房地产项目投资分析报告模版房地产行业.pdf
房房地地产产项项目目投投资资分分析析报报告告模模版版房房地地产产行行业业文档编制序号：KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688【最新资料【最新资料,Word,Word 版，可自由编辑！】版，可自由编辑！】项目投资分析项目投资分析2、国内现行的投资方式比较分析2.2.几种投资方式的对比总结银行存款国债1-2%无3-4%很小保本，流动性好风险不确定因素多。股价有上涨空间，流通性好5%（假定按 20倍市盈率购股票入，即便 100%盈利用来派息）5%-15%期货股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值期货投资决定期价波动的幅度较大涨落频繁，风险很大低回报、获利低长期持有略高于银行存款风险大，对公司和股票真实价值很难判断风险大，很难把握投资交易策略产很难估计黄金黄金投资风险回报率要根据不如股票大，黄金国际政治形势国际政治形势才会影响黄金的贬值信托信托投资对于信托投资的风不同的投资范险也是时高时围回报不同低房地10%左右（假房价可能波定不作按动，有时可能期货交易采取双向交易方式，无论期货合约价格处于上涨或下跌都有盈利的机会可以进行多种经营模式的投资风险较小，低回报信托投资范围广泛回报率高，银行信托市场不成熟变现困难揭），如按揭则更高3、房地产投资比较租不出去按揭支持，价格风险比股票小特点特点风险风险投资物业投资物业内部收益率内部收益率现金回报现金回报率率写字楼12%左右%前提投资金额大，资金要求写字楼贬值的风18%24%高，适合长期投 险，资投资金额较大，受到相关业态、7%8%租金需要根据业 经济、环境交通等态的情况变化相关因素影响较多商铺高档住宅715%10%-15%10%-20%前期投资相对市场供过于求，需少，租金稳定，求量较小。-激烈。3.2.分类物业的案例及比较分析目前北京市已经形成 CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积 11.9 万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的 B 座 15 层进行投资分析。（见下表）（1 1）、富凯大厦投资方案）、富凯大厦投资方案楼层户型面积单价总价按揭付款方式总房款首付 40%60%房款富凯大厦投资预算富凯大厦投资预算B座15层整层B座15层2881.72建筑平米B座15层RMB18779元/建筑平米RMB富凯大厦投资方式富凯大厦投资方式最高六成七年（法人）RMBRMBRMB贷款额月还款：年还款RMB(贷款额为万以上的数额)RMB480341.22元RMB5764094.74元富凯大厦投资收益富凯大厦投资收益根据目前市场情况，富凯大厦租金应不低于USD23/m2.月（含物业费）建筑面积净租金2881.72平方米USD25/m2.月-USD3/m2.月（USD3/m2.月为物业管理费）月净租金年净租金扣税（营业及附加税5.5%）税后租金RMB6238364.75元RMB550120.34元(美元:人民币=1:8.3)RMB6601444.176元RMB363079.43元（2 2）、租金回报年限估算）、租金回报年限估算一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=9=9 年年按揭付款方式：最高六成七年按揭付款方式：最高六成七年租金回报年限租金回报年限=7=7 年年+税后首付税后首付-7-7 年（年租金年（年租金-年还款额）年还款额）/年租金年租金=10.5=10.5 年年月租金与月还款额月租金与月还款额月净租金：月净租金：RMB550120.34RMB550120.34 元元月还款：月还款：RMB505534RMB505534 元元月还款低于月租金，相当于月租金的月还款低于月租金，相当于月租金的 91.8%91.8%一次性付款与按揭付款一次性付款与按揭付款一次性付款：资金量大，但回收年限较短。一次性付款：资金量大，但回收年限较短。按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚回收期只比一次性付款晚 1.51.5 年。年。（3 3）、租金回报率）、租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金6238364.6238364.76238364.7 6238364.7467464646卖房收入净现金流6238364.6238364.76238364.77464646内部收益率(IRR)11.528%总现金回报(不考虑时间成本)回报率9.944%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流(收入为正，支出为负)房款按揭款首付款租金+闲置费用6238364.76238364.76238364.7 6238364.746464646年还款-6066408-6066408-6066408-6066408卖房收入按揭还本171956.74171956.74171956.74净现金流636363内部收益率 IRR16.18%总现金回报(不考虑时间成本)回报率16.05%可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。显高于一次性付款。（4 4）、可能出现的风险）、可能出现的风险受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低变现困难，流动性较差（5 5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设）、考虑风险因素后的投资收益分析假设将原租金 23US$/月/平米下调到 18US$/月/平米将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10%；将原来的 5.5%营业及附加税调整为 17%房产税加营业税将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降 10%调整后的富凯大厦投资收益见下表富凯大厦投资收益富凯大厦投资收益根据风险情况，富凯大厦租金应不低于 USD18/m2.月（不含物业费）建筑面积2881.72平方米租金月租金年租金扣税（营业及附加税17%）税后租金假设空置或其他费用年净租金USD18/m2.月RMB430528.97 元(美元:人民=1:8.3)RMB5166347.26元RMB878279.09元RMB4288068.17元RMB428806.82元RMB3859261.3元（6 6）、考虑风险后租金回报年限）、考虑风险后租金回报年限一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=14.5=14.5 年年按揭付款方式：最高六成七年租金回报年限租金回报年限=7=7 年年+首付首付-7-7 年（年租金年（年租金-年还款额）年还款额）/年租金年租金=17 年考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多 2.52.5 年，面临的年，面临的风险较高。风险较高。（7 7）、考虑风险后租金回报率）、考虑风险后租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金+闲置费用3859261.6 3793654.3729162.3665766.34692210993卖房收入净现金流3859261.6 3793654.3729162.69221099内部收益率(IRR)4.625%总现金回报(不考虑时间成本)回报率4.182%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流(收入为正，支出为负)房款按揭款首付款租金+闲置费用3859261.6 3793654.3729162.03665766.3469221993年还款-6066408-6066408-6066408-6066408卖房收入按揭还本净现金流-2207146.3 2272753.2337245.9317801内部收益率 IRR7.34%总现金回报(不考虑时间成本)回报率8.26%可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。综合考可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。综合考虑风险及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的虑风险及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的长期投资者。长期投资者。业用房商业用房是一种最为常见的投资方式，但在北京市直到近几年才算真正的兴起。20002003 年北京市已销售面积构成的比例情况看，2000 年至 2002 年北京市商品住宅占商品房的比重在 90%左右，写字楼及商业用房占商品房的比重在 10%之间，其中住宅销售面积的比例在 88%92%之间，写字楼在 5%8%之间，商业用房的比例在 3%4%。商业用房的销售比例偏少。20002000 年年-2003-2003 年商业用房平均价格情况年商业用房平均价格情况年份年份商业用房平均价格（元商业用房平均价格（元/平平方米）方米）2000 年116892001 年63162002 年95042003 年（1、2 月14000份）从近年北京市商业用房销售面积在不断增加，商业用房的价格在不断上升，供给增加需求仍然旺盛。从投资的角度分析，商业用房增加，将不仅有利于房地产投资结构的改善，同时将拉动相关连的多个产业，将长期持续拉动经济增长和投资增长。同时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理。但由于商业用房和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性，因此商业用房的投资本身还需具备一定的实业投资经验，对于一般的投资人来说具有一定风险。下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析。（1 1）、左岸公社投资方案）、左岸公社投资方案面积单价总价按揭付款方式405建筑平米30710元/建筑平米RMB元最五成十年总房款首付 50%50%房款贷款额RMB元RMB6218775元RMB6218775元RMB6210000元(贷款额为万以上的数额)月还款：年还款RMB74064元RMB888768元根据目前市场情况，商铺租金为 USD22/m2.月建筑面积净租金月净租金年净租金扣税（营业及附加税 5.5%）税后租金（2 2）、租金回报年限）、租金回报年限一次性付款一次性付款405平方米182.6rmb/m2.月RMB73953 元(美元:人民币=1:8.3)RMB887450.8元RMB48809.79元RMB838641元租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=15.4=15.4 年年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限租金回报年限=10=10 年年+税后首付税后首付-10-10 年（年租金年（年租金-年还款额）年还款额）/年租金年租金=18.6=18.6 年年左岸公社的租金回报率左岸公社的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004现金流（收入为正，支出为负）200520062007房款租金卖房收入净现金流838627.838627.02838627.02838627.0202838627.838627.02838627.0202内部收益率(IRR)6.743%总现金回报(不考虑时间成本)回报率6.151%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流(收入为正，支出为负)房款按揭款6218775首付款-6467526租金+闲置费用838627.02838627.02838627.02 838627.02年还款-888768-888768-888768-888768卖房收入按揭还本-3863510.7-6467526-50140.98-50140.98-50140.98 8523898.3净现金流2内部收益率 IRR6.60%总现金回报(不考虑时8373475.3间成本)8回报率6.67%根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2.月（不含物业费）建筑面积405平方米租金USD18/m2.月月租金年租金扣税（营业及附加税17%）税后租金假设空置或其他费用RMB60507 元(美元:人民=1:8.3)RMB726084元RMB123434元RMB602649元RMB60265元年净租金（2 2）、租金回报年限）、租金回报年限一次性付款一次性付款RMB542384元租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=24=24 年年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限租金回报年限=10=10 年年+税后首付税后首付-10-10 年（年租金年（年租金-年还款额）年还款额）/年租金年租金=29=29 年年左岸公社的租金回报率左岸公社的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金+闲置费用542384.74 533164.2 524100.4515190.70880731587卖房收入净现金流542384.74 533164.2 524100.48073158内部收益率(IRR)1.820%总现金回报(不考虑时间成本)回报率1.707%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流(收入为正，支出为负)房款按揭款6218775首付款-6467526租金+闲置费用542384.74 533164.2524100.41515190.7088073587年还款-888768-888768-888768-888768卖房收入按揭还本-3863510.7净现金流-6467526-8200462.00346383.25 355603.7364667.58829342内部收益率 IRR2.30%总现金回报(不考虑时7133807.37间成本)9回报率2.48%商铺投资具有投资金额较大，投资年限较高，商铺的投资在按揭贷款方面要优于一次性付款。但商铺面临的主要问题是租金的不确定性，商铺由于受到业态的影响，租金差异较大，对投资回报的影响也较大。（1 1）、棕榈泉国际公寓投资方案）、棕榈泉国际公寓投资方案棕榈泉国际公寓南靠 CBD，北临燕莎商圈。紧邻第三使馆区，是外籍人士最为集中的区域。该项目以三居室为主，目前一期 174 套三居室几乎销售完毕，剩余不足 15套。两居室也只剩余 7 套。主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高级管理人员。我们选择其总价最高的四居室（364.4 平方米）进行投资分析，该户型的公寓出租价格定在 4000 美金/月。按揭方式六成十年。棕榈泉国际公寓投资方案棕榈泉国际公寓投资方案面积单价总价贷款额度首付款月还款还款总额支付利息根据目前市场情况，商铺租金为 USD11/m2.月建筑面积净租金月净租金年净租金扣税（营业及附加税364平方米90rmb/m2.月RMB32901 元(美元:人民币=1:8.3)RMB394810元RMB21715元364.4建筑平米15087/建筑平米RMB5753748元4602998115075029142.386994170.872593111.935.5%）税后租金（1 1）、租金回报年限）、租金回报年限一次性付款一次性付款RMB373095元租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=16=16 年年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限租金回报年限=10=10 年年+税后首付税后首付-10-10 年（年租金年（年租金-年还款额）年还款额）/年租金年租金=20=20 年年（2 2）、棕榈泉国际公寓的租金回报率）、棕榈泉国际公寓的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款-5753748租金373095.84373095.84373095.84 373095.8431313131卖房收入5753748净现金流-373095.84373095.84373095.84 6126843.8435753743131318内部收益率(IRR)6.484%总现金回报(不考虑时间成7246131.372本)回报率5.935%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流(收入为正，支出为负)房款-5753748按揭款3452248.8-2393559.168租金+闲置费用373095.843 373095.8 373095.84 373095.8431431311年还款-484548-484548-484548-484548卖房收入5753748按揭还本-2183180.062-3459115.78净现金流2393559.111452.156 111452.1 111452.151168956969内部收益率 IRR6.50%总现金回报(不考虑时间3124759.31成本)回报率6.89%首付款（3 3）、考虑风险的情况下）、考虑风险的情况下根据风险情况，棕榈泉租金应不低于USD9/m2.月（不含物业费）建筑面积租金月租金年租金扣税（营业及附加税17%）税后租金假设空置或其他费用年净租金（4 4）、租金回报年限）、租金回报年限一次性付款一次性付款364平方米USD9/m2.月RMB27191 元(美元:人民=1:8.3)RMB326289元RMB55469元RMB270820元RMB27082元RMB243738元租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=24.5=24.5 年年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限租金回报年限=10=10 年年+税后首付税后首付-10-10 年（年租金年（年租金-年还款额）年还款额）/年租金年租金=30=30 年年（5 5）、棕榈泉国际公寓的租金回报率）、棕榈泉国际公寓的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款-5753748租金+闲置费用243738.33 239594.7 235521.6231517.812796683卖房收入5178373.2净现金流-5753748 243738.33 239594.7 235521.6540989112796683内部收益率(IRR)1.693%总现金回报(不考虑时6128745.77间成本)9回报率1.591%年份20032004200520062007现金流(收入为正，支出为负)房款-5753748按揭款3452248.8首付款-2393559.168租金+闲置费用243738.33 239594.7235521.66231517.81279683年还款-484548-484548-484548-484548卖房收入5753748按揭还本-2183180.062净现金流-3317537.732393559.1 240809.66 244953.2249026.3386888217内部收益率 IRR1.67%总现金回报(不考虑时2582748.51间成本)7回报率1.92%公寓的投资风险北京市高档公寓比较适合的投资户型是 200 平方米以下。但随着市场供应量的持续增加，近年租金水平已经较以前下降许多。高档公寓租金水平下降主要是供需增长比例严重失调。以亚运村地区为例，2001 至 2002 年两年之内，亚运村地区高档公寓以平均每年 7 至 8 个项目的速度推出，每年会增加 5000 套左右的房子待租。加上原有的待租房源，目前该地区就有近 1.2 万至 1.5 万套公寓待租。而实际需求数量可能在 5000600套左右，市场的供需比例决定了高档公寓租金价格的必然下滑。针对 IT 业高收入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和 IT 行业的普遍不景气而丧失了大量的租客。进入中国的外籍公司日益趋向本土化，具有高档租赁需求的外籍公司员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地大了，不少外籍人士转租普通公寓甚至普通住宅，高端公寓越发难以出租。3.3.别墅和高档公寓的比较分析4、投资物业 内部收现金回报特点风险别益率率墅市场-激烈，收益下降很前期投资相对较项快高档公寓5-10%5-10%少，近年租金下降目而且大户型的公寓投资较快投价值较小资10-15%20%前提投资相对较别墅市场-相对激烈收别墅大，租金相对稳定益分析4.2.几个重点-别墅项目的投资比较分析面积：面积：411411 平米，租金：平米，租金：26.626.6 美金美金/平米，单价：平米，单价：36803680 美金美金/平米平米京润水上花园投资预算京润水上花园投资预算面积411建筑平米单价总价按揭付款方式总房款首付 30%80%房款贷款额月还款：年还款30544元/建筑平米RMB元京润水上花园投资方式京润水上花园投资方式最高七成二十年RMB元RMB3766075元RMB8787509元RMB8780000元(贷款额为万以上的数额)RMB63170元RMB758040元京润水上花园投资收益京润水上花园投资收益根据目前市场情况，京润水上花园租金为 USD25.5/m2.月建筑面积净租金月净租金年净租金扣税（营业及附加税 5.5%）税后租金RMB988281元411平方米USD25.5/m2.月RMB87150 元(美元:人民币=1:8.3)RMB1045800元RMB57519元（1 1）、租金回报年限估算）、租金回报年限估算一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=13.2=13.2 年年按揭付款方式：最高七成二十年按揭付款方式：最高七成二十年租金回报年限租金回报年限=20=20 年年+税后首付税后首付-20-20 年（税后年租金年（税后年租金-年还款额）年还款额）/税后年租金税后年租金=19.4=19.4 年年（2 2）、租金回报率）、租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份2003200420052006现金流（收入为正，支出为负）房款租金988281988281988281卖房收入净现金流988281988281988281内部收益率(IRR)总现金回报(不考虑时间成本)回报率租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份2003200420052006现金流(收入为正，支出为负)房款按揭款8787508.8首付款-3916718.208租金+闲置费用988281988281988281年还款-758040-758040-758040卖房收入按揭还本20079882817.873%7.084%2007988281-758040净现金流-3916718.208230241230241-7623715.247230241 5160109.75311.34%5850832.75310.55%内部收益率 IRR总现金回报(不考虑时间成本)回报率（3 3）、考虑风险因素的投资方案）、考虑风险因素的投资方案建筑面积京润水上花园投资收益京润水上花园投资收益411平方米租金月租金年租金扣税（营业及附加税 17%）税后租金假设空置或其他费用年净租金USD23/m2.月RMB78435 元(美元:人民币=1:8.3)RMB941220元RMB160007元RMB781212元RMB78121元RMB703091元（4 4）、考虑风险因素后的租金回报年限估算）、考虑风险因素后的租金回报年限估算一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=18.5=18.5 年年按揭付款方式：最高七成二十年按揭付款方式：最高七成二十年租金回报年限租金回报年限=20=20 年年+税后首付税后首付-20-20 年（税后年租金年（税后年租金-年还款额）年还款额）/税后年租金税后年租金=27.3=27.3 年年（5 5）、考虑风险因素后的租金回报率）、考虑风险因素后的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金+闲置费用703091.34 691138.7 679389.4 667839.8087227876卖房收入净现金流703091.34 691138.7 679389.4872278内部收益率(IRR)3.075%总现金回报(不考虑时间成本)回报率2.837%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流(收入为正，支出为负)房款按揭款8787508.8首付款-3916718.208租金+闲置费用703091.34 691138.7 679389.4667839.8078722786年还款-758040-758040-758040-758040卖房收入按揭还本-7623715.247净现金流-54948.66-4839668.563916718.266901.21 78650.570828216内部收益率 IRR4.23%总现金回报(不考虑时4639168.11间成本)5回报率4.32%
