房地产设计管控思路课件.ppt

设计管控思路我们的出发点需要说明的是：q我们给出的不是具体的设计方案，q我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：原则：一切均基于一切均基于CVACVA即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)户型配比户型配比原则和评价标准基于总体定位、市场、消费者、天气等。基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略不同的户型配比方案，相应的条件及结果1 1、基于总体定位和发展战略：、基于总体定位和发展战略：总体定位：主流？跟随？补缺？组合？总体发展战略：低成本？差异性？总体形象：在户型面积及特色上如何体现？2 2、基于市场的户型特征、现状和趋势、基于市场的户型特征、现状和趋势市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比周边即将推的户型有几类。主流户型在最近两年的变化趋势。3 3、基于消费者的户型特征、基于消费者的户型特征内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因：指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图4 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。上。5 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。户型配比原则和评价标准（续）不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解户型评价户型在小区内的位置摆布评价核心在于平衡资源，以降低销售的难度资源分配要重视开盘造势和展示区需要注重分期开发的配比协调土土地地资资源：源：景景观、观、朝朝向、向、临临路、路、临临水、水、距距离离户型资源：赠送、创新、户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户面积、楼高、一梯几户高高低低高高低低u原则上户型越大，资源越好原则上户型越大，资源越好u注重景观对户型的支持作用注重景观对户型的支持作用景观利用尽量户户有景：l朝南看园景处布一梯四户l朝南不看园景尽量布一梯两户注重端头及端头景观的利用：注重端头及端头景观的利用：u加大面积u临主轴单元拉大进深u端头开窗u可朝主轴景观放置客厅。u在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。建筑评价高档高档中档中档低档低档不同档次建筑形象的风格倾向性园林评价规划方案评价规划方案评价的五个方面评价方案的角度：主要从销售和客户角度，从以下几个方面考虑：方案方案一方案二方案三1 1、经济指标是否一致、经济指标是否一致2 2、分期推售、分期推售的适宜性的适宜性首期产品能较好的首期产品能较好的衔接市场衔接市场容易分期开发容易分期开发展示区可先行建成展示区可先行建成3 3、整体形象、整体形象定位要求：定位要求：形象形象1 1：形象形象2 2：沿街的标致性形象沿街的标致性形象特殊部分：比如内特殊部分：比如内部商业部商业4 4、住宅区内部的氛围、住宅区内部的氛围5 5、其它特殊情况评价、其它特殊情况评价规划方案建议（续）1 1、平面方面、平面方面合适的规模、成本、要素，形成售卖区施工安排上，展示区可以先期建成：配套、园林的位置、规模能否便利的展示配套的分布是否能匹配成为每期开发的卖点首期产品能很好的协接市场2 2、楼层数方面、楼层数方面开期有迅速回笼资金的产品首期开发产品与市场能很好的协接售卖面：重点投入区规划方案建议（续）基本面：小区舒适度1 1、平面方面、平面方面大型小区，考虑公共区域、半私密区、私密区划分。小区的景观线、人行路线、车行路线、车库进入楼栋路线流畅小区入口不宜过多，避免未来增加管理成本如果含有不同性质的区域，则规划应考虑区域的隔离措施考虑配套（学校、体育设施、商业设施等）与住宅区的相互干扰问题。大社区要考虑各个分区使用集中配套的距离和便利度小区的集中资源的共享性（宜形成公共区域而非少数单位的私密区）2 2、楼高、楼高利用原有的地势和资源楼高的协调性、变化性、变化的韵率。不宜有突出的落差，因为两者客户群和推广卖点完全不同超出市场可接受层数的数量不宜超过10%。一般控制楼高节点（一般控制楼高节点（6 6、1212、1818、3232），），以控制成本和使用率节点规划方案建议（续）1、如果容积率过高，则应充分考虑边缘（临街、临空旷地）、小区空地处的利用（堆容积率、点式高楼）2、有些未来有商业潜力的土地可以预留3、人行道形成特色：可一边窄，一边宽，宽的一面可以形成“休闲娱乐路”土地价值挖掘：Himart建筑建筑设计设计的原的原则则（增加（增加个个人人观观点）：点）：体体验验美美观观适用适用经济v?建筑景观装修规划以人以人为本本