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邮政储蓄银行个人二手房贷款操作规程 Revised on November 25,2020 中国邮政储蓄银行 个人二手房贷款操作规程（试行）第一章 总则 第一条 为了规范中国邮政储蓄银行（以下简称我行）个人二手房贷款的业务操作，根据中国邮政储蓄银行个人房屋按揭贷款管理办法，制订本规程。第二条 本规程所称的二手房，是指产权人具有完全处置权利、在房屋二级市场流通的房屋。第三条 本规程所称的个人二手房贷款是指个人为了购买二手房，支付一定比例首期购房款，并向我行担保借款以支付剩余购房款，按期向我行还本付息的商业性贷款。第四条 本规程所称的贷款行是指经总行授权开办个人二手房贷款业务的邮政储蓄银行一级支行、各级分行的直属支行（营业部）。第五条 本规程所称的合作机构是指按照我行个人信贷业务合作机构相关制度规定实施准入，与我行建立个人房屋按揭贷款业务合作关系的房地产经纪机构、专业担保机构、房地产评估机构等外部机构。第六条 本规程所称的个人信用记录分类是指根据我行个人征信相关制度规定，对单个自然人的个人信用记录划分为禁入类、次级类、瑕疵类或正常类，但对于具有准贷记卡交易记录的，准贷记卡透支下限天数相应调高60天，即透支 60天以内不属于信用违约，透支61-90天视同信用违约 30 天以内，依此类推。第七条 本规程适用于我行办理个人二手房贷款业务的各级机构。第二章 业务约定和标准 第八条 本规程业务约定（一）除非特别说明，本规程所称借款人包括共同借款人，对于借款人的各项规定，均适用于共同借款人。（二）年龄是指从自然人出生日期至借款申请日期的周年数。（三）房产是指房屋及所依附的建设用地使用权。房产以套为计量单位。（四）房龄是房屋建成年份至借款年份的年数。房屋所有权证没有标注的，可参考同一区域其他房屋判断建成年代。（五）当地是指贷款行所在地归属的地市级或市县级行政区域：对于直辖市、计划单列市，是指市辖行政区域；对于省、自治区通过地级市管理的市县，是指地市级行政区域；对于省不通过地级市、直接管理的市县，是指市县级行政区域。外地是指当地之外的行政区域。第九条 借款人条件。借款人必须同时满足以下条件：（一）年龄在 18 周岁（含）至 60 周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的自然人。（二）具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工，拥有或参股于经营实体的自谋职业者。（三）经相关金融机构和客户提供的书面资料证明，借款人、借款人配偶的个人信用记录均不属于禁入类。（四）支付不低于实际购房价 20%的首期购房款。（五）借款人应具备偿还能力，即同时符合以下条件：1、借款人及其配偶的所有剩余期限超过 1 年的贷款（包括本次贷款）的月均还款额加所购房屋月均物业支出之和，不超过月均收入总额的 55%。2、借款人及其配偶对外担保的贷款余额不超过年均收入总额的 10倍。第十条 优质单位职工条件。优质单位职工是指教育背景、从业经历、信用记录较为优质的单位职工。优质单位职工应同时具备如下条件：（一）年龄在 18 周岁（含）至 60 周岁（含）之间、具备完全民事行为能力的自然人。（二）无任何违法违纪行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类。（三）为当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工，并具有以下资历之一：1、在现服务单位工作 5 年（含）以上。2、本科（含）以上学历，在现服务单位工作 2 年（含）以上。3、研究生（含）以上学历。4、部门经理（含）以上或同等职位。第十一条 保证人条件（一）机构作为保证人，应按我行合作机构制度规定实施准入和授信管理，并且该机构处于担保有效期内的我行贷款余额不得超过其授信额度。（二）个人作为保证人，应属于优质单位职工，并且同时符合以下条件：1、保证人不属于借款人的家庭成员。2、所有剩余期限超过 1 年的贷款的月均还款总额不超过月均收入的 50%。3、为他人担保的贷款余额（含本次担保贷款）不超过年均收入的 10倍。第十二条 抵押房产条件（一）抵押人可以是借款人，和（或）借款人之外的第三人（以下简称第三方抵押人）。第三方抵押人必须是年龄在 18岁（含）至 60 岁（含）之间、具备完全民事行为能力的非低保居民。（二）抵押房产限于抵押人依法有权处分的一套房屋和该房屋所依附的建设用地使用权。下列房产不得用于我行借款抵押：1、工业用地上修建的房产，工厂配套的住宅，列入拆迁计划的房产。2、集体所有的土地使用权上修建的房屋，但法律规定可以抵押的除外。3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于教育、医疗卫生和其他社会公益的房屋。4、所有权、使用权不明或者有争议的房屋。5、依法被查封、扣押、监管的房屋。6、法律、行政法规及房产管理部门规定不得公开上市或抵押的其他房产。（三）抵押房产房龄上限：1、住宅的房龄一般不超过 15年，借款人为优质单位职工，或房屋建筑质量、区域位置优良的，可放宽至 20 年；商业用房（含商住两用房）的房龄不超过 10 年。总行对个别经济发达地区的房龄有特别授权的，以总行的授权为准。2、剩余土地使用权年限应高于贷款期限 3 年（含）以上。（四）各类房产最高抵押率：1、以商品住宅抵押的，套型建筑面积 90 平方米（含）以内最高抵押率为 80%，套型建筑面积 90 平方米以上最高抵押率为 70%。2、以别墅抵押的，最高抵押率为 60%。3、以商业用房（不含商住两用房）抵押的，最高抵押率为 50%。4、以商住两用房抵押的，最高抵押率为 55%。第三章 总体业务流程 第十三条 贷款总体业务流程如上图所示。前台业务部门主要承担业务营销、受理、调查、合同签署、担保条件落实、贷款发放与使用、贷后日常管理等职责；后台业务部门主要承担审查、审批、贷后监督监测和资产保全等职责。第十四条 为了加强业务经办的标准化，应以个人二手房贷款资料检查清单（以下简称资料检查清单）和客户资料检查要点作为整个业务流程的文档审核依据。第十五条 常用的避险措施。（一）首付款不足额。一经发现，信贷人员应要求借款人提供真实的房屋买卖合同；如果借款人拒绝配合，信贷人员应拒绝受理申请，将其纳入黑名单管理，同时向合作机构提出警示，对该合作机构引荐的业务实施重点监控。（二）追加全程保证担保。对特定借款人（例如自谋职业者），可以（但非强制要求）在原有的抵押担保之外追加一名优质单位职工作为保证人，在整个贷款期间，保证人提供全额连带责任保证担保。（三）强制执行公证。港澳台人士作为抵押物共有人时，可以（但非强制要求）对借款合同进行强制执行公证。（四）公证事项的核实。需要公证的委托书、外地单位收入证明等文件，必须通过公证机关固定电话核实公证的真实性和有效性。第四章 贷款产品 第十六条 贷款需求的真实性控制。一笔贷款仅用于购买一套房产，抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产。第十七条 贷款资金的用途控制。贷款发放前，首期购房款应先行支付给售房人或者实施第三方监管；贷款发放的资金统一由我行向售房人指定的收款账户划转，不得由借款人自行提款，不得向合作机构及其经办人员的账户划转。第十八条 产品要素（一）贷款金额 1、贷款金额占实际购房价与抵押房产认可评估价孰低的比例（即贷款成数），不得超过抵押房产适用的最高抵押率。2、单笔贷款最高限额为 500万元。（二）贷款期限 1、购买住宅的，贷款期限不得超过 30 年；购买商业用房（含商住两用房）的，贷款期限不得超过 10 年。2、贷款期限与借款人年龄之和不超过 65 年。（三）贷款利率 1、贷款期限一年（含）以内的，采用固定利率；贷款期限超过一年的，采用浮动利率，利率调整方式为年初调整。2、贷款购买住宅，利率下限为人民银行同期同档次商业贷款利率的倍；贷款购买商业用房（含商住两用房），利率下限为人民银行同期同档次商业贷款利率的倍。（四）还款方式。可采取我行小额信贷系统提供的所有还款方式之一。其中，一次性还本付息仅限于一年期（含）以内的贷款，只还利息、不还本金的宽限期不得超过 36个月。（五）担保方式 1、抵押担保。借款人以所购房产作为抵押，我行抵押权设立登记完成之后，贷款才能发放。2、抵押加保证组合担保。借款人以所购房产作为抵押，我行抵押权设立登记完成之前，贷款可以（但非强制要求）提前发放；从贷款发放日至我行抵押权设立登记完成之日（针对阶段性保证担保）或贷款结清之日（针对全程保证担保）止，由符合我行准入条件的一个保证人提供全额连带责任保证担保。（六）对于风险客户、投资性住房需求的限制政策。1、对于借款人、借款人配偶的信用记录为次级类的住房贷款，利率下限为基准利率的倍、贷款成数不得高于 65%。2、对于住房用于对外出租、经营等投资性用途的贷款，利率下限为基准利率的倍、贷款成数不得高于 60%。3、对于次级类客户用于投资性的住房贷款，利率下限为基准利率的倍、贷款成数不得高于55%。第五章 客户营销与受理 第十九条 各地分支行应充分利用各种渠道进行业务宣传，吸引客户主动向我行申请贷款。同时，加强与合作机构的沟通，及时传达我行的政策变化，通过合作共赢、同时有效控制风险的机制，促使合作机构向我行推荐优质客户；合作期间，不得将信贷人员按我行制度规定应当履行的职责，交由合作机构代办。客户受理的要点为：（一）通过了解借款人的基本条件、购房行为、资金需求进行客户筛选，特别注意询问借款人的学历、职业、经济收入和信用记录，了解抵押房产是否符合我行在当地的标准。（二）对于符合基本条件的客户，可以在解答客户咨询的同时，适当介绍我行贷款产品的特色。（三）对于意向客户，应针对客户实际情况，一次性告知所需的资料、办理流程、费用项目、以及工作时间和地点，最后记录客户的联系方式。对于优质单位职工和合作方推荐客户，可以根据客户的意愿，实施上门服务。第二十条 客户经理受理客户申请时，必须与借款人及其配偶、售房人、保证人面谈，判断房屋交易、借款申请、抵押行为和保证行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果。客户经理代表贷款人，与客户签订相关文件：（一）借款人及其配偶、保证人共同填写个人房屋按揭贷款申请审批资料（以下简称申请审批资料）“第一部分 个人购房借款申请表”（以下简称借款申请表）一份，由各人当面签字，客户经理见证签字后收取。（二）借款人配偶（或非配偶的共有人）未能到当地签字的，应在外地签署借款人配偶声明（非配偶的共有人采用抵押物共有人声明格式），并向贷款行提交声明和个人资料的传真件，不必在借款申请表签字。（三）售房人、售房人配偶及其他共有人填写售房人声明一份并签字，客户经理见证签字后收取。（四）客户经理应争取说服买卖双方委托我行管理首付款。若借款人与售房人同意在我行进行资金托管，则由贷款行与借款人、售房人签订个人二手房首付款委托管理协议，签章后签订各方各持一份。（五）在客户同意的情况下，可以预先在相关合同、协议和借据上签署客户的姓名，但不得向客户承诺贷款审批通过和贷款金额、期限、利率，不得预先填写合同、协议和借据的各项内容和各项日期，不得预先签署信贷人员的名章或业务专用章。第二十一条 客户经理根据客户的实际情况，要求客户提供如下申请资料：（一）借款人、借款人配偶 1、必须提供有效身份证件。2、必须提供借款人的婚姻状况证明（未婚者除外）。3、必须提供户籍证明。4、必须提供借款人的经济收入与个人资产证明。借款人收入能力不足额时，必须提供配偶的经济收入与个人资产证明。5、必须提供借款人的职业证明。借款人收入能力不足额时，必须提供配偶的职业证明。6、具备大专及以上学历的，必须提供最高学历证明。7、必须提供夫妻一方在我行开立的个人结算账户，作为还款账户。8、房屋买卖合同。9、必须提供首付款备足的证明。10、合作机构推荐的，必须提供我行认可评估机构出具的评估报告。（二）保证人（个人提供保证担保的情况）1、必须提供有效身份证件。2、必须提供足额的经济收入与个人资产证明。3、必须提供职业证明。对于单位职工，可与职业及收入证明合并。4、具备大专及以上学历的，必须提供最高学历证明。（三）保证人（机构提供保证担保的情况）必须提供担保函、保证金入账凭证（保证金一次性或阶段性入账时，可不必对每笔借款单独提供入账凭证）或合作协议约定的其他凭证。（四）售房人 1、个人作为售房人，必须提供有效身份证件、婚姻状况证明（未婚者除外）和户籍证明、配偶（仅针对已婚者）及其他共有人的有效身份证件；单位作为售房人，必须提供营业执照、法定代表人（或负责人）的有效身份证件和单位决策机构（如股东大会）出具的同意出售房屋的决议。2、委托他人代售房屋的，提供受托人身份证件和经公证的售房委托书原件，售房款由受托人代为收取的，应同时委托书中明示收款账户。3、必须提供售房人或受托人在我行开立的结算账户，作为收款账户。4、若交易房屋未在他行收押（即：不存在未解注销的抵押权或虽已设立他行抵押权、但他行未留存权属证书），必须提供售房人名下的权属证书。5、交易房屋需要售房人提供有权出售证明的，必须提供。第二十二条 客户经理根据资料检查清单审核申请资料，对以复印件留存的，需核验与原件的一致性，并在核对申请资料与借款申请表的填写项目一致之后，作为见证人员在借款申请表上签字确认。第二十三条 客户经理应根据申请资料，对借款人是否符合我行的基本申请条件进行初审，重点对房屋交易、首付款和收入证明进行审核。（一）房屋交易的合规性初审。1、售房人是否取得出售房屋的完整证明文件，包括：售房审批表（如房改房、经济适用房的公开上市），或对房屋产权界定文件（如离婚、继承财产）。2、售房人实际已婚或有财产共有人的，应确认其配偶和（或）其他共有人已出具同意出售房屋的书面意见。3、通过买卖双方的户籍证明，审查购房人是否为的售房人的直接利益相关者（如家庭成员、企业实际控制人），以避免通过虚假交易骗取按揭贷款。4、如果交易房屋与现场勘查不一致（主要体现为建筑面积、坐落地址），应要求售房人进行房屋产权变更登记后，再进行房屋买卖，以避免借款人在购房后提出产权变更、加大贷后管理工作量。（二）首付款的初审。首付款的初审，一方面通过首付款证明判断借款人是否准备足额的首期购房款（但仅限于初审，贷款发放前必须提供足额首付款交割证明）；另一方面，结合房屋买卖合同的初审，辨别以虚假买卖合同骗取首付不足额贷款的行为。虚假买卖合同的特征包括但不限于如下情形之一：1、房屋买卖合同未按当地房地产管理部门要求出具、未经售房人认可签字或者售房人隐瞒房屋真实成交价格。2、房屋买卖合同标明成交价明显高于同等地段、相似建筑质量的市场价格水平，并且评估价值接近或高于成交价的。（三）职业及经济收入证明的初审。单位出具的职业及经济收入证明为复印件、或预留电话并非固定电话、或单位未盖章、或未列明单位联系人的，应要求客户提供符合我行要求的收入证明。第二十四条 客户经理根据初审结果决定是否安排贷款调查：（一）对资料齐备、基本条件符合的申请，客户经理交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。（二）对资料不全的申请，客户经理应向客户说明所缺资料。若所欠缺资料不影响房屋交易（包括所购房产未注销原有抵押权的情况）和借款人资信审核的，贷款行信贷业务主管可以安排进一步调查，并申请有条件的贷款审批。（三）对基本条件不符合的申请，客户经理应及时通知客户。第二十五条 完成客户面签后，客户经理填写个人消费贷款业务受理台账，作为客户备查使用。第六章 贷款调查及复核 第二十六条 初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排信贷员作为调查人进行调查。不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查，调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行。调查步骤如下：（一）对于借款人及其配偶、保证人（个人），通过公安部身份证核查系统，打印居民身份证核查结果，信贷员在核查结果打印件上签字并注明核查日期。对于第一代身份证的核查，若通过系统查无结果，执行手工核查。1、身份证核查不实、本人有异议的客户，必须补充公安机关核实证明。2、预计的合同签订日期不在身份证件有效期间内，必须补充新办理的身份证件或临时身份证。（二）对于借款人及其配偶、保证人（个人），通过我行个人信贷管理系统，确定在我行有无黑名单记录、现有贷款余额、担保余额和贷款违约记录；通过人行个人征信系统，查询并打 印个人信用报告，确定在其他金融机构的现有贷款余额、担保余额和信用违约记录。个人信用报告出现违约记录的，按如下方式处理：1、属于禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明。2、属于次级类的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及最近12个月工资账户流水、完税证明、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单原件之一（以下简称保守收入证明）3、属于瑕疵类、并且近 2年内产生跨期的逾期记录（准贷记卡透支超过 90天、贷记卡连续未还最低还款额达到 2 次、或贷款逾期超过 30 天。下同）的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件。（三）核实借款人及其配偶、保证人（个人）提供的经济收入能力，判断借款人是否具备偿还能力。经济收入能力的核实，应结合非现场的书面凭证、电子信息和现场调查进行交叉校验。1、对于单位职工提供的职业及经济收入证明，应通过当地黄页、114 电话及互联网等手段查询预留单位固定电话的真实性，再通过特定的话术向其服务单位核实借款人职业信息和收入水平。个人信用报告及其他保守收入证明原件可作为校验。在职业及经济收入证明经核查不予以采纳时，可直接采取保守收入证明作为审核经济收入能力的主要依据。2、对于自谋职业者，应通过实地调查，核实经营实体的净利润，再按入股比例核定归属于本人的税后收入。经营实体的对账单、个人账户流水打印件等现金收支可作为收入能力的佐证信息。3、个人资产证明，包括房产证、驾驶证、定期存单、债券、保单、股票、基金等大额资产凭证，可作为判断客户经济实力的辅助文件。（四）房屋交易的调查主要是通过与买卖双方谈话和买卖合同条款，核实房屋交易行为的真实性和有效性，判断交易价格的合理性。（五）抵押房产的调查。1、客户为合作机构引荐的，或者抵押房产不是住宅的，原则上以借款人委托评估公司评估的方式进行评估（可事先出具预评估报告用于审批）。调查人通过评估报告的实物图片，判断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年代和实际用途是否与现场勘查一致。贷款行应对委托评估价值的合理性进行判断，在评估价格虚高时可将认可评估价格调低，但不得调高认可评估价格。2、客户为贷款行自行营销、并且抵押房产为住宅的，原则上由贷款行自行评估。贷款行自行评估时，须委派调查人及其他信贷人员双人实地勘察，判断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年代和实际用途是否与实地一致。对于抵押房产房龄在 2年以内、从购房初始登记年份至今当地房地产平均价格上升或下降幅度不超过 10%的，可以参考初始购房价格进行评估。调查人出具内部评估报告一份供审批使用；并与抵押人达成房地产价格协议一式两份，分别供抵押登记和贷款行留存使用。3、抵押房产的建设用地使用权为划拨性质的，必须符合抵押登记条件，抵押时应扣除建设用地使用权部分的价值。4、对于房龄超过 15 年（最高房龄允许超过 20 年的地区，仅针对房龄超过 20 年）、或评估单价高于同等地段平均水平 20%的抵押物，调查人应赴抵押物实地查看，确认抵押物有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释。（六）对保证人提供连带责任担保的，应确认符合我行准入标准。对于保证人为法人的，可用担保额度应不小于贷款金额；对于保证人为个人的，应确认是否符合保证人的条件，并判断是否具备代偿能力。第二十七条 调查人员依据资料检查清单，核对并记录调查过程中所需的文件。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。若客户未能在 30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，则信贷员可以出具不建议贷款的意见。第二十八条 调查结果及贷款建议 信贷员将调查结果记录在申请审批资料“第二部分 调查审批表”（以下简称贷款调查审批表）的“调查信息”。其中，对于借款人及其配偶、共同借款人及其配偶，合并记录信用违约记录、个人资产、个人负债、对外担保和经济收入能力核查结果。对于借款人和保证人的月均还款额，仅针对剩余期限超过 1年的贷款，逐笔按当前余额、剩余期限和等额本息还款法测算（个人信用报告显示的当月应还款额可作为校验）后加和，作为月还款总金额。信贷员对调查结果进行综合分析，出具调查意见：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。第二十九条 调查复核 调查人出具调查意见的 30天之内，必须上报业务主管复核。贷款行信贷业务主管应对贷款资料和调查意见进行复核。复核要点包括：（一）客户资料是否真实、完整、合法、有效；（二）调查人是否按规定履行客户资信状况调查的职责；（三）调查人是否已对买卖双方的交易行为进行了调查核实；（四）调查人是否已对借款人拟提供的抵押物进行了调查核实；（五）调查人是否已对保证人担保能力进行了调查核实；（六）调查人意见是否客观、属实。复核完成后，信贷业务主管在贷款调查审批表的“调查信息”部分出具复核意见：同意贷款的，若申请有条件审批，应特别注明；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。第三十条 贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。有权审批机构专人按中国邮政储蓄银行个人信贷审批中心管理办法的规范要求，接收贷款报批资料，并分派审查和审批任务。第七章 贷款审查审批 第三十一条 贷款执行一次报批、单人终审的制度。贷款行报批的单笔贷款金额超过其直接上级审批机构的最高终审额度的，不实行逐级报批，而直接上报有权审批机构审批；报批贷款经审查通过后，由审批人员单人完成终审。试行期间，各级分支行的最高终审额度分别为：各省（区、市）分行、计划单列市分行为本分行单笔借款最高限额，下辖二级分行为100 万（含）、一级支行为 0。各级分行审批中心可根据本行实际情况，对审批人实施分级授权。第三十二条 贷款审查 有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查要点包括：（一）审查借款人的主体资格、售房人的主体资格。按三笔贷款申请抽查一笔的比例，通过电话向借款人和售房人询问是否就所交易的房屋向我行申请贷款，并确认房屋交易价、定金、首付款和贷款申请金额，判断有无虚假按揭贷款。（二）审查贷款报批资料是否完整，是否符合我行规定。（三）审查借款人偿债能力是否充足、是否具有持续性。（四）审查贷款担保是否符合我行规定。（五）调查人建议的贷款金额、期限、利率和还款方式是否符合我行规定。（六）调查人、调查复核人意见是否客观。审查完成后，审查人在贷款调查审批表的“审批信息”部分出具审查意见：同意贷款的，若有条件审批，应特别说明所缺资料或条件；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。做出退回或否决意见的贷款，不再上报审批人员，直接交由审批机构专人处理。第三十三条 贷款审批 贷款申请经审查同意后，由审批人负责对贷款报批资料进行全面审定。审批工作要点包括：（一）审定贷款是否符合国家有关政策、法规和我行规定；（二）审定抵押价值是否合理；（三）审定贷款风险是否可控；（四）审定调查人、复核人、审查人和前一环节审批人的意见是否客观。第三十四条 终审意见的出具。一般情况下，有权审批机构的审批人可直接完成终审。但在以下任何一种情况下，在审批人审批同意后，必须再提交同级审批主管（或信贷业务主管）出具终审意见：1、借款人、借款人配偶之一属于禁入类，审批人经审核认定非本人过错。2、借款人、借款人配偶之一属于次级类，审批人经审核认定其没有恶意的信用交易记录或不良还款习惯、具备较高的收入水平、并且已采取得当的避险措施（例如调高利率、降低贷款成数）。3、符合审批机构内部规定由同级审批主管（或信贷业务主管）审批的其他业务，例如：审批机构内部安排了不同级别的审批权限，每一个级别对应于不同的最高终审额度。4、审批机构内部认定的其他风险偏高的业务。有权终审人在贷款调查审批表的“审批信息”部分出具终审意见：同意贷款的，可对信贷员的贷款建议提出调整意见或做出其他说明；退回贷款的，应明确补充的材料；否决贷款的，应说明原因。第三十五条 贷款终审后，审批机构专人将申请审批资料复印件作为审批档案留存审批机构，于审批当日向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。第三十六条 审批机构出具终审意见 90天之后，贷款行未确认购房行为完成并发放贷款的，则原有的审批意见失效，贷款行必须要求客户提供新的经济收入证明相关资料，并重新调查和上报审批。终审意见录入系统时，应综合考虑当地房产权证登记周期和借款人实际情况，给予相应的审批有效期（系统默认 30 天，最长不超过 90 天）。对于已经审批通过、贷款行未予以发放的贷款，在审批有效止期系统自动终止授信。第八章 借款合同签署 第三十七条 经审批同意的贷款申请，由贷款行信贷业务主管依据审批意见和自身经营情况，最终决定是否发放贷款。对于同意发放的贷款，由贷款行信贷业务主管在个人购房借款审批通知书（以下简称审批通知书）签字，并加盖业务专用章，通知相关人员到贷款行签署借款合同。若借款人对首付款实施交易资金监管的，贷款行应在开具审批通知书之前确认监管手续已经完成。第三十八条 在交易房屋产权过户之前，信贷员在核对发放信息与贷款审批意见一致后，根据交易资金监管形式的不同，在系统填写相关账户信息，生成借款合同号，并手工填写个人购房借款及担保合同（以下简称借款及担保合同），由相关人员本人签字/盖章。合同签署应注意以下事项：（一）账户的填写：1、还款账户为借款人在我行开立的个人结算账户。2、贷款资金直接划入售房人提供的收款账户（不论有无交易资金监管）。（二）贷款行应根据客户营销成本，确定借款人首次申请提前还款的月数，并在提前还款的合同条款上进行明确约定。（三）贷款行未在得到总行或一级分行正式通知的情况下，不得在合同项目标明“其他”和“补充条款”处增加条款。（四）合同所有项目空白处，应以斜线“”填充，不得留空。（五）根据有无共同借款人、保证人，合同份数有所不同：1、贷款行在各份合同的贷款人处签字并盖章，持一份合同；2、借款人在各份合同签字，持一份合同；3、共同借款人在各份合同签字，持一份合同；4、抵押登记机构在各份合同列明，持一份合同；5、抵押房产所有权证上列示的产权人作为抵押人、抵押物共有人（若房产为共有）分别在各份合同签字，不另持合同；6、有保证担保的，保证人在各份合同签字（机构保证人须加盖公章），持一份合同。（六）在借款合同签署之时，贷款行必须与借款人、抵押人、保证人签订房产收押协议，签章后签订各方各持一份。第三十九条 信贷业务主管在核对签字人员身份信息与留存身份证件一致，同时手工合同要素与贷款审批意见一致后，在合同上签字并加盖业务专用章。第四十条 合同签署后，购房人、售房人凭贷款行出具的审批通知书，在贷款行、合作机构的指导下，办理过户手续。第九章 担保条件落实 第四十一条 抵押担保落实。抵押担保责任于抵押人在借款及担保合同签字（盖章）、并且贷款行取得他项权证时生效。抵押登记注意事项：（一）房屋和建设用地使用权分别出具权属证书时，必须一并作为借款抵押，允许在房屋完成抵押登记（或完成保证担保手续）、建设用地使用权完成过户手续时，先行发放贷款，再补办土地抵押登记。（二）仅以抵押方式担保的贷款，原则上贷款必须在取得他项权证原件之后放款，但以下情况之一除外：1、当地房产登记部门不允许撤销抵押登记申请的地区，贷款行在递交抵押登记申请后，可以先行发放贷款，再取得他项权证原件。2、当地房产登记部门允许委托代理产权登记手续的地区，贷款行见证所购房产过户、并从房产登记部门直接取得交易契税票和过户领证通知书（过户当日出具房产权证的，应以房产权证原件代替）后，由抵押人提供经公证的抵押委托书原件、委托贷款行认可的第三人代办抵押登记。贷款行审核委托公证书真实有效后，可以先行发放贷款，待取得抵押房产权证后补办抵押登记。第四十二条 保证担保落实。保证担保责任于保证人在借款及担保合同签字（盖章）当天生效。所购房产过户后，借款人应将交易契税票和过户领证通知书（过户当日出具房产权证的，应以房产权证原件代替）交由贷款行或承担保证责任的合作机构收押，以确认房产过户。第十章 贷款发放与使用 第四十三条 担保条件落实之后，贷款行应根据担保方式和资金监管模式，决定贷款发放的程序。特别的，贷款资金在当地房地产管理部门指定的专用账户监管的，应按照监管约定，执行首付款和贷款资金的资金划转和支付。（一）抵押担保方式。允许抵押登记之前放款的地区，贷款行应先行审核公证委托手续合法有效，才能发放贷款。1、首付款委托我行管理。首付款和贷款发放程序：（1）贷款行在确认房产过户后，向收款账户支付首付款。（2）贷款行取得抵押房产的他项权证原件后，向收款账户发放贷款。2、首付款未委托我行管理。贷款行取得抵押房产的他项权证原件，首付款交割证明后，向收款账户发放贷款。（二）抵押加保证组合担保方式。1、首付款委托我行管理。贷款行在确认房产过户后，向收款账户支付首付款，并向收款账户发放贷款。2、首付款未委托我行管理。贷款行在确认房产过户、并取得首付款交割证明后，向收款账户发放贷款。第四十四条 贷款发放时，信贷员根据系统生成的借据信息，手工填写个人贷款（手工）借据。信贷业务主管在核对签字人员身份信息与留存身份证件一致、同时手工借据要素与系统记录借据一致后，在手工借据上签字。手工借据填写的放款户名和账户不论是否选择首付款监管，均为售房人指定的收款账户。系统录入的放款账户与还款账户依据首付款监管情况决定。第十一章 贷后管理 第四十五条 正常贷款的日常监督管理。（一）贷款发放成功后，贷款行应在 7 个工作日内通知借款人每期还款日及首期还款金额，并通知借款人领取借款合同、借据和还款计划表。（二）贷款发放后，二级分行及其以上管理机构应定期或不定期执行业务合规性检查。特别的，加强贷款行房屋抵押的办结率考核，避免贷款长期处于保证担保状态；对合作机构推荐的贷款客户和出具的房屋评估报告，应进行不定期抽查，杜绝合作机构的假首付、假按揭和假房价行为。（三）贷款归还。贷款正常本金、利息、罚息及其他费用，由借款人授权我行以系统日终自动扣划的方式归还。（四）借款人出现重大变故、可能影响还款能力时，贷款行应如实记录，并积极配合借款人解决由此产生的不利影响。特别的，在房地产价格下行和社会就业率下降期间，应有选择的对客户的进行必要的回访，提早发现问题，并采取有效的风险规避措施。第四十六条 逾期贷款的催收管理。各级行应每日监测贷款逾期情况，加强关注类贷款的管理工作，避免其转化为不良贷款。贷款行信贷业务主管对催收工作进行总体安排和日常监督，信贷员负责日常催收工作。信贷员将每次催收反馈登记于个人贷款逾期催收记录，由信贷业务主管定期对催收情况进行复查。（一）对逾期 10 天内的客户，应通过电话催收，并确认客户能否接收到期还款短信提醒，不能成功接收的应要求客户配合解决；（二）对逾期超过 10 天的，应寄送个人贷款逾期催收函；（三）对逾期超过 15 天的，应进行上门催收；（四）对逾期超过 30 天的，应发送律师函；（五）对逾期超过 90 天的贷款，由资产保全人员应通过法律诉讼或委托第三方机构进行追索。第四十七条 普通业务变更。借款人申请办理低风险的业务变更时，填写个人贷款普通变更申请审批表提出申请，贷款行信贷员填写简要的调查意见，经贷款行信贷业务主管审核通过后，由信贷员和（或）会计人员执行相应操作，不另行签署书面协议。相应的办理流程为：（一）提前部分还款。客户还满约定的期数之后，可以提交提前还款申请。提前还款申请经贷款行审核通过后，若客户已经提前在还款账户存入足额的还款资金，应当即予以手工扣款。手工扣款时，应先归还当期应还款，再将剩余的还款资金用于提前归还贷款本金。单独的提前部分还款将维持剩余贷款期限不变，可配合使用贷款缩期，以保持客户每月还款额大致不变。（二）贷款缩期。借款人由于还款能力提高，可以提前 30天提出缩期申请。贷款行经确认收入还贷比符合规定后，予以执行缩期。缩期可以与提前部分还款合并申请，贷款行在完成扣款后，对剩余贷款执行缩期，并及时通知客户下一期应还款金额。（三）提前结清。客户还满约定的期数之后，可以提出结清贷款申请。提前还款申请经贷款行审核通过后，若客户已经提前在还款账户存入足额的还款资金，会计人员应当即予以扣款。（四）还款方式变更。客户结清当前期应还贷款本息后，可以在不同的分期还款方式之间进行变更。（五）还款账户变更。客户可以在工作时间申请使用本人及配偶的不同结算账户，作为新的还款账户。贷款行审核通过后，在信贷会计系统执行批量还款扣款之前，由信贷员在信贷管理系统完成在还款账户变更。（六）借款人的个人信息（包括联系地址/邮编，移动电话和固定电话）变更。通过信贷管理系统变更借款人移动电话，同步更新接收短信提醒的号码。（七）抵押权普通变更。抵押物因抵押人姓名或者名称发生变更，或者抵押房产坐落的街道、门牌号发生变更，导致抵押权发生变更时，由贷款行直接向登记机构申请抵押权变更登记。第四十八条 特殊变更业务。特殊变更业务是指导致原借款合同发生重大变更、加重担保人（包括抵押人和保证人）责任的合同变更业务。申请人办理特殊变更业务，必须填写个人贷款特殊变更申请审批表；贷款仍处于保证非免责期（在贷款行取得抵押登记证明后，阶段性保证人免于承担担保责任。下同）的，合同变更还应征得保证人书面同意，并由保证人在相应的书面协议上签章。贷款行信贷员根据申请事项，填写简要的调查意见，经贷款行信贷业务主管复核通过后，上报原审批机构审批。审批同意执行合同变更的，贷款行应与相关人员签署书面协议。在书面协议生效之前，原借款合同继续有效。相应的办理流程为：（一）贷款延期。借款人还款能力不足时，可提出延长贷款期限申请，经我行调查审批通过后，借款人、抵押人、处于保证非免责期的保证人必须与贷款行签订个人贷款延期协议。贷款延期后到期日期超过抵押物抵押有效止期的，应追加抵押期限，并重新办理抵押登记手续。（二）借款人变更。借款人由于离异、死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力等原因，其财产分割人、继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人在受让抵押房产时，应与贷款行签订个人贷款借款人变更协议并重新办理抵押登记手续，继续履行借款人原有义务。借款人变更注意事项：1、对于变更后的借款人是否符合我行借款人条件，原则上应符合我行借款人条件，但在实际情况无法符合时，可以不做强制要求。2、变更后的借款人同时作为抵押人的，仅需要变更后的抵押人签署个人贷款借款人变更协议，不另行签署个人贷款担保人变更协议。同样，对变更后的抵押人是否符合我行抵押人条件，也不作强制要求。3、处于保证非免责期的保证人，应同时签署个人贷款担保人变更协议。（三）担保人变更。1、抵押人由于死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力等原因，其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人在受让抵押房产时，贷款行必须与借款人、新抵押人、处于保证非免责期的保证人签署个人贷款担保人变更协议，并重新办理相应的抵押登记手续。2、处于保证非免责期的保证人失去担保资格和能力、或发生合并、分立或破产时，贷款行必须与借款人、符合我行准入条件的新保证人签署个人贷款担保人变更协议，并重新办理相应的保证手续。第四十九条 抵押物的登记。（一）贷款行对抵押他项权证的真实性负有核实责任。他项权证原则上必须由我行信贷人员亲自从抵押登记机构领取，不得由其他人员代为领取。但贷款行能借助相关信息系统实时核实他项权证的真伪性的，可由合作机构经办人员代为领取他项权证；贷款行应在接到他项权证之时，实时核实后，才能在系统登记他项权证事项，完成抵押担保条件的落实。（二）对于先行发放贷款、再取得他项权证的贷款，贷款行应及时办理抵押物的登记手续，并补录抵押他项权证的信息，以落实抵押担保、释放占用的保证人担保额度。（三）对于涉及抵押物地址和产权人变更的贷款，需要按房地产管理部门要求提前解注销抵押登记、落实新的抵押登记。第五十条 担保债权、担保物权的管理。（一）保证金扣收。借款人或保证人违约的，由贷款行信贷业务主管提请与合作机构签约的管