陕西省2023年房地产估价师之房地产案例与分析综合检测试卷B卷含答案.doc

陕西省陕西省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析综年房地产估价师之房地产案例与分析综合检测试卷合检测试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C2、DoS 攻击的目的是（）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B3、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】D4、标准化对象一般可分为两大类：一类是标准化的具体对象，即需要制定标准的具体事物；另一类是（），即各种具体对象的总和所构成的整体，通过它可以研究各种具体对象的共同属性、本质和普遍规律。A.标准化抽象对象B.标准化总体对象C.标准化虚拟对象D.标准化面向对象【答案】B5、UML 中有 4 种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A6、编写 C 程序时通常为了提高可读性而加入注释，注释并不参与程序的运行过程。通常，编译程序在（29）阶段就会删除源程序中的注释。A.词法分析B.语法分析C.语义分析D.代码优化【答案】A7、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B8、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D9、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】A10、为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损【答案】C11、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.中华人民共和国城市房地产管理法B.中华人民共和国土地管理法C.中华人民共和国担保法D.中华人民共和国物权法【答案】D12、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为（），（）是该正规集合中的元素。A.6B.7C.8D.无穷【答案】A13、Outlook Express 是一个（）处理程序。A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】C14、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。采用（）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与（请作答此空）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】D15、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专 业为通信、电子或计算机，年龄不低于 26 岁且不高于 40 岁。（52）不是一个好的测 试用例集。A.(本科，通信，26)、(硕士，电子，45)B.(本科，生物，26)、(博士，计算机，20)C.(高中，通信，26)、(本科，电子，45)D.(本科，生物，24)、(硕士，数学，20)【答案】D16、The spiral model is a software development model combiningelements of both()and prototyping-in-stages,so its a healthy mixof top-down and bottom-up concepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A17、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公钥加密数据文件，乙方使用（）来对数据文件进行解密。A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】D18、在 Windows 系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理 D 盘上的碎片，可选中 D 盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.类型B.格式C.属性D.状态【答案】C19、关于用户界面（UI）测试的叙述中，不正确的是（）。A.UI 测试的目的是检查界面风格是否满足用户要求，用户操作是否友好B.由于同一软件在不同设备上的界面可能不同，UI 测试难以自动化C.UI 测试一般采用白盒测试方法，并需要设计测试用例D.UI 测试是软件测试中经常做的、很繁琐的测试【答案】C20、在某高校教学管理系统中，有院系关系 D(院系号，院系名，负责人号，联系方式)，教师关系 T(教师号，姓名，性别，院系号，身份证号，联系电话，家庭住址)，课程关系 C(课程号，课程名，学分)。其中，“院系号”唯一标识 D 的每一个元祖，“教师号”唯一标识 T 的每一个元组，“课程号”唯一标识 C 中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有多名教师讲授，则关系 T 和 C 之间的联系类型为（请作答此空）。假设一个院系有多名教师，一个教师只属于一个院系，则关系 D 和 T 之间的联系类型为（）。关系 T（），其外键是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D21、（）是正确的说法。A.C 语言程序必须经过编译才能运行B.脚本语言程序只能在浏览器中执行C.JavaScript 是一种超文本标记语言D.在可视化编程中，源程序不能被编译【答案】A22、（）is the conscious effort to make all jobs similar，routine，and interchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D23、在 while 型循环结构中，（）。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C24、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于 2004 年，现状用于商业，于 2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.首次抵押时的价值首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数【答案】D25、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】D26、为了提高易读性，源程序内部应加功能性注释，用于说明()。A.模块总的功能B.程序段或语句的功能C.模块参数的用途D.所有的【答案】B27、已知 X=73，若采用 8 位机器码表示，则X原=（），X补=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A28、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】A29、测试四个程序模块共发现了 42 个错，则()。A.至少有 1 个模块至少有 11 个错B.至少有 1 个模块至少有 12 个错C.至少有 2 个模块都至少有 11 个错D.至多有 2 个模块都至多有 14 个错【答案】A30、从下列名词中区分类和对象。其中，（）全部是类，（）全部是对象。A.电影、序列号为 sw1987532 的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为 sw1987532 的电影胶片【答案】D31、A Web（）is one of many software applications that function asthe interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B32、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证【答案】D33、源程序中的（）与程序的运行结果无关。A.注释的多少B.变量的取值C.循环语句的执行次数D.表达式的求值方式【答案】A34、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C35、计算机中数据输入输出的控制方式有多种，“中断”方式的优点不包括（）。A.I/O 与 CPU 并行处理B.并行处理多种 I/OC.实时响应突发事件D.批量传送数据【答案】D36、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】A37、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】D38、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】B39、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。采用（请作答此空）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与（）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】C40、The（）in e-mail messages has affected almost every computeraround the world and has caused the damage of up to US$1 billion inNorth AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B41、与单向链表相比，双向链表（）。A.需要较少的存储空间B.遍历元素需要的时间较短C.较易于访问相邻结点D.较易于插入和删除元素【答案】C42、系统测试计划应该在软件开发的()阶段制定。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案】A43、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用【答案】B44、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。（）是稳定的排序方法，因为这种方法在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】A45、The（）in e-mail messages has affected almost every computeraround the world and has caused the damage of up to US$1 billion inNorth AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B46、关于对象和类的叙述，正确的是（）。A.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D47、在“Excel 2000”表处理中，假设 A1=2，A2=2.5，选择 A1:A2 区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至 A10，则 A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B48、若需将一个栈 S 中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。A.将栈 S 中元素依次出栈并入栈 T，然后栈 T 中元素依次出栈并进入栈 SB.将栈 S 中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并进入栈 SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】B49、无符号二进制数 11001000 所表示的十进制数为（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D50、A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上 10 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托 C 二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批【答案】D大题（共大题（共 1010 题）题）一、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。二、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题 10 分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5 分。本题最多扣至 0 分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005 年，原产权人 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于 2006 年 7 月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX 房地产有限公司取得了估价对象产权后于 2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦，2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余 58.2年，商业剩余 28.2 年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。三、某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对 B 写字楼统一租金内涵。将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。四、房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015 年 6 月 14 日至2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；2.估价结果报告，价值类型的表述不符合房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；13.运用公式 V=（A/Y）1-1/（1+Y）n的计算结果有误；五、2018 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。六、李某于 2014 年 7 月预购了一幢别墅（总售价为 120 万元），并先后向开发商支付了 114 万元。该别墅于 2015 年 7 月 30 日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了 40 万元。2015 年 9 月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于 2015 年 9 月 10 日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为 130 万，李某希望评估价值为 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即 170 万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于 2015 年 7 月 30 签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按 170 万元进行估价 3.可否按 2015 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。七、第二题阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】对 n 个元素进行简单选择排序的基本方法是：第一趟从第 1 个元素开始，在 n个元素中选出最小者，将其交换至第一个位置，第二趟从第 2 个元素开始，在剩下的 n-1 个元素中选出最小者，将其交换至第二个位置，依此类推，第 i 趟从 n-i+1 个元素中选出最小元素，将其交换至第 i 个位置，通过 n-1 趟选择最终得到非递减排序的有序序列。问题：2.1【代码】#includestdio.hvoidselectSort(intdata,intn)/对 data0datan-1中的 n 个整数按非递减有序的方式进行排列inti,j,k;inttemp;for(i=0;in-1;i+)for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)/k 表示 dataidatan-1中最小元素的下标 if(datajdatak)（3）if(k!=i)【答案】jn 或者 j=n-1（2）j+（3）k=j（4）datai=datak（5）selectSort(arr,m)此处 m 也可以填 8 或者 sizeof(arr)/sizeof(int),arr 可以改成&arr0（6）i=0【解析】本题考查 C 程序设计基本技能及应用。简单选择排序方法是设所排序序列的记录个数为 n。i 取 1,2,n-1,从所有 n-i+1 个记录（Ri,Ri+1,Rn）中找出排序码最小的记录，与第 i 个记录交换。执行 n-1 趟后就完成了记录序列的排序。第 1 空应填 j 循环结束条件，j 应该运行至序列末尾。填 jn 或者 j=n-1；第 2 空填 j 循环控制语句，j 每次递增 1，往后移动一个元素与 ai进行比较。第 3 空为自动保存最大元素的下标，k=j。第 4 空为交换两个元素，temp为临时变量，保存 datai的值，使用 datai=datak使 datai为后面 n-i+1 个记录（Ri,Ri+1,Rn）中找出排序码最小的记录，再将 temp 赋给datak。第 5 空为调用 selectSort 对数组 arr 进行非递减排序，selectSort有两个参数，数组和排序元素个数，为 selectSort(arr,m)。第 6 空进行元素遍历输出所有的数组元素，从下标为 0 开始，所以填 i=0。八、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是 7480 元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是 7700 元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按 7700 元/m2 价格或更高补偿，中间三间按商业房地产 20000 元/m2 补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。九、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是 30 万元包含家具费用，而 15 万元仅是室内装饰装修费用；二是 3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是 3 年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以 3 年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。一十、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1500m2，占地 2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3及以下的商业用途土地价格为 2 万元/m2，商品住宅销售均价为 1.2 万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。