资产评估原理.pdf
姜涛山东财经大学课程介绍与要求课程介绍与要求2 2自我介绍自我介绍姜涛姜涛，密码123456a，密码123456a3 3教材来源教材来源资产评估，汪海粟，高教出版社资产评估，汪海粟，高教出版社中评协注册评估师考试教材中评协注册评估师考试教材中华会计网校注册评估师讲义中华会计网校注册评估师讲义其他相关评估教材其他相关评估教材International Valuation Standards.International Valuation Standards.计量经济学及经济学相关教材计量经济学及经济学相关教材4 4材料来源材料来源讲义，网络上精品课程的PPT讲义，网络上精品课程的PPT内容，内容，5 5课程要求课程要求结合课堂学习内容，对资产评估领域中的有 关问题进行较为深入的分析和讨论；结合课堂学习内容，对资产评估领域中的有 关问题进行较为深入的分析和讨论；查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的 有关法规和文件的内容；查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的 有关法规和文件的内容；6 6课时安排课时安排总论 2周总论 2周资产评估程序 1周资产评估程序 1周市场法 1周市场法 1周收益法 2周收益法 2周成本法 2周成本法 2周机器设备评估2周机器设备评估2周房地产评估2周房地产评估2周无形资产评估 1周无形资产评估 1周企业价值评估 2周企业价值评估 2周流动资产评估、长期投资评估、资产评估报告 2周流动资产评估、长期投资评估、资产评估报告 2周7 7对于不同观点的态度对于不同观点的态度关于正确与谬误关于正确与谬误如何看待老师的观点如何看待老师的观点8 8总体要求总体要求出勤要求，关于考研与就业出勤要求，关于考研与就业课堂纪律课堂纪律9 9授课方式授课方式听听讲与评讲与评1010结课成绩结课成绩平时成绩 20-30%平时成绩 20-30%考试成绩考试成绩1111学习建议(学习建议(强烈强烈)！背诵一个完整的评估报告及其技术说明背诵一个完整的评估报告及其技术说明学课本内容时，要与评估报告中的内容相联系。学课本内容时，要与评估报告中的内容相联系。评估工作主要目的在于出评估报告评估工作主要目的在于出评估报告1212课程目的课程目的本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特 别是近年来的热点问题。掌握资产评估的基本 理论与方法，熟悉各类具体资产的评估方法和 程序。本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特 别是近年来的热点问题。掌握资产评估的基本 理论与方法，熟悉各类具体资产的评估方法和 程序。姜涛山东财经大学姜涛山东财经大学资产评估总论资产评估总论2 2资产评估学总体内容框架资产评估学总体内容框架资产评估理论资产评估理论资产评估方法资产评估方法资产评估实务资产评估实务资产评估资产评估3 3资产评估理论资产评估理论资产评估概念资产评估概念资产评估目的资产评估目的资产评估要素资产评估要素资产评估假设资产评估假设资产评估原则资产评估原则资产评估准则资产评估准则资产评估程序资产评估程序4 4资产评估方法资产评估方法市场法市场法收益法收益法成本法成本法5 5资产评估实务资产评估实务资产评估程序资产评估程序各类资产评估各类资产评估资产评估报告资产评估报告流动资产评估 机器设备评估房地产评估长期投资评估资源资产评估无形资产评估企业价值评估流动资产评估 机器设备评估房地产评估长期投资评估资源资产评估无形资产评估企业价值评估6 6第一章 总论第一章 总论资产评估的经济基础资产评估的经济基础资产评估概念及要素资产评估概念及要素资产评估的分类及特点资产评估的分类及特点资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计的关系中国评估业的发展状况中国评估业的发展状况7 7第一节 资产评估的经济基础第一节 资产评估的经济基础8 8资产评估的经济基础资产评估的经济基础资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性资产评估的重要地位和作用资产评估的重要地位和作用9 9资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性1010资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性1111资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性资产交易的特点资产交易的特点 资产的专用性强，资产的专用性越强，资产的替代物 越少，交易价格的确定就越困难。对于这样的资产，交易双方都希望在发生资产交易之前对资产价格的市 场行情有一个了解，需要专业资产评估机构和评估人 员对资产的市场价值提供有关咨询服务，资产评估成 为一种客观需要。资产的专用性强，资产的专用性越强，资产的替代物 越少，交易价格的确定就越困难。对于这样的资产，交易双方都希望在发生资产交易之前对资产价格的市 场行情有一个了解，需要专业资产评估机构和评估人 员对资产的市场价值提供有关咨询服务，资产评估成 为一种客观需要。交易频率低，某一次交易与上一次交易之间的时间间 隔较长，市场因素往往发生变化，上次交易的成交价 格难以作为本次交易的参考价格。由于相同或类似资 产的交易价格可比性降低，所以每次发生资产交易 时，都要重新进行评估，以确定资产在交易时点的市 场价值。交易频率低，某一次交易与上一次交易之间的时间间 隔较长，市场因素往往发生变化，上次交易的成交价 格难以作为本次交易的参考价格。由于相同或类似资 产的交易价格可比性降低，所以每次发生资产交易 时，都要重新进行评估，以确定资产在交易时点的市 场价值。1212资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性 大宗交易的发生，资产交易的数额一般都比较大，对 双方利益的影响也较大，双方都希望在理性的基础上 进行交易，由此产生了对评估信息的需求。此外，交 易额的增大使评估费用相对于资产价值的比率降低，委托方支付的评估费用远远低于在缺少评估信息情况 下交易所带来的预期损失，资产评估成为一种能够支 付得起的客观需求。大宗交易的发生，资产交易的数额一般都比较大，对 双方利益的影响也较大，双方都希望在理性的基础上 进行交易，由此产生了对评估信息的需求。此外，交 易额的增大使评估费用相对于资产价值的比率降低，委托方支付的评估费用远远低于在缺少评估信息情况 下交易所带来的预期损失，资产评估成为一种能够支 付得起的客观需求。1313资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性 信息不完全，由于受客观条件的限制，交易双方往往 对取得资产的历史价格比较了解，而对资产现行价格 的信息掌握较少，另一方面，资产的专用性和交易的 低频率等特点又使其它资产以往的交易事实难以作为 待交易资产价格确定的依据，因此，需要一个掌握较 多市场交易信息、并能站在客观立场上具有一定的权 威性的中介机构，用双方可以接收的程序和方法估算 一个值，为交易双方确定成交价格提供参考，这种需 求的不断增多，是资产评估业产生的客观前提。信息不完全，由于受客观条件的限制，交易双方往往 对取得资产的历史价格比较了解，而对资产现行价格 的信息掌握较少，另一方面，资产的专用性和交易的 低频率等特点又使其它资产以往的交易事实难以作为 待交易资产价格确定的依据，因此，需要一个掌握较 多市场交易信息、并能站在客观立场上具有一定的权 威性的中介机构，用双方可以接收的程序和方法估算 一个值，为交易双方确定成交价格提供参考，这种需 求的不断增多，是资产评估业产生的客观前提。1414资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性1515资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性1616资产评估产生的客观必然性资产评估产生的客观必然性交易中资产数量的固定性和价格的分歧交易中资产数量的固定性和价格的分歧1717资产评估的重要地位和作用资产评估的重要地位和作用PQ1DS1818资产评估的重要地位和作用资产评估的重要地位和作用互不妥协互不妥协PQ1DS1919资产评估的重要地位和作用资产评估的重要地位和作用继续协商继续协商PQ1DS2020资产评估的重要地位和作用资产评估的重要地位和作用资产评估资产评估PQ1DS2121资产评估的重要地位和作用资产评估的重要地位和作用InvestorsInvestorsManagersManagersanalystsanalysts2222第二节 资产评估的概念及要素第二节 资产评估的概念及要素2323资产评估的概念及要素资产评估的概念及要素资产评估的概念资产评估的概念资产评估的主体、客体资产评估的主体、客体资产评估的依据资产评估的依据评估的目的评估的目的评估的原则评估的原则评估的假设评估的假设评估的价值类型评估的价值类型评估方法评估方法2424资产评估的概念资产评估的概念资产评估资产评估是指是指评估机构和评估人员评估机构和评估人员，根据，根据特 定目的特 定目的，依据国家有关，依据国家有关法律法规和资产评估准 则法律法规和资产评估准 则，遵循，遵循评估原则评估原则，选用适当的，选用适当的价值类型价值类型，按照 相关的，按照 相关的程序程序，运用科学的，运用科学的方法方法，对（现时）资产，对（现时）资产 价值价值进行评定和估算,并发表专业意见的行为和 过程。进行评定和估算,并发表专业意见的行为和 过程。ValueValue,is not a fact,but an estimate of the most likely price that will be paid for a good or service available for purchase at a given time(International Valuation Standards,Eighth Edition,P69).2525资产评估主体资产评估主体资产评估机构和人员是资产评估的主体，是开展资产评估工作的主导者，必须是符 合国家有关规定、具有从事资产评估资格 的机构和人员，资产评估人员只有取得相 应的评估执业资格，才能开展资产评估业 务。资产评估机构和人员是资产评估的主体，是开展资产评估工作的主导者，必须是符 合国家有关规定、具有从事资产评估资格 的机构和人员，资产评估人员只有取得相 应的评估执业资格，才能开展资产评估业 务。2626评估的客体(评估对象)评估的客体(评估对象)客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是 资产评估的客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是 资产评估的具体对象具体对象,也称为评估对象，一般 情况下，拟发生产权交易或变动是资产需要评 估的前提。,也称为评估对象，一般 情况下，拟发生产权交易或变动是资产需要评 估的前提。资产资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特 定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而 外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交 换价值的所有的，即特定权利主体拥有或控制的并能给特 定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而 外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交 换价值的所有的有形实物和无形的权利有形实物和无形的权利。2727评估的客体(评估对象)评估的客体(评估对象)2828评估的客体(评估对象)评估的客体(评估对象)2929评估依据评估依据与资产评估相关的法律、法规。如公司法、国有资 产评估管理办法、资产评估操作规范意见等，这些 法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的。与资产评估相关的法律、法规。如公司法、国有资 产评估管理办法、资产评估操作规范意见等，这些 法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的。反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部 门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公 司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这 些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本 前提。反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部 门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公 司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这 些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本 前提。3030评估依据评估依据与被评估资产相关的重大合同协议。如产品的销售 合同、技术转让协议、资产的租赁合同、使用合同 等，这些合同、协议往往与被评估资产的产权、使 用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影响，从而 影响被评估资产的价值，因此，也是评估人员对资 产价值做出判断时所依据的重要资料。与被评估资产相关的重大合同协议。如产品的销售 合同、技术转让协议、资产的租赁合同、使用合同 等，这些合同、协议往往与被评估资产的产权、使 用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影响，从而 影响被评估资产的价值，因此，也是评估人员对资 产价值做出判断时所依据的重要资料。与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料。如 被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费 率取费标准、土地基准地价、行业协会发布的有关 信息等，这些资料是对被评估资产价值做出判断的 重要依据。与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料。如 被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费 率取费标准、土地基准地价、行业协会发布的有关 信息等，这些资料是对被评估资产价值做出判断的 重要依据。3131评估目的评估目的交易、抵押交易、抵押清产核资清产核资会计计价会计计价审计审计3232评估原则评估原则评估原则评估原则，是资产评估的行为规范,是调节评 估当事人各方关系、处理评估业务的行为准 则，评估人员只有在一定的评估原则指导下 做出的评估结果，才具有可信性。包括工作 原则和技术原则。，是资产评估的行为规范,是调节评 估当事人各方关系、处理评估业务的行为准 则，评估人员只有在一定的评估原则指导下 做出的评估结果，才具有可信性。包括工作 原则和技术原则。工作原则包括，独立性原则、客观性原则、科学 性原则和专业性原则。工作原则包括，独立性原则、客观性原则、科学 性原则和专业性原则。技术经济原则包括，供求原则、预期收益原则、替代原则、贡献原则、评估基准日原则。技术经济原则包括，供求原则、预期收益原则、替代原则、贡献原则、评估基准日原则。3333评估程序评估程序评估程序评估程序，是资产评估工作从开始准备到最后 结束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科 学性，任何一项资产评估业务，无论是规模较 大的企业整体资产，还是单独的一台设备，在 进行资产评估工作时，必须按照国家有关规 定，进行财产清查、市场调研、评定估算、验 证结果等工作程序，否则将影响资产评估的质 量。，是资产评估工作从开始准备到最后 结束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科 学性，任何一项资产评估业务，无论是规模较 大的企业整体资产，还是单独的一台设备，在 进行资产评估工作时，必须按照国家有关规 定，进行财产清查、市场调研、评定估算、验 证结果等工作程序，否则将影响资产评估的质 量。3434评估程序_具体程序评估程序_具体程序明确评估业务基本事项明确评估业务基本事项签订业务约定书签订业务约定书编制评估计划编制评估计划现场调查现场调查收集评估资料收集评估资料评定估算评定估算编制和提交评估报告编制和提交评估报告工作底稿归档工作底稿归档3535评估评估基本基本假设假设继续使用假设继续使用假设(Going concern)是假定被评估资产将按现行用途继 续使用或转换用途继续使用，从而可 以考察它在未来时间能为其持有人带 来的经济收益。(Going concern)是假定被评估资产将按现行用途继 续使用或转换用途继续使用，从而可 以考察它在未来时间能为其持有人带 来的经济收益。3636评估评估基本基本假设假设公开市场假设公开市场假设(Open Market)，假定 资产拟进入的市场是一个公开市场。(Open Market)，假定 资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓所谓公开市场公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充 分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地 位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。，是指一个有众多买者和卖者的充 分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地 位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。3737评估评估基本基本假设假设清算(清偿)假设清算(清偿)假设(Liquidation)是指资产所有者在某种压力下，经协商或 以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出 售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊 性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情 况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市 场条件下的评估值。(Liquidation)是指资产所有者在某种压力下，经协商或 以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出 售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊 性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情 况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市 场条件下的评估值。3838评估评估基本基本假设假设在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成 了三种假设。在不同假设条件下，评估结果各 不相同。在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成 了三种假设。在不同假设条件下，评估结果各 不相同。继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价 值；继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价 值；公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价 值；公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价 值；清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充 分分析了解 判断认定被评估资产最可能的效 用，以便得出有效结论。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充 分分析了解 判断认定被评估资产最可能的效 用，以便得出有效结论。3939资产评估的价值类型资产评估的价值类型价值类型价值类型，是指资产评估结果的属性及其表现 形式。不同价值类型从不同角度反映资产评估 价值的属性和特征。不同的价值类型所代表的 资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量 上往往也存在着较大差异。，是指资产评估结果的属性及其表现 形式。不同价值类型从不同角度反映资产评估 价值的属性和特征。不同的价值类型所代表的 资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量 上往往也存在着较大差异。市场价值市场价值 投资价值投资价值 在用价值在用价值 清算价值清算价值 残余价值残余价值市场价值以外的价值4040资产评估的价值类型资产评估的价值类型市场价值（Market Value），市场价值（Market Value），is the is the estimated estimated amount for which a property should exchange amount for which a property should exchange on the date on the date of valuation between a of valuation between a willing willing buyer and a willing seller in an buyer and a willing seller in an arms-length arms-length transaction after transaction after proper marketing proper marketing wherein the parties had each acted wherein the parties had each acted knowledgeablyknowledgeably,prudentlyprudently,and,and without compulsionwithout compulsion.Arms length transaction Arms length transaction Market value must be HABU Market value must be HABU(Highest and Best Use).(Highest and Best Use).公开市场条件下的价格一定是在所有的可能的交易中可 能取得的价格中的最高者。公开市场条件下的价格一定是在所有的可能的交易中可 能取得的价格中的最高者。4141资产评估的价值类型资产评估的价值类型市场价值市场价值，是指，是指自愿自愿的买方和的买方和自愿自愿卖方在各自 卖方在各自 理性理性行事且行事且未受任何强迫未受任何强迫的情况下，评估对象 的情况下，评估对象 在评估基准日在评估基准日进行进行正常公平交易正常公平交易的价值的价值估计估计数 额。数 额。公平：自愿、理性和未受任何强迫公平：自愿、理性和未受任何强迫市场价值以外的价值类型市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用 价值、清算价值和残余价值。包括投资价值、在用 价值、清算价值和残余价值。-资产评估准则价值类型 指导意见-资产评估准则价值类型 指导意见4242资产评估的价值类型资产评估的价值类型Investment value，the value of property to a particular investor,or a class of investors,for identified investment or operational objectives.This concept relates specific property to a specific investor,group of investors,or entity with identifiable investment objectives and criteria。投资价值，是指评估对象对于具有投资价值，是指评估对象对于具有明确投资 目标明确投资 目标的的特定投资者特定投资者或者某一类投资者所具有 的价值估计数额，亦称或者某一类投资者所具有 的价值估计数额，亦称特定投资者特定投资者价值。价值。4343资产评估的价值类型资产评估的价值类型持续经营价值持续经营价值，是指在持续经营条件下公司的 价值，是假设现有资产将被用于产生未来现金 流并且不会被出卖。，是指在持续经营条件下公司的 价值，是假设现有资产将被用于产生未来现金 流并且不会被出卖。投资者考虑持续经营价值，并将它与生产终止时 的资产价值对比，如果持续经营价值超过生产终 止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。投资者考虑持续经营价值，并将它与生产终止时 的资产价值对比，如果持续经营价值超过生产终 止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。在用价值在用价值，是指将评估对象，是指将评估对象作为企业组成部分 作为企业组成部分 或者或者要素要素资产按其资产按其正在使用方式正在使用方式和和程度程度及其对 及其对 所属企业所属企业的贡献的价值估计数额。的贡献的价值估计数额。4444资产评估的价值类型资产评估的价值类型清算价值清算价值，是指在评估对象处于是指在评估对象处于被迫出售被迫出售或或快 速变现快 速变现等非等非正常市场条件下正常市场条件下的价值估计数额。的价值估计数额。残余价值残余价值，是指机器设备、房屋建筑物或者其 他，是指机器设备、房屋建筑物或者其 他有形资产有形资产等的等的拆零变现拆零变现价值估计数额。价值估计数额。4545评估方法评估方法市场比较法（市场比较法（Relative valuation）收益法收益法(Cash flow valuation)成本法成本法(Replacement cost)4646第三节 资产评估的分类及特点第三节 资产评估的分类及特点4747评估分类及特点评估分类及特点分类标准分类标准 工作内容工作内容 资产评估对象资产评估对象资产评估的特点资产评估的特点4848按工作内容的评估分类按工作内容的评估分类一般评估一般评估，是指正常情况下的资产评估，通常以资 产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或 其他经济行为为前提。如企业上市资产评估、组建 合资企业资产评估、企业股份制改造资产评估、企 业资产抵押贷款资产评估等。，是指正常情况下的资产评估，通常以资 产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或 其他经济行为为前提。如企业上市资产评估、组建 合资企业资产评估、企业股份制改造资产评估、企 业资产抵押贷款资产评估等。评估复核评估复核，是指在对被评估的资产已经出具评估报 告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被 评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为 和过程。，是指在对被评估的资产已经出具评估报 告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被 评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为 和过程。4949按工作内容的评估分类按工作内容的评估分类评估咨询评估咨询，是一个较为宽泛的术语。确切地 讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估 计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此 相关的市场分析、可行性研究等。，是一个较为宽泛的术语。确切地 讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估 计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此 相关的市场分析、可行性研究等。5050按评估对象的评估分类按评估对象的评估分类单项资产评估单项资产评估，是指评估对象为单项可确指资 产的评估，如机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等 均为单项资产评估。由于单项资产评估的对象 为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常 由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成 评估任务。，是指评估对象为单项可确指资 产的评估，如机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等 均为单项资产评估。由于单项资产评估的对象 为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常 由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成 评估任务。5151按评估对象的评估分类按评估对象的评估分类整体资产评估整体资产评估，是指以若干单项资产组成的资 产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为 评估对象的资产评估。如以企业全部资产作为 评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值 评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对 象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评 估对象的无形资产整体评估等。，是指以若干单项资产组成的资 产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为 评估对象的资产评估。如以企业全部资产作为 评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值 评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对 象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评 估对象的无形资产整体评估等。5252资产评估的特点资产评估的特点市场性市场性 资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。评估结果是否客观需要接受市场的检验。评估结果是否客观需要接受市场的检验。资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下 的价值的估计和判断。资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下 的价值的估计和判断。资产评估方法是对市场的模拟。资产评估方法是对市场的模拟。5353资产评估的特点资产评估的特点专业性专业性 资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断 的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂 细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的 专业知识就难以完成评估工作。资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断 的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂 细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的 专业知识就难以完成评估工作。Educated Guess.Educated Guess.5454资产评估的特点资产评估的特点公正性公正性 主要体现在资产评估是由交易主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的 双方以外的独立的 第三者第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所 做的价值判断，评估结果具有公正性。，站在客观公正的立场上对被评估资产所 做的价值判断，评估结果具有公正性。5555资产评估的特点资产评估的特点咨询性咨询性 资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜 集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主 观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产 定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家 咨询活动。评估结果本身资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜 集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主 观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产 定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家 咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效 并没有强制执行的效 力力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不 对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资 产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决 于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。评估人员只对评估结论的客观性负责，而不 对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资 产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决 于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。5656第四节 资产评估与会计审计的关系第四节 资产评估与会计审计的关系5757资产评估与会计审计的关系资产评估与会计审计的关系会计计量与评估会计计量与评估审计与评估审计与评估5858资产评估与会计的关系资产评估与会计的关系会计计量与评估企业在对会计要素进行计量时，一般应当 采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值，并保证所确定的会计要 素金额“能够取得并可靠计量”会计计量与评估企业在对会计要素进行计量时，一般应当 采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值，并保证所确定的会计要 素金额“能够取得并可靠计量”5959资产评估与审计的关系资产评估与审计的关系 审计与评估中国注册会计师审计准则第1322号公允价值计量和 披露的审计第四条规定“按照适用的会计准则和相关会计 制度的规定，作出公允价值计量和披露是被审计单位管理层 的责任。审计与评估中国注册会计师审计准则第1322号公允价值计量和 披露的审计第四条规定“按照适用的会计准则和相关会计 制度的规定，作出公允价值计量和披露是被审计单位管理层 的责任。注册会计师应当获取充分、适当的审计证据，以确 定公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计 制度的规定注册会计师应当获取充分、适当的审计证据，以确 定公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计 制度的规定”。”。基于独立性的要求，审计单位或人员不能对 同一客户提供公允价值评估服务基于独立性的要求，审计单位或人员不能对 同一客户提供公允价值评估服务，审计人员是公允价值计量 的最终审核人。在一些需要专业性评估的领域，聘请外部，审计人员是公允价值计量 的最终审核人。在一些需要专业性评估的领域，聘请外部独 立评估人员独 立评估人员更能发挥专业服务的优势，在提高会计信息质量 的同时，也能降低审计人员的风险。更能发挥专业服务的优势，在提高会计信息质量 的同时，也能降低审计人员的风险。6060第五节 中国资产评估业的发展第五节 中国资产评估业的发展6161中国资产评估业的发展中国资产评估业的发展我国真正科学意义上的资产评估行为产生于80 年代末期，是随着中国改革开放，外资进入中 国，为避免中方投资多以账面价值计算造成国 有资产严重流失的迫切需要开始的。我国真正科学意义上的资产评估行为产生于80 年代末期，是随着中国改革开放，外资进入中 国，为避免中方投资多以账面价值计算造成国 有资产严重流失的迫切需要开始的。6262中国资产评估业的发展中国资产评估业的发展1989年大连钢铁厂中外合资时进行的我国第一例资 产评估项目，标志着我国现代意义的资产评估业务 的开端。1989年大连钢铁厂中外合资时进行的我国第一例资 产评估项目，标志着我国现代意义的资产评估业务 的开端。1989年国家国有资产管理局下发关于国有资产产 权变动必须进行资产评估的若干规定。1989年国家国有资产管理局下发关于国有资产产 权变动必须进行资产评估的若干规定。1991年国务院91号令1991年国务院91号令国有资产国有资产评估管理办法评估管理办法对我国开展资产评估工作的程序、目的、法定评估范 围、评估应遵循的原则、评估工作管理主体、评估操作机 构的资格认定、评估的基本方法和评估行为各方面法律责 任作了系统的规定，确立了我国资产评估工作的基本依据、基本方针和基本政策。对我国开展资产评估工作的程序、目的、法定评估范 围、评估应遵循的原则、评估工作管理主体、评估操作机 构的资格认定、评估的基本方法和评估行为各方面法律责 任作了系统的规定，确立了我国资产评估工作的基本依据、基本方针和基本政策。1992年1992年国有资产国有资产评估管理办法实施细则。评估管理办法实施细则。6363中国资产评估业的发展中国资产评估业的发展1993年中国资产评估协会成立，资产评估由 行政管理向行业自律开始过渡。1993年中国资产评估协会成立，资产评估由 行政管理向行业自律开始过渡。1995年以后评估资产的范围由国有资产向非 国有资产扩大。建立注册评估师考试制度。1995年以后评估资产的范围由国有资产向非 国有资产扩大。建立注册评估师考试制度。1996年中评协资产评估操作规范意见（试 行），该规范对资产评估的基本原则、基 本方法、评估操作程序、各类具体资产项目 评估的方法、评估报告书的编写、送审材料 的内容以及工作底稿和项目档案等方面做出 会具体规定。1996年中评协资产评估操作规范意见（试 行），该规范对资产评估的基本原则、基 本方法、评估操作程序、各类具体资产项目 评估的方法、评估报告书的编写、送审材料 的内容以及工作底稿和项目档案等方面做出 会具体规定。6464中国资产评估业的发展中国资产评估业的发展1999年中评协中国注册资产评估师职业道德规 范,对注册资产评估师在执业中应遵循的基本原 则、执业能力、执业规则、与客户的关系及行业责 任等问题做出了明确规定；后续教育规范对注册资 产评估师为保持应有的执业能力而进行后续教育的 内容、形式以及后续教育的组织与实施、检查与考 核等方面做出了规定。1999年中评协中国注册资产评估师职业道德规 范,对注册资产评估师在执业中应遵循的基本原 则、执业能力、执业规则、与客户的关系及行业责 任等问题做出了明确规定；后续教育规范对注册资 产评估师为保持应有的执业能力而进行后续教育的 内容、形式以及后续教育的组织与实施、检查与考 核等方面做出了规定。1999年中评协资产评估报告书的内容与格式对 资产评估报告书正文的内容和项目、资产评估说明 的编写方法、资产评估明细表的内容的格式等方面 都提出的具体的要求。该文件也是资产评估有关管 理部门审查资产评估项目的主要依据。1999年中评协资产评估报告书的内容与格式对 资产评估报告书正文的内容和项目、资产评估说明 的编写方法、资产评估明细表的内容的格式等方面 都提出的具体的要求。该文件也是资产评估有关管 理部门审查资产评估项目的主要依据。6565中国资产评估业的发展中国资产评估业的发展2001年财政部无形资产评估准则2001年财政部无形资产评估准则6666中国资产评估准则体系中国资产评估准则体系由财政部发布的准则包括：由财政部发布的准则包括：资产评估准则基本准则(2004)资产评估职业道德准则基本准则(2004)资产评估准则无形资产资产评估准则基本准则(2004)资产评估职业道德准则基本准则(2004)资产评估准则无形资产(2001)(2001)由中国资产评估协会发布的程序性准则由中国资产评估协会发布的程序性准则资产评估准则评估报告(2007)资产评估准则评估程序(2007)资产评估准则业务约定书(2007)资产评估准则工作底稿(2007)资产评估准则评估报告(2007)资产评估准则评估程序(2007)资产评估准则业务约定书(2007)资产评估准则工作底稿(2007)中国资产评估协会发布的实体性准则中国资产评估协会发布的实体性准则资产评估准则机器设备(2007)资产评估准则不动产(2007)资产评估准则机器设备(2007
