2022年百年豪景第三次策划简报.doc

泰州恒通房地产百 年 豪 景销售筹划方案第三次简报 2005227目 录一、 春节前后销售情况分析二、 现阶段所面临的征询题三、 三月至四月的企划方案附件一（强销期媒体计划表）附件二（媒体费用预估）附件三（筹划推行方案）附件四（软文搭配）一、现阶段销售情况分析春节期间（28/127/2）共计来人33组，来电6组，成交18户，成交比为1.8:11、来人情况分析来人区域分析口岸镇： 共来人18组 占总来人比的54%刁铺镇： 共来人5组 占总来人比的12%滨江区： 共来人0组 占总来人比的0%泰州市区：共来人6组 占总来人比的18%其他： 共来人4组 占总来人比的16%来人职业分析上班族： 共来人18组 占总来人比的55%自营商： 共来人7组 占总来人比的21%政府机关：共来人1组 占总来人比的3%农民： 共来人7组 占总来人比的21%购房用处分析首购： 共来人12组 占总来人比的36%二次购房：共来人17组 占总来人比的51%拆迁户： 共来人2组 占总来人比的6%投资户： 共来人2组 占总来人比的6%年龄层次分析30岁以下：共来人14组 占总来人比的42%3040岁：共来人12组 占总来人比的36%4050岁：共来人5组 占总来人比的15%5060岁：共来人2组 占总来人比的7%2、媒体情况分析夹报（共计20000份）口岸镇：共派发12000份 占总份数的60%刁铺镇：共派发8000份 占总份数的40%派报（共计20000份）口岸镇：共派发10000份 占总份数的50%刁铺镇：共派发10000份 占总份数的50% CF（泰州电视台、高港电视台持续一个月） 车身广告（四辆） 户外宣传演出（共计3场）口岸2场 位于口岸镇政府广场刁铺1场 位于刁铺影剧院东门一期总销底价69839163一期实际总销可售户数合计：212户项 目售出签约换户退户实际成交本月户数门：0住：18门：0住：16门：0住：0门：0住：0门：18累计销售户数门：住：98门：0住：73门：0住：0门：0住：15门：住：83累计销售金额门：住：33244409门：住：22546854门： 住： 门： 住： 5848183门：住：27396226已销售底价27704734销售率40%已销售表价27421530签约率门面签约率0住宅签约率88%超价 签约与认购之比88%实际已签约金额22546845总签约率34%本周回款累计回款150000003、售情况分析 A总体销售情况B、格局去化分析1、户型去化分析房 型ABCEF门面合计可售户数405040342820212本周去化46800018累计去化142125518083未售户数2530152910201292、多层楼层去化分析： 楼 层一层二层三层四层五层合计可售户数2626262626130本月去化8721018累计去化1420137660未售户数126131920703、多层平面去化分析：幢别29303132334647合计可售户数20202020102020130本月去化443103318累计去化1510610015460未售户数51014101051670C、未购缘故分析原 因本周组数累计组数备 注1、与鸿翔御景比拟6价格征询题2、对开发商期房的信任3、价格太高 41与其他楼盘比拟4、生活机能35、交通征询题 7收费站征询题6、朝 向7、施工质量8、付款方式及代收费用412 9、家人反对或带家人来看10、府后人家优势竞争 2211、百年好景的建立进度 1012、需考虑113、对商品房没有认识414,车库价格高1合计15114二、现阶段所面临的征询题：（一）周边竞争楼盘：1、 对面“鸿翔御景”楼盘价格过低（成交价根本上是1200-1400元/平方米）造成现场准客户流失。2、 高港四周各楼盘价格持续走低，纷纷打起价格战，造成当地房地产市场的恶性竞争。3、 别墅施工进度与客户预期时间相冲突，同时暂没有实物相参照。府后人家样板房已开场展示。（二）当地客观环境妨碍：4、 当地购置力缺乏，客户群的不稳定，收入低，也同时妨碍楼盘的去化进程。5、 当地人气缺乏，商业气氛淡薄，门面房空置率高，造成楼盘门面房至今无人征询津。6、 别墅客户群较小，总价高，没有实物参照。7、 拆迁户热衷于购置二手房或买地盖房。8、 地域狭窄，关系网复杂，造成退户征询题严峻。9、 国家宏观调控，银行紧缩银根，贷款利率增加，当地按揭程序繁琐，造成客户对付款方式的不认同。（三）泰州市区情况：10、 媒体投放量局限，市区暂不能构成良好的口碑效应。处理方案：一、 筹划主题：开发新客户，抓稳老客户;持续推行高质量人居住宅.二、 筹划目的：1、 与前一阶段的广告宣传一脉相承，构成持续的宣传效应，加大销售量；2、 为二期楼盘的销售打好宣传根底。三、 处理方式：（一）、在高港和周边地区切入深层次客户： 1、对销售现场要求：（a） 专案：对销售人员进展专业培训，严格要求，提高销售人员专业素养；指导销售人员对周边楼盘有充分地认识，知己知彼，能够游刃有余地应对客户的各种征询题； （b） 销售员：区分我案与其它楼盘之间关于质量、施工建立、景观、小区规划以及物业治理的明显差异，强调百年豪景的优越性；加快签约及付款进程来遏止退户征询题的蔓延。 2、对开发商建议：A与销售人员的现场努力互相配合，尽量加大退房阻力；B加大对市区媒体的宣传力度，增加来人C泰州设立接待处有效的把握客户资源3、宣传活动：（a） 针对扬子江药业月底返乡的销售人员，寄送DM时搭配礼品或者销售人员亲身携带礼品访问宣传； （b） 在高港周边地区进展SP活动市内接待处的设立（参见附录3）（二）、对泰州市区进展强力媒体宣传：1、 媒体执行计划（参见附件1）2、 搜集有关报导高港将来城市建立，招商引资工程的报纸、书刊材料，并把报纸槁和介绍楼盘软文相结合。3、 与开发商确定样板房时间，在这之前依照户型制造一些室内装饰图片，增加现场销售道具，加强客户空间想象力。4、 布置市区接待处，布置特色简约直观，尽量突出百年豪景的优秀质量。 （详见附件四） 附件一：媒体执行计划（7/33/4）日期媒体搭配7/3-13/3（第一周）1、 派报10000份（高港地区持续一周和市内活动现场）2、 扬子晚报、快报夹报10000份（11/3）3、 在泰州市区SP活动。（12/3）4、 CF播放5、 车身广告14/3-20/3（第二周）1、 派报10000份（高港地区持续一周和市内活动现场）2、 扬子晚报、快报夹报5000份（18/3）3、 在泰州市区SP活动（19/3）。4、 CF播放5、 车身广告21/3-27/3（第三周）1、派报10000份（高港地区持续一周和市内活动现场）2、扬子晚报、快报夹报5000份（25/3）3、在泰州市区SP活动。（26/3）4、CF播放5、车身广告28/3-3/4（第四周）1、CF播放2、车身广告附件二：媒体费用预估媒体名称单价数量性质配套及附加费用总价派报0.6元/份3万份8K派报工4名500元1.8万+0.05万夹报0.6元/份2万份4K1.2万CF1万/月(海陵)0.9万/月(高港)各1月1.9万（已预付不作为本次费用）礼品5元/份1000份0.5万SP活动0.5万/场3场城管400元/月1.62万市内接待处1.5万1.5万累计6.6万 附件三：百年豪景年后筹划推行方案一、 市内售楼处：（一） 室内陈列设备：1、 背景墙：以展现中庭景观（效果图）为主2、 易拉宝：（1） 百年豪景简介（2） 交通环境（3） 配套及十分钟生活圈（4） 港城桥文化主题公园（5） 五大组团景观（6） 星级物业治理、（7） 科技智能化（8） 双拼外立面展示（9） 多层外立面展示（双拼、联排）（10） 联排外立面展示（11） 公司业绩展示（12） 安保系统展示附：展示材料假设干套（如现场展板不够放置能够销售员材料夹方式表现）3、 柜台：摆放楼书数本、折页和宣传海报假设干份配合销售人员介绍4、 音响：播放背景音乐或节拍明快的歌曲5、 电脑：A播放百年豪景CF光碟 B对来访客户材料作好备份工作6、 ：A作为现场征询热线B办理只可打进小灵通业务（一部或两部皆可）C如现场吵杂或无信号可改用D与高港售楼处保证联络 7、现场搭配桌椅（折叠市）和茶水（可用矿泉水或饮水机代替）（二） 现场配合事项：装备销售人员23名并可搭配专案一名；（三） 配合现场销售：登记有购置意向的客户，预定安排每周六或周日组织客户集体看房 备注：如当天效果明显也可采纳当日租用出租车方式保证现场的来人量 （四） 执行方案优势分析：A相关于报纸稿等媒体的稳定性、固定性的一次性投入B关于泰州意向客户的把握，并让客户对百年豪景产品有更深层次的理解和认识，不易造成准客户的流失高港SP活动筹划一、 活动目的：增加来人、打响知名度。A使广告所不能触及到的人群通过本活动理解到百年豪景；B扩大客户群体范围，抓住当地深层客户；C还包括当地在外工作由于过完年留家的客群，使这一群体充分详尽地理解百年豪景；二、 活动期限：每周一次，用连续的活动来保证人气的旺盛，带动销售。三、 活动时间：每周周末9：30-12：00 13：30-17：00（如遇天气情况及时另行调整）四、 活动地点：成熟商业街（文峰商场和世纪联华超市为主要选定对象）五、 活动主题：春满百年豪景大型现场表演活动。六、 活动方式：A现场“秀”的方式，结合有奖竞猜等与现场观众的互动活动。 B现场可通过小礼品来聚拢人气 C活动前与主持人对接，征询题主要是楼盘根本材料七、 活动要求：活泼气氛的同时要以宣传产品为主，把握客户。八、 活动内容：（一） 第一周：歌舞表演 组织一些青春靓丽的女大学生进展力求在初次活动中即到达轰动效应（二） 第二周： 模特走秀（能够结合当地服装商店或大学服装专业进展）（三） 第三周 街舞表演 知名街舞社团参加（四） 第四周民族表演 舞龙舞狮 秧歌等以喧闹的民间联欢的方式做整个活动的结尾，到达活动的高潮。九、筹划预期效果：深层挖掘本区域市场，抓住有效客户，使百年豪景的超值质量深化人心，在年后掀起当地购置热潮。附件四：搭配软文百年豪景高港住宅市场的领航者2005年，高港区将投入13亿元用于城市建立，创历史之最。其中3.7亿元用于根底设备建立，公用事业建立也将明显加快，总投入近4500万元的文化中心工程将于近期开工，学校、医院等公用设备建立的投入将接近4000万元，政府在抓紧建立的同时十分注重招商引资。高港的经济开展情势一片大好。良好的经济开展态势带动房地产业接着升温。在现在的高港，广大市民需要的是一个能够交融高质量住宅、开放生活空间、高智能化治理和休闲娱乐、商贸效劳及消费生活于一体的新居住区。在如此一个理念的推进下，只有具备了杰出的质量和超强的实力，代表着超前的生活方式和投资方向，才能够足以吸引挑剔的业主和精明的投资者。在高港的诸多楼盘中，由泰州恒通房地产开发的百年豪景可谓高港顶级住宅的领航者。她的设计独到，强调私密性的个人空间。户型采纳全明设计，其中的双拼别墅挑高5.6米。一套包括浴室、书房、更衣室的完好卧房，奢华却不夸大，宽广却不空洞。注重的是高雅的档次和享受。百年豪景的景观设计纯美大气，像一抹金秋的色彩，亮丽芬芳。原生古银杏树配以四季植物交迭变幻。紧邻百年豪景南侧的是斥资三千万打造的港城桥文化主题公园，是放松心情的好去处。物业治理引进了新加坡的先进治理和效劳理念。入住效劳，家务效劳，楼管效劳的标准全部按照国家星级标准，平安保卫制度完善，保安态度亲切热情。智能化治理水平处于绝对领先地位。电子巡更系统、红外线周界防越报警、闭路电视监控系统、可视对讲系统，还有与物管中心联网、背景音乐和小区广播系统以及高速宽带网入户。这些超前的高科技应用无处不表达出百年豪景的优越性和将来的美妙前景。在百年豪景附近的双语幼儿园，为小孩们提供了优越的师资和教育环境。小孩的将来寄予着家长的梦想，这里能够让人生的辉煌在小孩身上连续。 从长远上看来，百年豪景的整体开展表达了高港的住宅开展方向，同时先行把目光放长远，做好住宅的同时注重人文关心和社会开展，成为高港住宅市场当之无愧的领航者。