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    2022年江水湾福地I期开盘前营销策略.doc

    • 资源ID:73967464       资源大小:20KB        全文页数:5页
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    2022年江水湾福地I期开盘前营销策略.doc

    京龙江水湾福地I期开盘前营销策略一、营销推行阶段划分                                                    本工程分三期开发,18号楼为一期,计774户;916号楼为二期;1721号楼为三期。总的销售周期计划三年,其中一期又分三个批次推出,一批次推多层;二批次推临江房源;三批次推靠雄州大道的房源。                         通过充分的市场调研及对入市时机的选择,结合本工程的实际,现将一期推行阶段划分如下:推行阶段        时间划分蓄水期        2007年5月初2007年9月初开盘期        2007年10月1日2007年11月底强销期        2007年11月底2008年2月底续销期        2008年2月底2008年6月底尾盘期        2008年6月底2008年8月底合计        10个月(从开盘日起计)注:暂定开盘时间为10月1日。二、开盘前各阶段工作安排(一)征询前期(时间:2007年7月7日7月20日)【本阶段的营销工作重点】第一、主要作好工程现场的根底形象包装工程。第二、各方面工作安排预备到位,开场接受客户的征询。【销售现场的预备工作】1、认真做好日常征询接待预备及区域和工程熟悉工作,为正式征询做好预备。2、加强对来访客户的情况梳理,有计划、有安排的分析意向性客户,做好客户维系。3、对销售说辞的修正及完善;4、加强销售现场治理工作:包括工程现场销售环境、销售道具的治理和现场工作人员工作状态的治理(包括着装、礼仪、接听过程等)。5、加强营销团队的内部治理工作,树立销售人员决心,增加营销技巧,标准销售行为。6、周末全城DM大派送,扩大工程区域妨碍力。7、依照销售现场搜集的市场信息及面临的征询题,向筹划部提出推行建议。【现场物料预备】1、加强和完善工程区域内工程的形象展示系统大型户外彩幅    大型户外广告牌     道旗     导示系统2、销售材料的预备DM材料    吊旗      沙盘、单体模型        总平、立面效果图  (二)征询期(时间:7月21日9月21日)【本阶段的营销工作重点】第一、逐步扩大工程的宣传渠道,完善工程户外广告与导示系统广告。第二、尽最大可能,把握每一位莅临销售现场征询的客户,通过销售现场对客户的细致讲解以及销售气氛对客户的感染,使意向性客户转变为排号准客户,为“排号期”客户排号蓄积大量准客户。【现场销售工作】1、认真做好本阶段日常征询接待工作。2、加强对来访客户的情况梳理,有计划、有安排的组织转签工作。3、加强销售现场治理工作,包括工程现场销售环境、销售道具的治理和现场工作人员工作状态的治理(包括着装、礼仪、接听过程等)。4、加强营销团队的内部治理工作,树立销售人员决心,增加营销技巧,标准销售行为。5、通知征询登记的客户工程详细排号时间及进展排号的事项。6、依照销售现场搜集的市场信息及面临的征询题,向筹划部提出推行建议。7、追踪潜在客户,针对重点客户定期发放小礼品、邮寄征询卷及工程进展简介等。【现场物料预备】1、五证的预备    2、销售材料的预备(DM材料、楼书材料)3、优惠券制造(三)排号期(时间:9月22日9月30日)【本阶段的营销工作重点】第一、加强工程的推行力度,配合媒体的宣传,提升工程的形象与公众认知度。第二、户外广告结合电视广告炒作,以新闻作为媒子,加强社会妨碍力和吸引消费者对本案的留意。第三、前期征询期有一定蓄水量,再通过本期广告推行的力度加大,争取为“开盘期”的销售实现比例为3:1左右的预定客户。第四、工程配合:应加快工程建立进度来配合工程营销周期的安排争取在“开盘期”前可以获得工程预售许可证。【现场销售工作】1、认真做好本阶段日常征询接待工作及排号客户的预订工作。2、加强对来访客户和本期已交订金客户的情况进展归类、整理。3、接着加强销售现场治理工作:包括工程现场销售环境、销售道具的治理和现场工作人员工作状态的治理(包括着装、礼仪、接听过程等)。4、加强营销团队的内部治理工作,树立销售人员决心,增加营销技巧,标准销售行为。5、做好开盘期定价系统修正。6、通知客户开盘签约日期及其预备、考前须知。7、协助财务部办理订金的收取。(四)开盘期工作安排计划(时间:10月1日10.20)【本阶段的营销工作重点】第一、掌握内部认购客户材料作先期成交。 第二、运用电视、户外广告、网络等媒体,炒作工程、扩大认知,大力拔升工程的形象质量。第三、开盘期的营销工作目的:在本期争取客户签约量到达30 %(即到达 250 余户左右)。【现场销售工作】1、认真做好本阶段日常征询接待工作。2、加强对来访客户的情况梳理,有计划、有安排的组织转签工作。3、加强销售现场治理工作,包括工程现场销售环境、销售道具的治理和现场工作人员工作状态的治理(包括着装、礼仪、接听过程等)。4、加强营销团队的内部治理工作,树立销售人员决心,增加营销技巧,标准销售行为。5、加强催收客户购房应缴款、按揭材料等。6、协助财务部及银行的办理按揭手续。7、配合筹划部做好本月的营销推行活动,依照销售现场搜集的市场信息及面临的征询题,向筹划部提交推行建议。【营销推行手段】1、户外广告(彩绘、单立柱、导旗、车身等) 2、开盘促销计划开盘公关活动抽奖活动(奖旅行计划、奖奖品计划)优惠政策(一次性付款和按揭付款的优惠)送礼活动(开盘期签约送物管、送装修、送家电等)三、工程开盘前广告企划1、阶段性广告策略:工程在扎实做好产品规划,加快工程进度的同时,在开盘前应作持续不断的媒体宣传。基于“京龙江水湾福地”的现实情况即工程进度、销售进度,本阶段为销售预备期,营销推行工作主要围绕工程开盘展开,以硬广告(电视、电台、户外、DM等)、软新闻、公关活动等促销手段为主,在开盘前加大主流媒体广告投放力度,让市场的目光聚焦、关注,并逐步建立工程品牌形象和到达较高的预定率。2、广告投放目的:前期以开盘前预热为主,提高工程知名度,并让目的客户产生期盼的潜导心理,并进而让目的客户认识到“京龙江水湾福地”的品牌价值,吸引他们到工地现场参观,或、现场垂询楼盘信息;在临近开盘前四周,重点突击,塑造品牌形象,制造高预定率。3、广告企划原则:精准掌握产品定位,明确理解产品特质,同时说明“京龙江水湾福地”总体优势,包括独特优越的自然环境、享有新城滨江的区位优势找到产品的独特利益点,依照如今的市场反响,选择最贴切的广告策略。4、广告策略:(1)差异化定位战略:基于周边楼盘竞争态势和本工程工程进度情况,以中高档价位及工程规模和环境等优势,进展市场细分,施行差异化竞争策略,细分客源。(2)借势策略: 简阳市在“三城同建”施行过程中,东城主要是以加快行政区东移和南北干道建立为发动机,以沱三桥和水环境治理为助推器,迅速拉大城市骨架。 在营销过程中,我们将充分借助城市规划建立将带动区域房产经济飞速开展,宣传工程的区位优势及开展前景、增殖潜力。(3)重点打破策略:首期以多层住宅为主,以此作为打破点带动整个楼盘的销售,反复强调地块的区位、环境优势及综合优势,以此作为重点打破。(4)全面攻击策略:待工程品牌认知到达一定程度后,以区位、环境、产品规划、物业治理、建筑风格等优势作全面出击。(5)促销性策略(SP、PR活动):结合开盘前主题活动工程推介会、一期开盘活动等,以新颖、有效的公关活动作进一步促销。对市场销售有阻力的户型采取一定的优惠措施迅速清盘,回笼资金。四、媒介组合广告计划(暂定7.7日进场)1、5月份日        一        二        三        四        五        六                1        2        3        4        56        7        8        9        10        11日起道旗/围墙        1213        14        15        16        17        18        1920        21        22日起人民政府网        23        24        25        2627        28        29日起单立柱        30        31                2、6月份日        一        二        三        四        五        六                                        1日起 道旗(扩增)        23        4        5        6        7        8         910        11        12        13        14        15         1617        18        19        20        21        22         2324        25        26        27        28        29 日起电台广告        303、7月份日        一        二        三        四        五        六1        2         3        4短信        5        6         7售楼部开放8        9        10        11        12        13         1415        16        17        18        19        20日起巨幅彩绘        2122        23        24        25        26        27        2829        30        31                                4、8月份日        一        二        三        四        五        六                        1        2        3        45        6        7        8        9        10        1112        13        14        15        16        17 日起电视广告        1819        20        21        22        23        24日起车身广告        2526        27        28        29        30        31         5、9月开展大型公关活动,同时媒介组合广告接着投放。

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