2022年房地产开发总流程.doc

房地产开发总流程第一节房地产开发工程建立的招标与投标按照工作的时间顺序和工作内容，我们可将开发工程的详细施行阶段分为三个有序的部分：即招投标、工程施工过程治理、竣工验收。一、概述由于合同方式的选择决定了承包商的人员构成和所承担的风险，而工程治理的成功与否直截了当关系到开展商开发投资总体收益目的的实现。按照现行的建筑工程监理的有关规定，开展商首先应与其委托的监理单位商讨把你的方式和承包合同的方式后才能进展招标工作。二、房地产开发工程建立的招投标招标投标的根本概念招标投标是一种消费买卖行为，是商品经济开展到一定阶段的产物。房地产开发工程的招投标则是指房地产开展商设定“开发工程建立”这一标的，招请假设干个建立单位进展机密报价竞争，由开展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同施行。开展商通过招标方式发包工程，其目的在于选择“适当”的承建单位。因而开展商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、治理经历、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良好。关于众多的投标者，开展商只能按照一定标准，例如技术先进、质量最正确、工期最短、造价最低等方面选择中标者，再把建立工程发包给他。为了真正选择资质优良的单位承包建立工程，开展商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的根底上竞争。这些招标文件包括设计图 纸、工程数量、技术标准要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便开展商进展比照分析，作出公平合理的评价。最后需要说明的是，招标投标是开展商与承建单位双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，老实守信，讲求职业道德。双方行为不仅遭到法律制约，同时还遭到法律保护。在工程建立阶段，除了工程施工能够通过招标发包外，其他内容如工程设计、设备供给均可通过招标发包，甚至能够通过招标由资质较好的单位总承包，亦即所谓“交钥匙工程”。（三）开发工程招标方式在国际市场上，招标方式根本上能够分为两种，即公开招标和限制性招标。在我国则存在三种方式，即公开招标、邀请招标和议标三种方式。开展商可依开发工程的建立规模税复杂程度选择其中某种方式。在市场经济的条件下，开展商一般采纳公开招标和邀请招标方式。个别较为特别的建立工程可采纳议标方式发包，但应在招标申请书中写明理由，并经招标投标治理部门批准后方可采纳。对此，1998年建立部公布了关于进一步加强工程招标投标治理的规定。1公开招标。公开招标是指开展商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内（如全市、全国，大工程甚至可在全世界）公开发布招标公告，或直截了当将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的如单位前来投标。公开招标使开展商有较大的选择范围，开展商能够在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他达成承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发工程的建立质量，缩短工期并降低本钱造价。公开招标通常适用于工程工程规模较大、建立周期较长、技术复杂的开发工程建立。如今开展商不易掌握确定的造价和操纵工期，因而能够通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的单位作为承包单位。开展商在公开招标时，应在招标文件中规定开标日期、时间和地点，并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后，各投标人的报价和投标文件的有效性均应公布，并由开展商或委托招标单位负责人在承包商的每份标书上的报价总表上签字，从如今到授标前任何人不得修正报价。公开招标应遵照规定的程序，这个程序将在下文详细表达。开展商的评标准则应当公允合理。在评标期间，开展商与评标组织能够要求投标人答复或澄清某些模糊不清的征询题，但不能要求投标者调整报价。开展商假设希望调整价格，只能在评选出中标者后，在议标和签订合同时，通过双方协商，适当调整最后的合同价。按常规，开展商公开招标工程应投标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。总之，公开招标是目前建筑市场所通行应大力推行的招投标方式。开展商应尽量采纳该方式发包开发工程的建立任务。需要说明的是，公开招标过程需要经历相当长的一段时间。由于开展商审查投标者资历及其标书的工作量比拟大，招标支出费用较多。这些缺点可由“邀请招标”方式来弥补。2邀请招标。邀请招标也称选择性招标，是由开展商或其委托的招标单位向所信任的，具有相应资历的建立单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发工程建立投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位通常在5至10个之间。开展商或其委托招标单位能够在本人熟悉的承包商之间进展选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，通过资历预审后再选定邀请对象。采纳邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开展商不仅能够节约招标费用，而且能够提高招投标工作的效率，节约时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，如此也就缩小了开展商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比拟特别，要求有专门经历的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建立工程。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等缘故此不宜公开招标的建立工程。一般的房地产开发工程都不是上述类型的工程，因而开展商较少采纳“邀请招标”方式。3议标。议标也是非公开招标方式的一种。议标是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单位（即开展商）推荐或指定投标单位。议标方式适用于少数保密性较强的工程工程。在房地产开发中特别少出现这种情况。假设开展商是国有企业，则可能会存在上级主管部门推荐或指定投标单位的可能；假设开展商是合资或独资企业，则无上述可能性。因而议标方式在房地产开发工程发包中是特别少用到的，是政府严格限制使用的方式，只限于涉及专利权保、只有少量潜在投标者、公开或邀请招标无人报名，或有特别要求的少量工程。一般房地产工程不属此类。（四）招标机构的组织运作当开展商采纳招标方式发包工程时，需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。所谓招标过程中的决策活动是指以下事项：1确定开发工程发包的范围，即决定建立工程全过程统包依然分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。2确定承包方式和承包内容，即确定是以总价合同、单价合同或本钱加酬金合同，以及是以全部包工包料，依然部分包工包料、专业工程发包等方式来发包工程。一般而言，开展商通常是选择全部包工包料的总价合同方式。但对某些高档物业，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰材料、电梯及其他高档设备一般是开展商自行采购。如今，包工包料是不完全的，开展商可在签订合同时与承包商商量详细承包条款。3确定标底。4决标并签订合同或协议。招标中的日常事务工作主要包括以下内容：发布招标通告或邀请招标函；编制和发送招标文件；编制标底；审查投标者资历；组织勘察现场和解答投标单位提出的征询题；接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其保密；开标，审核标书并组织评标；会谈签订协议或合同。招标机构的人员组成，通常是由开展商或其受权代表，开展商委托的专业征询机构的专业技术人员（如今一般是委托监理单位的人员），助理人员（即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，材料档案治理人员，计算和绘图人员）组成。（五）招标程序按照一般要求，房地产开发建立工程招标程序大体有以下主要环节：1审查招标单位的资历。2报批招标申请书。招标申请书包括以下主要内容：工程名称、情况、概算；建立单位负责组织招标人员的姓名、年龄、业务简历、职务和职称；资金来源落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件。3编制招标文件，编制标底，制定评标、定标方法。工程招标文件一般包括工程名称、地址，工程内容、建立工期和如今根本条件，工程款项支付方式，技术质量要求，实物工程量清单，物资供给方式，投标起止日期、地点、合同主要条款等。招标文件由招标单位或委托征询机构代编。一经发出，除另有规定外，一般不得变更。标底主要包括造价、工期和三材指标。目前标底的计价主要有三种计算方式：即以施工预算为根底的造价包干以平方米单位为根本的造价包干和以概算为根底的造价包干。标底编制后并送政府主管招标投标的部门或委托单位审查批准后封存，严加保密，一件招标工程只能编制一个标底。4发布招标公告或招标邀请书。可由招标单位依照工程要求和本身条件，研究确定采纳招标的详细方式。5，审查投标单位的资历。主要指招标单位要对申请参加投标的单位进展资历审查，其中包括企业等级、曾承担过的工程范围和社会信誉等。对符合条件的企业，正式发出招标邀请书。6发招标文件及有关技术材料、图纸等，组织投标单位现场踏勘和招标文件答疑。7投标单位在提交投标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证明书。投标单位中标后，假如回绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。8开标。不管采取何种招标方式，开标都要公开进展，当众启封标书，宣体各投标企业的报价及其他主要内容，各单位标书全部宣布之后，由招标单位及公证部门当场检验标书，假如发觉有的单位标书不符合招标规定时，能够发动投标单位撤回标书或宣布无效。9评标、定标。开标以后要依照招标文件中规定的决标原则，对各单位的标书进展评定。确定中标的主要依照是价格合理（在标底上下5左右幅度），能保证质量和工期，经济效益好，社会信誉高等。为保证招标的公证性，能够招标单位为主，邀请有关部门及专家组成评标委员会（5人以上单数，专家不得少于23，且政府主管部门的人员不介、）进展评标、决标、确定中标单位。假如断标结果，有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门有权予以否决。10发出中标通知书并签订承包合同。招标单位依照中标决定，向中标单位发出中标通知书。中标单位在接到通知后的一个月内，同招标单位共同签订承包合同。合同的主要内容必须与中标的标书内容一致，把工程造价、质量条件、违约责任等合同条款确定下来。假如发包、承包双方对合同条款有争议，应由地点主管部门仲裁。招标单位或中标单位在签订合同后撕毁，对方有权持履约保证金证明书，向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成经济损失，假如超过履约保证金的，还应补偿缺乏部分。三、工程建立的合同方式与一般合同条款中标者一经产生，则开展商与承包商就进入了商签合同阶段。尽管招标文件已经对合同文件内容作了明确规定，而且承包商在投标时也表示愿意恪守，但是通常在签订正式合同之前，开展商和承包商仍需要一个商量阶段。通过商量，开展商能够到达如下目的：第一，通过评审标书，尽管总体上能够接受被授标的投标单位的报价，但还发觉报价中可能仍有某些不够合理之处，希望通过议标，进一步压低合同价格。第二，发觉标书中某些建议（包括技术或商务上的建议）对开展商是有利而且是能够接受的。这些建议也许是其他投标单位提出的，但开展商希望中标的承包商也能接受，因此能够在协商时与承包商讨论这些建议，并确定由于采纳这些建议而导致的价格变动。第三，讨论某些部分变更，包括设计的部分变更、技术条件的变更。需要特别说明的是，尽管合同方式和合同条款在招标文件中已有明确规定，但在协商阶段，只要开展商和承包商能够达成一致意见，某些部分仍可修正。作为开展商，详细理解合同方式以及合同条款，对编制招标文件中的合同条件是有利的，对协商修订合同详细条件也是具有极大协助的。下面详细说明合同方式与合同条款。（一）合同方式建立合同是开展商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建立工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。按照不同的划分标准，开展商可采纳的发包合同，详细方式也是不同的。按照计价方式不同，合同方式可分为：固定总价合同、固定单价合同与本钱加酬金合同。按照合同所包括的工程范围以及承包关系不同，合同方式又可分为：总包合同（由总承包商负责组织分包）开展商直截了当发包的分包合同、独立承包合同。按照是否包料的标准，可划分为：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。下面逐一说明。1按计价方式不同划分。开发工程的条件不同，往往要求不同类型的合同及包价计算方法。这些计价方法关系到开展商与承包商之间的切身利益，因而往往是双方需要花费特别大精力协商的征询题。在实际中，通常采纳的计价方式有以下几种：（l）固定总价合同。固定总价合同确实是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依照，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非开展商要求变更原定承包内容或者设计图纸，承包单位一般不得要求变更承包价。固定总价合同发包方式，关于开展商而言，由于操作较为简单，因而是受欢迎的。关于承包商而言，假如设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比拟精确地推算造价，则这种承包方式也是能够接受的。但是，假如图纸和说明书不够详细，未知要素较多，或者遇材料忽然涨价以及恶劣气候的妨碍，承包商必须承担应变的风险。为此，承包商会加大木可预见费用来消除这些变动要素带来的风险，从而提高了工程包价，这最终对开展商是不利的。针对这种情况，可行的方法是在固定总价合同中增加一些必要的条款，由开展商分担建立期的部分风险，从而降低承包商的不可预见费用，使总包价下降。如此做关于开展商与建立工程承包商双方都是特别有利的。增价条款的品种特别多，大致可归纳为三种方式：按日计价的增价条款。这种增价条款是指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增长，由开展商对承包商给予补偿。开展商应当对合同签字日，或投标报价日与施行施工安装时的材料、设备和能源本钱的差异进展部分或全部补偿。严重增价的调整条款。这种增价条款是指材料、设备和能源涨价到某一百分比时，齐发商才给予补偿。也确实是说小额风险由承包商承担，而大额风险由双方分担或完全由开展商承担。所以，这个限制百分比应当是由双方协商决定，作为开展商应尽量降低该百分地”延期增价条款。这种增价条款是指在某一规定时间内的合同价格尽管是固定不变的，但假如超出这一规定时间，则承包商能够得到该延误期间的价格增长和超支费用的补偿。需要特别指出，假设上述工期延误是承包商失误造成的，则承包商不但得不到补偿，相反会遭到罚款。因而在制定本条款时应写明原拟完工日期，以及误工责任的划分。以上三种方式的增价条款，开展商应慎重选择。一般情况下，不采纳第一种增价条款，由于按照该条款，开展商承担风险过多，而采纳“严重增价的调整条款”和“延期增价条款”图改好。需要说明的是，订立增价条款确实是增加了开展商所承担的风险，但承担风险是有报答的，如今开展商能够要求承包商削减不可预见费用，从而降低总包价。假设开展商对工程建立中的不可预见要素把握良好，则订立增价条款是适宜的，也是有益的。（2）固定单价合同。在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图而对工程的某些条件尚不完全清晰的情况下，既不能比拟精确地计算工程量，又要防止凭运气而使开展商与承包商任何一方承担过大的风险，如今采纳固定单价合同是比拟适宜的。在实际中，按照开发工程的详细情况，开发商能够采纳的方式有如下几种：按分部分项工程单价承包。即由开展商开列分部分项工程名称和计量单位。例如，挖土方每立方米、混凝土每立方米、钢构造每吨等等，由承包商逐项填报单价；或者由开展商先提出单价，再由承包商认可或提出修订意见后作为报价，经双方磋商后确定承包单价，然后签订合同，最后按实际完成的工程数量，按合同单价结算工程价款。这种方式主要适用于没有施工图、工程量不明即需开工的紧急工程工程。按最终产品单价承包。这种方式确实是按每平方米住宅、每平方米道路等最终产品的单价承包，并签订承包合同。其报价方式与按分部分项工程单价承包一样。这种单价合同方式通常用于采纳标准设计的住宅，中小学校舍和通用工业厂房等开发工程。考虑到根底工程因条件不同而造价变化特别大，因而采纳每一平方米单价发包工程时，一般仅指士000标高以上部分，根底工程则按分部分项工程单价承包。承包单价可参照预算定额，适当进行调整后，一次包死，但亦可商定同意随人工费和材料价格指数的变化而调整。详细的调整方法在合同中应明确规定。按总价决标，按单价结算工程价款。这种单价合同方式适用于设计已到达一定的深度，能据以估算出分部分项工程数量的近似值，但由于某些情况不完全清晰，在实际工作中工程量可能出现较大变动的工程。例如，在开发港口码头时，可能因反常的地质条件而使土石方数量产生较大的变化。为了使承发包双方都能防止由此带来的风险，承包方能够按估算的工程量和一定的单价提出总报价，开展商以总价和单价作为决标依照，确定中标者并签订合同。最后，双方即按实际完成的工程数量与合同单价结算工程价款。不管采纳何种方式的单价合同，最后一般还需附有用来对额外工作付款的费率表、日工价表和施工机具台班费率表等。事先确定这些费率和工价表，能够防止对额外工作或工程变动引起的付款发生争议。单价合同中所用单位既包括人工费、材料费、施工安装费，还包括按一定百分比分摊的治理费和利润。尽管工程数量的增减是由开展商负责的，并不妨碍其中的人工费和材料本钱，但是，假如工程数量比原来报价时估算相差太大，则按百分比摊入的那部分治理费和利润将会遭到妨碍，特别是实际工程量大大低于投标报价时的工程量，则承包商将得不到原来估计的治理费和利润，因而承包商可能要求工程单价有所调整，开展商应给予适当考虑。（3）本钱加酬金合同。这种承发包方式的根本特点是：按工程实际发生的本钱（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直截了当费和施工治理费以及各项独立费，但不包括承包商的总治理费和应缴所得税），加上商定的总治理费和利润来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清晰的情况，如边设计进施工的紧急工程或较为特别的开发工程。本钱加酬金的详细做法有以下几种：本钱加固定百分数酬金。计算公式为：CCfR·CF式中C总包价；CF实际发生本钱；R固定酬金百分率。这种计算方式由于酬金与实际发生的本钱成正比，因而不能鼓舞承包商降低本钱，对开展商来说是不利的。本钱加固定酬金。工程本钱按实际发生情况，完全由开展商承担，但酬金事先商定一个固定的数目。该酬金数目通常按照预估工程本钱的一个百分数来确定。这种承包合同方式尽管不能使承包商努力降低本钱，但从尽快获得酬金出发，承包商将尽力缩短工期，这对开展商早日出售出租开发物业是有利的。在这种情况下，开展商还能够依照工程质量、工期和本钱降低情况给予奖励，以充分发挥承包商的积极性。本钱加浮动酬金。这种方式是事先商定工程本钱和酬金的预期水平。假如工程完工后，实际本钱恰好等于预期水平，工程造价确实是本钱加酬金；假如实际本钱低于预期水平，则增加酬金；假如实际本钱高于预期水平，则减少酬金。从理论上讲，这种承包方式对承、发包双方都没有太大的风险，同时又能促使承包商关怀降低本钱、缩短工期，因而对双方都有好处。但实际上估算本钱较为困难，要求双方都要具有丰富的经历。2按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分。假如开发工程较大，则承建单位往往不止一个。开展商可采取总包合同方式（由总承包商负责分包），或者由开展商直截了当发包的分包方式。假如工程工程较小，则开展商可采纳独立承包的合同方式发包。总包合同。总包确实是指一个建立工程的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织施行，据此签订的合同称为总包合同。在这种情况下，由总承包商负责将假设干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监视他们的工作。在一般情况下，开展商只与总承包商直截了当联络而与各分包商不发生直截了当联络，这种总包合同方式便于开发商对工程建立进展治理和监视，降低工作量，有利于减少现场治理人员。在总承包条件下，分包商可由开展商指定或由总包自行选择。但最终均需签订分包合同。（2）开展商直截了当发包承包合同。这种方式是指，在同一开发工程上，开展商直截了当把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。在这种情况下，开展商直截了当与各承包商联络，现场协调工作较为复杂。假设开展商工作人员较多且具备此才能，则可由开展商自行负责，否则可委托一个承包商牵头去做或聘请专门的工程经理来治理。（3）独立承包合同。当开发工程规模较小，技术要求较为简单时，则开展商可将开发戴工程的建立任务发包给一家承包商独立完成。这种承包方式对开展商的治理工作是有利3按照是否包料划分。在房地产开发工程建立过程中，由于开发工程的性质不同，材镜料供给由谁来负责亦是不同的。（）包工包料合同。包工包料确实是指由承包商负责施工所用的全部人工和材料设备。通常情况下，这种方式是较为普遍的。（2）包工部分包料合同。该方式是指承包商只负责施工的全部人工和一部分材料，其余部分由开展商本人提供。假如开发工程的建造标准特别高，例如星级宾馆、高级公寓等，部分材料与配套设备需要进口，则这些材料和设备可由开展商自行负责提供，其余一般材料可由承包商负责提供。外商在国内开发房地产工程时往往采取这种方式。（3）包工不包料合同。即承包商仅提供劳务而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由开展商自行处理。这种合同方式在房地产开发建立中特别少使用。房地产开发工程建立的发包合同方式是多种多样的，房地产开展商应结合工程的具体特点选择采纳。（二）一般合同条款合同文件应包括的内容在投标文件内容中已有说明，此处不再赘述。这里表达有关房地产开展商与建立工程承包商之间权利义务关系的一般合同条款。合同条款又称合同条件，在国际上已编制了假设干标准的“国际通用合同条件”，如FIDIC合同条件。在国际通用合同条件的根底上，各国结合本国特点，制定了本人的合同条件。下面就依照我国的特点，逐条说明可供开展商签订发包合同时采纳的合同条款。1一般义务。一般义务条款主要是笼统地规定承包商应承担的职责。详细内容包括以下几个方面：（1）承包人责任。依照合同规定，承包人应以细心、认确实态度努力进展施工与维修，提供一切劳务，包括工作监视、材料、施工机械设备及施工和维修所需要的全部临时或永久性的其他物品。（2）履约保函；为了保证合同能够按期履行，在签订合同时，承包人应提供银行或保险公司开出的保函，保函所担保的金额以授标函中规定的数额为准。（3）工程应使工地监理人员满意。除了由于法律缘故或实际缘故不能做到的外，承包人应严格按合同规定以及图纸和技术说明进展工程施工和维修，以使开展商或其委托的监理感到满意。（4）承包人应提交总进度计划。承包人在中标后应提交一份建议进展该工程步骤顺序的总进度计划。在实际执行中，假设工程进度不符合原订进度计划，承包人应向监理人员说明其缘故。（5）竣工时的现场清理。在工程竣工时，承包人应从现场去除、撤除并运出一切施工设备、剩余材料、垃圾和各项临时工程，并保持整个现场和工程清洁整齐，使开展商满意。2合同文件治理。（1）合同图纸、投标书和合同条款，承包人和监理人各持一份，以备随时查阅。（2）开展商应向承包商免费提供：合同条文、标书，两份合同图纸及两份标准，另外还需提供两份补充大样图。建筑工程完工后上述图纸及文件都应交还开展商。3材料及设备供给。材料及设备假设是由开展商自行提供，则应在合同中规定供货时间，以便承包人安排施工进度计划。假设材料及设备由承包人提供则应规定：一切材料和设备均应是合同中所规定的相应规格、等级、质量。承包人在购置材料与设备之前应按照工程监理人员的要求，在制造加工地点、现场或在合同可能规定的地点进展检验。关于材料，亦可提供样品，以供检验。提供样品的费用以及检验费用由哪一方承担，应在合同中明确规定。4开工、竣工时间及工期。合同中应明确规定开工及竣工时间以及相应的工期。（1）工程的开工。承包人在接到开展商或其监理工程师有关开工的书面命令后，应在合同规定的期限内，在现场开工，同时应迅速且毫不拖延地接着施工。（2）竣工期限的延长。假如由于任何品种的额外或附加工程量，或者是由于合同中规定的缘故，以及异常的恶劣气候条件，其他特别情况造成竣工期限的拖延，则监理工程师应批准并确定该项延长期限，并通知开展商和承包人。（3）施工进度。假如工程实际进度落后于计划进度，不能在预订的工程竣工期限内完工时，则承包人应采取必要的措施，以便加快工程的施工进度，使工程能在预定的工期内竣工。如今，承包人无权要求增加为采取这些措施而支付的附加费用。5变更与增减。在合同中应规定变更和增减的工程以及处理方法。（1）变更。开展商或其委托监理工程师认为有必要，能够对工程或其任何部分的方式、质量或数量作出变更。这些变更包括：增加或减少合同中所包括的工作数量；削减任何这类工作；改变任何这类工作的性质或质量及品种；改变工程任何部分的标高、基线、位置和尺寸；完成工程竣工所必要的某些附加工作。（2）对变更的估价。关于额外或追加的工作，或已取消的工作，应以合同中规定的单价予以估价。假如合同中未规定用于该项额外或追加工作的单价，则应由合同双方协商确定。6转让与分包。合同的转让应得到开展商的同意方可进展。合同转让时，承包商所有的权利和义务都必须随之转移。建立工程的分包也需经开展商同意。分包人可由开展商指定、推荐，或者由总包人本人选定。7竣工验收与维修。竣工工程验收应以国家公布的施工验收标准、质量检验标准及施工图为依照。在验收时，承包商应提供隐蔽工程验收记录，中间交工验收记录以及竣工图纸。当工程验收后，由开展商签发工程竣工证书。合同中还需规定维修期。维修期一般从竣工证书签发之日起算。在合同规定的维修期内，假设工程出现缺陷。则承包人应负责修复。假如该缺陷被断定是由于承包商所采纳的材料、施工工艺不符合合同要求，或由于承包商的忽略造成的，则由承包商承担此项维修费用。假如该缺陷是由于其他缘故造成的，那么对维修费用应进展核实，并作为附加工作予以付款。8支付方式。工程款的支付一般按时间大致划分为四个阶段，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保存金。（l）预付款。预付款用来支付承包商初期费用。支付时间一般在签订正式承包合同后的一个限定时间内，由承包商提供一笔相当数额的履约保函之后，开展商即可支付现款。预付款亦可用初期发动费替代。预付款一般在以后的工程进度中扣除，但扣除的进度可协商确定，并载入合同。预付款也能够按月等分扣回。四、工程投标策略和作价艺术2·作价的艺术。（1）扩大标价法。对某些工程条件变化较难掌握的工程，除按正常方法作价外，对变化较大的部分或风险较大的工程部分，采纳扩大标价，增加不可预见费来减少风险。如海岸码头、，防波堤工程。但在一般工程中较少采纳这种方法。（2）逐步晋级法。这种方法是先压低报价，以获得协商时机，然后找出足够的理由逐步晋级。利用这种方法获得中标，有时中标价还超过了其他投标价。（3）忽然降价法。投标者先按正常情况作价，待投标快截止时忽然降价，甩掉其他对手而中标。这种方法是在作价有被对手明白的情况下采纳。例如，大成公司在鲁布格水电站工程中开场的报价与前田公司相差不多，但在投标截止日的前三天大成公司忽然宣布再降价8，使前田公司没有时间考虑降价而一举中标。第二节房地产开发工程建立过程的治理承担房地产开发建立任务的承包商在与开展商签订了承包合同后，就要按合同要求组织施工，按质按量完成工稷工程任务，对工程质量和合同商定承担责任。对开展商而言，房地产开发工程建立过程治理的最终目的是以最短的工期、最低的本钱到达最优的工程质量。所以，工期、本钱、质量三者不可能同时到达最优，但它们之间的合理关系可使整个开发工程的整体效益到达最优。开发工程的建立过程可由开展商本人组织的工程治理机构进展治理，也可由开发商委托的监理机构治理，或者由两者共同结合治理。在目前的开发活动中，以上三种方式均存在。下面就工程质量、工程进度和工期、工程本钱这三个方面的操纵内容作简单的阐述。一、质量操纵质量操纵是指工程治理机构以合同中规定的质量目的以国家标准、标准为所进展的监视与治理活动。质量操纵的任务主要是在施工过程中及时发觉施工工艺是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进展质量评价，对整个过程中的工作质量水平进展评估，将获得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关标准、技术标准、规定进展比拟，并作出评判。工程质量操纵工作主要包括以下几个方面：1对原材料的检验。材料质量的好坏直截了当妨碍工程的质量，因而为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。有些重要材料应当在签订购货合同前获得样品或样本，材料到货后再与样品进展对照检查，或进行专门的化验或试验。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。2对工程中的配套设备进展检验。在各种设备安装之前均应进展检验和测试，不合格的要防止采纳。工程建立中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度：关于主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进展监视和检查。3确立施工中操纵质量的详细措施，主要包括如下方面：（1）对各项施工设备、仪器进展检查，特别是校准各种仪器、仪表，保证在测量、计量方面不出现严峻误差。（2）操纵混凝土质量。混凝土工程质量对建筑工程的平安有着极其重要的妨碍，必须确保混凝土浇注质量。应当有操纵混凝土中水泥、砂、石和水配比的严格计量手段，应当制定混凝土试块制造、养护和试压等治理制度，并有专人监视执行；试块应妥善保存，以便今后的强度检验。在浇灌混凝土之前，应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定详细有效的质量检查和评定方法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。4确立有关质量文件的档案制度。聚集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面应提交的文件。按照我国政府倡导推行建立监理制的要求，建立监理机构现已成为房地产开发工程“三大操纵”施行的主要力量。在质量操纵中监理机构委派的监理工程师应按合同要求协助房地产开展商做好施工现场预备工作，为施工单位提交质量合理的施工现场；确认施工单位资质；审查确认施工分包单位；做好材料和设备检查工作，确认其质量；检查施工机械和机具，保证施工质量；审查施工组织设计；检查并协助搞好各项消费环境、劳动环境、管理环境条件；进展质量监视，行使质量监视权，认真做好质量签证工作，行使质量否决权；协助做好付款操纵；组织质量协调会，做好中间质量验收预备工作；做好工程竣工验收工作；审核工程竣工图等。二、工程进度与工期操纵工程工程的进度操纵是施工现场治理最为重要的工作。工程进度操纵包括：对工程建立总周期目的进展详细的论证与分析，编制工程的进度计划，编制其他配套进度计划；监视建立工程进度计划的执行，施工现场的调研与分析。建立工程总周期的论证与分析，确实是对整个工程进展通盘考虑、全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的施工方案。1工程进度计划的编制。在工程施行之前应严格编制进度计划。（1）首先，应将全部工程内容分解和归纳为工程单项或工序。单项或工序分解的细致程度，能够依照工程的规模大小和复杂程度确定。一个建立工程首先可分为房屋建立工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，而后每一子项工程又分为土方工程、根底工程、钢构造制造与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等等。（2）统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方米表示，管道工程用延米表示，钢筋加工用吨表示。另外，工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。（3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以纯熟工人正常工效计算。（4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，陈列施工先后次序。从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，能够得出全部工程竣工所需的周期。再逆过来，从上述竣工日期向前推算，能够求出每一施工工序的最迟开场日期。假如最早可能开工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调理的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会妨碍工程的竣工日期。依照上述内容，即可绘制一份保证竣工日期的工程进度计划。2进度治理及计划调整。进度计划治理通常采纳栈道围和网络图法，下面作一简单分析。（l）横道图法。这是一种用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法。由于横道图制造简便，明了易明白，因而在我国各行各业进度治理中普遍采纳，关于一些并不十分复杂的工程，采纳这种图表是比拟适宜的横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的互相依赖和互相制约的关系，看不出一项工作的提早或落后对整个工期的妨碍程度，看不出哪些是关键工作。（2）网络图法。网络图法的根本原理是首先应用网络方式来表示计划中各项工作的先后顺序和互相关系；其次是通过计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进展有效的操纵和监视，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目的任务。3其他配套进度计划。除了工程进度计划外，还有其他与之相关的进度计划。例如，材料供给计划、设备周转计划、临时工程计划等，这些进度计划的施行情况妨碍着整个工程的进度。（l）材料供给计划。依照工程进度计划，确定材料、设备的数量和供货时间，以及各类物资的供货程序，制订供给计划。（2）设备周转计划。依照工程进度的需要制订设备周转计划，包括模板周转、起重机械、土方工程机械的使用等。（3）临时工程计划，临时工程包括：工地临时居住房屋、现场供电、给排水等。在制订了工程进度计划后亦应制订相应的临时工程计划。4进度操纵中应关注的要素。妨碍工程进度的要素特别多，需要特别注重的有以下几方面：（l）材料、设备的供给情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收方法等。（2）设计变更对进度的妨碍。设计的修正往往会增加工作量，延缓工程进度。（3）劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务，因而要适当安排工人。（4）气象条件。应时刻留意气象条件，天气不好（如下雨、下雪），则安排室内施工（如装修），天气晴朗时，加快室外施工进度。在施工过程中，监理机构委派的监理工程师的进度操纵的任务主要是：通过完善工程操纵进度计划、审查施工单位施工进度计划、做好各项动态操纵工作、协调各单位关系、预防并处理好工期索赔，以务实际施工进度到达计划施工进度的要求。为完成施工阶段的进度操纵任务，监理工程师应当做好以下工作：依照施工招标和施工预备阶段的工程信息，进一步完善工程操纵性进度计划，并据此进展施工阶段进度控制；审查施工单位施工进度计划，确认其可行性并满足工程操纵性进度计划要求；制定开发商材料和设备供给进度计划并进展操纵，审查施工单位进度操纵报告，催促施工单位做好进度操纵；掌握施工动