房地产估价课件第六章剩余法及其应用.ppt

第六章第六章 剩余法及其应用剩余法及其应用一、一、剩余法的基本概念剩余法的基本概念二、二、剩余法的理论依据剩余法的理论依据三、三、剩余法的基本公式剩余法的基本公式四、四、剩余法的适用范围剩余法的适用范围五、五、剩余法的优缺点剩余法的优缺点六、六、剩余法的应用步骤剩余法的应用步骤七七、剩余法运用举例剩余法运用举例 2006.11第六章 剩余法及其应用一、剩余法的基本概念一、剩余法的基本概念 所谓剩余法，又称倒算法、假设开发法所谓剩余法，又称倒算法、假设开发法或预期开发法。它是从待估价土地上所或预期开发法。它是从待估价土地上所建造的房屋等建筑物的预期销售收人中建造的房屋等建筑物的预期销售收人中减去除土地价格之外的有关开发建设成减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种估价方法。待估价土地价格的一种估价方法。由剩余法确定的价格，一般称为剩余由剩余法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格。价格或倒算价格。2006.12第六章 剩余法及其应用二、剩余法的理论依据二、剩余法的理论依据 剩余法的理论依据是地租理论和价格构成理论。剩余法的理论依据是地租理论和价格构成理论。土地本身不是人类劳动的产物，没有价值，但由土地本身不是人类劳动的产物，没有价值，但由于它具有使用价值，所以有价格。土地价格实质上于它具有使用价值，所以有价格。土地价格实质上就是资本化的地租。所谓地租，是土地使用者为了就是资本化的地租。所谓地租，是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。其数额由土地使用权的租赁双方根据土地的实际情其数额由土地使用权的租赁双方根据土地的实际情况决定，即从土地的况决定，即从土地的“生产物生产物”份额中扣除有关成份额中扣除有关成本费用及普通利润后的余额。本费用及普通利润后的余额。2006.13第六章 剩余法及其应用根据价格的形成理论，任何商品的销售价格都由成本、根据价格的形成理论，任何商品的销售价格都由成本、税金和利润构成，房地产价格同样如此。税金和利润构成，房地产价格同样如此。用公式表示房地产销售价格即为：用公式表示房地产销售价格即为：房地产销售价格房地产开发建设成本房地产销售价格房地产开发建设成本+税金税金+利润利润 式中：式中：(1(1）房地产开发建设成本由土地成本、建筑物）房地产开发建设成本由土地成本、建筑物成本和期间费用构成。成本和期间费用构成。土地成本可分解为土地使用权土地成本可分解为土地使用权的购买价格和土地开发费用的购买价格和土地开发费用；建筑物成本包括前期工；建筑物成本包括前期工程费用、房屋等建筑物的建筑安装工程费用和公共程费用、房屋等建筑物的建筑安装工程费用和公共 配套设施费用三项；期间费用则由筹资费用、管理费配套设施费用三项；期间费用则由筹资费用、管理费用和销售费用三项构成。用和销售费用三项构成。(2)(2)税金由土地使用税和经营税金由土地使用税和经营税金及附加构成。税金及附加构成。(3)(3)利润即为进行房地产开发建设所利润即为进行房地产开发建设所应该取得的正常利润。应该取得的正常利润。2006.14第六章 剩余法及其应用三、剩余法的基本公式三、剩余法的基本公式土地价格土地价格房地产的房地产的预期销售预期销售收入收入除土地价格以外除土地价格以外的房地产开发建的房地产开发建设成本设成本-税金税金-正常利润正常利润=-2006.15第六章 剩余法及其应用(一)房地产的预期销售收入这可根据房地产这可根据房地产(一般为房屋等建筑物一般为房屋等建筑物)开发完成后的开发完成后的预期单方销售价格与销售面积预期单方销售价格与销售面积(一般指建筑面积一般指建筑面积)计计算。即：算。即：房屋建筑物的预期销售收入预期单方售价房屋建筑物的预期销售收入预期单方售价X X建筑面积建筑面积 建筑面积则可根据土地面积与容积率计算，即：建筑面积则可根据土地面积与容积率计算，即：建筑面积建筑面积=土地面积土地面积X X容积率容积率 容积率容积率是指房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面是指房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。积的比例关系。2006.16第六章 剩余法及其应用（二（二)除土地价格以外的房地产除土地价格以外的房地产开发建设成本开发建设成本 除土地价格以外的房地产开发建设成本，除土地价格以外的房地产开发建设成本，包括包括土地开发费土地开发费、房屋等建筑物的建筑房屋等建筑物的建筑成本成本以及以及期间费用期间费用。2006.17第六章 剩余法及其应用1 1土地开发费土地开发费土地开发费是指计入土地转让价格的土地开发费是指计入土地转让价格的“七通一平七通一平”(”(或或“三通一平三通一平”)”)费用和基础设施费用。费用和基础设施费用。“七通一平七通一平”费用，是指施工道路、施工用水、费用，是指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、安装以及平整场地的费用。安装以及平整场地的费用。“三通一平三通一平”费用，费用，是指临时施工用水、施工用电、施工道路的安是指临时施工用水、施工用电、施工道路的安装、修建以及平整场地的费用。装、修建以及平整场地的费用。2006.18第六章 剩余法及其应用2 2建筑成本建筑成本建筑成本是指房屋等建筑物的建筑工程成建筑成本是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费用、房屋建筑安装本，包括前期工程费用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。工程费用以及公共配套设施费用。2006.19第六章 剩余法及其应用3 3期间费用期间费用期间费用包括筹资费用、管理费用和销售期间费用包括筹资费用、管理费用和销售费用三项。其中，筹资费用也就是筹资费用三项。其中，筹资费用也就是筹资利息。利息。2006.110第六章 剩余法及其应用(三)税金税费包括土地使用税、经营税金及附加等税费包括土地使用税、经营税金及附加等项。其中，土地使用税包括城镇土地使项。其中，土地使用税包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。一般根据占用的土地面积、纳的税款。一般根据占用的土地面积、每年每平方米土地面积的税额以及占用每年每平方米土地面积的税额以及占用年数进行估算。年数进行估算。2006.111第六章 剩余法及其应用经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加三项。和教育费附加三项。其中，营业税一般按照销售收入的其中，营业税一般按照销售收入的5 5计征；市计征；市区房地产开发项目的城市维护建设税为营业区房地产开发项目的城市维护建设税为营业税的税的7 7，县城镇房地产开发项目的城市维护，县城镇房地产开发项目的城市维护建设税为营业税的建设税为营业税的5 5；教育费附加则根据营；教育费附加则根据营业税的业税的2 2计算。计算。2006.112第六章 剩余法及其应用(四)正常利润 所谓正常利润，是指房地产开发建设、所谓正常利润，是指房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润，可根据转让销售应该取得的一般利润，可根据前几项成本之和的一定比例进行估算。前几项成本之和的一定比例进行估算。需要指出的是，从总额看，正常利润包需要指出的是，从总额看，正常利润包括房地产的开发建设利润和转让销售利括房地产的开发建设利润和转让销售利润两部分，这里作为扣除项的正常利润润两部分，这里作为扣除项的正常利润应该根据实际情况进行估算。应该根据实际情况进行估算。2006.113第六章 剩余法及其应用 四、剩余法的适用范围四、剩余法的适用范围 1 1土地的估价土地的估价 这是剩余法的主要用途，具体公式如本节开头所述。这是剩余法的主要用途，具体公式如本节开头所述。2 2待拆迁改造的再开发房地产的估价待拆迁改造的再开发房地产的估价 这时，公式中的这时，公式中的“成本成本”，只要再加上拆迁安置费，只要再加上拆迁安置费用即可。用即可。3 3土地开发后进行转让时，对于被开发土地取得土地开发后进行转让时，对于被开发土地取得价格的估算。此时，公式可改为：价格的估算。此时，公式可改为：土地价格土地价格=土地开发后的转让收人土地开发后的转让收人-土地开发成本土地开发成本-税费税费-正常利润正常利润 2006.114第六章 剩余法及其应用4 4建筑物改造后进行销售时，对于被改造建筑建筑物改造后进行销售时，对于被改造建筑物的估价物的估价 此时，估价公式为：此时，估价公式为：改造前建筑物的价格改造前建筑物的价格=改造后建筑物的价格改造后建筑物的价格-改改造费用造费用-税费税费-正常利润正常利润2006.115第六章 剩余法及其应用五、剩余法的优缺点五、剩余法的优缺点 剩余法的优点相当突出：剩余法的优点相当突出：首先，它符合人们的思维习惯，即首先，它符合人们的思维习惯，即价格由成本、税费和利润三者构成；价格由成本、税费和利润三者构成；其次，这种方法计算简便，应用面其次，这种方法计算简便，应用面也较广。也较广。2006.116第六章 剩余法及其应用剩余法的缺点主要表现为剩余法的缺点主要表现为首先，这种方法比较粗糙。因为剩余法以预测为前提，首先，这种方法比较粗糙。因为剩余法以预测为前提，它是以估价人员的主观经验去判断未来房地产市场的它是以估价人员的主观经验去判断未来房地产市场的变化，难免有所失实。即使在其所需要的基本条件具变化，难免有所失实。即使在其所需要的基本条件具备时，也受估价员的主观影响，若基本条件欠缺，则备时，也受估价员的主观影响，若基本条件欠缺，则估价结果更会脱离实际。估价结果更会脱离实际。其次，该方法没有考虑货币的时间价值因素。房地产开其次，该方法没有考虑货币的时间价值因素。房地产开发项目，特别是大型项目的开发建设周期相当长，在发项目，特别是大型项目的开发建设周期相当长，在其销售收入的入账与有关成本费用的发生之间，必然其销售收入的入账与有关成本费用的发生之间，必然存在一个时间差，从而在销售收入、成本以及利润等存在一个时间差，从而在销售收入、成本以及利润等方面缺乏可比性。方面缺乏可比性。2006.117第六章 剩余法及其应用六、剩余法的应用步骤六、剩余法的应用步骤 剩余法主要用于土地的估价，其应用步骤主要剩余法主要用于土地的估价，其应用步骤主要为：为：(一一)明确待估价土地的基本情况明确待估价土地的基本情况(二二)选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式(三三)估计开发建设周期估计开发建设周期(四四)预测房地产的转让销售价格预测房地产的转让销售价格(五五)估算开发建设成本、税费及正常利润估算开发建设成本、税费及正常利润（六（六)计算并确定估价额计算并确定估价额 2006.118第六章 剩余法及其应用(一)明确待估价土地的基本情况1 1待估价土地的位置待估价土地的位置待估价土地的位置包括待估价土地所在城市的性质、待估价土地的位置包括待估价土地所在城市的性质、所在地区的性质以及该土地的具体坐落位置。所在地区的性质以及该土地的具体坐落位置。2 2土地的面积、形状、地形地质以及基础设施的现状土地的面积、形状、地形地质以及基础设施的现状和目标和目标3 3政府的规划限制。城市规划中，对该土地的用途、政府的规划限制。城市规划中，对该土地的用途、容积率、建筑高度、公建比例以及绿化覆盖率等方容积率、建筑高度、公建比例以及绿化覆盖率等方面的规定，对于该土地的最有效使用影响很大。面的规定，对于该土地的最有效使用影响很大。4 4有关土地的权利状况有关土地的权利状况 。城市土地的所有权属于国。城市土地的所有权属于国家，因而，任何企业和个人得到的仅仅是土地的使家，因而，任何企业和个人得到的仅仅是土地的使用权。但是，土地使用权的使用年限、续期以及转用权。但是，土地使用权的使用年限、续期以及转让、抵押的有关规定，对于土地的转让价格或房屋让、抵押的有关规定，对于土地的转让价格或房屋建筑物的销售价格影响极大。建筑物的销售价格影响极大。2006.119第六章 剩余法及其应用(二二)选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式 根据城市规划中对该土地的规划限制，根据城市规划中对该土地的规划限制，根据当前的市场需要和以后的发展趋势，根据当前的市场需要和以后的发展趋势，选择该土地的用途、容积率和小区的规选择该土地的用途、容积率和小区的规划布局。划布局。2006.120第六章 剩余法及其应用(三三)估计开发建设周期估计开发建设周期 房地产项目的开发建设周期一般都较长，一房地产项目的开发建设周期一般都较长，一般为两年左右，若为大型房地产项目，则需般为两年左右，若为大型房地产项目，则需要更长的时间。建设周期的长短，直接关系要更长的时间。建设周期的长短，直接关系到市场行情的变化，牵涉到房地产转让销售到市场行情的变化，牵涉到房地产转让销售价格的测算、开发建设资金的安排与落实。价格的测算、开发建设资金的安排与落实。建设周期的估算可参照已完工的同类房地产建设周期的估算可参照已完工的同类房地产项目的正常建设周期，项目的正常建设周期，但必须以该项目本身但必须以该项目本身的人力、物力特别是财力的安排为基础。的人力、物力特别是财力的安排为基础。2006.121第六章 剩余法及其应用(四四)预测房地产的转让销售价格预测房地产的转让销售价格在其他因素一定的情况下，土地价格与房地产的在其他因素一定的情况下，土地价格与房地产的转让销售价格成正比。转让销售价格成正比。例如，已知某类公寓例如，已知某类公寓1998199820022002年的单方销年的单方销售价格分别为售价格分别为3 5503 550元、元、3 6803 680元、元、4 2004 200元、元、4 4 500500元、元、4 8004 800元，则元，则20032003年该类公寓的单方销年该类公寓的单方销售价格，根据加权平均法计算，应该为售价格，根据加权平均法计算，应该为4 3674 367元。即：元。即：(3 550(3 550 1+3 6801+3 680 2+4 200 2+4 200 3+4 500 3+4 500 4+4 4+4 800 800 5)(1+2+3+4+5)5)(1+2+3+4+5)4 367(4 367(元元m m2 2)2006.122第六章 剩余法及其应用(五五)估算开发建设成本、税费估算开发建设成本、税费及正常利润及正常利润 房地产开发建设成本的估算，可参照已完房地产开发建设成本的估算，可参照已完工同类房地产项目的造价，但是应注意工同类房地产项目的造价，但是应注意开发期间的通货膨胀因素，尤其是建筑开发期间的通货膨胀因素，尤其是建筑材料价格的变化，因为材料费占建筑安材料价格的变化，因为材料费占建筑安装工程造价的比例一般在装工程造价的比例一般在60607070左左右，建材价格的变化对成本的影响相当右，建材价格的变化对成本的影响相当大。大。2006.123第六章 剩余法及其应用（六（六)计算并确定估价额计算并确定估价额 在完成以上步骤，掌握剩余法估算所需在完成以上步骤，掌握剩余法估算所需的基本资料后，就可根据剩余法的基本的基本资料后，就可根据剩余法的基本公式对土地进行估价，并结合其他估价公式对土地进行估价，并结合其他估价方法和估价人员的经验，对估价结果进方法和估价人员的经验，对估价结果进行修正，确定估价额。行修正，确定估价额。2006.124第六章 剩余法及其应用 七七、剩余法运用举例、剩余法运用举例 (一一)不考虑货币时间价值的情形不考虑货币时间价值的情形 例：例：某城市有一幅某城市有一幅5 000m5 000m2 2的土地拟出让，在城的土地拟出让，在城市规划中，该土地属于商品住宅用地，容积率初步规市规划中，该土地属于商品住宅用地，容积率初步规定为定为2 2。根据调查，有关商品住宅的售价、开发建设。根据调查，有关商品住宅的售价、开发建设成本、税费以及正常利润率的资料如下：成本、税费以及正常利润率的资料如下：(1)(1)商品房商品房单方售价为单方售价为2 6002 600元；元；(2)(2)土地使用税为每年土地使用税为每年1010元元m m2 2，建设期为，建设期为2 2年；年；(3)(3)土地开发费为土地开发费为350350元元m m2 2；(4)(4)建建筑成本为筑成本为1 2001 200元元m m2 2；(5)(5)利息按年利率利息按年利率5 5计算；计算；(6)(6)管理费用和销售费用总额为管理费用和销售费用总额为30301 1万元；万元；(7)(7)利润利润按照建设成本按照建设成本(包括建筑成本、土地使用税、土地开包括建筑成本、土地使用税、土地开发费和财务费用发费和财务费用)的的2020计算；计算；(8)(8)经营税金及附加按经营税金及附加按房屋售价的房屋售价的5.455.45计算。在容积率为计算。在容积率为2 2时，对该住宅时，对该住宅用地进行估价。用地进行估价。2006.125第六章 剩余法及其应用(二二)考虑货币时间价值的情形考虑货币时间价值的情形 例：例：某开发商准备于某开发商准备于20022002年年6 6月受让一幅月受让一幅“七通一平七通一平”的的待建筑空地，土地面积为待建筑空地，土地面积为2000m2000m2 2，土地形状规则，有关资料如，土地形状规则，有关资料如下：下：(1)(1)根据城市规划的规定，该土地的最佳用途为商住混合，根据城市规划的规定，该土地的最佳用途为商住混合，1 13 3层为商店，其余为商品住宅。层为商店，其余为商品住宅。(2)(2)容积率为容积率为5 5。(3)(3)建筑高度建筑高度为为2828米，可建米，可建1010层，层高为层，层高为2 28 8米。米。(4)(4)预计建设期预计建设期3 3年，即年，即20052005年年6 6月完工。月完工。(5)(5)土地使用税每年每平方米为土地使用税每年每平方米为1010元。元。(6)(6)除土除土地买价以外的房屋建筑成本预计为地买价以外的房屋建筑成本预计为1 5001 500元元m m2 2。(7)(7)年利率为年利率为5 5。(8)(8)利润率按照土地使用税、房屋综合建设成本及利息的利润率按照土地使用税、房屋综合建设成本及利息的2525计算。计算。(9)(9)经营税金及附加为销售收入的经营税金及附加为销售收入的5 54545。(10)(10)房屋房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计，商业用房销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计，商业用房可于可于20022002年年1212月通过预售全部售完，单方平均售价为月通过预售全部售完，单方平均售价为5 5005 500元；元；3030的住宅也可在的住宅也可在20022002年年1212月通过预售售出，单方平均售价为月通过预售售出，单方平均售价为4 4 000000元，另外元，另外3030将在竣工当年即将在竣工当年即20052005年年6 6月出售，单方平均售月出售，单方平均售价为价为4 5004 500元，尚有元，尚有4040的住宅需要在建成的住宅需要在建成1 1年后才能售出，单年后才能售出，单方平均售价为方平均售价为5 0005 000元。元。(11)(11)在在3 3年建设期内，有关开发建设资年建设期内，有关开发建设资金的发生情况为：第一年投入资金的金的发生情况为：第一年投入资金的5050，第二年投入，第二年投入3030，第三年投入第三年投入2020，并假定在各年度内是均衡投入的。根据以上，并假定在各年度内是均衡投入的。根据以上资料，用剩余法估算资料，用剩余法估算20022002年年6 6月该土地可以接受的受让价格。月该土地可以接受的受让价格。2006.126第六章 剩余法及其应用