社区商业地产营销策略.pptx

RET Page 1Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州身边的一片蓝海身边的一片蓝海 社社区区商业商业Confidential&Private致：和昌地产（集团）致：和昌地产（集团）2014年6月19日RET Page 2Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州RET Page 2 高周转的规模化房地产开发几近饱和，许多富有远见的地产商开始远高周转的规模化房地产开发几近饱和，许多富有远见的地产商开始远“开开发发”、亲、亲“运营运营”。万科的。万科的“五菜一汤五菜一汤”、花样年的、花样年的“彩生活彩生活”社区、北大资社区、北大资源的源的“资源家资源家”.”.这些房企布局社区商业的动作，奏响了这些房企布局社区商业的动作，奏响了大开发时代向大物管大开发时代向大物管时代转轨时代转轨的前奏。的前奏。和君管理咨询和君管理咨询 白志强白志强 RET Page 3Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州RET Page 3目录目录第一部第一部分分 定定义与特征分析义与特征分析第二部第二部分分 社区商业营销社区商业营销第三部第三部分分 定定位与业态规划位与业态规划RET Page 4Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州1社区商业定义与特征分析社区商业定义与特征分析社区商业的定义-社区商业的类别-社区商业的角色-社区商业的问题-RET Page 5Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义社区商业的定义|社区商业的类别|社区商业的角色何谓何谓社区商社区商业业历史起源（时间、背景、特征）商业特征：顾客属地性、业种配套性、日常便利性、服务亲和性、赢利稳定性、需求依赖性基本属性：属地型商业 RET Page 6Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区社区商业类商业类型型划分标准划分标准 一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业社区商业的类别的类别|社区商业的角色交通时间服务规模载体建筑形式商业布局社区规模商住比指标RET Page 7Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州辐射型辐射型5 51111，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高，更多侧重于超市、餐饮和休闲等，有些外向型社区商业会建社区MALL，俗称“邻里中心MALL”。人均商业面积在人均商业面积在0.8-1.20.8-1.2之间之间中间型中间型2 255，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边，中间型则约50%业态为超市和餐饮。人均商业面积在人均商业面积在0.6-0.80.6-0.8之间之间内向型内向型2 2以下以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营，更强调医疗等服务配套型业态。人均商业面积在人均商业面积在0.60.6以下以下社区社区商业类型商业类型-按照商住比指标分类一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业社区商业的类别的类别|社区商业的角色RET Page 8Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州 社区商业提供的服务一般交通时间为15分钟左右 有专家把构建社区购物网称作“5101551015”社区社区商业类型商业类型-按照交通时间分类一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业社区商业的类别的类别|社区商业的角色居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。RET Page 9Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州面积一般在面积一般在30003000平米平米以下以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在服务人口一般在30003000人人以下；以下；面积一般在面积一般在3000-200003000-20000平米平米，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在服务人口一般在3000-500003000-50000人；人；便利级商业面积一般在面积一般在20000-5000020000-50000平米平米，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在服务人口一般在50000-15000050000-150000人。人。邻里级商业社区级商业社区社区商业类型商业类型-按服务规模分类一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业社区商业的类别的类别|社区商业的角色RET Page 10Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区社区商业类型商业类型-按载体建筑形式分类底商型商业底商型商业裙房型商业裙房型商业独立型商业独立型商业一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业的特征社区商业的特征|社区商业的角色RET Page 11Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区社区商业类型商业类型-按照布局分类一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业的特征社区商业的特征|社区商业的角色散点式商业散点式商业商业街型商业商业街型商业购物中心型商业购物中心型商业RET Page 12Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区社区商业类型商业类型-按照布局分类一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业的特征社区商业的特征|社区商业的角色内部型商业内部型商业外部型商业外部型商业兼有型商业兼有型商业万科城万科城望京凯德望京凯德mallmall杭州万象城杭州万象城RET Page 13Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区社区商业类型商业类型-按照社区规模分类小型小型社区社区商业商业人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）人均商业面积：0.6平米/人以下可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业的特征社区商业的特征|社区商业的角色RET Page 14Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州中型中型社区社区商业商业人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。社区社区商业类型商业类型-按照社区规模分类一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业的特征社区商业的特征|社区商业的角色RET Page 15Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州大型大型社区社区商业商业人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；人均商业面积：0.8-1.2平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；社区社区商业类型商业类型-按照社区规模分类一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业社区商业的类别的类别|社区商业的角色RET Page 16Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区社区商业的角色商业的角色一、社区商业定义与特征分析一、社区商业定义与特征分析社区商业的定义|社区商业的特征|社区商业的角社区商业的角色色品质的试金石品质的试金石RET Page 17Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州2社区商社区商业营销业营销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业销售四法-RET Page 18Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州住宅地产的产品相对来说是独立的、封闭的、标准化的；社区商业地产的产品是公众的、共享的、个性化的。区别一区别一 产品产品二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法RET Page 19Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州住宅卖给的是居住的消费者；社区商业地产卖给的是两种人：一是自营户，二是投资客。区别二区别二 对象对象二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法RET Page 20Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州住宅地产的消费是终端，社区商业地产的消费只是开端。区别三区别三 消费环节消费环节住宅卖的是一种生活品质或者是生活方式；社区商业地产的卖点是反复向消费者传递投资的价值以及投资的信心。区别四区别四 销售卖点销售卖点住宅地产在出售以后会提供相关的售后服务；社区商业地产提供的售后服务除了住宅物业服务以外，重点还在于经营理念及经营技巧指导的服务。区别五区别五 售后服务售后服务二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法RET Page 21Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州住宅地产销售策略通过主要产品顺序及数量来实现；社区商业地产销售策略主要通过商业的招商、经营、管理来促进、保障销售来实现。区别七区别七 销售策略销售策略住宅地产的营销策略是针对商品的户型、环境、客户等采取的营销方式；社区商业地产的营销策略重点在于，在明确了商业定位之后，在销售过程中有后续的招商推进，边卖边招商，相互促进，通过招商推动销售。区别六区别六 营销策略营销策略二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法RET Page 22Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州区别八区别八 销控策略销控策略经营品类的销控投资类型的销控售与不售的销控住宅的销控策略主要在于对产品区域和户型的把控；社区商业地产的销控策略主要有三点，即：二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法RET Page 23Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州资本收益回报区别九区别九 投资回报投资回报物业增值回报经营收益回报住宅地产的投资回报方式主要指开发销售的回报方式；社区商业地产的回报方式主要有三种，即：二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法RET Page 24Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州区别十区别十 专业程度专业程度住宅地产的运作以标准化为主；社区商业地产的运作是个性化的，对专业的要求较高，主要在销售营销、招商招租、运营管理以及资本运作方面。二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法RET Page 25Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州 社区商业的销售模式社区商业的销售模式纯纯 销销 售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为一到三年返租一般为一到三年返租一般为八到十年返租一般为八到十年返租二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法社区商业销售四法RET Page 26Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州优势：发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。纯销售模式纯销售模式二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法社区商业销售四法RET Page 27Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州带租约销售模式带租约销售模式优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法社区商业销售四法RET Page 28Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣势：承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。短期返租短期返租(1-3(1-3年年)二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法社区商业销售四法RET Page 29Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。短期返租短期返租(8-10(8-10年年)二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法社区商业销售四法RET Page 30Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州30二二、社区商业营社区商业营销销社区商业与住宅营销的十大区别社区商业与住宅营销的十大区别|社区商业销售四法社区商业销售四法四法之外的销售困境缘何而来？产品。客群。价格。RET Page 31Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州3定位与业态规划定位与业态规划社区商业市场分析-社区商业定位策划-社区商业业态组合-社区商业规划布局-RET Page 32Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区商业市场分析社区商业市场分析考量项目周边主要要素考量项目周边主要要素人口统计消费群特征分析竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）人车流量统计分析商业业态的统计分析市政规划分析商业物业条件分析三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局RET Page 33Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区商业的定社区商业的定位位按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业；日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；功能定位功能定位低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；业态类型业态类型（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。形象定位形象定位名称建议名称建议1 1、市、市场定场定位位三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定社区商业定位位|社区商业业态组合|社区商业规划布局RET Page 34Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州顾客是谁顾客是谁顾客规模顾客规模顾客特征：顾客特征：肖像描绘肖像描绘2 2、顾客定位、顾客定位三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局RET Page 35Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州区域的商业市场容量市场整体租售状况对项目规模的影响项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）竞争性项目对项目规模的影响市政规划对项目片区商业规模的影响项目自身条件对规模的影响等。3 3、规模定位、规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。规模定位中主要考虑：三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局RET Page 36Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州住宅楼盘的整体住宅楼盘的整体风格风格项目片区的整体项目片区的整体氛围氛围主题营造的可实主题营造的可实现性等现性等4 4、主题定位、主题定位商业主题形象定位主要考虑的因素：商业主题形象定位主要考虑的因素：三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局RET Page 37Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州“万科”社区商业的业态格局在业内被戏称为“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业业态组合社区商业业态组合业态业态超市超市餐饮餐饮 服务配套服务配套生活生活居家居家休闲休闲辐射型45%12%7%2%24%中间型30%24%25%6%8%内向型22%18%18%9%0.1%超市、餐饮、服务配套、生活家居和休闲等业态构成了社区商业的基础业态。RET Page 38Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区商业业态组合社区商业业态组合租户角色定位角色角色租户特点租户特点租金承受能力租金承受能力租金模式租金模式A人流贡献型租户一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等通常承受租金能力相对最低以纯租金方式居多，也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式B租金贡献型租户部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户承租能力相对最高零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐则以纯租金模式为主C提升形象型租户各业态业种中的旗舰品牌，如休闲运动服饰中的NIKE，快餐中的必胜客承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况以扣率租金为主D功能配套型租户以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低以纯租金为主E填空补漏型租户以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑一般很低纯租金为主三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合社区商业业态组合|社区商业规划布局RET Page 39Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州商业布局是前期规划重点，商业整体布局与商业规模、性质有直接关系，而现实中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。社区商业的布局主要有四种类型：社社区商业布局类型区商业布局类型三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局底商满布型底商满布型入口商街型入口商街型入口集中型入口集中型散点列布型散点列布型RET Page 40Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局底商满布型底商满布型示例示例优点优点商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售缺点缺点商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响RET Page 41Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局入口商街型入口商街型示例示例优点优点有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高缺点缺点一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强RET Page 42Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局入口集中型入口集中型示例示例优点优点将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业缺点缺点商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费RET Page 43Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州散点列布型散点列布型示例示例三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局优点优点商业较分散，在一定程度上方便居民的购物缺点缺点商业较分散，难以形成规模效应RET Page 44Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标业态布局业态布局特点特点三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局RET Page 45Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州人人流动线规划流动线规划社区商业人流动线中常出现人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点人流焦点和人人流流端点端点。三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局焦点型人流动线焦点型人流动线端点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。RET Page 46Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局人人流动线规流动线规划划-焦点型示意焦点型示意RET Page 47Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局人人流动线规流动线规划划-端点型示意端点型示意RET Page 48Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的景点等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局人人流动线规划流动线规划RET Page 49Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州业态业态3030及以下及以下313180808181200200201201500500501501以上以上超市超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%中介类中介类11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%铺位面铺位面积与积与业态之间关系业态之间关系三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局社区商业社区商业面积规划面积规划RET Page 50Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州类别类别区间区间开间开间3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上进深进深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上开间区间开间区间比例比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间进深区间比例比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：铺位开间铺位开间/进深比进深比三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局社区商业社区商业面积规划面积规划RET Page 51Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州社区商业社区商业底商设计要点底商设计要点客流量与面积大小正相关客流量低，价值低，内街铺尽量不要面宽进深1：21：3面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在100平以下；餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）预留上下水,DN40/100室内外高差100-300毫米电量至少100W/平米广告位预留空调机位考虑，顶或立面（2.2米)层高根据各地看,尽可能4.5以上,2层可低点,管道穿梁问题剪力墙优化问题,可考虑部分转换(如转换层出现,则与设备层合用),从经济性考虑,不提倡除核心筒落地外其它剪力墙全部转换的做法,除非商铺价值足够消火栓安装完成,但要暗装三三、定位与业态定位与业态规划规划社区商业市场分析|社区商业定位策划|社区商业业态组合|社区商业规划布局社区商业规划布局RET Page 52Beijing Chengdu Shanghai Shenyang Xian Zhengzhou|北京成都上海沈阳西安郑州Thank You