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房地产评估 第一章 绪论 第一节 房地产评估的对象 1.1 土地的内涵与特点 房地产评估的对象是房屋和土地的价值。1、其中：土地的内涵 土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。2、土地的特征 根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性 1.1 土地的内涵与特点。（3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。1.1 土地的内涵与特点 3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。（3）科学技术。（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分 1、建筑物的定义 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分 2、房屋的分类 按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。（3）工业建筑。按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构（3）砖混结构（4）砖木结构（5）其他结构 1.3 房地产的定义以及特性 1、房地产的定义 房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。1.3 房地产的定义以及特性 2、房地产的特性（1）位置的固定性（2）长期使用性 我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年。（3）大量投资性（4）保值与增值性（5）投资的风险性 第二节 房地产价格 2.1 房地产价格概念 1、房地产价格概念及决定因素 房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。决定房地产价格的三种因素：（1）房地产使用价值的大小（2）房地产的供应数量（3）对房地产的有效需求 2.1 房地产价格概念 2、房地产价格的特征 房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性。（1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。（2）价格构成的双重性（3）可用租金的形式表示（4）没有统一的市场，价格的个别性强（5）受折旧的影响小，增值性强 2.2 房地产价格的种类 1、市场价、评估价 2、房地产总价、土地价格、建筑物价格 3、生地价、熟地价 4、抵押价格、租赁价格 5、单位价格、楼面地价 其中:单位价格=房地产总价/土地面积 楼面地价=土地总价/建筑总面积 第三节 房地产评估的特点 房地产评估的特点 1、科学性 2、实践性 3、公正性 其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础，公正性是房地产评估的灵魂。第四节 房地产评估的必要性 4、1 房地产评估是发展市场经济的需要 在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前 我国的房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产评估尤为重要。4、2 房地产估价的现实意义 房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义：（1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。（2）为各类房地产交易服务。（3）满足房地产税收的需要（4）为征地拆迁补偿费提供依据（5）对城市旧房拆迁补偿的评估（6）处理房地产纠纷的作用（7）企业合资、重组和股份制的需要 对房地产相关用词的补充说明 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下：1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。房地产概念的总结 房地产概念的总结 构筑物 第二章 房地产评估的理论基础 第一节 地租理论 1.1 地租的内涵 1、地租的概念 地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。2、地租理论的发展过程 （1）资产阶级古典经济学家的地租地价理论 农业地租是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本的普通利润后的余额。（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩余价值的一部分。1.2 级差地租和绝对地租 地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。形成原因：（1）土地自然条件的差别（2）土地的有限性 1.2 级差地租和绝对地租 1、级差地租 分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租 和级差地租。级差地租 是指在肥沃程度和位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。级差地租 是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。两者的区别：级差地租 的产生条件是土地的肥沃程度和位置差别；级差地租 的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。1.2 级差地租和绝对地租 2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成 1.3 垄断地租 定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。1.4 城市地租 1、马克思建筑地段地租 定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。特点：（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的，土地只作为生产条件参加生产过程；（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性影响；（3）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。1.4 城市地租 2、西方新古典主义地租理论 代表理论：阿隆索的地租模型（1）模型假设条件：A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行 自由贸易。B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。1.4 城市地租（2）阿隆索公式：Y=PzZ+P(t)q+K(t)式中：Y收入；Pz其他商品的单位价格；Z其他商品的数量；P(t)距市中心 t 处的地价；q土地数量；K(t)距 t 处的交通费用；t距市中心距离。1.4 城市地租（3）分析 在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量 q、其他商品的数量 Z 和距中心距离 t 之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻合的区位。1.5 地租理论的应用 1、地租理论是地价评估的基础；2、级差地租理论是级差收益测算的依据；3、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据；4、可通过地租理论分析推导出地价分布。第二节 区位理论 1.1 区位理论概述 1、区位的有关概念（1）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。（2）自然地理区位；（3）经济地理区位；（4）交通地理区位。1.1 区位理论概述 2、区位理论的发展过程（1）成本学派-杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区位论 理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。（2）市场学派-克里斯塔勒及其中心地理论和廖氏的经济景观 理论核心：以市场-价格分析为主。（3）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定工厂区位的学派。1.2 农业区位理论-成本学派 1、农业区位理论的主要内容（1）假设条件（2）结论 R+T=V-C=K(纯收入+生产成本运输费用）=市场售价-生产成本 产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。1.2 农业区位理论 2、杜能环的内容 1）第一区：自由农作区 2）第二区：林业区 3）第三、四、五区:作物轮作区 4）第六区：放牧区 1.2 农业区位理论 3、杜能农业区位论的主要贡献 1）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差异的主要因素是产地与市场间的距离。2）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地，区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从而促进城乡土地的合理利用。1.3 工业业区位理论-成本学派 1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。2）区位因素分类。3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献 1.4 中心地理论-市场学派 1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制；b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场；c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务；d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相同，即交通费用与距离成正比。1.4 中心地理论-市场学派 1、中心地理论的主要内容 2）主要内容 a.相关概念 中心地：中心性：中心地职能：需求门槛：服务半径和商品销售范围：1.4 中心地理论-市场学派 1、中心地理论的主要内容 2）主要内容 a.六边形市场区-形成过程 b.市场等级序列-特点 中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务的种类密切相关。c.市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原则 1.5 区位理论的应用 1.区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因为区位的优劣是衡量地租、地价高低的尺度；2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据；4.区位论是市场比较法的理论依据；5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。第三章 房地产价格影响因素与评估原则 第一节 一般因素 1.1 一般因素 1.定义：影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。2.分类 1）经济因素 2）社会因素 3）行政因素 4）心理因素 1.1 一般因素-经济因素 1.经济发展状况 国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。2.财政与金融状况 存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和还原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切的关系。3.产业结构 进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第二产业，地价会相应上升。1.1 一般因素-社会因素 1、人口 人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。2、家庭规模 家庭人口数的变化影响住房数量的变化。3、治安状况 4、社会福利 1.1 一般因素-行政因素 1、土地使用制度与住房制度、地价政策 2、城市规划和土地利用总体规划 3、税收制度、投资倾斜、优惠政策 4、行政隶属关系变更 行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区）5、交通管制 第二节 城市区域因素 1.2 城市区域因素 1、定义 城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，并且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。2、分类 1）商服繁华度 2）交通便捷性 3）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施 4）自然条件和环境质量 第三节 个别因素 1.3 土地的个别因素 土地的个别因素 区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市设施齐备 面积、宽度、深度：适宜 形状：规则 地质、地形：承载力、土地高低起伏状况 容积率：大小 用途：商业用地、住宅用地、工业用地 土地使用年期因素：1.4 建筑物的个别因素 建筑物的个别因素 面积、结构、材料 设计水平、设备状况 施工质量 规划限制 建筑物与周围环境协调性 第四节 房地产评估原则 1.5 房地产评估原则 1、供求原则 2、替代原则 3、最佳使用原则 4、预期收益原则 5、合法原则 6、评估时点原则 7、公平原则 第四章 我国房地产评估概况 第一节 土地评估 1.1 土地评估的历史背景 产生的背景（1）我国的土地评估随着我国土地使用制度的改革发展起来的。（2）国家政策的推出，土地使用权可以依法律规定进行转让（3）改革初期我国土地交易市场的不发达状况 1.2 土地定级与宗地估价结合 相关概念：1.城镇土地定级实质：2.基准定价：3.土地定级与宗地估价相结合 1.3 区域性土地价格评估基本模式 1、以土地定级为基础的评估模式（1）实质：用级差收益法测算基准地价（2）操作步骤：（3）优缺点：1.3 区域性土地价格评估基本模式 2、以交易地价为基础的评估模式（1）基本思路：地价能够反映土地质量的优劣（2）操作步骤：（3）优缺点：第二节 房地产评估方法体系 1、基本方法(1)市场比较法：根据替代性原理，可通过比较市场其他类同房地产的价格，确定待估房地产的价格。(2)收益法：根据预期收益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值。(3)成本法：从生产费用的角度进行估价。2、派生方法 剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地价指数法以及残余法等 第三节 房地产评估程序 一、受理评估业务 1、明确评估目的；2、了解评估对象；3、确定估价的时点 二、初步选定评估方法 三、实地勘察与收集资料 1、估价对象的基本情况；2、有关估价对象所在地段的环境和区域因素资料；3、与估价对象同类的房地产市场资料；4、国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标。4、评估计算 5、撰写房地产评估报告（P56 页 8 个方面）：封面、目录、致委估方函、估价师声明、估价的假设和限制条件 第四节 中房指数 一、中房指数的特点 1、定义：全称是中国房地产指数系统（CREIS），是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。2、指数内涵：某一经济现象在基期的数值和同一现象在另一个作为比较标准的时期内的数值的比数，反映了经济现象变动的程度。目前的中国房地产指数以 2000 年 12 月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1000 点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。3、中房指数的特点：全面性、系统性、地域性、较小的波动性。二、中房指数的服务对象与作用 1、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据；2、为投资商提供比较准确的市场信息；3、为广大的消费者服务。此外，中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管理部门和研究机构服务。三、实例分析（课本 P60 页）结论：1、由于经济和房地产业发展的不均衡性，各地房地产市场和价位呈现较大的地区差异。总趋势是大城市高于中小城市，沿海城市高于内地城市。2、我国房地产不同的物业价格，有较大差别，按由高到低的顺序依次为商业用房、办公用房、住宅、工业用房。3、各个城市在四季度中房地产价格的变化趋势。第五节 地价指数 一、地价指数的应用：1、地价指数含义：专门用以反映各地各类地价变化的指数。其计算公式为：地价指数=报告期地价基期地价100%。2、地价指数的应用：(1)为国家和各级政府制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据；(2)为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据；(3)可以使规划管理部门更好的实现土地资源的合理配置和优化组合；(4)可以加快基准地价的调整速度，使调整结果更科学。三、地价指数编制的步骤 1、选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元；2、对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格；3、分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价；4、遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和时效性的原则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。5、利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数。三、地价指数编制 1、选择标准宗地注意事项：宗地面积要适中，宗地形状宜采用长方形；标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均容积率；标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临界地或畸零地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街；尽可能选择开发程度处于全市平均状态的地块作为标准宗地。第五章 土地定级基本原理 第一节 土地分等定级概述 一、基本思路 1、土地分等定级含义：土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。2、土地定级与土地分等的区别：土地定级是在城市内范围内土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定；土地分等是在城市与城市之间划分全国各城镇的土地等次。3、多因素综合评定法的基本思路（P65 页）一、基本思路 4、多因素综合评价方法的基本公式 假定在评价中选取 m 个因素，每个因素包含 n 个因子，城市土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和 二、城镇土地定级因素分析 1、商服繁华程度 商服繁华程度是指 所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业的位置关系。2、交通通达度 反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。3、城市设施完备度 4、环境优越度 5、人口密度 三、城镇土地定级的因素因子体系（P71）选择定级因素因子的基本原则 1、定级因素分类 按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素和非主导因素。2、确定必选因素的基本原则：1）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素；2）覆盖面广，适用于城市各类用地；3）反映土地质量的差异；4）因素因子的选择要因地制宜。第二节 定级因素权重确定 一、定级因素权重应满足的要求：1、权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，权重值越大，因素对土地质量的影响越大；2、各因素权重值在 0-100 或 0-1 之间赋值，各选定因素的权重之和必须分别等于100 或 1.二、因素权重确定的方法：1、特尔菲法 2、因素成对比较法 3、层次分析法 三、特尔菲测定法 1、关于特尔菲测定法的说法 特尔菲法 这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。三、特尔菲测定法 2、特尔菲测定权重的程序（1）专家选择（2）评估意见征询表设计（3）权重测定结果的数据处理 3、特尔菲测定的特点（1）个人意见的 匿名性（2）轮询评估结果的公开性（3）预测结果的稳定性和非一致性 三、特尔菲测定法 3、应用特尔菲法时的注意事项（1）测定时要避免组合事件（2）对特尔菲法测定要做出充分说明（3）领导小组的意见不宜加入调查表中 四、因素成对比较法 设有 A、B 两因素，A 比 B 重要，给 A 因素赋值 1，给 B 因素赋值 0；A 与 B 同等重要，给 A、B 两因素各赋值 0.5；A 不如 B 重要，给 A 因素赋值 0，给 B 赋值因素 1.五、层次分析法 基本原理（P78）第三节 评价单元划分与单元内指标取样 一、评价单元划分 1、单元划分的原则（1）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一；（2）单元面积确定在 5-25 公顷之间；（3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。（4）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算准确性和科学性。一、评价单元划分 2、单元边界选用（1）自然线状物；（2）铁路；（3）交通道路；（4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；（5）行政区划界线；（6）其他地物。一、评价单元划分 3、单元划分方法（1）主导因素判定法；（2）网格法；（3）均质地域法；（4）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元。二、单元内指标取样 1、因素作用分值呈直线衰减 2、因素作用分值呈面状分布 3、因素作用分值呈指数衰减 4、特殊因素取值 第四节 土地定级因素分值计算方法 一、土地定级因素分值计算原则 1、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值越高，总分值越大，级别越高；2、分值体系采用 0-100 分的封闭区间；3、得分值只与因素指标的显著作用区间相对应；例如：绿地覆盖度在 0-50%之间对土地有影响，而大于 50%的，其作用几乎和 50%相同，这时 0-50%就称为绿地覆盖度的显著作用区间。二、商服繁华影响度作用分值计算 1、商服中心范围划定 2、商服中心级别确定 3、商服中心内各级繁华作用分的分割 4、各级商服中心繁华影响度的计算 注：繁华影响度是指在某一相对距离上的繁华作用分 繁华影响衰减分值。商服繁华度对土地的影响呈指数衰减。三、道路通达度作用分值计算 1、道路作用指数和通达作用分计算 1）道路分类：按照作用和功能分别进行划分 2）各类城市划分的道路类型数目为：大城市 5-7 类；中等城市 3-5 类；小城市 1-3 类；3）道路通达作用分大小顺序为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、之路。2、道路影响距离、相对距离及作用分值计算（P85 页）道路通达度分值按指数衰减公式计算。四、公交便捷度作用分值计算（P86 页）五、城市基础设施完善度作用分值计算 六、环境质量优劣度作用分值计算 七、生活设施完备度、对外交通便利度作用分值计算 八、人口密度、绿地率、路网密度作用分值计算 九、距离衰减公式选择 1、符合直线衰减特征的因素：公交便捷度，对外交通便利度，公共设施完备度，文体设施影响度；2、符合指数衰减特征的因素：商服繁华影响度，道路通达度。第五节 土地级别确定 一、土地级初步划分方法 1、总分数轴法 2、总分剖面图法 3、总分频率曲线法 二、土地级别的确定应遵循的选择 1、确定的土地级之间，收益差别要明显；2、在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性和易操作性；3、对测定的土地级，应明确反映级别的边界。三、成果表达方式 1、成果的文字表达方式（1）土地定级技术报告（2）土地定级工作报告 2、成果的图件表达方式（1）土地定级工作图：资料图和作用分值图（2）土地定级成果图：土地级别图、土地定级单元图 第六节 综合土地定级程序 一、土地定级程序五阶段 1、方案制定 2、资料收集与调查 3、权重确定及因素选择 4、土地定级单元的划分 5、级别测算及确定 6、面积量算和土地级别图的编制 7、成果形成与验收 8、成果应用和更新阶段 第六章 收益法 第一节 收益法概述 一、收益法的概念 1、别称：资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法等。2、定义：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点并累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值的办法。3、公式：房地产价格=净收益/资本化率 4、价格：收益价格 二、收益法的基本原理 1、基本思想 1）房地产在使用过程中能够产生净收益，而且房地产可供使用的年限很长，拥有某一房地产就可以在现在和未来不断获得这一净收益，将未来各年的净收益，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。2、理论依据 地租理论、预期原理；收益法是建立在货币具有时间价值的观念上。二、收益法的基本原理 1、基本思想 2）普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗 房地产的价格。3）例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有 400 万的纯收益，同时该公司又有4000 万现金，以 10%的年利息率存入银行，每年可得利 400 万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与 4000 万元的货币等价，即价值 4000 万元。三、收益法的适用范围 1、收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。2、不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。3、收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。四、收益法估价的步骤 1、搜集有关收入和费用的资料；2、估算潜在毛收入；3、估算有效毛收入；4、估算运营费用；5、估算净收益；6、选用适当的资本化率；7、选用适当的计算公式求出收益价格。其中，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度统计。第二节 收益法的计算公式 二、净收益不变 2、公式的用途 1）可以直接用于计算房地产的价格 例 1、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，需运营费用 10 万元，资本化率为 10%，在无限年使用时，该宗房地产的收益价格为？例 2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50 年，至今已经使用了 6 年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为 8 万元，该宗房地产的资本化率是 8.5。试计算该宗房地产的收益价格。二、净收益不变 2、公式的用途 2）可以用于比较不同房地产的价格 年限修正系数：房地产使用年限为 n 时，其价格相当于无限年使用时的价格的比例。a.可以用公式编制一个表，列出各资本化率和各使用年限下的年限修正系数。b.用于同一宗房地产在不同年限和资本化率下价格的修正和换算。c.用于比较两宗房地产价格的高低。三、净收益在若干年后保持不变的公式 例 1：某宗房地产的收益期限为 38 年，通过预测得到未来 5 年的净收益分别为20、22、25、28 和 30 万元，从第六年到第 38 年每年的净收益为 35 万元，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。例 2：通过预测得到某宗房地产在未来 5 年内的净收益分别为 20、22、25、28 和30 万元，从第 6 年到无穷远年的每年净收益为 35 万元，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。四、净收益按等差级数变化的公式 净收益按等差级数逐年递增或递减；r 每年不变且大于 0；例题：某房地产，预计未来第一年净收益为 10 万元，此后每年净收益将会比上一年增加 1 万元，资本化率为 8%,无限年使用，该宗房地产的价格为？五、净收益按等比级数变化的公式 净收益按等比级数逐年递增或递减；r 每年不变且大于 0；S 为净收益逐年递增或递减的比率 例：某房地产，预计未来第一年净收益为 10 万元，此后每年净收益将会在上一年的基础上增长 1%,资本化率为 8%,无限年使用，该房地产的价格？六、已知未来若干年后房地产价格的公式 例：某房地产目前的价格为 2500/平方米，正常经营情况下年净收益为 250/平方米，资本化率 10%。现已知在其旁边兴建若干大型综合百货商场及配套商业服务设施，预计在 4 年后建成投入使用，届时该地区将形成一个新的市级商业中心，并达到现有市级商业中心的繁华程度。现在市级商业中心周围地区类似位置该类房地产价格为 6000 元/平方米。现评估在开始兴建新的商业中心时该宗房地产的价格。第三节 净收益 一、收入 1、定义：运用房地产进行出租、经营、生产所获得的总收入。2、潜在毛收入与有效毛收入的区别；3、实际收入、客观收入的区别；注：一般情况下，房地产估价应采用客观收入指标。4、计算以客观收入为基础的有效毛收入应具备的条件：1）应是处于正常利用状态下使用房地产所产生的收入；2）收入必须能持续获得；3）收入应具有预测性。例如：对于附带有租约的房地产的估价，当产权转移时，该估价对象估价时，应分为两部分处理，对于租约期内的，应采用租约所规定的最近水平（实际收入），租约期外的应采用届时正常客观的租金（客观收入）。二、客观运营费用 1、定义：是维持房地产正常生产、经营或使用所必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益。2、出租型房地产的客观运营费用包括：维修费、管理费、税费和保险费。3、商业、生产经营型房地产的客观运营费用在此基础上还包括商业、生产中的所用费用、税费、利息和利润。三、净收益 1、定义：由有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。例：某写字楼建筑面积 5000 平方米，月租金水平为 120 元每平米，空置率为10%，租金损失平均为毛租金的 3%,合理运营费用为有效最近收入的 30%，该写字楼的净收益为？2、实际净收益和客观净收益：除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用客观净收益作为依据。四、净收益的求取 1、基本公式 净收益=有效毛收入-合理运营费用 2、具体计算公式：1）出租型房地产：根据租赁资料计算净收益 净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金 2）商业经营型房地产 净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润 3）生产型房地产 净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 3、确定净收益的注意事项 1、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按年度计算；2、采用客观收入、客观费用和客观净收益作为估价依据；3、房地产的收益包括有形收益和无形收益；4、确定收益年数；5、判断净收益流量类型；6、收益法评估注重房地产的收益，即效用价值论。第四节 资本化率 1、实质 资本化率就是将净收益还原或转换为价格的利率，即用于将来各年净收益折现到估价时点的折现率。2、资本化率的特征 1）资本化率的高低取决于相应的投资风险。2）区域性 3）个别性 4）多样性 3、资本化率的确定 1）市场提取法 从市场上选取若干个估价对象类似房地产的资本化率，计算它们的算术平均数或加权算术平均数作为估价对象的资本化率。2）安全利率加风险调整值法 以安全利率加上风险调整值作为房地产资本化率。3）投资收益率排序插入法 将房地产投资与市场上其他类型投资的风险和收益率相比较，确定估价对象房地产的资本化率。4）复合投资收益率法 将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。4、种类 1)综合资本化率 评估房地合一房地产的价格所应采用的资本化率；2)土地资本化率 评估土地的价格时所采用的资本化率；3)建筑物资本化率 评估建筑物价格时所采用的资本化率。a.已知土地和建筑物的价格，以及三种资本化率中的任意两个，则另一个资本化率为 b.已知在房地产总价格中土地、建筑物的价格比例，以及三种资本化率中的任意两个，则另一个资本化率为：第七章 市场比较法 第一节 市场比较法概述 一、市场比较法的定义 1、别称：买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。2、定义：在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域和个别因素等修正，得出待估房地产在评估期日的价格。3、比准价格：由市场比较法估价得到的价格。二、类似房地产 1、含义：指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。2、同一供需圈：指在这一范围内的房地产具有替代性。3、类似土地：指在同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近的用途相同的土地。三、市场比较法的基本思想 1、理论依据：经济学中的替代原理。2、替代原理：在一个完全竞争地市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促进商品的价格趋于一致。3、特别强调：在运用市场比较法的过程中，用作参照的房地产交易案例必须是类似房地产；对于个别案例，有时还必须进行修正。四、市场比较法的适用范围 1、适用范围：在同一地区市场或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。2、不（难）适用范围（了解）：1）在没有房地产交易的地方或在较长一段时间没有发生过房地产交易或在农村等房地产交易发生较少的地区；2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等。3）对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4）风景名胜区土地；5）图书馆、体育馆、学校。五、市场比较法的限制条件 1、时间性：在替代原理中，相同效用的商品具有相同的价格，是指在同一时段。所以，选取的交易案例必须是近期发生的。2、可替代性：所选交易案例必须与待估房地产具有相似性。3、非单一性：根据统计学原理，所选交易案例应越多越好。4、正常性：交易必须是正常交易。对于不正常交易（如破产拍卖、协议出让等）不适用比较法。5、可修正性：交易资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。6、合法性：有两方面的含义，第一，所选取的交易安全必须是在法律允许范围之内的，否则，在交易价格上会有很大差异（如违章建筑）；第二，交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似。第二节 市场比较法评估的程序 一般程序如下 一、交易实例的收集 1、内容：坐落、规划用途限制、交易价格、交易时间、土地条件、建筑物状况、区域因素、个别因素、交易方式及付款方式、基准地价等。2、原则：注意查证各项内容的真实性和交易细节，如无瞒价、是否急售等；标注于地图上，并建立交易实例信息系统，以方便查询。二、可比交易案例确定 1、过程：在进行一宗房地产价格评估时，需要针对待估房地产的特点，从已收集的交易实例中选择符合一定条件的实例供比较参考。2、要求 1）与待评估房地产在近邻区域或在同一供需圈内的类似地区；2）比较实例与待评估房地产的种类要相同；3）比较实例与待评估房地产的用途相同；4）比较实例与待评估房地产的建筑结构相同；5）比较实例与待评估房地产的价格类型基本相同；6）与待估房地产的评估基准日接近或可进行期日修正；7）交易实例为正常交易或可修正为下常交易。三、因素修正 1、内容：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正。四、房地产价格的确定 1、结果：经过各种因素的修正，可以得到在评估基准日的待估房地产的若干个价格。2、价格确定方法：