新《商业计划书、可行性报告》上饶县七星湖风景区旅游开发可行性报告8.pdf

上饶县七星湖风景区旅游开发可行性报告 上饶县七星湖风景区旅游开发可行性报告 一、景区开发的可行性 1、开发条件 七星湖风景区位于江西省上饶县南部山区边陲重镇五府山镇，座落上饶市最大水利枢纽工程大坳水库上游区域。北至上禹公路 一、景区开发的可行性 1、开发条件 七星湖风景区位于江西省上饶县南部山区边陲重镇五府山镇，座落上饶市最大水利枢纽工程大坳水库上游区域。北至上禹公路,南至长窝，东接溪口，西与枫泽湖连为一体，风景区总面积 37.6 平方公里，其中水体面积 9.5 平方公里，岛屿面积 0.1 平方公里（116 亩），环湖山地 28 平方公里。资源丰富，气候适宜，环境优美、交通便利，是一处以富有传奇色彩“七星赶月”的湖光山色 为主要景观的风景名胜区，适宜观光游览、度假休闲、会议商务、特色种养等多项活动,具有很高的开发利用价值，为海内外客商投资生财的宝地。2、资源结构 七星湖地处海拔 1891.4 米的五府岗西北麓，旅游资源丰富。湖内自然景观有碧波万倾的七星湖万亩水面、妩媚妖娆的五府岗群峰倒影、婀娜多姿的湖心七星群岛，以及湖面上的薄雾轻纱，霓虹飞艇；湖边山地峰峦叠嶂，沟壑纵横，古树参天，瀑布成群，有金钟瀑布、金盆养鲤、甘溪古街、圣堂庙、江公庙、红军豪岭战役遗址等自然景观和人文古迹。整个景区地处亚热带，气候温和，雨量充沛，日照充足，生物种类多样，国家级和省级珍贵树种有银杏、红豆杉、杜仲、厚朴、柳杉、香樟、肉桂、丰枫荷、黄杨、丹桂等；珍稀动物有金钱豹、金猫、穿山甲、大鲵、猕猴、熊、眼镜蛇、猴南至长窝，东接溪口，西与枫泽湖连为一体，风景区总面积 37.6 平方公里，其中水体面积 9.5 平方公里，岛屿面积 0.1 平方公里（116 亩），环湖山地 28 平方公里。资源丰富，气候适宜，环境优美、交通便利，是一处以富有传奇色彩“七星赶月”的湖光山色 为主要景观的风景名胜区，适宜观光游览、度假休闲、会议商务、特色种养等多项活动,具有很高的开发利用价值，为海内外客商投资生财的宝地。2、资源结构 七星湖地处海拔 1891.4 米的五府岗西北麓，旅游资源丰富。湖内自然景观有碧波万倾的七星湖万亩水面、妩媚妖娆的五府岗群峰倒影、婀娜多姿的湖心七星群岛，以及湖面上的薄雾轻纱，霓虹飞艇；湖边山地峰峦叠嶂，沟壑纵横，古树参天，瀑布成群，有金钟瀑布、金盆养鲤、甘溪古街、圣堂庙、江公庙、红军豪岭战役遗址等自然景观和人文古迹。整个景区地处亚热带，气候温和，雨量充沛，日照充足，生物种类多样，国家级和省级珍贵树种有银杏、红豆杉、杜仲、厚朴、柳杉、香樟、肉桂、丰枫荷、黄杨、丹桂等；珍稀动物有金钱豹、金猫、穿山甲、大鲵、猕猴、熊、眼镜蛇、猴 面鹰、鸬鹚、中华沙鸭、黄腹角雉等。3、区位环境 七星湖北距浙赣铁路上饶站 50 公里，南距武夷山旅游区60 公里，上禹（上饶禹溪）公路贯穿五府山地区，移动网络、有线电视等全面开通，连接福建的 1.5 公里断头公路打通后，将形成武夷山七星湖上饶市区灵山三清山的旅游线路，目前上饶市大坳风景区的旅游开发已初具规模，七星湖与大坳、上泸古镇联手开发的条件正日趋成熟，随着上饶市、县北郊灵山的重点开发，七星湖风景区旅游开发的可行性正日渐显现。二、景区规划的战略目标 1、规划范围 根据对七星湖景区开发条件，资源结构、区位环境的分析，按照上饶县旅游业发展总体规划（20032010）的要求，七星湖景区规划区域定为湖区南北两翼第一道山梁范围内，湖西与枫泽湖相连，湖尾至甘溪，地理座标为北纬 2870500845，东径 11808300200，东西长 15 公里，南北宽面鹰、鸬鹚、中华沙鸭、黄腹角雉等。3、区位环境 七星湖北距浙赣铁路上饶站 50 公里，南距武夷山旅游区60 公里，上禹（上饶禹溪）公路贯穿五府山地区，移动网络、有线电视等全面开通，连接福建的 1.5 公里断头公路打通后，将形成武夷山七星湖上饶市区灵山三清山的旅游线路，目前上饶市大坳风景区的旅游开发已初具规模，七星湖与大坳、上泸古镇联手开发的条件正日趋成熟，随着上饶市、县北郊灵山的重点开发，七星湖风景区旅游开发的可行性正日渐显现。二、景区规划的战略目标 1、规划范围 根据对七星湖景区开发条件，资源结构、区位环境的分析，按照上饶县旅游业发展总体规划（20032010）的要求，七星湖景区规划区域定为湖区南北两翼第一道山梁范围内，湖西与枫泽湖相连，湖尾至甘溪，地理座标为北纬 2870500845，东径 11808300200，东西长 15 公里，南北宽 2.5 公里，景区总面积 37.6 平方公里。规划期限为 2003 年-2010 年，分为三个阶段，初期为 2003 年2005 年；中期为 2006 年2008 年；后期为 2009 年2010 年。2、控制范围 依据县旅游总规旅游业可持续发展的精神，七星湖景区外围保护范围定为长窝、黄竹山、金钟山、五府山镇政府驻地、南山尖、四十八界山以内区域，总面积约 60 平方公公里，景区总面积 37.6 平方公里。规划期限为 2003 年-2010 年，分为三个阶段，初期为 2003 年2005 年；中期为 2006 年2008 年；后期为 2009 年2010 年。2、控制范围 依据县旅游总规旅游业可持续发展的精神，七星湖景区外围保护范围定为长窝、黄竹山、金钟山、五府山镇政府驻地、南山尖、四十八界山以内区域，总面积约 60 平方公 里。上述区域为控制范围，严禁向水体超标排放污染物；严禁损毁林木；不准挖沙采石；不准擅自改变原有地形、地貌；不准捕杀珍稀动物。3、总体形象 根据五府山地区“七星赶月”的传说和卫星摇感图片显示，七星湖水面轮廓线，西北如勺状，东南形如勺柄，湖中主要岛屿如大熊座中排列成斗形的七颗亮星，七星湖的资源板块亦呈中国古代哲学中“木、火、土、金、水”五行布局，故景区规划的总体形象定为“七星赶月，五行合一”，其意为五府山人民创造的人与自然和谐的“府山平湖仙境”在宇宙间运行不息。景区文脉为民俗文化与外来文化相结合的现代文明美学体系，景区主要功能是“度假休闲，特色种养”。4、战略目标 根据七星湖景区水体资源的优势，结合上饶县旅游业发展总体规划的指导思想和战略目标，七星湖景区旅游业发展的指导思想是：突出重点，立体开发，设施先行，环保跟进。战略目标是：以湖区水体、岛屿资源开发为核心，两翼山地开发为重点，带动湖尾古街建设，与大坳、上泸联手，打通毛竹关断头公路，连接周边旅游区，促进上饶县南部山区经济发展，到 2007 年，建成集“观光游览、度假休闲、会议商务、特色种养”为一体的 AA 级风景区，旅游行业总收入占全县 GDP1.5%。三、景区规划与功能区布局 1、总体布局 里。上述区域为控制范围，严禁向水体超标排放污染物；严禁损毁林木；不准挖沙采石；不准擅自改变原有地形、地貌；不准捕杀珍稀动物。3、总体形象 根据五府山地区“七星赶月”的传说和卫星摇感图片显示，七星湖水面轮廓线，西北如勺状，东南形如勺柄，湖中主要岛屿如大熊座中排列成斗形的七颗亮星，七星湖的资源板块亦呈中国古代哲学中“木、火、土、金、水”五行布局，故景区规划的总体形象定为“七星赶月，五行合一”，其意为五府山人民创造的人与自然和谐的“府山平湖仙境”在宇宙间运行不息。景区文脉为民俗文化与外来文化相结合的现代文明美学体系，景区主要功能是“度假休闲，特色种养”。4、战略目标 根据七星湖景区水体资源的优势，结合上饶县旅游业发展总体规划的指导思想和战略目标，七星湖景区旅游业发展的指导思想是：突出重点，立体开发，设施先行，环保跟进。战略目标是：以湖区水体、岛屿资源开发为核心，两翼山地开发为重点，带动湖尾古街建设，与大坳、上泸联手，打通毛竹关断头公路，连接周边旅游区，促进上饶县南部山区经济发展，到 2007 年，建成集“观光游览、度假休闲、会议商务、特色种养”为一体的 AA 级风景区，旅游行业总收入占全县 GDP1.5%。三、景区规划与功能区布局 1、总体布局 七星湖景区按其地形地貌和资源属性，分为金、土、水、火、木五大功能区，依次为湖面水体观光区、湖心岛屿休闲区、湖北山地度假区、湖南生态游憩区、湖尾产品开发区。各功能区既要主题鲜明又要综合开发，既要相对独立又要紧密联系，共同推进七星湖景区的全方位开发。旅游交通方面建设连接各功能区的公路、游步道、水上索道、跨湖空中走廊，以确保景区内交通畅通，提高景区的环境容量。2、功能区布局规划（1）湖面水体观光区（9.5km七星湖景区按其地形地貌和资源属性，分为金、土、水、火、木五大功能区，依次为湖面水体观光区、湖心岛屿休闲区、湖北山地度假区、湖南生态游憩区、湖尾产品开发区。各功能区既要主题鲜明又要综合开发，既要相对独立又要紧密联系，共同推进七星湖景区的全方位开发。旅游交通方面建设连接各功能区的公路、游步道、水上索道、跨湖空中走廊，以确保景区内交通畅通，提高景区的环境容量。2、功能区布局规划（1）湖面水体观光区（9.5km2 2）充分利用碧波万倾的水体资源，进行养殖、垂钓、潜水、跳水、游泳、游艇等水体观光活动，湖区北、南、东三个方向建设码头，湖面架设水上索道。（2）湖心岛屿休闲区（0.1km）充分利用碧波万倾的水体资源，进行养殖、垂钓、潜水、跳水、游泳、游艇等水体观光活动，湖区北、南、东三个方向建设码头，湖面架设水上索道。（2）湖心岛屿休闲区（0.1km2 2）七星湖主要岛屿呈北斗状分布，按其方位和面积，分别命名为天枢岛、天璇岛、天玑岛、天权岛、玉衡岛、邢阳岛、摇光岛，靠近枫泽湖以北的大岛命名为北极岛。这些岛屿的主要功能是休闲娱乐，可设计主题突出的休闲项目，如猴岛、鸟岛、海洋生物岛、花岛、盘景岛、音乐岛、书画岛等等。岛与岛之间架设空中索道和九曲回廊。（3）湖北山地度假区（8km）七星湖主要岛屿呈北斗状分布，按其方位和面积，分别命名为天枢岛、天璇岛、天玑岛、天权岛、玉衡岛、邢阳岛、摇光岛，靠近枫泽湖以北的大岛命名为北极岛。这些岛屿的主要功能是休闲娱乐，可设计主题突出的休闲项目，如猴岛、鸟岛、海洋生物岛、花岛、盘景岛、音乐岛、书画岛等等。岛与岛之间架设空中索道和九曲回廊。（3）湖北山地度假区（8km2 2）湖的北面已开通沿湖硬质公路，与上禹公路接通，公路以上有大片丘陵山地，植被良好。区域内适应沿公路建设高规格的别墅群、星级宾馆、度假村、停车场，以满足 50 公里范围内游客的度假要求。区域内建设连接湖区以南山地的跨）湖的北面已开通沿湖硬质公路，与上禹公路接通，公路以上有大片丘陵山地，植被良好。区域内适应沿公路建设高规格的别墅群、星级宾馆、度假村、停车场，以满足 50 公里范围内游客的度假要求。区域内建设连接湖区以南山地的跨 湖空中走廊。（4）湖南生态游憩区（10km湖空中走廊。（4）湖南生态游憩区（10km2 2）七星湖以南，峰峦叠嶂，沟壑纵横，有连片的竹木林，生态条件较好，规划设计在长窝一带建设森林公园、药材种植基地、花卉种养基地、动物园、百果园等生态游憩项目。区域内设计沿湖游步道、山林滑车道等旅游交通设施。（5）湖尾产品开发区（10km）七星湖以南，峰峦叠嶂，沟壑纵横，有连片的竹木林，生态条件较好，规划设计在长窝一带建设森林公园、药材种植基地、花卉种养基地、动物园、百果园等生态游憩项目。区域内设计沿湖游步道、山林滑车道等旅游交通设施。（5）湖尾产品开发区（10km2 2）湖的东南面是湖区上游尾部，七星群岛的勺柄指向东南，亦春亦夏，生机勃发。此区域应充分利用五府山境内各种资源，开发以竹编、木雕、石雕、土特产为主的各类旅游产品，形成旅游产品市场。布局上修建甘溪古街，使之成为旅游产品一条街；建设总场旅游产品生产基地，加工、销售、服务一条龙；并在溪口一带建造七星湖主体形象物七星塔、月光楼，营造集餐饮、住宿、休闲、购物为一体的服务中心。四、环境容量与客源市场 1、环境容量 景区环境容量指各功能区地域与旅游设施最大的游客容纳量，通常山体风景的环境容量以路段内游客密度作为测算依据，水体风景的环境容量以蓄水量、面积、水位线作为测算依据。根据同济大学严国泰等人的测算方法，通过计算，景区总环境日容量为 8800 人，各功能区的环境日容量分别为：（1）湖面水体观光区。正常水位线的水面面积 9.5 平方公里，以枯水期最低水面面积 5 平方公里，按 10000 平方米间距计算，乘坐游艇、划船等时速不一的水上交通工具，全）湖的东南面是湖区上游尾部，七星群岛的勺柄指向东南，亦春亦夏，生机勃发。此区域应充分利用五府山境内各种资源，开发以竹编、木雕、石雕、土特产为主的各类旅游产品，形成旅游产品市场。布局上修建甘溪古街，使之成为旅游产品一条街；建设总场旅游产品生产基地，加工、销售、服务一条龙；并在溪口一带建造七星湖主体形象物七星塔、月光楼，营造集餐饮、住宿、休闲、购物为一体的服务中心。四、环境容量与客源市场 1、环境容量 景区环境容量指各功能区地域与旅游设施最大的游客容纳量，通常山体风景的环境容量以路段内游客密度作为测算依据，水体风景的环境容量以蓄水量、面积、水位线作为测算依据。根据同济大学严国泰等人的测算方法，通过计算，景区总环境日容量为 8800 人，各功能区的环境日容量分别为：（1）湖面水体观光区。正常水位线的水面面积 9.5 平方公里，以枯水期最低水面面积 5 平方公里，按 10000 平方米间距计算，乘坐游艇、划船等时速不一的水上交通工具，全 程旅游平均时间约 2 小时，则区域内日游客容量为：5km程旅游平均时间约 2 小时，则区域内日游客容量为：5km2 2/10000m/10000m2 2（8/2）=2000 人。（2）湖心岛屿休闲区。七星群岛面积 116 亩，折合 77326平方米，按每人占地 60 平方米计算，在岛屿旅游时间需 2 小时，则休闲区的环境容量为：77326 m（8/2）=2000 人。（2）湖心岛屿休闲区。七星群岛面积 116 亩，折合 77326平方米，按每人占地 60 平方米计算，在岛屿旅游时间需 2 小时，则休闲区的环境容量为：77326 m2 2/60 m/60 m2 2（8/2）=1200 人。（3）湖北山地度假区。区域面积 8 平方公里，游步道 2000米，按每人 5 米间距计算，旅游所需时间 2 小时，则度假区的日环境容量为：2000/5（8/2）=1200 人。（3）湖北山地度假区。区域面积 8 平方公里，游步道 2000米，按每人 5 米间距计算，旅游所需时间 2 小时，则度假区的日环境容量为：2000/5（8/2）=1600 人。（4）湖南生态游憩区。区域面积 10 平方公里，游步道3000 米，按每人 5 米间距计算，旅游时间 2 小时，则游憩区日环境容量为：3000/5（8/2）=1600 人。（4）湖南生态游憩区。区域面积 10 平方公里，游步道3000 米，按每人 5 米间距计算，旅游时间 2 小时，则游憩区日环境容量为：3000/5（8/2）=2400 人。（5）湖尾产品开发区。区域面积 10 平方公里，街道、游步道约 4000 米，游客间距 5 米，旅游时间 4 小时，则日容量为：4000/5（8/2）=2400 人。（5）湖尾产品开发区。区域面积 10 平方公里，街道、游步道约 4000 米，游客间距 5 米，旅游时间 4 小时，则日容量为：4000/5（8/4）=1600 人。2、客源市场 七星湖景区的客源市场，一是上饶市、县城区工薪阶层的干部职工、城市居民和 50 公里范围内大、中专院校师生团体；二是武夷山七星湖上饶市区灵山三清山的过往游客；三是 500 公里范围内省内外游客；四是部分远距离游客和少量境外游客。（8/4）=1600 人。2、客源市场 七星湖景区的客源市场，一是上饶市、县城区工薪阶层的干部职工、城市居民和 50 公里范围内大、中专院校师生团体；二是武夷山七星湖上饶市区灵山三清山的过往游客；三是 500 公里范围内省内外游客；四是部分远距离游客和少量境外游客。根据旅游规律，旅游区的游客容量发展呈现初始阶段、发展阶段、平稳阶段三个发展周期。预计七星湖景区在开发初期达到年游客量 20 万人，游客增长速度初始阶段为 10%；发展阶段为 15%；平稳阶段为 10%。近期游客消费约 150 元/人，中期 200 元/人，远期 250 元/人。由此估算规划期各年的游客量和营业额。表 1 规划期内各年的游客量与营业额 根据旅游规律，旅游区的游客容量发展呈现初始阶段、发展阶段、平稳阶段三个发展周期。预计七星湖景区在开发初期达到年游客量 20 万人，游客增长速度初始阶段为 10%；发展阶段为 15%；平稳阶段为 10%。近期游客消费约 150 元/人，中期 200 元/人，远期 250 元/人。由此估算规划期各年的游客量和营业额。表 1 规划期内各年的游客量与营业额 年 份 增长率 游客人数估算（万人）预计营业额（万元）年 份 增长率 游客人数估算（万人）预计营业额（万元）2003 年 20.0 2003 年 20.0 2004 年 10%22.0 3350 2004 年 10%22.0 3350 2005 年 10%24.2 3630 2005 年 10%24.2 3630 2006 年 15%27.8 4170 2006 年 15%27.8 4170 2007 年 15%32.0 6400 2007 年 15%32.0 6400 2008 年 15%36.8 7360 2008 年 15%36.8 7360 2009 年 10%40.5 8100 2009 年 10%40.5 8100 2010 年 10%44.5 11125 2010 年 10%44.5 11125 五、景区项目建设投资回收估算 1、建设投资 景区项目建设投资分析主要是针对旅游规划项目，不包括景点建设征地费、景点外围道路交通、供水、供电、排污、通讯等基础设施和投资奋勇、市场促销等费用。各项目的经费总额以 2002 年市场价作参考，估计总投资为 5000 万元人民币，其中五个功能区各 1000 万元人民币。五、景区项目建设投资回收估算 1、建设投资 景区项目建设投资分析主要是针对旅游规划项目，不包括景点建设征地费、景点外围道路交通、供水、供电、排污、通讯等基础设施和投资奋勇、市场促销等费用。各项目的经费总额以 2002 年市场价作参考，估计总投资为 5000 万元人民币，其中五个功能区各 1000 万元人民币。表 2 景区项目投资估算 表 2 景区项目投资估算 功能区 项目名称 投资总额（万元）功能区 项目名称 投资总额（万元）水上交通工具 500 水上交通工具 500 水上索道 300 水上索道 300 码头（3）150 码头（3）150 垂钓台、泳池、跳水台、潜水设备 20 垂钓台、泳池、跳水台、潜水设备 20 湖面水体 观光区 水面养殖 30 湖面水体 观光区 水面养殖 30 绿化工程 70 绿化工程 70 游步道 80 游步道 80 空中索道 500 空中索道 500 景点建设 150 景点建设 150 湖心岛屿 休闲区 服务设施 200 湖心岛屿 休闲区 服务设施 200 绿化工程 50 绿化工程 50 公路拓宽工程 200 公路拓宽工程 200 停车场 20 停车场 20 游步道 80 游步道 80 别墅群 200 别墅群 200 宾馆 100 宾馆 100 度假村 200 度假村 200 跨湖空中走廊 100 跨湖空中走廊 100 湖北山地 度假区 景点建设 50 湖北山地 度假区 景点建设 50 绿化工程 50 绿化工程 50 游步道 80 游步道 80 山林滑车道 200 山林滑车道 200 森林公园 150 森林公园 150 药材种植基地 80 药材种植基地 80 花卉种养基地 80 花卉种养基地 80 百果园 50 百果园 50 珍稀动物园 150 珍稀动物园 150 其他景点建设 60 其他景点建设 60 湖南生态 游憩区 服务设施 100 湖南生态 游憩区 服务设施 100 公路拓宽工程 200 公路拓宽工程 200 游步道 80 游步道 80 旅游产品生产基地 350 旅游产品生产基地 350 古街修复扩建工程 200 古街修复扩建工程 200 七星塔 70 七星塔 70 湖尾产品 开发区 月光楼 100 湖尾产品 开发区 月光楼 100 合 计 5000 合 计 5000 2、回收估算 依据前文估算的营业额，按利润2、回收估算 依据前文估算的营业额，按利润 20%计算，得到从计算，得到从 2004年起获纯利润如表年起获纯利润如表 3 所示。按照以下公式计算回收期：所示。按照以下公式计算回收期：n 5000i i/(1+r)/(1+r)i i i 计算得计算得 n=5。即。即 5 年可收回全部投资，第年可收回全部投资，第 6 年开始盈利。年开始盈利。表 3 利润估算表 表 3 利润估算表 年 份 2004 20052006200720082009 2010年 份 2004 20052006200720082009 2010纯利润（万元）660 726 834 128014721620 2225纯利润（万元）660 726 834 128014721620 2225 本景区项目建设投资回收估算，因单个项目投资量的偏差而存在回收估算的伸缩性。本景区项目建设投资回收估算，因单个项目投资量的偏差而存在回收估算的伸缩性。制作单位：上饶县旅游局制作单位：上饶县旅游局 联联 系系 人：江晓春人：江晓春 联系电话：联系电话：0793-8466402 上饶县七星湖风景区旅游开发 可 行 性 报 告 可 行 性 报 告 上饶县旅游局 二 OO 三年五月二十七日