我国当前前期物业管理法律制度问题与完善,物业管理论文.docx

我们国家当下前期物业管理法律制度问题与完善,物业管理论文前期物业管理是根据(前期物业管理招标投标管理暂行办法第2条规定： 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业施行的物业管理。 2 前期物业管理法律关系 认识和理解前期物业管理法律关系的要素是准确理解和把握前期物业管理法律关系的前提。法律关系的要素是指构成法律关系必不可少的因素。因而，前期物业管理法律关系的要素就是指构成前期物业管理法律关系必不可少的因素，包括前期物业管理法律关系的主体、内容和客体。这三个要素互相联络，互相制约，缺一不可。少了任何一个要素，都构不成前期物业管理法律关系，一个要素的变更，就会引起整个前期物业管理法律关系的变化。 3 我们国家当下前期物业管理法律制度中存在的一些主要问题 3.1 前期物业管理合同、业主临时公约损害业主权益 前期物业管理合同、业主临时公约是规范前期物业管理活动、确定业主与物业管理企业权利义务的根本性文件。根据(条例第21、22 条的规定：前期物业管理合同和业主临时公约均由开发商签订、制定，因而当下，开发商、物业公司利用制定这两个文件的独特优势地位损害业主权益的事情屡见不鲜。 有的开发商利用其能够决定物业管理合同权归属问题的优势，把物业管理权承包给自个的物业公司或约定长时间的合同期限；有的开发商与物业公司勾结，拿业主权益做交易，约定较高的物业管理费；有的在合同中扩大物业公司权利、加重业主义务与责任。这些行为不仅严重损害业主权益，也制造了日后业主与物业公司之间不断的矛盾与冲突。同时在制定业主临时公约时，一些开发商在强迫性或禁止性内容上，出于私利设定一些损害全体业主合法权益的公约条款，背离了公平、公正、平等以及合法、合理的基本原则。 3.2 建设单位与物业公司建管不分 我们国家当前物业管理市场机制还未完全建立，固然近年来引入竞争机制获得了一定成效，但自建自管、建管不分的物业管理企业形式当前还是物业公司的主要形式 在物业公司与房产开发商之间，很多物业公司都是由房产公司直接设立的，属于房产公司的子公司。这种母子公司式的物业管理形式不是在市场竞争中构成的委托管理关系，是一种不完全的市场经济，明显带有难以克制的体制缺陷与弊端：第一，由于与房产公司之间的暗昧关系，物业公司接管物业时应该进行的验收程序形同虚设，成为 走过场 的 程式 ；物业公司在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完好一旦日后出现问题，物业公司不但不敢与开发商交涉，甚至会成为开发商的利益维护者与业主分庭抗礼，进而引发更多的矛盾和冲突。第二，导致部分业主误以为 开发商就是物业公司，物业公司就是开发商 ，进而把开发商在楼盘开发经过中遗留的一些问题转嫁于物业公司，甚至以此为借口拒交管理费，致使物业公司代开发商受过。第三，这类物业公司获得物业管理合同权相对容易，易造成其安于现在状况，缺乏进取精神，并不能正确摆正自个与业主间的位置，以管理者自居，对业主居高临下吆五喝六甚至公然殴打业主。 3.3 前期物业管理招投标制度不规范，存在法律漏洞 (条例只是 提倡 并未 强迫 建设单位通过招投标选聘物业管理企业，这留下了法律漏洞；同时，前期物业管理招投标制度本身也存在法律漏洞，难以如预期规范好前期物业管理企业选聘市场。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种；招标人采取邀请招标方式的，应当向3 个以上物业管理企业发出投标邀请书。当下招投标制度不规范的问题主要出在 邀标制 上，这一制度存在法律上的天然缺陷：由于前期物业管理的招标人是开发商，他有权自主决定邀请哪些物业管理公司参加招投标，更有权自行组织施行招标活动。因而，开发商就能够进行 做秀 邀标会 在邀请物业管理企业招投标时，要么邀请素质远远低于自家物业公司的别家物业公司，要么在招标条件上做文章。 4 完善我们国家前期物业管理法律制度的设想 鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，加强前期物业管理就显得特别重要。研究和解决好前期物业管理中出现的众多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题。前期物业管理法律制度的构建着重应从下面几个方面入手： 4.1 物业管理法是前期物业管理制度的载体 根据各国现有的区分所有物业产权法的内容和构造，物业管理法应该对区分所有物业产权法应采取一个什么样的大致内容和构造提出建议。为了明确的界定物业小区的产权并使产权遭到严格的保卫，各国的区分所有立法必须做到下面几点:区分所有物业产权法必须保障从法律上明确地界定产权人的权利与义务;必须明确规定设立区分所有物业产权的法律程序，十分是必须明确规定设立区分所有物业产权的不动产登记程序;必须明确规定转让区分所有物业产权的法律程序；必须建立处理产权纠纷的有效的和透明的法律程序。 4.2 规范前期物业管理合同 根据(合同法的规定和(条例的精神，建设单位与物业公司签订前期物业服务合同时，应重点对物业公司的服务质量、服务费用、物业公司与业主的权利义务及违约责任等合同要素界定清楚，把合同的核心内容尤其是双方的权利义务明确写进合同；同时要注意维护业主与物业公司的合法利益，重点是维护业主的利益，做到条款的合法合理；另外对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定，以防止日后的矛盾与分歧。 建立前期物业管理合同备案制。应明确以法律的形式规定前期物业管理合同要进入房产行政主管部门备案。由房产行政主管部门审查备案合同：审查合同中能否有法律禁止的条款以及显失公平的条款，当有法律禁止的条款时应认定条款无效；当存在显失公平的条款并有业主提出损害其权益时，应撤消条款，责令业主与物业公司重新协商制定新的公平合理条款。同时房产管理部门要加强对前期物业管理合同的指导和监管力度。 在全国范围内推行(前期物业服务合同示范文本，在示范文本中明确规定前期物业管理合同的基本要素，积极的推动前期物业管理规范化。 4.3 开发商作为前期物业公司法定保证人，对购房人业主承当连带责任 当下，当开发商为业主指定的物业公司与业主因侵权或违约而发生纠纷时，开发商却能抽身事外，不用承当任何责任，这种不公平现象的存在不利于前期物业管理市场的发展和规范。笔者以为，要解决这一问题，必须确定开发商作为前期物业公司的法定保证人，在物业公司与业主发生纠纷时对业主承当连带责任。这样能在一定程度上威慑不法开发商、有效遏制不法开发商为了本身利益把子公司设立为物业公司的局面，进而有效维护业主权益。 4.4 强迫实行开发商与物业公司分业经营制度，重点规范前期物业管理招投标制度 国家提倡建设单位根据房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 能够讲实行开发商与物业公司分业经营已成为一种共鸣。当下强迫开发商与物业公司分业经营最重要的是规范前期物业管理招投标制度。 5 结束语 随着我们国家房地产行业的发育成熟，物业管理也必将会不断扩大规模、获得进一步发展，物业管理尤其是前期物业管理法律制度也将会逐步走向完善。希望上述建议能为我们国家前期物业管理法制建设提供一些参考。我们国家应进一步加强前期物业管理立法，以改变我们国家前期物业管理立法滞后，法制建设不完善的现在状况。通过立法，促进和引导前期物业管理行业的健康发展。 以下为参考文献 1 周树基.美国物业产权制度与物业管理M. 北京:北京大学出版社,2005. 2 物业管理条例配套规定M. 北京:中国法律出版社,2006. 3 王家福.物业管理条例解释M. 北京:中国物价出版社,2004. 4 杨立新,梁清.物权法规则适用M. 长春:吉林人民出版社,2007. 5 许海峰.物业管理M. 北京:人民法院出版社,2004. 6 马原着.物业管理条例分解适用集成M. 北京:人民法院出版社,.2004. 7 孙国华主编.法理学M.北京:广播电视大学出版社,1999:248.