2022年绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法doc11.doc

绍兴市区住宅小区物业治理暂行方法 第一条为了推行和加强城市住宅小区的物业治理，为居民制造整洁、文明、平安、生活方便的居住环境，依照建立部城市新建住宅小区治理方法等规定，结合本市实际，特制定本方法。第二条 本方法适用于绍兴市区内建筑面积在2万平方以上、根底设备比拟齐全的新建住宅小区。其他住宅楼群，实行物业治理的，也应执行本方法的规定。第三条本方法所称物业治理，是指物业治理公司受业主委托对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设备、绿化、环境卫生、交通、治安、环境容貌等开展日常维护、修缮、整治效劳及提供其他与居民生活相关的效劳。本方法所称业主，指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。非业主使用权人依照业主委托，能够享有业主的权利，并承担相应的义务。第四条住宅小区应当积极推行社会化、专业化的物业治理形式。物业治理公司属于微利效劳企业，可享受国家对第三产业的有关优惠政策。第五条物业治理纳入住宅小区建立规划，住宅小区规划建立可行性研究报告应包括物业治理。第六条市建立行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责市区住宅小区物业治理的行业治理工作。市交通、卫生、公安等部门和住宅小区所在地人民政府及街道办事处，按各自职责分工负责对小区物业治理中有关工作的监视与指导。住宅小区居民委员会按城市居民委员会组织法的规定履行职责。物业治理公司应配合住宅小区内居民委员会做好有关社会工作，对业主委员会已委托物业治理公司进展治理与效劳的工程，居委会不再提供有偿效劳。第七条 市物业主管部门的主要职责是：（一）贯彻执行有关住宅小区物业治理的方针、政策和法律、法规，制定住宅小区物业治理开展规划；（二）负责市区住宅小区物业治理公司的资质治理工作；（三）负责市区住宅小区综合验收和交接工作；（四）负责住宅小区房屋维修专项资金缴交、使用的治理工作；（五）负责对从事物业治理工作的专职人员进展培训；（六）负责市区住宅小区物业治理合同的备案工作；（七）负责住宅小区物业治理创优评比工作。第八条住宅小区已交付使用且入住率超过百分之五十以上时，住宅小区开发建立单位或其委托从事前期治理的物业治理公司，应当在市物业主管部门和街道办事处的指导下建立住宅小区业主治理委员会（以下称业主管委会）。业主管委会由住宅小区内业主选举的代表组成。第九条 业主管委会的权利：（一）召集和主持业主大会；（二）制定管委会章程，代表住宅小区内的业主，维护其合法权益；（三）决定选聘或续聘物业治理公司，并负责与其签订物业治理委托合同；（四）审议物业治理公司制订的年度治理计划和住宅小区治理效劳的严重措施；审议物业治理公司有关物业治理经费收支使用情况；（五）检查、监视各项治理工作的施行及规章制度的执行。第十条 业主管委会的义务：（一）依照业主和使用人的意见及要求对物业治理公司的治理工作进展检查和监视；（二）协助物业治理公司落实各项治理措施；（三）接受住宅小区内业主的监视；（四）接受市物业主管部门、各有关部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的监视指导。第十一条物业治理公司是自主运营、独立核算、自负盈亏的经济实体，是详细施行物业治理的运营企业。物业治理公司必须具备相应的专业技术人员和治理人员，并有市物业主管部门认定的资质和市工商行政治理部门核发的营业执照，方可从事住宅小区物业治理业务。第十二条 物业治理公司的权利：（一）依照有关法律、法规和省、市规定，结合实际情况，制定住宅小区物业治理详细规定；（二）按照物业治理委托合同和住宅小区物业治理详细规定，对住宅小区施行物业治理；（三）按照物业治理委托合同和有关规定收取物业治理效劳费；（四）有权制止违背住宅小区物业治理规定的行为；（五）有权选聘专营公司（如清洁、修缮、绿化、保安等公司）承担专项治理效劳；（六）开展便民利民的多种运营，以其收益补充住宅小区治理经费。第十三条 物业治理公司的义务：（一）履行物业治理委托合同，依法运营；（二）接受业主管委会和住宅小区内业主的监视；（三）严重的治理措施应当提请业主管委会审议和认可；（四）接受市物业主管部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的检查和监视。第十四条物业治理公司能够依照业主管委会或个人的委托，在住宅小区有偿开展以下物业治理活动：（一）有关房屋及其附属设备、设备的维修和治理；（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；（三）绿地、花草树木的养护及绿化设备的维修；（四）保安及公共秩序的事务性治理；（五）集贸市场和其他商业网点的治理；（六）车辆进出及停放的治理；（七）单位和住户委托的其他效劳工程。住宅小区内的管道煤气、通讯、户外水电、有线电视、路灯和连接井以外的市政设备由各专业单位负责维修与养护；各专业单位也可委托物业公司负责维修与养护，其费用由各专业单位支付。第十五条委托进展物业治理，委托双方应依法签订物业治理委托合同。物业治理委托合同应当载明委托治理工程、治理标准、治理权限、治理期限、效劳费用的收支、监视检查责任、违约责任以及其他权利、义务等内容。第十六条业主管委会应当将住宅小区内属于本人治理范围的物业治理工程委托物业治理公司进展治理。第十七条新建住宅小区的首批房屋单体竣工后，开发建立单位应当委托物业治理公司对住宅小区进展前期物业治理。业主管委会建立后，由业主管委会决定续聘或另聘物业治理公司。第十八条新建住宅小区委托物业治理公司治理时，开发建立单位应移交以下住宅小区工程建立材料：（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、构造、设备竣工图；（三）住宅小区地下管网竣工图；（四）有关设备、设备的使用和维修技术材料；（五）其他必要的材料。第十九条 业主应当恪守以下规定：（一）进展房屋装修的必须按省、市房屋装修治理规定向物业治理公司申请，按规定办理审批手续；（二）不得擅自改变房屋和土地使用性质；（三）不得擅自堆放易燃、易爆、剧毒、易腐物品和具有放射性物质的物品；（四）不得利用房屋从事危害公共利益和污染环境的活动；（五）不得损害别人的正当合法权益；（六）自觉恪守本方法及本住宅小区物业治理详细规定，按章交纳物业治理效劳费，配合物业治理公司做好物业治理工作。第二十条业主或非业主使用人在入住住宅小区前，须与物业治理公司签订住宅小区物业治理入住合同；已入住住宅小区未签订合同的应在本住宅小区实行物业治理后补签合同。第二十一条实行物业治理的住宅小区，应建立住宅小区房屋维修专项资金。住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建立单位按照该住宅小区房屋建筑安装工程总造价2的比例，分别在住宅小区竣工验收合格时和房屋出售率达50时，各半交市物业主管部门，实行专户储存，专项治理，并负责保值增值，增值额度不得低于人民银行同期年利率。财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、使用和治理进展监视、检查和审计。第二十二条房屋维修专项资金增值部分用于房屋共用设备、设备以及住宅小区内公用设备的维涵养护与更新，物业治理公司使用该项资金时，应提出年度使用方案，经业主管委会审核，业主大会批准后，上报物业治理主管部门按时划拨。第二十三条房屋及其附属设备危及或可能危及毗连房屋平安、公共平安或严峻妨碍市容市貌同时按规定应由业主承担维修责任的，业主应当及时进展修缮；拒不修缮的，业主管委会可受权物业治理公司进展修缮，其费用由业主承担。第二十四条人为造成住宅小区内房屋、公用设备、设备、园林、道路等损失的，依法由责任人负责赔偿。第二十五条住宅小区移交物业公司治理时，开发建立单位可将新建住宅小区保修期内的保修工程，委托物业治理公司养护、维修，并按规定支付相应的保修金。第二十六条实行物业治理的住宅小区，业主或非业主使用人，应按物价部门核定的收费工程和标准，向物业治理公司缴纳物业效劳费；不按规定交纳效劳费的，物业治理公司有权按照所签物业治理合同要求追偿。第二十七条物业治理公司为业主个别需求提供特约效劳，除物价部门规定有统一收费标准外，效劳收费实行运营者定价。第二十八条住宅小区开发建立单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积千分之三和千分之四的标准提供物业治理用房和运营用房；治理用房由开发建立单位无偿提供应物业公司使用，运营用房按房屋建筑安装工程造价购置，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支。物业治理用房和运营用房产权归该住宅小区业主管委会。治理用房全部由物业治理公司免租使用。运营用房全部租赁给物业治理公司使用，使用收益用于该住宅小区的物业治理。第二十九条物业治理公司应严格按照本方法的规定施行物业治理，如不履行合同规定或违背本方法的，业主有权投诉，业主管委会有权制止，并要求其限期改正。第三十条对违背本方法第十八条、第十九条、第二十六条规定的，物业治理公司有权予以批判教育和制止，并可要求其限期改正；造成损失的，责任人应负责赔偿。对违背有关法律、法规的行为，物业治理公司可提请有关部门依法处分，直至追查刑事责任。第三十一条写字楼、住商楼、成片开发建立的别墅区、度假区、专业市场和行政村的物业治理，可参照本方法执行。第三十二条各县（市）的住宅小区物业治理可参照本方法执行。第三十三条按照本方法实行物业治理的住宅小区，不再执行市人民政府一九九七年九月二十七日发布的绍兴市区住宅小区治理暂行方法中有关物业治理规定。本方法如与国家、省的规定不一致的，以国家、省的规定为准。第三十四条 本方法自发布之日起施行。