房地产09房地产经济学第9章房地产税收制度.ppt

学习目标学习目标q税收的概念、特点和原则q我国的房地产税收种类q买卖环节中相关税收的减免q我国房地产税收制度的不足之处，如何完善q第一节 税收的基本知识q第二节 房地产买卖环节税收q第三节 房地产交易环节的费用q第四节 其他房地产相关税收主要内容主要内容第一节第一节 税收基本知识税收基本知识q一、税收的概念和特性q二、税收术语q三、税收的效应和原则q四、我国目前的税收体系一、税收的概念和特性一、税收的概念和特性q（一）税收的概念税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在的经济基础。q（二）税收的特性税收具备三性：强制性强制性:是指凭借国家的政治权力，通过一定的法律程序而公开实施，任何单位和个人都不得违抗。无偿性无偿性：是指国家征税以后，税款为国家所有，不需要偿还，也不需要对纳税人付出任何代价。固定性固定性：是指征税前就以法律的形式规定了征税对象、税率、并严格按照这一标准征税。q（一）纳税人：又称为纳税主体，它是税法规定的负有纳税义务的单位和个人。q（二）负税人：指最终负担税款的单位和个人。q（三）课税对象：指税法规定的征税的目的物，是征税的依据。q（四）课税标准：指国家征税时的实际依据。q（五）税率：是应纳税额和征税对象之间的比例，是征税的依据。我国现行税率大致分为比例税率、定额税率、累进税率等几种。二、税收术语二、税收术语q（一）税收的效应 税收的转嫁效应 税收的经济效应 三、税收的效应和原则u税收的转嫁效应：税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。u转嫁有两种基本方式：顺转和逆转。顺转是指纳税人通过抬高销售价格将税负转嫁给购买者的方式。逆转是指纳税人通过压低购进商品或要素的价格将税负转嫁给商品或要素的供给者。（一）税收的效应u税收的经济效应：是指纳税人因国家课税而在经济选择或经济行为方面作出的反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应和替代效应。q税收的收入效应是指由于纳税使纳税人的实际收入降低，因而降低了纳税人的购买力和生活水平，从而使潜在纳税人降低商品的购买或消费能力。q税收的替代效应是指纳税人在商品购买方面的影响，表现为当政府对不同商品进行区别征税时，其征税行为会影响到商品的相对价格，而使纳税人减少对重税商品的购买量，而增加无税或轻税商品的购买量，由此轻税或无税商品替代了重税商品。（一）税收的效应 三、税收的效应和原则u（二）我国的税收的原则（二）我国的税收的原则兼顾国家需要和纳税人能力的原则调节市场、促进经济发展的原则公平税负、合理负担的原则统一领导、分级管理和照章纳税原则税制简化原则我国现行的税制我国现行的税制我国现行的税制我国现行的税制四、我国目前的税收体系类别税种名称一、流转税增值税、消费税、营业税、关税二、所得税企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税三、资源税资源税、盐税、城镇土地使用税四、财产税房产税五、行为税车船使用税、印花税、契税、船舶吨税、车船使用牌照税、证券交易税、屠宰税和筵席税六、特定目的税城市维护建设税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税（暂停征收）、土地增值税、车辆购置税、燃油税、社会保障税七、农牧业税农业税（已取消）、牧业税第二节第二节 房地产买卖环节税收房地产买卖环节税收一、营业税二、城市维护建设税和教育费附加三、土地增值税四、契税五、印花税六、个人所得税u营业税是对我国境内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织和个人，就其经营业务征收的一种税。u现行的营业税共设9个项目，主要包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产。其中涉及房地产行业的主要有三个税目，即建筑业、土地使用权作为无形资产的转让和房地产的买卖。u营业税按照行业类别的不同分别采用了不同的比例税率。具体如建筑业税率为3%；转让无形资产（包括土地使用权）、销售不动产税率为5%。一、营业税一、营业税(Business tax)营业税：营业税：减税、免税减税、免税q根据财政部和国家税务总局根据财政部和国家税务总局201112201112号文件号文件关于调关于调整个人住房转让营业税政策的通知整个人住房转让营业税政策的通知，自，自20102010年年1 1月月1 1日起：日起：q对个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，按销售收入全额征收营业税;q对个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;q对个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。享受优惠政策的普通住房标准享受优惠政策的普通住房标准l享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：q（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上q（2）单套建筑面积在120平方米以下q（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。l各省、自治区、直辖市根据实际情况制定的本地区享受优惠政策各省、自治区、直辖市根据实际情况制定的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，向上浮动的比例不得超过国家规定标准的普通住房的具体标准，向上浮动的比例不得超过国家规定标准的20%20%。u开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设资金的来源，加强城市的维护建设。u城市维护建设税的纳税人是缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。q应纳城市维护建设税=实际缴纳的增值税、消费税、营业税合计税额适用税率u该税采取地区差别比例税率。按纳税人所在地，分别规定为市区7%、县城和镇5%、其他地区1%。二、城市维护建设税(Urban Maintenance And Construction Tax)教育费附加教育费附加q征收范围：教育费附加的征收范围为税法规定征收增值税、消费税、营业税的单位和个人。对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加。q计征依据：教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额之和为计征依据。应纳教育费附加=实际缴纳增值税、消费税、营业税税额之和征收比率q现行教育费附加征收比率为3。q已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。A55.0B85.6C150.0D123.6q答案：Aq解析：10005%（17%3%）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。u1.纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。u2.征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。u3.课税对象和计税依据土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。应交税额=（各部分增值额相应税率）三、土地增值税（Land Appreciation Tax）q税率和应纳税额的计算q土地增值税按照四级超额累进税率征收。（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。三、土地增值税三、土地增值税土地增值税土地增值税速算公式速算公式q计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：q（1）增值额未超过扣除项目金额50土地增值税税额=增值额30q（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税税额增值额40扣除项目金额5q（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15q（4）增值额超过扣除项目金额200土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35q公式中的5，15，35为速算扣除系数。q转让房地产的收入的扣除项目有下列几项：（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。三、土地增值税土地增值税：减税、免税l有下列情形之一的，减征、免征有下列情形之一的，减征、免征土地增值税土地增值税：q（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的；增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。q（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。q（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。例题qq某房地产开发企业某房地产开发企业20082008年年1 1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入收入38003800万元。企业为开发该项目支付土地出让金万元。企业为开发该项目支付土地出让金600600万元，房地万元，房地产开发本为产开发本为14001400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120120万元。万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、及教育费附加共为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、及教育费附加共计计210.9210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的产开发成本之和的5%5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的和的20%20%加计扣除。则其应纳税额为：加计扣除。则其应纳税额为：q（1）扣除项目金额=600+1400+120+210.9+（600+1400）5%+（600+1400）20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9万元q（2）增值额=3800-2830.9=969.1万元q（3）增值额占扣除项目比例=969.12830.9=34.23%q（4）应纳税额=969.130%=290.73万元u契税是房屋所有权或者土地使用权发生转移时，契税是房屋所有权或者土地使用权发生转移时，向产权承受者征向产权承受者征收收的一种税。的一种税。u征税征税对象：对象：包括在中国境内转移土地、房屋权属时，承受该权属包括在中国境内转移土地、房屋权属时，承受该权属的单位、组织、企业、团体和个人的单位、组织、企业、团体和个人等。等。u转移土地、房屋权属的，应包括下列行为：国有土地使用权出让；国有土地使用权出让；国有土地使用权转让；房屋买卖、赠与和国有土地使用权转让；房屋买卖、赠与和交换交换。u农村土地承包经营权的转移不缴纳契税。u计税依据：分为三种情况。u国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格成交价格（指土地、房屋权属转移合同中确定的价格）；u土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格市场价格核定；u土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的价格的差额差额。u契税税率为3%5%。四、契税四、契税契税：契税：减税、免税l有下列情形之一的，减征或者免征契税：有下列情形之一的，减征或者免征契税：q（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；q（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；q（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；q（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。q2010年财政部、国家税务总局及住建部三部门联合下发通知，自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。五、印花税五、印花税q印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。q房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0.05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0.03%；第二种是定额税率第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。六、个人所得税六、个人所得税l个人所得税以所得人为纳税人，具体分为下列个人所得税以所得人为纳税人，具体分为下列2 2种情况：种情况：q（1）在中国境内有住所的个人（指由于户籍、家庭和经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人），在中国境内没有住所而在中国境内居住期满1年的个人，应当就其从中国境内、境外取得的全部所得缴纳个人所得税。q（2）在中国境内没有住所又不居住的个人，在中国境内没有住所而在中国境内居住不满1年的个人，应当就其从中国境内取得的所得缴纳个人所得税。l财产租赁所得，财产转让所得，适用比例税率，税率为20%。l对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。案例案例：二手商品房交易税费：二手商品房交易税费qq甲购买了一套甲购买了一套7070平米的房子，假设房屋原值为平米的房子，假设房屋原值为4848万，现在以万，现在以6565万元给乙。万元给乙。q（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：印花税成交额0.0565万0.05325元营业税成交额5.565万5.535750元个税有两种算法：按照20%征税：（商品房及其他住房合理费用为：最高扣除限额为房屋原值的10%。）n个税（转让收入房屋原值转让住房过程中缴纳的税金合理费用）20%(65-48-3.575-0.0325-4.8)20万17185元按照1%征税：n个税住房转让收入1%65万1%6500元根据规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20%计算。q如果按20%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为53260元；如果按1%征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为42575元。q（二）乙购买房屋需要交纳的税费为：由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1.5%的优惠税率征收。契税成交额1.5%65万1.5%9750元印花税成交额0.05%65万0.05325元q乙所需交纳的税费总额为10075元。第三节第三节 房地产交易环节的费用房地产交易环节的费用q一、住宅专项维修资金q二、住房交易手续费q三、评估费q四、担保费q五、公证费q六、房地产登记费q七、房地产经纪服务佣金一、住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金q住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。q业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。维修资金交存标准q1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。q2.出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。二、住房交易手续费二、住房交易手续费q住房转让手续费按住房建筑面积收取。q收费标准为：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。以上收费标准为最高限额。n省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本地区住房交易量及经济发展状况确定具体收费标准。q20112011年年国国家家发发改改委委发发布布关关于于降降低低部部分分建建设设项项目目收收费费标标准准规规范范收收费费行行为为等等有有关关问问题题的的通通知知，决决定定自自20112011年年5 5月月1 1日日起起降降低低和和规规范范住住房房交交易易手手续续费费、施施工工图图设设计计审审查查费费、部部分分行行业业环环境境影影响响评评价价收收费费和和招招标标代代理理服服务务费费等等收收费费标标准准和和行行为为。通通知知明明确确取取消消及及降降低低的的住住房房交交易易手手续续费费包包括括：取取消消住住房房抵抵押押手手续续费费；因因继继承承、遗遗赠赠、夫夫妻妻共共有有等等进进行行的的住住房房转转让让免免收收转转让让手手续续费费；依依法法进进行行的的廉廉租租住住房房、公公共共租租赁赁住住房房等等保保障障性性住住房房租租赁赁行行为为免免收收租租赁赁手手续续费费；限限价价商商品品住住房房、棚棚户户区区改改造造安安置置住住房房等等保保障障性性住住房房转转让让手手续续费费在在现现行行收收费费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。三、评估费三、评估费q例如：房地产价格为1600万，差额定率分档累进收费：q100100万万5=0.55=0.5万元万元q(1000(1000100)100)万元万元2.5=2.252.5=2.25万元万元q600600万万1.5=0.91.5=0.9万元万元q合计收费合计收费=0.5=0.5万万+2.25+2.25万万+0.9+0.9万万=3.65=3.65万元万元q按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体标准是：（1）房地产价格总额在100万以下（含100万的），按5的费率计收；（2）房地产价格总额在101万以上至1000万的，按2.5的费率计收；（3）房地产价格总额在1001万以上至2000万的，按1.5的费率计收；（4）房地产价格总额在2001万以上至5000万的，按0.8的费率计收；（5）房地产价格总额在5001万以上至8000万的，按0.4的费率计收；（6）房地产价格总额在8001万以上至1亿的，按0.2的费率计收；（7）房地产价格总额在1亿以上的，按0.1的费率计收。四、担保费四、担保费q担保费担保费是为在贷款时要通过有资质的担保公司，由担是为在贷款时要通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方就产权证过户时先为买方向银行贷保公司在买卖双方就产权证过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。过户和抵押登记等手续。住房置业担保服务费贷款额担保服务费率贷款年限q根据贷款额度和年限的不同，担保费也不相同，一般是贷款额的1%；住房公积金贷款担保服务费一般是0.3%0.5%。五、公证费五、公证费q因房屋继承、遗赠等情形下申请房屋登记的，房屋登记申请因房屋继承、遗赠等情形下申请房屋登记的，房屋登记申请人必须提供有关公证证明。公证机关办理公证房产案件，要人必须提供有关公证证明。公证机关办理公证房产案件，要按照国家的规定收取委托公证的公证人的公证费用。按照国家的规定收取委托公证的公证人的公证费用。与房产相关的公证收费标准与房产相关的公证收费标准q1.证明出生、生存、死亡、身份、经历、国籍、委托书、亲属关系婚姻状况、未受证明出生、生存、死亡、身份、经历、国籍、委托书、亲属关系婚姻状况、未受或受过刑事处分，收费或受过刑事处分，收费10元。元。q2.证明遗赠抚养协议，收费证明遗赠抚养协议，收费1050元。元。q3.证明印鉴属实，证明副本、节本、译本与原本相符、证明影印件与原件相符，收证明印鉴属实，证明副本、节本、译本与原本相符、证明影印件与原件相符，收费费5元。元。q4.证明遗嘱、遗赠、证明产权、证明查无档案记载，收费证明遗嘱、遗赠、证明产权、证明查无档案记载，收费10元。元。q5.证明法人资格、收养、财产分割、证明产品抽样检测，收费证明法人资格、收养、财产分割、证明产品抽样检测，收费1030元。元。q6.证明担保书、证明公司章程、资信情况等有关文书，收费证明担保书、证明公司章程、资信情况等有关文书，收费50200元。元。q7.明招标、拍卖、开奖、收费明招标、拍卖、开奖、收费100150元。元。q8.修改合同文本，收费修改合同文本，收费520元。元。q9.证明股票、房屋转让、买卖、土地使用权有偿转让的，按股票面额或房价的千分证明股票、房屋转让、买卖、土地使用权有偿转让的，按股票面额或房价的千分之三收费，但最低收费不得低于之三收费，但最低收费不得低于10元。元。五、公证费五、公证费与房产相关的公证收费标准与房产相关的公证收费标准q10.证明财产继承、赠与：接受益人收金额总数收费：证明财产继承、赠与：接受益人收金额总数收费：（1）不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元；（2）1万元以上的，按2%收费。q11.证明债权文书有强制执行效力的，按债务总金额的千分之三收费，原债权文证明债权文书有强制执行效力的，按债务总金额的千分之三收费，原债权文书经过公证的，按千分之一收费，最低收费书经过公证的，按千分之一收费，最低收费10元。元。q12.保管遗嘱或其他文件、证据保全，收费保管遗嘱或其他文件、证据保全，收费510元。元。q13.已受理的立卷中途撤回的，收费已受理的立卷中途撤回的，收费25元。元。q14.证明经济合同、企业承包、经营合同：证明经济合同、企业承包、经营合同：（1）标的总额不满10万元的，收费1050元；（2）10万元以上不满50万元的，收费100元；（3）50万元以上不满100万元的，收费300元；（4）100万元以上不满200万元的，收费600元；（5）200万元以上不满300万元的，收费1000元；（6）300万元以上不满400万元的，收费2000元；（7）400万元以上的，收费3000元。q15.代写与公证事项有关的文书，收费代写与公证事项有关的文书，收费35元。元。六、房地产登记费六、房地产登记费q房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。q收费标准住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。n住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。q房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。七、房地产经纪服务佣金七、房地产经纪服务佣金 q（一）房屋租赁、买卖代理费接受当事人委托代理，应当向当事人收费。房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收：500万元以下2.5%、5012000万元 2%、20015000万元 1.5%、5001100000万元 1%、1001万元以上 0.5%，实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。q（二）房地产经纪咨询服务收费标准接受当事人委托咨询，应当向当事人收费。每份收费3001000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%。口头咨询费，房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。第四节第四节 其他房地产相关税收其他房地产相关税收q一、城市土地使用税一、城市土地使用税q二、耕地占用税二、耕地占用税q三、房产税三、房产税q四、企业所得税四、企业所得税q五、国外房地产税收制度的经验及启示五、国外房地产税收制度的经验及启示q六、对我国房地产税收体系的展望六、对我国房地产税收体系的展望一、城市土地使用税q征税对象：城镇范围内的土地使用者，包括生产、生活等各类用地的使用者。目前土地使用税的征收对象包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地使用者，同时也包括外商投资企业、外国企业和外国人等。q城镇土地使用税根据不同地区经济发展状况实行等级幅度税额标准。q大城市：1.530元；q中等城市：1.224元；q小城市：0.918元；q县城、建制镇、工矿区：0.6元12元。u该税是为了保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕地成本的方式而达到减少耕地占用的目的，向耕地的占用人征收的一种税。u纳税人是占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人。u应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准二、耕地占用税(Farming Land Occupation Tax)u耕地占用税采用定额税率，其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发达程度。q耕地占用税暂行条例规定的税额分4个档次：（1）全县人均耕地不超过1亩的，单位税额为每平方米1050元；（2）全县人均耕地在1亩至2亩之间的，单位税额为每平方米840元；（3）全县人均耕地在2亩至3亩之间的，单位税额为每平方米630元；（4）全县人均耕地超过3亩的，单位税额为每平方米525元。二、耕地占用税二、耕地占用税(Farming Land Occupation Tax)耕地占用税的减免耕地占用税的减免q免征耕地占用税军事设施占用耕地。学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。q减征耕地占用税铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。u房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向拥有房产的单位和个人征收的一种财产税。u房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收。不包括农村。u房产税由产权所有者缴纳。三、房产税u房产税计税依据：（1）从价计征按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。（2）从租计征按照房产租金收入计征的，称为从租计征。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。q房产税使用比例税率，依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%；依照房产租金收入缴纳的，税率为租金收入的12%。u房产税应纳税额=计税依据适用税率三、房产税三、房产税下述房产免征房产税下述房产免征房产税q（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。属于免税范围。q（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。q（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。q（4）个人所有非营业用的房产。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对于售出房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对于售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征税。前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征税。q（5）经财政部批准免税的其他房产。u中国的企业所得税是对中国境内所有企业的经营收入征收的一种税。应税额=应纳税所得额税率 应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额q我国居民企业的企业所得税率为25%四、企业所得税四、企业所得税五、国外房地产税收制度的经验及启示五、国外房地产税收制度的经验及启示合理且完善的税收体系是房地产税收运行的基础条件“重保有、轻流转、重增值”是普遍特征“少税种、宽税基、低税率、严征管”是发展趋势对特定群体采取税收优惠政策是普遍做法基于价值的税收评估制度和信息化监管方式是重要手段国家国家房地产相关税收房地产相关税收房地产税占地方财政收入的比重（房地产税占地方财政收入的比重（%）澳大利亚土地税；市政税60.0加拿大不动产税53.3日本固定不动产税45.3阿根廷不动产税35.0智利不动产税35.1英国房屋税、非国内居民不动产税28.0欧洲拉美部分国家房地产税占地方政府收入的比重情况欧洲拉美部分国家房地产税占地方政府收入的比重情况q完善房地产税收体系，不断克服房地产税收体系中存在的问题，应考虑设置以下税种：u各地根据当地房地产市场存在的问题，恢复并提高原固定资产投资调节税中相应的房地产投资的税率u开征更具财产税属性的房地产税u增设空地税和包括房地产价值在内的遗产税 六、对我国房地产税收体系的展望1.什么是税收？税收具备哪些特点？2.什么是税收的效应？税收具备哪些基本原则？3.目前我国税收体系中有哪些项与房地产有关？你认为当前我国房地产税收体系中还有哪些不完善的地方？4.针对当前国内房地产市场的现状，你认为将房地产税收政策作为一种政府宏观调控工具，稳定并理性发展房地产市场，应采取哪些措施？复习思考题复习思考题