土地增值税练习题.pdf

土地增值税练习题一、单项选择题1下列各项中应征土地增值税的有 .A房地产的继承B房地产的代建房行为C房地产的交换D房地产的出租2下列各项中;应征土地增值税的是 .A赠予社会公益事业的房地产B经税务机关核实的个人之间互换自有住房C抵押期满转让给债权人的房地产D兼并企业从被兼并企业得到的房地产3某单位转让一幢 1980 年建造的公寓楼;当时的造价为 1000 万元.经房地产评估机构评定;该楼的重置成本价为 4000 万元;成新度折扣率为六成.在计算土地增值税时;其评估价格为 .A500 万元B2400 万元C2000 万元D1500 万元4纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出;其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的计算扣除.A5%以内B5%C10%以内D10%5 纳税人建造普通标准住宅出售;增值额超过扣除项目金额 20%的;应就其按规定计算缴纳土地增值税.A超过部分的金额B全部增值额C扣除项目金额D出售金额6土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的;按照计算征收.A最高一档税率B扣除项目金额不得扣除的原则C成交价格加倍;扣除项目金额减半的办法D房地产评估价格7某企业转让一块土地使用权;取得收入 560 万元.年初取得该土地使用权时支付金额 420 万元;转让时发生相关费用 6 万元;其应纳土地增值税万元.A3789B38C3812D38238某国有企业 2006 年 5 月在市区购置一栋办公楼;支付 8000 价款万元.2008 年 5 月;该企业将办公楼转让;取得收入 10000 万元;签订产权转移书据.办公楼经税务机关认定的重置成本价为 12 000 万元;成新率 70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为.A400 万元B1485 万元C1490 万元D200 万元9某房地产开发企业建造一住宅出售;取得销售收入 2000 万元城建税税率 7%;教育费附加 3%.建此住宅支付地价款和相关过户手续费 200 万元;开发成本 400 万元;缴纳印花税 3 万元;该企业利息支出无法准确计算分摊;该省政府规定的费用扣除比例为 10%.其应纳的土地增值税为 .A4123 万元B4215 万元C4221 万元D42235 万元10纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时;在的税务机关申报纳税.A住所所在地B房地产坐落地C办理过户手续所在地D自行选择纳税地点11土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的;应主管税务机关申报纳税.A向房地产坐落地的上一级B向事先选择房地产坐落地某一方的C分别向房地产坐落地各方的D先向机构所在地人民政府缴纳;再向房地产坐落地上一级12以下项目在计算土地增值税时;不得扣除成本费用的有 .A建成后产权属于全体业主的会所B建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋C建成后有偿出售停车场D建成后待售出租的商业用房13房地产开发企业取得销售预售许可证满仍未销售完毕的;税务机关可要求其进行土地增值税的清算.A2 年B3 年C5 年D8 年14土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同日内;到房地产所在地税务机关办理纳税申报.A3B7C15D3015按照土地增值税有关规定;纳税人提供扣除项目金额不实的;在计算土地增值税时;应按照 .A税务部门估定的价格扣除B税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C房地产评估价格扣除D房地产原值减除 30%后的余值扣除二、多项选择题1以下属于土地增值税特点的项目是A以转让房地产的增值额为计税依据B征税面比较广C实行超率累进税率D实行按次征收2土地增值税的纳税义务人可以是 .A外商独资企业B国家机关C事业单位D医院3 以下应征土地增值税的项目有 .A取得奥运会占地的拆迁补偿金B将一项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业C被兼并企业将房产转让到兼并企业中D房地产开发商销售楼房4以下应缴纳土地增值税的有 .A将使用过的旧房卖给某单位做办公室B将使用过的旧房赠与子女C将使用过的旧房出租D将使用过的旧房换取股票5房地产开发成本的项目有 .A取得土地使用权支付的金额B土地征用费C耕地占用税D周转房摊销6下列项目不属于土地增值税征税范围的有 .A以收取出让金的方式出让国有土地使用权B以继承方式转让房地产C以出售方式转让国有土地使用权D以收取租金的方式出租房地产7在计算土地增值税应纳税额时;纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除.这里的地价款是指 .A以协议方式取得土地使用权的;为支付的土地出让金B以转让方式取得土地使用权的;为实际支付的地价款C以拍卖方式取得土地使用权的;为支付的土地出让金D以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的;为补交的土地出让金8房地产开发企业在计算土地增值税时;允许从收入中直接扣减的“与转让房地产有关的税金”有 .A营业税B印花税C契税D城建税9下列各项中;不属于土地增值税征税范围的有 .A以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D以出地、出资双方合作建房;建成后又转让给其中一方的10转让旧房的;以下可作为扣除项目金额.A房屋及建筑物的评估价格B取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用C转让环节缴纳的税金D房地产开发费用11下列情形中;以房地产评估价格为计税依据;计征土地增值税的有 .A隐瞒、虚报房地产成交价格B提供扣除项目金额不实的C交易价格低于评估价又无正当理由的D一次成交金额巨大;超过 5000 万元的12纳税人转让国有土地使用权应缴纳税种.A土地增值税B耕地占用税C营业税D城市维护建设税13计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有 .A10 年以上的借款利息B境外借款利息C超过国家的有关规定上浮幅度的部分D超过贷款期限的利息部分和加罚的利息14下列各项中;房地产开发公司应进行土地增值税清算的有.A直接转让土地使用权的B房地产开发项目全部竣工完成销售的C整体转让未竣工决算房地产开发项目的D取得销售预售许可证满 2 年仍未销售完毕的15下列对法人转让房地产的土地增值税纳税地点的说法正确的是 .A转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的;应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税B转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的;应在房地产坐落地税务机关申报纳税C转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的;则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税D转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的;则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税三、计算题1 位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼;2007 年发生的相关业务如下：1 按照国家有关规定补交土地出让金 4000 万元;缴纳相关税费 160 万元；2 写字楼开发成本 3000 万元;其中装修费用 500 万元；3 写字楼开发费用中的利息支出为 300 万元不能提供金融机构证明；4写字楼竣工验收;将总建筑面积的1/2销售;签订销售合同;取得销售收入6500 万元；将另外 1/2 的建筑面积出租;当年取得租金收入 15 万元.其他相关资料：该企业所在省规定;按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用.要求：根据上述资料;按下列序号计算回答问题;每问需计算出合计数：1 企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；2 企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；3 企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；4 企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；5 企业应缴纳的土地增值税；6 企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；7 企业应缴纳的房产税.2某市房地产开发公司;2008 年发生以下业务：11 月通过竞拍取得市区一处土地的使用权;支付土地出让金 5400 万元;缴纳相关税费 210 万元；2 以上述土地开发建设恒富小区项目含住宅楼、会所和写字楼;住宅、会所和写字楼占地面积各为 1/3；3 住宅楼开发成本 2500 万元;提供金融机构证明;分摊到住宅楼利息支出300 万元;包括超过贷款期限的利息 50 万元；4与住宅楼配套的会所开发成本1000万元;无法准确分摊利息支出;根据相关规定;会所产权属于住宅楼全体业主所有；5 写字楼开发成本 4000 万元;无法提供金融机构证明利息支出具体数额；69月份该建设项目全部竣工验收后;公司将住宅楼出售;取得收入12000万元；将写字楼的 80%出售;取得收入 15000 万元;10%无偿交给政府用于摆出所、居委会等公共事业.其他相关资料：该房地产公司所在省规定;按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用.要求：根据上述资料;按下列序号回答问题;每问需计算出合计数：1 计算公司应缴纳的营业税：2 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；3 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；4 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；5 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金6 计算公司应缴纳的土地增值税.同步强化练习题参考答案及解析同步强化练习题参考答案及解析一、单项选择题一、单项选择题1答案 C解析房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产的交换属于土地增值税的征税范围.2答案 C解析赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更;但未取得收入;不征土地增值税.个人之间互换自有住房;经税务局核实;可免征土地增值税.抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益作价抵债;应征土地增值税.兼并企业从被兼并企业得到房地产;不征土地增值税.4答案 C解析这里注意不要忽视有“以内”的字样.5答案 B解析在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售;增值额未超过扣除项目金额 20%的;免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的;应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税.10答案 C解析为了便于税源控制;纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时;在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税.11答案 C解析纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的;应分别向房地产坐落地各方的主管税务机关申报纳税.1214答案 B解析土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同 7 日内;到房地产所在地税务机关办理纳税申报.二、多项选择题1答案 ABCD解析土地增值税的特点有：以转让房地产的增值额为计税依据；征税面比较广；实行超率累进税率；实行按次征收.2答案 ABCD解析土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人.包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户.3答案 BD解析土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房;土地使用权随之发生转移;应缴纳土地增值税.4答案 AD解析 AD 都发生了房地产权属的转移;且取得了收入;应缴纳土地增值税；B发生了房地产权属的转移但未取得收入;C 未发生房地产权属的转移;都不属于土地增值税的征税范围.5答案 BCD解析区分“取得土地使用权支付的金额”与“土地征用费”不是一个概念.6答案 ABD解析土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为.7答案 ABCD解析这里是考核考生对不同情况下地价款含义的理解.8答案 AD解析房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加视同税金.其中印花税通过管理费用进行扣除;营业税、城建税直接从收入中扣除.契税由购买、承受方缴纳;房地产开发企业作为销售方不涉及.9答案 AB解析以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的;都没有发生权属的变更;不属于土地增值税的征税范围.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的;属于土地增值税的征税范围;但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房;建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税.10答案 ABC解析转让旧房的;可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金.不涉及房地产开发成本和开发费用.11答案 ABC解析成交金额巨大不构成以评估价格为计税依据的条件.12答案 ACD解析纳税人转让国有土地使用权应就其转让额缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税额缴纳城市维护建设税；就其土地增值额缴纳土地增值税.耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳;在土地再转让时不再涉及.13答案 CD解析财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行;超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除.14答案 ABC解析取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的;主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.15答案 AD解析纳税人是法人的;转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的;应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的;则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税.三、计算题1答案及解析这是近年土地增值税的命题风格;本题考核了完工项目已售与为首的成本分摊;也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系.1 应扣除的土地使用权扣除额=4000+160 12=2080 万元2 应扣除的开发成本扣除额=300012=1500 万元3 应扣除的开发费用扣除额=4160+300010%12=358 万元4 应扣除的相关税金=65005%1+7%+3%+650005=3575+325=36075 万元当题目中出现“合同”字样;就要考虑印花税.这是本题的主要陷阱之所在.5 应扣除的费用总额=2080+1500+358+36075=429875 万元增值比例=6500-429875429875100%=220125/429875100%=5121%适用 40%的税率;速算扣除系数 5%.应纳土地增值税额=22012540%-4298755%=66556 万元6 企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加=6500+155%1+7%+3%=32575 1+7%+3%=35833 万元7 应纳房产税=1512%=18 万元2答案及解析1 计算公司应缴纳的营业税：应缴纳的营业税12000+150005=1350 万元2 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额5400+2102/3+5400+2101/380%+10%3740+16835423 万元销售的住宅、写字楼以及虽不取得收入;但建成后产权属于全体业主所有的会所、用于非盈利公用事业等;可扣除相应土地使用权的费用.3 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额2500+400080%+10%+10007100 万元4 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目300-50+2500+561035+1000+5610310+1683+400090%10+5423+710020%=4685+287+5283+25046=37884 万元这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果;同时考核加扣 20%的规定.5 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金公司缴纳土地增值税时应扣除的税金13501+7%+3%=1485 万元6 计算公司应缴纳的土地增值税增值额12000+15000-5423+7100+37884+148527000-17796492036 万元土地增值率920361779641005172;适用 40的税率;速算扣除系数 5%;应纳土地增值税9203640-1779645368144-88982=279162 万元