房地产价格特点及定价影响因素分析,mba项目管理论文.docx

房地产价格特点以及定价影响因素分析,mba项目管理论文本篇论文目录导航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】 房地产价格特点以及定价影响因素分析【第5部分】【第6部分】【第7部分】【第8部分】第三章 房地产价格特点以及定价影响因素分析房地产幵发项目从开发、建设、经营、管理的程序上讲通常可分为五个阶段:可行性研究和项目决策阶段、前期准备阶段、开发建设阶段、商品房销售阶段和项目交付使用阶段。从这里我们不难看出,对土地及建筑物定价的环节能够讲是房地产幵发项目的定价工作的主要内容。因而,房地产企业在开发经过中要充分重视定价的环节,本节章就针对房地产和房地产价格特点以及定价影响因素进行分析。3.1房地产市场特点分析房地产业当前已经发展成我们国家很多地区的支柱型产业,华而不实主要依靠于其产业关联度高和带动系数大的特点。房地产市场与一般商品的市场来讲具有典型的特点,我们能够从房地产市场特点来考虑影响房地产定价的因素,进而为房地产开发项目的定价风险提供分析基础。一般来讲,当前我们国家房地产市场发展呈现下面几个主要的特点:1、房地产市场的区域性房地产市场的特点主要由房地产产品的特点决定的,房地产商品作为一种特殊的商品,其区别于普通商品的典型特点就是位置固定性。由于房地产所占有的土地是固定的,土地供给缺乏弹性,因而决定了房地产的供给也没有弹性。位置的不可移动性决定着房地产的影响范围具有地域性,当一个区域的房地产供不应求或者供大于求时,不可能通过与其他区域依靠调剂来实现供需平衡。因而,房地产市场具有区域性,影响房地产价格的决定性因素是区域经济发展状况,假如当地经济发展水平高,居民对房地产的需求较高时,一般会出现房地产的供不应求,导致房地产价格的上升并呈现刚性,并在一定程度上带来投机性购进房地产,当供过于求时,由于不可能实现房地产产品的异地销售,则会导致本地房地产价格的下跌和房地产空置。由此可见,房地产企业在分析企业的定价风险经过中,要考虑到房地产市场的区域性特点,不同区域的定价风险具有不同的特点。2、房地产市场具有不开放性和竞争不充分性对于房地产市场的竞争不充分性是指与普通商品市场相比,由于房地产项目投资大、周期长,因而决定了房地产企业介入者较少,同时房地产企业和消费者之间的交易信息具有不对称性,另外由于房地产的异质性和区域性,导致了房地产具有较小的替代性,进一步加剧了房地产市场的竞争不完全性;对于房地产市场的不开放性是指由于房地产的重要因素在于土地供给和资金供给,而土地在国家管理之中,同时房地产的市场幵发和定价行为在一定程度上还要受制于国家政策的宏观调控和管理,由此可见房地产市场具有不开放性。由此可见,房地产企业在定价经过中要充分利用市场的不开放性和竞争不充分性,正确的做出定价,躲避定价风险。3、房地产市场具有投资性和投机性由于房地产市场的区域性和竞争的不完全性,在一定程度上导致了房地产的价格一直处于增值经过,而其特有的保值性和高投资回报能力也使其具有投资性。同时,由于房地产的高回报率,也在一定程度上吸引了大量的投机性资金的投入,例如在全国各地的房地产领域都会出现 炒地皮 、 炒楼花 的特点,同时出名全国的 温州炒房团 正是由于房地产市场的投资性和投机性而引起的。不过,房地产市场的投资性和投机性也往往会给房地产企业的定价带来一定的风险,假如大量热钱涌入当地的市场,可能会给房地产企业带来房地产市场的 虚热 ,进而导致房地产企业定价过高,而热钱撤离后,房地产企业就会出现房价的跌价。因而,房地产企业在进行定价经过中,要充分考虑到房地产市场的投机性和投资性,制定合理的价格,躲避定价风险。4、房地产市场供给具有稀缺性和滞后性对于房地产市场的稀缺性主要是由于房地产市场的区域性和不幵放性,一般来讲,房地产的供给稀缺主要包括总量稀缺和构造稀缺。而房地产的总量稀缺是指房地产有限的供应量和居民对于房地产不断增长的需求之间的矛盾,而构造性稀缺则主要是由市场的区域性导致的不同地方房地产的稀缺。对于房地产市场的滞后性主要是指房地产对于经济波动和市场需求的滞后性,这主要是由于房地产市场的投入资金大和周期长有关系。当经济出现下滑时,由于房地产市场供给难以改变,这时就会出现房地产价格下降,而当市场需求增加时,由于房地产市场供给难以增加,就会出现房地产价格飞涨的现象。由此可见,房地产企业在进行定价实践经过中,要充分考虑到房地产市场稀缺性和滞后性给房地产企业带来的影响,釆取适当的措施进行风险躲避。5、房地产市场与金融市场的高关联性由于房地产商品的开发经过漫长,成本高,同时房地产商品的价值大和占有时间长,因而房地产市场是一个资金密集型行业。不管是房地产幵发商,还是房地产商品的购买者都需要大量的资金,而这些资金只能求助于金融机构的支持。因而,房地产市场的发展遭到金融业政策和利率的影响,这也是国家在进行房地产市场调控经过中经常采用银行贷款利率的原因。因而,房地产企业在进行定价经过中,要充分考虑金融市场对房地产市场的影响,在这里基础上进行科学合理的定价,采取措施躲避定价风险。以上房地产市场的特征能够为分析房地产定价影响因素提供基础,房地产企业在进行定价经过中,要针对房地产市场的特征采取适当的定价方式方法和策略,进而躲避定价风险,实现利润最大化。3.2当下房地产市场运行和价格特点分析3.2.1当下房地产市场运行特点当前我们国家房地产市场价格已经远远的超出了消费者的承受能力,但是由于房地产市场的区域性、投机性和稀缺性,导致了房地产的价格年年增高,出现了 房地产价格泡沫 。自从2018年以来,为了稳定房价出台了多项措施对房地产行业进行宏观调控,不过调控的效果不佳,房价只是出现了缓慢增长。2020年以来,出台了国五条、住房保障政策和增收房产税等政策来控制房价。当下我们国家房地产市场运行中主要出现下面几个特点:1、房地产开发投资增速增加,全国房地产销售规模再创新高随着我们国家经济形势的逐步转好,我们国家房地产市场在2020年有所回暖,实现了新一轮的快速扩张。根据国家统计局的资料显示,全年全国商品房成交面积突破了 12亿平方米,而商品住宅成交量也突破了 10亿平方米,由此可见我们国家房地产市场销售再创新高。同时,2020年我们国家房地产开发投资金额到达8. 6万亿元,比2020年同期增长了 20%,由此可见,当下我们国家房地产试产运行持续发热,房地产幵发投资持续增加,房地产销售规模也再创新高。开发投资持续增加的结果是房地产企业之间的市场竞争逐步加剧,这给房地产企业带来一定的定价风险,因而房地产企业在定价经过中要充分考虑我们国家房地产市场出现的新特点,不能被外表现象所迷惑,采取合理的定价方式方法和策略,控制定价中存在的风险。2、房屋需求较快增加,房地产价格持续快速上涨对于房地产市场的需求,根据国家统计资料显示,2020年商品房销售面积同比增加了 17. 3%,各种房地产销售均比去年同期高,由此可见房地产市场的需求有了较快的增长。对于房地产的价格来讲,固然2020年国家出台了多项措施抑制房地产价格的上涨,但是大部分地区的房地产价格都出现了缓慢的增长。根据国家发改委和统计局的资料显示,在2020年,全国70个大中型城市的房地产价格均出现了上涨的趋势,华而不实北上广的涨幅最高。房屋需求的快速增长在一定程度上推动了房地产价格上涨,因而房地产企业在定价经过中要充分考虑到房屋需求的影响。3、房地产市场分化严重,二三线城市房屋空置率增加最近几年,由于房地产市场的火爆和房地产的高回报率,大量的非房地产企业也介入到房地产市场中来,造成了 全城建城 的局面,房地产市场的供应量逐年上升,尤其是尚未幵发的二三线城市。但是,由于国家出台了一系列的调控政策,一线城市和二三线城市的房地产市场出现了严重的分化,据统计资料显示2020年大部分一线城市房屋可售库存在较低水平彷徨,而二三线城市出现了大量的房屋待售,房屋的空置率极高,有的地方甚至出现了鬼城。房地产市场的严重分化在一定程度上也影响了房地产的价格,对于一线大城市来讲,将来房价上涨的趋势不变,而对于二三线城市来讲,供给过剩的风险将会对房地产价格产生压力,将来产生价格下降的趋势。因而,房地产企业在定价经过中一定要考虑到幵发项目所在地,制定合理的价格,防止出现由于定价过高所造成的产品库存现象的出现。4、房地产资金出现转移,海外购房成为最新趋势随着我们国家经济的迅速崛起和国外经济发展的疲软,在国内日益严格的房地产调控政策之下,房地产投资转向国外,海外购房成为我们国家当地产市场出现的一个新的特征。根据相关的统计资料显示,当前大约有5亿元人民币实现了海外购房,并且长江区域的上海、浙江地区成为海外置业的投资主体,而加拿大、英国和澳大利亚等地区成为海外投资的主要目的地。同时,不仅购买者的资金出现海外购房的趋势,房地产企业的投资也出现转移,根据统计资料显示,2020年包括万科、绿地等在内的国内多家房地产企业开场到美国、欧洲、东南亚等多个地区购买物业和开发房地产项目。例如,在2020年1月份,万科集团通过万科置业(海外).幵始了海外拓展业务,在2月公布将要与美国公司幵发旧金山富升街201地块,蒋会开发成豪华公寓住宅。4月,万科公布在新加坡幵发一个公寓项目。由此可见,房地产资金出现转移和海外购房的最新趋势从一个角度讲明了国内房地产市场存在着一定程度的风险,因而要求房地产企业在进行定价经过中,要充分考虑到这个发展的趋势,控制定价风险产生的影响。5、房地产调控政策严格,价格增长压力明显由于我们国家房地产价格远远超过了消费者的承受能力,我们国家出台了大量的政策调控房价。在2020年,国家就出台了十大房产政策,例如2020年出台的新国五条,就提出要坚决抑制投资性购房,并且扩大了房产税的征收范围,3月出台的新国六条则进一步提高二套房的首付和贷款利率,严格施行差异不同化的住房信贷政策。由此可见,当下我们国家房地产市场遭到了最为严格的调控政策,这在一定程度上会抑制市场的需求,对房迪产的价格也产生一定的影响,因而,房地产企业在定价经过中一定要考虑到将来严格调控政策的影响,躲避定价风险。3.2.2当下房地产价格特点1、房地产价格保持上涨趋势固然我们国家在2020年出台了多项调控措施来抑制房地产价格的上升,但是大部分城市出现了房价不跌反升的现象。根据国家统计局的资料显示,在2020年3月份,对于新建住房价格,70个大中城市中只要一个城市出现了价格下降,而69个城市出现了价格上升,同比最高涨幅为15.5%。对于二手住宅价格,70个大中型城市,只要两个城市出现了价格下降现象,而其他68个城市均出现了不同程度的上涨,而最高涨幅则到达了 13.2%。根据预测资料显示,将来我们国家房地产市场价格仍然保持上涨趋势,不过上涨趋势可能出现缓解。2、房地产价格出现泡沫超过一半居民的承受能力当前,我们国家房地产价格出现高速增长的原因主要还在于供给需求的不平衡,同时由于房地产市场的投资性和投机性,大量社会资金进入房地产市场,推高了房价,同时由于居民的刚性需求,进一步推高房价。但是能够明显的看出的是,我们国家居民当前住房消费己经远远的超过了本身的承载能力。本节主要分析了当下房地产市场运行和房地产价格的特点,这些特点都是由房地产产品特殊性和整个社会政治环境所造成的。因而,房地产企业在进行幵发项目定价经过中,要充分考虑房地产市场当前所表现出来的特点和市场价格的特点,进行合理的定价,采取措施躲避定价风险。3.3房地产项目的定价影响因素3.3.1影响城市房地产价格的原因3.3.1.1宏观经济因素宏观经济因素是指整个社会和区域的价格水平一般都具有决定性影响的一个重要因素。不同国家和地区,不同城市之间的差异,主要是由于宏观经济因素造成的差异。宏观经济因素主要构成请见表3-1所示。1、社会的因素社会稳定、社会安宁,人们才愿意进行生产性投资,人们的生活足够稳定,才愿意继续改善。假如社会治安混乱、政局动乱、物价暴涨暴跌,人心恐慌,甚至可能为了生存四处逃散,整个社会都陷入窘境中,人的生存都遭到了挑战,还有谁会关心买房问题。政治不安宁会影响人们投资、置业的自信心,进而导致房地产价格低落。社会治安状况差,房地产所处区域经常伴随有盗窃、抢劫、放火、强奸、杀人等方面的犯罪活动,该地区人民的生命财产得不到充分保障,人们缺乏投资房产自信心,进而导致房地产价格低落。由于农村人们寓居条件差,配套设施不完善,生活水平低,教育、养老、医疗水平有限,随着社会的进步、经济的发展,在农村人们也越来越关注生活条件、受教育条件、医疗卫生条件,这就加快了农村人口向城市人口迁移步伐,使得城市化进程进一步加快。城市化进程加快,意味着人口向城镇地区集中的速度加快,造成城镇房地产的需求不断增加,进而导致城镇土地价格的上涨,房地产幵发项目价格的上涨。2、经济的因素从发达国家和发展中国家进行比拟,一个国家在不同地区和城市进行比拟。不难看出,经济水平较高、繁荣程度较高的国家和地区的房地产幵发项目价格比落后国家和地区的房地产开发项目价格要高。居民收入水平对房地产幵发项目价格有一定影响。一般情况,居民收入水平提高,意味着生活水平也将随之提高,进而增加对房地产的需求,导致房地产开发项目价格上升。假如居民收入水平降低,意味着生活水平也将随之下降,居民,没有改善寓居条件的需求,对房地产没有需求,必然导致房地产幵发项目价格下跌。利率水平也对房地产幵发项目价格有较大影响。房地产开发商在房地产开发建设中要投资大量的资金,华而不实很大一部分是通过各种融资渠道筹集的资金。这部分融资所产生的财务成本也最终转化为房地产幵发建设成本,所以利率水平会对房地产开发项目价格造成影响。利率上升,房地产开发项目价格上升;利率下降,房地产开发项目价格下降。3、制度及政策的因素影响房地产价格制度及政策方面的因素有土地制度及政策和住房制度及政策两个方面。土地制度及政策。不同的土地制度和政策的施行会产生不同的效果。例如,施行相对宽松的土地政策,提高年度土地供给量,下调基准地价,会使土地价格降低,进而导致房地产开发项目价格也随之降低。土地的供给构造也会影响房地产开发项目价格,假如保障性住房的土地供给过大时,就会对完全市场的商品房造成神击,进而导致房地产幵发项目价格下降。住房制度及政策。最近几年来,国家为了有效调控房价,改善民生,使居者有其屋,减轻普通百姓的购房负担,出台了一系列保障性住房政策。国家从财政拿出近四万亿,投资保障性住房工程,明确提出要加快建设保障性安居工程。保障性住房政策的出台以及随后大量的保障性住房涌入市场,市场上消化商品房的刚性需求变小,必然对商品房价格造成严重影响。【1】3.3.1.2微观的因素所谓微观因素是指影响同一功能分区内不同详细地块价格差异的个别重要因素。微观因素主要构成见表3-2所示。【2】3.3.2影响城市建筑物价格旳因素影响建筑物价格的因素见表3-3所示。【3】