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一、租赁的含义及本质1.租赁的含义租赁：指在约定的期间内，出租人将资产的使用权让与承租人，以获取租金的协议。传统租赁：指动产的简单租赁。现代租赁：指不动产的融资性租赁。第1页/共51页一、租赁的含义及本质 2.2.租赁的本质 现代租赁 融资行为 融物行为 赊购交易FINANCE第2页/共51页二、租赁的特点与作用解决资金短缺的困难 借鸡生蛋减少资产陈旧的风险 无形损耗避免因通货膨胀而造成的损失定期等额支付租金 降低筹资成本 银行贷款与租赁公司结合还款方式灵活不影响权益负债比例，提高表内融资机会 第3页/共51页三、租赁的基本分类及其判断标准经营租赁 与租赁资产所有权相关的一切风险和报酬在实质上并未发生转移的租赁，属传统的一般租赁.融资租赁：与租赁资产所有权相关的一切风险和报酬在实质上都转移给了承租人的租赁，亦称现代租赁。1.基本分类以下两大类第4页/共51页三、租赁的基本分类及其判断标准2.判断标准：企业会计准则第21号租赁共五条，满足任意一条即为融资租赁P247（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。（2）在租赁期届满时，承租人有廉价购买租赁资产的选择权。（3）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。（4）在租赁开始日的最低租赁付款额和最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值。（5）租赁资产具有专用性，如不做较大调整，只有承租人才能使用。下面详尽阐述5条判断标准第5页/共51页 注意两者之间的区别关于租赁分类的判断标准（1、2）第一条和第二条：第一条和第二条：均以租赁期满时租赁资产所有权是否转移为判断标准，均以租赁期满时租赁资产所有权是否转移为判断标准，在租赁期满时：在租赁期满时：如果租赁资产所有权发生了转移，则为融资租赁。如果租赁资产所有权发生了转移，则为融资租赁。如果租赁资产所有权没发生转移，则为经营租赁。如果租赁资产所有权没发生转移，则为经营租赁。第6页/共51页根据第二条判断标准，在租赁期满时，租赁资产将有代价转移所有权。但该代价非常廉价，远远低于该租赁资产预期的公允价值，因此，在租赁开始日就可以断定，承租人必将行使租赁资产的这项廉价购买权。见P52第一行：到期时租赁资产公允价值4万元,仅支付1万元即可买断.根据第一条判断标准，在租赁期满时，租赁资产将无代价转移所有权。关于租赁分类的判断标准（1、2）这两条很相似哎第7页/共51页第三条：第三条：以租赁期占租赁资产使用寿命为判断标准：以租赁期占租赁资产使用寿命为判断标准：如果租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，则为融资租赁。如果租赁期占租赁资产使用寿命的大部分，则为融资租赁。如果租赁期占租赁资产使用寿命的一小部分，则为经营租赁。如果租赁期占租赁资产使用寿命的一小部分，则为经营租赁。关于租赁分类判断标准的解释（3）注意：1.“租赁资产使用寿命”的含义2.“大部分”的含义第8页/共51页关于租赁分类判断标准的解释（3）第三条：第三条：租赁资产使用寿命：指剩余使用寿命。如果是旧资租赁资产使用寿命：指剩余使用寿命。如果是旧资产，在其对外租赁时，已经使用的寿命不能超过其产，在其对外租赁时，已经使用的寿命不能超过其在全新时预计使用寿命的在全新时预计使用寿命的75%。大部分：以75%为参考判断标准。即如果租赁期占租赁资产剩余使用寿命的75%以上，即可认定其为融资租赁。第9页/共51页关于租赁分类判断标准的解释（4）第四条：第四条：以最低租赁收款额以最低租赁收款额/付款额的现值与租赁资产公付款额的现值与租赁资产公允价值比较为判断标准：允价值比较为判断标准：如果最低租赁收款额如果最低租赁收款额/付款额的现值达到租赁资产公付款额的现值达到租赁资产公允价值的允价值的90%，则为融资租赁。，则为融资租赁。否则，则为经营租赁。否则，则为经营租赁。注意：这条可是很难啊！第10页/共51页关于租赁分类判断标准的解释（5）第五条：第五条：以租赁资产的性质为判断标准：以租赁资产的性质为判断标准：如果租赁资产的性质非常特殊，通常只有承租人才能如果租赁资产的性质非常特殊，通常只有承租人才能使用，那么，该项租赁一般应被界定为融资租赁。使用，那么，该项租赁一般应被界定为融资租赁。如果属于通用性质的资产，则不能按照这条标准来判如果属于通用性质的资产，则不能按照这条标准来判断。断。共有五条，抓住一条即可哦第11页/共51页四、租赁会计涉及的主要概念1.租赁期 2.租赁开始日 3.租赁期开始日4.初始直接费用 5.租金及或有租金6.履约成本7.资产余值8.担保余值9.未担保余值10最低租赁付款额11.最低租赁收款额12.租赁内涵利率 在租赁会计中，以下概念经常使用，必须好好掌握：见P249。可在后面例题中进一步得到解释第12页/共51页第二节第二节 经营租赁会计经营租赁会计一、承租人经营租赁的会计核算 二、出租人经营租赁的会计核算 三、经营租赁在财务报表中的披露 相对而言，经营租赁比融资租赁简单得多。第13页/共51页一、承租人经营租赁的会计核算会计核算的要点租入资产不作为本企业的资产入账 支付的租金直接或摊销记入相关成本或当期损益初始直接费用、或有租金以及租入固定资产的日常修理支出应于发生时计入当期损益 租入固定资产改良支出，应在发生时计入“长期待摊费用”科目，并在租赁期内平均摊销，分别计入当期损益 出租人提供减免租期或减免费的，前者不扣除但后者扣除后摊销租金费用。第14页/共51页二、出租人经营租赁的会计核算会计核算的要点出租资产仍属本企业资产，因而，需计提折旧 收到的租金直接或摊销记入当期损益初始直接费用、或有租金以及租入固定资产的日常修理支出都应于发生时计入当期损益 出租人提供减免租期或减免费的，前者不扣除但后者扣除后分配租金收入。见P254P254例1,2551,255续.第15页/共51页第三节第三节 融资租赁会计融资租赁会计一、承租人融资租赁的会计核算二、出租人融资租赁的会计核算 三、融资租赁在财务报表中的披露 本章重点掌握：承租人和出租人融资租赁的会计核算方法第16页/共51页一、承租人融资租赁的会计核算会计核算的主要内容租赁资产的初始确认及计量初始直接费用的处理未确认融资费用的核算租赁资产折旧的计提履约成本的处理或有租金的处理租赁期届满时租赁资产的处理下面逐一阐述承租人融资租赁的会计核算方法第17页/共51页（一）承租人租赁资产的初始确认及计量注意：计算最低租赁付款额及其现值先：最低租赁付款额=租金+廉价购买金额+担保余值 再：计算现值要选择折现率：选择折现率的顺序：租赁内涵利率 合同利率 同期银行贷款利率后：计算最低租赁付款额现值会计核算要点：决定：比较租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值，将两者中的低者作为租赁资产的入账价值第18页/共51页编制租赁开始日会计分录：借：固定资产融资租入固定资产 未确认融资费用 贷：长期应付款应付融资租赁款 （一）承租人租赁资产的初始确认及计量【公允价值与现值的低者】【差额】【最低应付款】第19页/共51页（二）初始直接费用的处理初始直接费用：指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可直接归属于租赁项目的费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费等。初始直接费用应在租赁期开始日计入租入资产价值，会计分录如下：借：固定资产融资租入固定资产 贷：银行存款会计核算要点：第20页/共51页（三）未确认融资费用的核算承租人应在支付租金的同时，按照实际利率法计算并在以后期分摊“未确认融资费用”至有关成本费用账户。相关会计分录如下：借：长期应付款应付融资租赁款【每期租金】贷：银行存款 借：在建工程 财务费用 贷：未确认融资费用 【每期摊销额】会计核算要点：未确认融资费用指包含在长期应付款中的利息：未确认融资费用=长期应付款租赁资产入帐价值（现值或公允价值）第21页/共51页 特别注意：实际利率的选择1。租入资产以最低租赁付款额现值入账时：若租赁资产的最低租赁付款额现值以内涵利率折现的，则以内涵利率作为实际利率；若租赁资产的最低租赁付款额现值以合同利率折现的，则以合同利率作为实际利率；若租赁资产的最低租赁付款额现值以银行同期贷款利率折现的，则以银行同期贷款利率作为实际利率；2。租入资产以公允价值入账时：租赁资产以其公允价值入账的，则需重新计算实际利率。（三）未确认融资费用的核算好麻烦第22页/共51页（四）租赁资产折旧的计提会计核算要点：在租赁期内，承租人应对融资租入资产计提折旧。关于折旧期：一般应为租赁期间。但是，如果在租赁开始日即可断定，租赁届满时承租人将会取得该项租赁资产所有权，则折旧期应为租赁资产尚可使用年限。关于折旧基数：一般应为融资租赁资产的入账价值。但是，如果存在承租人担保余值，则应将该担保余值扣减。会计分录：可比照自有固定资产计提折旧的方法进行。第23页/共51页（五）履约成本的处理会计核算要点：履约成本指在租赁期内为租赁资产支付的各种使用成本，如技术咨询、服务费、人员培训费、维修费、保险费等。对于技术咨询、服务费、人员培训费，可先通过“长期待摊费用”帐户予以递延，然后分摊计入各租赁期费用帐户。对于维修费、保险费，一般应于费用发生时，直接计入当期费用。第24页/共51页（六）或有租金的处理或有租金是承租人根据租赁期间以外的其它因素（如销售量、使用量、物价指数等）计算并支付给出租人一些额外的、金额不固定的租金。或有租金一般在实际发生时直接计入当期损益。其中：（1）对于以销售量、使用量为依据计算并支付的或有租金，应记入“销售费用”科目。（2）对于以物价指数为依据计算并支付的或有租金，应记入“财务费用”科目 会计核算要点：第25页/共51页（七）租赁期届满时租赁资产的处理1。退还租赁资产，会计分录为：借：长期应付款应付融资租赁款 【担保余值】累计折旧 贷：固定资产融资租入固定资产 2。续租租赁资产，无相关分录。3。留购租赁资产，会计分录为：借：长期应付款应付融资租赁款 贷：银行存款借：固定资产生产用固定资产 贷：固定资产融资租入固定资产 租赁期届满时，通常有以下三种处理方法：第26页/共51页承租人融资租赁会计核算方法举承租人融资租赁会计核算方法举例见教材见教材P258P258【例例2 2】第27页/共51页二、出租人融资租赁的会计核算会计核算的主要内容租赁开始日的初始确认和计量后续确认和计量或有租金的处理租赁期届满时租赁资产的处理下面逐一阐述出租人融资租赁的会计核算方法第28页/共51页（一）租赁开始日的初始确认和计量最低租赁收款额的计量融资租赁资产的计量初始直接费用的核算未担保余值的核算未实现融资收益的核算会计核算要点：注意：在租赁开始日计量，还要用到内涵报酬率和公允价值的选择，第29页/共51页初始确认的会计分录计算各科目入帐价值:最低租赁收款额=租金总额+全部担保余值+承租方廉价购买额初始直接费用（印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费）融资租赁资产的公允价值未担保余值=融资租赁资产余值全部担保余值：作为资产单独入账未实现融资收益=（+）（+）=+会计分录如下：借：长期应收款 【+】未担保余值 【】贷：融资租赁资产 【帐面价值】未实现融资收益【+】银行存款 【】营业外收入 【帐面价值】（或借：营业外支出 【帐面价值 】）第30页/共51页（二）后续确认和计量会计核算要点：初始直接费用资本化后的摊销未实现融资收益的摊销未担保余值减值测试长期应收款计提坏账准备第31页/共51页初始直接费用资本化后的摊销在租赁开始日，出租人应将初始直接费用资本化，记入“长期应收款”账户，然后，再选择下面两种方法之一进行核算：（1）在租赁开始日，直接调整未实现融资收益（谨慎性原则），分录为：借：未实现融资收益 贷：长期应收款（2）在租赁期内分摊，冲减各期的租赁收入，分录为：借：租赁收入 贷：长期应收款第32页/共51页未实现融资收益的分配1.每期收取租金时核算：在每期收取租金时，按实际利率分摊“未实现融资收益”记入租赁收入。实际利率是使下列方程成立的折现率(用求内含报酬率法，如前)：租赁投资额的现值=融资租赁资产公允价值+初始直接费用 其中：租赁投资额=最低租赁收款额+未担保余值 其中：最低租赁收款额=最低租赁付款额+第三方担保余值 其中：最低租赁付款额=租金+承租人担保余值+廉价购买额 本期租赁收入=初始租赁投资净额(以后期则按摊余成本)实际利率其中：初始租赁投资净额=最低租赁收款额+未担保余值未实现融资收益分摊”未实现融资收益”分录：借：未实现融资收益 贷：租金收入支付租金时分录:借：银行存款 贷：长期应收款应收融资租赁款第33页/共51页2.租金逾期未能收回(1)租金逾期未能收回,不能确认当期租金收入;(2)对于前期已预提确认的收入,应予以冲回;(3)对于已逾期租金以后收回,应确认为当期收入。第34页/共51页未担保余值减值测试在租赁期间，出租人应于每年末对未担保余值进行减值测试：如有减值，计提减值准备：借：资产价值损失 贷：未担保余值减值准备如果已确认损失的未担保余值以后又得以恢复，应在原已确认的资产减值损失金额内转回：借：未担保余值减值准备 贷：资产价值损失注意：未担保余值的每一次变动，都应重新计算内含利率.按新内含利率与原内含利率计算的利息的差额调整未实现融资收益借:未实现融资收益 贷:资产价值损失第35页/共51页长期应收款计提坏账准备 应计提坏账准备数（应收融资租赁款未实现融资收益）计提比例只需注意：其余已知，略。应收租赁款可比照应收帐款坏账计提的方法计提坏账准备。对于确实无法收回的应收融资租赁款，经批准可以作为坏账损失，冲销计提的坏账准备；已确认并转销的坏账损失，如果以后又收回，也可比照应收帐款坏账收回的方法处理。第36页/共51页（三）或有租金的处理会计核算要点：出租人应在实际获取时确认为当期损益或有租金是承租人在租赁期间内，根据租赁资产产品的销售量、使用量或者物价指数等因素计算并支付给出租人的金额不固定的额外租金，具有较大的不确定性。对于或由租金，出租人应在实际收取时确认为当期收益会计分录为：借：应收账款 银行存款 贷：租赁收入第37页/共51页（四）租赁期届满时租赁资产的处理会计核算要点：收回租赁资产时的处理 承租人优惠续租资产时 承租人留购租赁资产时 注意三种情况下的会计核算方法第38页/共51页1.收回租赁资产时：会计处理分四种情况（1）资产余值全部担保时，分录为：借：融资租赁资产 贷：长期应收款【担保余值】（2）资产余值部分担保时，分录为：借：融资租赁资产 贷：长期应收款【担保余值】未担保余值【未担保余值】（3）资产余值全部未担保时 借：融资租赁资产 贷：未担保余值【未担保余值】（4）担保余值和未担保余值均不存在时，无会计分录。第39页/共51页3.承租人留购租赁资产时的处理承租人留购租赁资产时，会计分录为：借：银行存款 贷：长期应收款【购买价款】承租人优惠续租资产时，与正常租赁业务一样进行处理2.承租人优惠续租时的处理第40页/共51页关于融资租赁会计核算方法举例关于融资租赁会计核算方法举例见教材见教材P263P263承接例承接例2.2.第41页/共51页若租赁资产（应收租赁款）按公允价值入帐时，在后续摊销”未确认融资费用”（未实现融资收益）时须重新计算实际利率:第一步：重新计算实际利率根据利率与现值之间的对应关系，判断R在6%7%之间:求实际利率 R的公式：（较低利率所求利率R）（较低利率较高利率）（较低利率的现值所求利率R的现值）（较低利率的现值较高利率的现值）所求利率R=6.93%第二步：按实际利率和摊余成本逐期计算摊销”未实现融资收益”，记入“租赁收入”。编表.进一步讲解：利率现值6%885230.R8600007%858140第42页/共51页第四节 售后租回的会计核算 一、售后租回的含义、种类及特征 二、售后租回形成融资租赁的会计核算 三、售后租回形成融资租赁的会计核算 四、售后租回在财务报表中的披露 本章重点掌握：售后租回的含义、本质及核算原则第43页/共51页一、售后租回的含义含义、种类及特征先销售后租回销售方承租人购买方出租人拥有房产设备等一种特殊的融资活动先销售后租回第44页/共51页一、售后租回的含义、种类及特征属特殊的融资活动，不能认定为独立的买卖活动。销售活动中的价差，因售后租回业务种类的不同而有所不同，可能被递延，也可能计入当期损益。特征：特征：第45页/共51页一、售后租回的含义、种类及特征与租赁种类类似，且亦根据第一节的标准来判断：符合五条判断标准之一的，为售后租回形成融 资租赁；否则，即为售后租回形成经营租赁。注意：售后租回形成的融资租赁和 经营租赁的处理有所不同！种类：种类：第46页/共51页 二、售后租回形成融资租赁的会计核算 资产售价和账面价值之间差额应予以递延，然后在租赁期内，予以摊销，调整租赁资产的折旧费。会计核算要点：相关会计分录为：（1）销售时 借：银行存款 贷：固定资产清理 递延收益未实现售后租回损益（2）摊销时 借：递延收益未实现售后租回损益 贷：制造费用（折旧费）递延收益也可能在借方！第47页/共51页三、售后租回形成经营租赁的会计核算会计核算要点：资产售价和账面价值之间差额可能递延，也可能直接计入当期损益。1.如果售后租回资产是按照公允价值交易，则资产售价与账面价值之间的差额应直接计入当期损益。2.如果售后租回资产不是按照公允价值交易，则售价高于公允价值部分或者低于帐面价值、且该损失能有租金获得补偿的部分，售价与账面价值之间的差额予以递延，否则应直接计入当期损益。见P270例4第48页/共51页案例比如，*ST中葡2010年12月10日发布公告称，公司于12月6日与民生金融租赁股份有限公司签订买卖合同，出售公司所有的玛纳斯酒厂、阜康酒厂、西域酒厂等工厂的部分资产，资产转让价款为4.5亿元。那么，*ST中葡是真的不需要这部分资产了么？答案当然是否定的。*ST中葡同时宣布，公司已与民生租赁公司签署租赁合同，而公司所租下的，正是刚刚卖出的这部分资产。据统计，目前总计有60只ST股其净利润连续两年亏损，如果今年继续亏损，则将退市或者暂停上市处理。第49页/共51页作业：P272：练习题1.第50页/共51页感谢您的观看！第51页/共51页