物权法解读学习.pptx

物权法物权法概要解读概要解读第1页/共35页一、一、物权法物权法概要解读概要解读 为国有财产保护设置基本法律规则为国有财产保护设置基本法律规则 建造建筑物不得妨碍相邻通风采光建造建筑物不得妨碍相邻通风采光全面构建物权保护体系全面构建物权保护体系 全面界定小区公用财产归属全面界定小区公用财产归属 积极维护业主合法权积极维护业主合法权益益 高度尊重业主选择高度尊重业主选择 物权法明确业主与物业的关系物权法明确业主与物业的关系 对不动产实行统一登记对不动产实行统一登记 不动产物权变动登记方可生效不动产物权变动登记方可生效 满满7070年后住宅建设用地使用权自动续年后住宅建设用地使用权自动续 第2页/共35页第一，第一，物权法物权法明确了国有财产的的权利归属和行明确了国有财产的的权利归属和行使国家所有权的主体。使国家所有权的主体。第二，第二，物权法物权法明确界定了国有财产尤其是国家专明确界定了国有财产尤其是国家专有财产的范围。有财产的范围。第三，第三，物权法物权法对国家所有权的行使，确立了一些对国家所有权的行使，确立了一些基本规则。基本规则。第四，对禁止国有财产流失，进行宣示性的规定。第四，对禁止国有财产流失，进行宣示性的规定。第五，强调有关单位及其工作人员履行国有财产管理、第五，强调有关单位及其工作人员履行国有财产管理、监督的职责。监督的职责。为国有财产保护设置基本法律规则为国有财产保护设置基本法律规则 第3页/共35页我国物权法专章对相邻关系问题作出了规定。其中，第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”建造建筑物不得妨碍相邻通风采光建造建筑物不得妨碍相邻通风采光 第4页/共35页首先，在对物权的归属、内容发生争议的情况下，利害关系人可以请求确认权利，从而明确争议的物权究竟属于哪一方、权利人的权利究竟包括哪些内容。其次，在确认权利之后，如果一方的物权行使受到了侵害或者有受到妨害的危险，权利人可以行使物权请求权，请求返还原物、排除妨害或者消除危险。第三，如果他人对物权造成了损害，权利人有权按照法律的规定要求对方承担侵权责任，请求其修理、重作、更换、赔偿损失。此外，物权法还规定，侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。全面构建物权保护体系全面构建物权保护体系 第5页/共35页第一，道路、绿地原则上归业主共有。对于小区中建筑区划内的道路，物权法明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。第二，对于业主普遍关心的车位、车库问题。第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。全面界定小区公用财产归属全面界定小区公用财产归属 积极维护业主合法权益积极维护业主合法权益 第6页/共35页第一，为物业服务机构“正名”；第二，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。第三，业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。高度尊重业主选择高度尊重业主选择 物权法明确业主与物业的关系物权法明确业主与物业的关系 第7页/共35页第一，过分扩张行政权力，不适当介入民事关系。第二，登记程序与登记规则不统一。第三，不利于当事人办理和查阅登记，增加了交易成本，损害了交易安全。对不动产实行统一登记对不动产实行统一登记 第8页/共35页随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定。满满7070年后住宅建设用地使用权自动续年后住宅建设用地使用权自动续 第9页/共35页物权法规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。不动产物权变动登记方可生效 第10页/共35页物权法解读：不动产物权变动登记方可生效物权法解读：不动产物权变动登记方可生效 物权法物权法规定，规定，“不动产物权的设不动产物权的设立、变更、转让和立、变更、转让和消灭，经依法登记，消灭，经依法登记，发生效力；未经登发生效力；未经登记，不发生效力，记，不发生效力，但法律另有规定的但法律另有规定的除外。除外。”第三，不动产物权变动只是法律的一般规定，法律也可能作出另外的规定。第二，没有登记只是不能发生物权变动的效果，但是双方之间的合同仍然是有效的。第一，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。第11页/共35页 案例案例老张把一套房屋卖给小李，双方只签订书面的买卖合同，并不老张把一套房屋卖给小李，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为小李就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门能认为小李就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到小李名下，小李才能真办理了移转登记，把房屋所有权移转到小李名下，小李才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便小正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便小李已经支付了全部价款，房屋仍然属于老张；假如老张又把房李已经支付了全部价款，房屋仍然属于老张；假如老张又把房屋卖给老王，且办理了移转登记，小李无权要求老王把房屋交屋卖给老王，且办理了移转登记，小李无权要求老王把房屋交还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约偿相应的损失。之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。交易成本。第12页/共35页二、物权法之三驾马车保障房地产买卖二、物权法之三驾马车保障房地产买卖 房屋转让标志：房屋转让标志：产权登记产权登记 法律来源物权法第二章第一节第九条.防止一房两卖：防止一房两卖：预告登记预告登记 法律来源物权法第二章第一节第二十条买受人善意取得买受人善意取得不动产：不动产：可不归还可不归还 法律来源物权法第九章第一百零六条 第13页/共35页三、房产角度透视物权法三、房产角度透视物权法 拆迁补偿规定，加大开发商开发成本 预告登记制度约束开发商，填堵“一房两卖”非住宅用地未作明确规定，开发可能造成负面影响 物权法给房地产开发商戴上紧箍咒 车位、绿地、诉讼主体全面缩减开发商权利 物权法设定通风、采光和日照要求，开发商造房受制 第14页/共35页物权法物权法1010大民生热点解析大民生热点解析第15页/共35页1.不登记，房子不算真正属于你不登记，房子不算真正属于你 法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。解析解析第16页/共35页2.异议登记异议登记15天内不起诉，失效天内不起诉，失效法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。解析解析第17页/共35页3.预告登记，防止预告登记，防止“一房二主一房二主”法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。解析解析第18页/共35页4.登记机构出错造成损害，应承担赔偿登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任责任 法律规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。解析解析第19页/共35页5.不动产登记费用按件收取不动产登记费用按件收取 法律规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。解析解析第20页/共35页6.拆迁、征地应当给予足额补偿拆迁、征地应当给予足额补偿法律规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。解析解析第21页/共35页7.国家抢险救灾可以征用房屋国家抢险救灾可以征用房屋法律规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。解析解析第22页/共35页8.建设用地使用权期满自动续期建设用地使用权期满自动续期法律规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。解析解析第23页/共35页9.财产被毁损，可要求恢复原状财产被毁损，可要求恢复原状法律规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。解析解析第24页/共35页10邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍法律规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。解析解析第25页/共35页物权法物权法实施实施 解决你身边事解决你身边事第26页/共35页最近，因为车位的问题，让家住某小区的李先生感到困扰。“三年前我买这房子的同时，还在销售人员的鼓动下买了地面车位，本想着一劳永逸，谁想到物权法说地面停车位应该权属业主共同所有，那我以前与开发商签署的50年的车位买卖合同是不是属于无效的？如果是无效合同，我能否追回损失呢？还有合同作废后，我今后停车是不是就得打游击了？如果我想找一个固定停车位，该找谁去办理？费用怎么交”车位哪去了？停车咋办？车位哪去了？停车咋办？第27页/共35页7070年后房子还是自己的吗？年后房子还是自己的吗？典型案例：长春市民吕先生去年在市内某小区花32万元购买了一套住房，可是他前些日子听说，根据我国有关规定，土地使用权期限最高为70年。他不禁犯了疑惑，“当使用期限到了之后，我的房子怎么办，70年之后房子还属于自己吗？”第28页/共35页遭遇开发商遭遇开发商“一房二卖一房二卖”咋办？咋办？典型案例：吴女士今年上半年订购了一套住房，并交了8万元首付款，但开发商始终以各种借口推托迟迟不签订购房合同。后来吴女士发现，开发商已把该房再次卖给另一位购房者赵先生，并与他办理了登记手续。那么，这套住房究竟应该归谁呢？第29页/共35页遭遇邻居噪音污染咋办？遭遇邻居噪音污染咋办？典型案例：小张楼上邻居寇女士整天在家放音乐，而且音响声开得很大。小张找了寇女士几次，但都没有得到有效解决。寇女士认为，自己在家听歌并不违法。小张能否要求寇女士赔偿呢？第30页/共35页饭店排气扇对自家窗户咋办？饭店排气扇对自家窗户咋办？离关先生家不到2米的菜馆厨房排气扇正对着关先生家窗户，每天都有油烟味飘进来，弄得关先生家整天不敢开窗户。关先生能否要求对方赔偿呢？第31页/共35页离婚后房子咋划分？离婚后房子咋划分？典型案例：小王和妻子小刘结婚3年多，由于感情不和而决定协议离婚。但双方都不想放弃婚后共同购买房子的所有权。那么，离婚后的房子应该如何划分呢？第32页/共35页讨论讨论物权法给你的工作带来哪些思考？第33页/共35页汉嘉销售代理公司 销售管理部第34页/共35页感谢观看！感谢观看！第35页/共35页