价格为实例，修正系数确定为1.4房产状况的调整。不同的住宅小区，由于某一方面或是多方面的差异性会直接造成成交价格的不同，为了消除这一影响，需要把可比实例的特殊性进行削减，使得评估的结果愈加的合理且趋于真实。对于房产状况的调整，主要针对与住房本身有直接联络或是间接联络的微观方面的调整，详细能够从下面三个方面来进行。区位状况的调整。如此可得各可比实例的区位状况调整系数为：A=100/100=1 .B=100/99.6=1.004 .C=100/100=1 .D=100/100=1 .E=100/99.6=1.004 .权益状况调整。所选取的可比实例权益状况与估价对象基本上一样，故权益状况调整系数为1.实物准大概情况调整。由此可得可比实例的实物状况调整系数为：A=100/98.6=1.014 .B=100/99=1.01 .C=100/99.6=1.004 .D=100/98.6=1.014 .E=100/100=1 .4.2.3求取比准价格。百分率法求取比准价格公式为：P=P? A B C D .P-比准价格；P?-可比实例房产价格；A-交易期汇率修正系数；B-交易情况修正系数；C-交易日期修正系数；D-房产状况调整系数。根据比准价格计算公式能够得出：比准价格 .A=6180*1*1*1*1.014=6266.52/。比准价格 .B=7100*1*1.004*1*1.01=7199.68/。比准价格 .C=6100*1*1*1*1.004=6124.4/。比准价格 .D=6400*1*1*1*1.014=6489.6/。比准价格 .E=5800*1*1.002*1*1=5811.6/。综合上述五个比准价格，对其进行简单的算数平均计算得：估价对象市场法基准价格=6378.36元/。4.3评估结果分析。根据2021年2月份的显示结果能够看到，评估对象的开盘价格为6200元/，而根据市场比拟法评估的结果为6378.36元/，评估结果与实际价格存在一定的差异，但从差异的程度能够看出，运用市场比拟法评估房产的价格还是有一定的参考价值的，对于评估的差异作出如下的分析。4.3.1评估结果的缺乏之处。1本文在分析影响房产价值因素时选取的调查样本容量太小，分析的结果缺乏准确性和可靠性。而根据这一结果而赋予修正经过中的权重也会有失合理性，直接造成评估结果准确性的降低。2选取的交易实例为 A市X区评估对象附近的成交房屋作为可比实例，固然地理位置上的影响减小了，但对于小区的硬性设施条件不同可能对价值的影响没有考虑过多，也造成了结果的偏移。3在对因素修正的经过中，赋予因素的权重带有严重的主观性，缺乏一定的科学方式方法作为支撑。修正的方式方法采用的是百分率法，不能直接反响差异性对房产价值的影响程度，使得修正的结果缺乏准确性和科学性。4在价值评估计算的经过中，省略了部分影响因素的修正，如：交易日期的修正、交易情况的修正、权益状况的调整等等。在计算最终价格时运用的时简单点算术平均法，粗略地将所有的可比实例一直看待，忽视了不同类似程度对估价结果的影响。这些所有的原因，单个或是多个互相的作用直接导致了评估结果的缺乏。4.3.2对缺乏的修正。能够通太多种渠道获取更多、愈加广泛的调查数据。对于因素的修正能够通过其他愈加科学的方式方法来确定，如层次分析法、熵权法或是模糊综合评判法等。对于因素的考虑也应该把经济发展状况考虑进去，从供应和需求方面分析对住宅价值的影响。当然，对于最后对评估结果的计算，要综合考虑可比实例的特殊之处，采用愈加完善的方式方法来确定最终的结果。4.4成本法的运用 .对于居民住房价值的评估，考虑到房屋将来成交价格波动性太大且不确定性较高的原因，一般会采取市场比拟法和成本法对其进行评估。当然，由于房屋的建造周期太长，以历史成本为根据的成本法计算结果会缺乏一定的时间价值，与当下的市场价格有一些差异，但是该方式方法却有其存在的价值和意义，能够很好地反映账面价值，作为一个参考供人们利用。由于成本价格数据的获取存在一定的困难，本例主要参考其他案例的计算根据并考虑实际情况来确定评估对象的一些费用。详细的计算经过如下：1土地获得成本 .影响价格的区域因素修正。【7】容积率修正系数容积率大小对价格有着重要的影响，参照容积率修正系数表，确定评估对象容积率修正系数为0.919.其他因素修正。考虑到近两年住房价格的变化情况，对日期的修正系数确定为1;土地开发程度、基础设施完备程度为一般水平，故不做修正。单位地价=基准地价 1+总和修正率 1+其他修正系数=4425 1-0.2% 1-17% 0.919 1 1 1 3368.51元/。待评估对象的楼面地价=单位地价 容积率=3368.51 4.5 748.56元/。2建造成本。建造安装费用这一部分主要是工程桩、土建、安装、装饰工程以及钢材、水泥等建筑材料的成本，一般毛胚房的建造成本为20002500元/左右，考虑到该地区属于市区比拟中心的阶段，建造质量同其他原有的住房来比是属于中上等的水平，多以确定该房产的建筑安装费用为2200元/。前期费用。主要包含规划设计费、设计招投标管理费、勘察费以及规划证费等等。一般标准为120400元/，这一部分的费用根据中高档住房的标准设定为320元/。配套费用。主要是住宅的配套费用以及市政配套费用，综合该楼盘的实际情况，比照一般建筑的标准，该费用设定为380元/。市政公用基础设施大配套工程费设定为120元/。管理费用和营销费。主要包括有员工工资、招待费、广告费、展览费及其他费用，这一块费用通常占到销售收入的3.5%4.5%,大致确定为240元/。3税费。包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加等等，这一部分一般确定为销售收入的7%左右，综合考虑类似楼房的房价，故确定为400元/。4财务成本。开发商的这一成本主要是银行利息和其他融资成本，基本上是根据土地成本*2年*10%计算得出的，这一数值已经到达10001500元/，故对该评估对象的财务成本大致估算为1100元/。综上所述可得评估对象的估算价格为：评估价格=土地成本+建造成本+财务成本+税费=748.56+2200+320+380+120+240+400+1100=5508.56元/。当前房地产业成本利润率的水平一般我 10%20%左右，因而能够估算出评估对象的评估价格在 6058.426610.27 之间。由于该楼盘对外颁布的开盘价格为 6200 元/，这样算下来，该楼盘开发商的利润率为12.55%,这一成本数值确实定是合理的。4.5两种方式方法的分析比拟 .评估经过。两种方式方法估算房产的价格首先都是搜集数据，市场比拟法是立足于市场，搜集类似的多个交易实例，一般情况下是3个以上。而成本法则是针对单一的评估对象搜集从规划到销售整个经过中产生的各项费用。计算公式上市场比拟法最重要的是计算比拟基准价格，即：比拟基准价格=可比实例交易价格 不同方面的修正系数；成本法计算公式主要具体表现出在四个方面：估算价格=各项支出+税费+财务成本+利润。从计算公式能够知道比拟法在计算的经过中需要确定不同的修正系数，这一项工作是估算的重点，本例主要是通太多因素分析法硎定其不同因素的权重，作用于修正系数的计算中，另外就是参考其他案例修正经过，结合本例的实际情况确定。对于本例中成本法的使用经过，未使用详细的科学方式方法，主要是参考了该行业建造经过中各项费用的一般标准进行确定的，主观性相对市场比拟法而言更强。所以，在本例中数据的使用上两种方式方法的主观性都很强。评估特点。市场比拟法使用的两个主要特点具体表现出在：一方面是要有一个成熟、活泼踊跃的市场，这样一来大量类似情况的交易实例能够容易获得，选择的范围比拟大能够使比拟对象确实定愈加的接近评估对象，结果也更为严谨。另一方面就是计算经过中牵涉到因素的修正，修正的目的是使得两个类似住房在不类似的方面趋于接近，即把比拟对象价格修正的更接近评估对象的价格。这一部分所使用的方式方法以及修正因素确实定都需要一定的科学理论做支撑，相对来讲技术性会比拟强一些。成本法计算时数据的搜集方面存在很大的困难，由于该数据一般不对外颁布，参照一般情况计算的结果又缺乏真实性，缺乏一定的理论根据，直接造成评估结果的不准确性，所以这是一个难点。另外，由于评估经过中牵涉到的费用，只考虑了明显存在的因素而忽视了一些潜在的未知因素的影响，因而造成评估成本低于实际成本。评估结果 .使用市场比拟法得出的结果与实际对外颁布的价格之间存在一定的误差，计算可得该误差为2.88%.所以对于运用该方式方法估算出来的结果在某种程度上是能够被直接拿来使用的。具有一定的参考和使用价值。成本法计算的结果是一个估算的区间，这一区间是根据开发商获取利润的程度确定。由于计算经过很多数据确实定都带有很大的主观性，没有对评估对象进行实地考察使得评估的结果在真实性和准确性方面都有很大的欠缺。总的来讲，两种方式方法都有各自的特点和使用价值。就当前现在状况来看，市场比拟法在评估房产价格的运用上是比拟成熟的，整体的计算经过相比照较简单，评估的结果能够被很好的理解且能反映现实状况。