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租赁住房供给价格弹性研究综述,房地产论文内容摘要：供应价格弹性是研究租赁住房的基础，它能够客观地从供应角度展现租赁市场运作规律和特征。本文通过对住房市场及住房租赁市场本身特征及供应价格弹性的相关文献回首，得出下面具有启发性的结论 ：其一，当下对于住房市场供应价格弹性的研究聚焦住房供应价格弹性的测算、影响弹性的因素分析以及弹性对于政策施行效果的影响，针对租赁住房市场供应价格弹性的相关研究较少，国内研究更少，因而可借鉴住房市场对于供应价格弹性的测算方式方法对我们国家租赁住房供应价格弹性进行测算并讨论其影响因素，对我们国家发展租赁住房市场以及施行相关补贴政策具有重大参考价值；其二，当前对于住房市场供应价格弹性的测算方式方法为基于供应函数的直接测算法和间接测算法，都可能存在自变量和因变量同时性或多重共线性，运用供应价格弹性定义式直接对供应价格弹性进行计算能够避免这些误差；其三，当下对住房供应价格弹性的影响因素讨论集中在成本因素、政策因素以及宏观经济因素，考虑到租赁住房在一定程度上能够替代交易住房，这些因素可以以纳入对租赁住房供应弹性影响因素进行讨论；其四，租赁住房市场是住房市场供应系统的一部分，对租赁住房供应价格弹性的研究，能够系统地讨论其与住房市场的互动影响机制。基于住房市场平衡的四象限模型，能够对租赁住房供应价格弹性与租金波动、房价波动以及存量住房空置率的互动关系进行分析。 本文关键词语：住房市场;租赁住房市场;供应价格弹性; 随着经济和社会不断发展，大量人口流入中大城市。人口的流入加大了我们国家居民对于租赁住房的需求。但在我们国家城镇化发展经过中，租赁住房市场长久以来没有得到重视，表如今租赁住房供需矛盾突出，尤其是在特大城市，租房难一直是流动人口面临的难题。在的十九大报告中指出，要 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居 。租赁住房供应问题的解决成为解决住房问题的关键。 租赁住房供应价格弹性能够客观地反映租赁住房供应对于价格变动的敏感程度，是研究租赁住房供应价格弹性的基础。本文以此为主线，从住房市场及住房租赁市场模型研究、住房市场供应价格弹性研究、租赁市场供应价格弹性研究三个方面进行综述，为进一步深化租赁市场供应制度改革的研究提供帮助。 一、住房市场及住房租赁市场模型研究 房地产具有耐久性的特征，早期学者将其视为耐用品进行了大量研究，着重强调了住房供应的时滞性。华而不实最为典型的是哈努谢克和桂克礼Hanushek et al.,1979开创建立的流量-存量模型，该模型将房地产市场划分为流量市场和存量市场，以时间维度对流量市场和存量市场之间的动态平衡进行了考察：在短期，房地产流量无法改变，市场存量完全刚性，只能通过房价变动对市场平衡进行调整，市场需求等于房地产存量；在长期，新建房屋等能够使得房地产流量发生变动，并根据短期平衡价格逐步调整转化为存量，实现两个市场共同平衡。 史密斯Smith,1978指出房地产市场根据房地产供给类型能够分为房地产交易市场和房地产租赁市场，对于房地产市场的系统分析不可将二者孤立开来。已有大量学者基于交易市场和租赁市场的联动反响对房地产市场进行了研究，并开创建立了经典模型。例如，法利斯Fallis,1983以跨期效用理论为基础，构建了消费者租购选择模型，从效用角度研究了房价和租金的关系。波特巴Poterba,1984将租金视为住房的服务价格，提出了住房使用成本模型：假设住房市场是一个无摩擦而且具有理性预期的有效市场，那么在上述假设条件下存在着一个租购无套利平衡，使得住房所有者持有一期住房所获得的边际收益等于其持有的边际成本。住房所有者持有住房的边际收益为其所获取的租金收入，而持有的边际成本则等于其持有住房的使用成本。迪帕斯奎尔和惠顿Dipasquale et al.,1992提出了四象限模型，初次系统地研究了交易市场和租赁市场之间的关系。该模型将住房市场划分为资产市场和物业市场，从动态视角对住房供需平衡经过及其在住房销售市场和租赁市场之间的传导机制进行了深切进入的研究：在住房租赁市场，租赁住房的供需确定了平衡租金，而租金作为房地产投资的将来收益，又决定了房地产销售市场上的平衡房价，进而影响了开发商新建住房决策，新开发建设量通过转化为租赁市场上的存量，最终影响租赁住房的供需。 二、租赁市场供应及其特征研究 租赁住房市场在西方发达国家发展已经较为成熟，作为房地产供给市场的一个重要体系，其供应和租金波动一直是学者们关注的重点。 国外学者对于租赁市场供应进行了相关研究，他们以为租赁住房供应受制于市场需求、住房存量供应量和预期等因素。德莱乌和埃卡内姆De Leeuw et al.,1971初次基于住房租金的差异数据估计了城市住房租赁市场的供应价格弹性；亚历克丝和阿诺特(Alex et al.,1991)建立了一个异质租赁市场模型，在该模型中，短期租赁住房的供应是由历史住房存量和出租人保持当下空置率所能带来的盈余所决定的，长期租赁住房供给取决于新建住房量和住房存量转换的预期盈余;维戈Viggo,2000以为对房价的预期会影响租赁住房的供应；莫拉德等人Mollardet al.,2007从住宅所在区域和邻里因素角度分析了影响租赁住房供给的因素，以为土地价格、建筑成本等在很大程度上影响了租赁住房的供给。 租金作为影响租赁住房供需的重要指标，长久以来遭到学者广泛关注。对于租金影响因素的分析，集中在租赁住房本身特性、周边环境、供需关系和预期等方面。约翰和瑟曼斯John et al.,1996通过研究发现，就业时机丰富、通勤时间较少的地区，租金更高层次；谢等人Tse et al.,1999基于适应性预期，将自然空置率和预期空置率之间的差距与实际租金的预期变化率联络起来，构建了租金调整模型；赛斯Saiz,2007以为美国移民的流入与美国租赁住房租金的波动之间存在因果关系；张英婕等人2020通过对上海租金的研究，发现一线城市租金主要受出租房面积、布局及所在区位影响；卡普兰等人Kaplanet et al.,2020强调了预期对与租金的影响作用。 三、住房市场供应价格弹性研究 研究住房供应,一个好的切入点便是研究住房供应价格弹性。刘洪玉等人2020将住房供应价格弹性定义为价格变化百分之一引起的住房供应量变化的百分比，它反映了住房供应对价格的敏感程度。对于住房供应价格弹性的研究，当前主要集中在三个方面：对于住房供应价格弹性测算方式方法的研究，对于不同国家、城市及区域住房供应价格弹性的测算及影响因素分析，住房供应价格弹性对于经济政策等方面的影响。 住房供应价格弹性的测算方式方法是影响住房供应价格弹性测算结果的关键。当前主要有两种住房供应价格弹性测算方式方法，一种是基于托宾Q理论构建住房供应函数直接测算法，另一种是基于一般平衡分析模型的间接测算法。学者穆特Muth,1960、福兰Follain,1979、格林等人Green et al.,2005、刘学良2020以及严思齐等人2020运用托宾Q理论构建住房供应方程，对住房供应价格弹性进行了测算。托宾Q理论的核心是 托宾Q 系数，由经济学家托宾提出，Q=新增资本的市场价值/企业的重置资本，该系数决定了厂商能否追加投资。基于托宾Q理论建立的住房供应价格弹性测算方式方法，在考虑住房供应和住房需求的基础上建立了供应方程模型，进而得到住房的供应价格弹性。迈尔和萨默维尔(Mayer et al.,2000)基于住房供需函数构建了住房市场一般平衡方程，间接估算了马来西亚的住房供应价格弹性，但该模型假设住房供应是即时的，未考虑到住房存量调整需要一定的经过。马尔佩齐和麦克莱曼(Malpezzi et al.,2001)在这里基础上，引入一阶滞后的住房供应存量，构建了基于存量-流量模型模型的一般平衡间接测算法，成为间接估算法中最常用的方式方法。古德曼和蒂博多(Goodman et al.,2008)、邹至庄和牛霖琳2018在对住房供应价格弹性的测算中均用到了此方式方法。但无论是直接测算法还是间接测算法，都可能存在自变量和因变量的同时性或多重共线性，运用供应价格弹性定义式直接对供应价格弹性进行计算能够避免这些误差，但当下使用较少。 为测算住房供应价格弹性，并分析影响住房供应价格弹性的因素，学者们对于不同国家的住房供应价格弹性进行了测算和比照。将国家整体作为研究住房供应价格弹性的研究对象时，学者们大多把某个国家代表性城市的住房供应价格弹性均值作为该国的住房供应价格弹性，并通过横向比照其他国家的供应价格弹性，得出国家层面上导致供应价格弹性差异的因素主要是土地成本、建筑成本、融资成本等成本因素以及开发管制。例如波特巴(Poterba,1984)、托佩尔和罗森(Topel et al.,1988)、布莱克利(Blackley,1999)以及鲍尔等人(Ball et al.,2018)估计了美国的住房供应价格弹性，其结果在1.2-5.6之间，且住房弹性主要遭到建设成本、融资成本、预期房价、国家对于土地管制和市场势力的影响；马约和谢泼德(Mayo et al.,1996)通过比照马来西亚、韩国、泰国三个国家的住房供应价格弹性和国家调控政策，得到一个国家对于土地的垄断实力越强，管制政策越严格，那么该国家的住房供应价格弹性越小；马尔佩齐和麦克莱曼(Malpezzi et al.,2001)对英国和美国的住房供应价格弹性进行比照分析，指出住房供应价格弹性的国际差异主要归因于各国不同的土地监管政策；邹至庄和牛霖琳2018运用中国1987-2006年城镇面板数据进行分析，得出中国城镇住房存量供应价格弹性约为0.83；王(Wang,2020)运用我们国家1998-2018城市面板数据构建存量调整模型，得出中国35个大中城市住房供应价格弹性为2.8-5.6，并通过与美国、英国、马来西亚、韩国等国家的弹性进行比照，得到监管、地理环境在很大程度上决定了不同国家的住房供应价格弹性;刘学良2020运用直接估算法对我们国家1998-2018年35个群众城市面板数据进行分析，得出住房供应价格弹性为2.65，仅为美国的35%，他将这种差异归因于中国严格的土地开发管制政策；刘洪玉等人2022基于2005-2020年中国城市层面的统计数据，估算出中国城市平均住房供应价格弹性为0.805，他以为中国地方较为严厉的土地利用规制使得城市建筑容积率总体偏低，进而导致了中国城市总体住房供应缺乏弹性。 为进一步讨论导致不同住房供应价格弹性的详细原因，学者们对于不同的城市和区域的住房供应价格弹性进行了估算和比拟分析，对影响住房供应价格弹性的因素有了愈加深切进入的认识。他们以为，人口密度、人均等市场宏观经济环境会导致不同城市住房供应价格弹性的差异，对于不同住房供应价格弹性的城市，显着影响其供应价格弹性的因素会有不同。格林等Green et al.,2005、刘修岩等人2022分别估计了美国的大都会区和中国35个城市的住房供应价格弹性,当地人口密度等因素显着影响了不同地区的住房供应价格弹性；李冀申2020对中国各省份住房供应价格弹性差异进行分析，发现市场上房地产公司竞争程度对住房供应价格弹性具有显着影响；张东等人2021指出，对于不同住房供应价格弹性的城市，影响它们供应价格弹性的因素是不同的，详细来讲，利率、人口密度和人均水平等对缺乏弹性的城市具有显着的影响，建设成本和基础设施投入水平对于一般弹性的城市影响较大，土地购置面积、人均和基础设施投入水平等是富有弹性城市的主要影响因素。 四、租赁市场供应价格弹性研究 尽管对于住房市场的住房供应价格弹性已有大量学者进行了研究，但当前对于租赁市场的住房供应价格弹性的针对性研究却并不多。对于租赁住房供应价格弹性研究也大多集中在国外学者对于租赁住房供应价格弹性效应的分析上，即租赁住房供应价格弹性的大小对租房补贴政策的施行效果研究。例如利用美国AHS的国家数据进行研究，表示清楚低质量的租赁市场供给缺乏弹性，住房券计划导致收入最低的无补贴家庭的租金上涨了16%；艾里克森等人Eriksen et al.,2021通过对美国不同城市住房租赁市场的分析发现，增加租房优惠券不会影响租赁房屋的整体租金，同时他们还发现，在租赁住房供应缺乏弹性的城市中，租房补贴接近所允许的补贴上限的租赁住房租金涨幅最大。 由于租赁市场供应数据难以获取等方面的原因，学者们对于租赁住房供应价格弹性的测算并没有作过多研究，现有的测算主要侧重于对不同城市和区域租赁住房供应价格弹性的研究。德莱乌和埃卡内姆De Leeuw et al.,1971基于住房租金的差异数据,估计了美国城市住房租赁市场的供应价格弹性，将美国不同地区可比租赁住房的租金差异归因于家庭数量、平均收入等市场需求因素以及开发投入成本、运营投入成本等成本因素差异，并得出租赁住房的运营成本、建设新住房的规模不经济型以及土地供应限制导致了租赁住房的长期供应价格弹性并非完全弹性；瑞士2005-2021年不同地区住宅数据的研究表示清楚，住宅的地理位置、投资者的租金和投资风险预期、法规限制等因素导致了租赁住房供应价格弹性差异。 五、评述 发展和完善租赁住房供应侧构造性改革是解决好城镇化问题、改善民生福祉的重中之重。对于住房市场供应的系统分析以及租赁市场供应价格弹性的研究，有助于租赁市场供应研究的深切进入。从当前来看，其主要存在下面研究价值： 第一，租赁市场供应与交易市场供应严密相连，对于租赁住房供应价格弹性的研究能够综合考虑其与整个住房市场的互动效应。无论是经典的四象限模型还是学者们对于租金房价关联性以及足够选择的研究，都证明了二者密不可分。在研究租赁市场供应价格弹性时，不可孤立地考虑租赁市场，还应考虑交易市场对其的影响，例如基于住房市场平衡的四象限模型，能够对租赁住房供应价格弹性与租金波动、房价波动以及存量住房空置率的互动关系进行分析。 第二，由于缺乏数据基础，当前对于租赁市场供应价格弹性的实证研究寥寥无几，学者在进行研究时，能够借鉴交易市场供应价格弹性的研究理论以及对于租赁市场供应和租金方面的相关研究。租赁住房在一定程度上能够作为交易住房的替代品，因而对于交易市场的住房供应价格弹性研究租赁市场具有一定借鉴作用。同时，租赁住房供应价格弹性表示租赁住房供应变化百分比对于租金变化百分比的敏感程度，因而租赁市场上对于租赁住房供应和租金的相关研究也具有一定参考价值。 第三，租赁住房供应价格弹性的研究对我们国家租赁市场政策施行具有参考价值。当前我们国家租赁市场的供应大多为私人租赁住房，存在管理混乱、缺乏有效监管等问题，而发达国家租赁住房市场发展较为完善，这些国家的学者发现，租房补贴政策的施行效果受制于当地租赁住房供应价格弹性的大小。中国也越来越重视发展租赁市场，因而该方面的研究也将有利于我们国家政策施行。 以下为参考文献 1 董藩,丁宏,陶斐斐.房地产经济学M.北京:清华大学出版社,2021:13-15. 2 李冀申.中国住房供应价格弹性的区域差异及影响因素-基于面板数据的实证分析J.金融与经济,2020(09):7-12. 3 刘洪玉,杨帆.中国主要城市住房供应价格弹性估计与比拟研究J.社会科学辑刊,2020(06):112-119. 4 刘修岩,杜聪,李松林.自然地理约束、土地利用规制与中国住房供应价格弹性J.经济研究,2022,54(04):99-115. 5 刘学良.中国城市的住房供应价格弹性、影响因素和房价表现J.财贸经济,2020(04):125-137. 6 严思齐,吴群.供地制度变革前后我们国家主要城市的住房供应价格弹性-基于20个城市面板数据的实证研究J.上海财经大学学报,2020,16(02):59-66. 7 张东,周雯雯.我们国家住房供应价格弹性的测算与影响因素分析J.统计与决策,2021(07):125-128. 8 张英婕,王洪强,徐愉.一线城市房屋租赁价格影响因素研究-以上海市中心城区为例J.价格理论与实践,2020(11):72-75. 9 邹至庄，牛霖琳.中国城镇居民住房的需求与供应J.金融研究,2018,1(335):1-11. 10 ALEX A,ARNOTT R J.Dynamic Housing Market Equilibrium with Taste 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