海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明.pdf

绿景地产股份有限公司拟增发股份收购 海南海航国际酒店管理有限公司股权项目 资资 产产 评评 估估 说说 明明 中联评报字中联评报字2010第第 701 号号 中中中中联联联联资资资资产产产产评评评评估估估估有有有有限限限限公公公公司司司司 二二二二一一一一年年年年九九九九月月月月十十十十三三三三日日日日绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 目目 录录 第一部分第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明.1 第二部分第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明.2 第三部分第三部分 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明.3 一、评估对象与评估范围说明.3 二、资产核实情况总体说明.4 第四部分第四部分 资产基础法评估说明资产基础法评估说明.7 一、流动资产评估技术说明.7 二、长期投资评估技术说明.9 三、固定资产评估技术说明.14 四、无形资产评估技术说明.19 六、负债评估技术说明.19 第五部分第五部分 收益法评估说明收益法评估说明.21 第六部分第六部分 评估结论及其分析评估结论及其分析.43 一、评估结论.43 二、评估结果的差异分析及最终结果的选取.44 三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.45 企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 1 页 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。中联资产评估有限公司中联资产评估有限公司 二一年九月十三日 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 2 页 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见关于进行资产评估有关事项的说明。本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见关于进行资产评估有关事项的说明。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 3 页 第三部分 资产清查核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明（一）评估对象与评估范围内容 评估对象是海南海航国际酒店管理有限公司的股东全部权益。评估范围为海南海航国际酒店管理有限公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额错误！链接无效。错误！链接无效。元、负债错误！链接无效。错误！链接无效。元、净资产错误！链接无效。错误！链接无效。元。具体包括流动资产错误！链接无效。错误！链接无效。元；非流动资产错误！链接无效。错误！链接无效。元；流动负债错误！链接无效。错误！链接无效。元。上述资产与负债数据摘自经中审亚太会计师事务所有限公司审计的 2010 年 7 月 31 日的海南海航国际酒店管理有限公司资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。本次评估范围中的主要资产为机械设备、无形资产。（二）实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值错误！链接无效。错误！链接无效。万元，占评估范围内总资产的错误！链接无效。错误！链接无效。%。主要为电子设备。这些资产具有以下特点：1、实物资产主要分布在海口市国贸大道 45 号银通国际中心 18 楼。2、主要为办公用的电子设备。（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 4 页 企业申报的无形资产主要为酒店管理操控系统。截止基准日 2010年 7 月 31 日，海南海航国际酒店管理有限公司无申报的账面未记录的无形资产。（四）企业申报的表外资产的类型、数量。截止基准日 2010 年 7 月 31 日，海南海航国际酒店管理有限公司无申报的表外资产。（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中审亚太会计师事务所有限公司的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。二、资产核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，分成机器设备、无形资产、流动资产和其他资产小组，同时于 2010 年 8 月 9 日至 8 月 13 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。2010 年 8 月初，评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 5 页 表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。（二）影响资产核实的事项及处理方法 未发现实质影响资产清查的事项。（三）资产清查核实结论 被评估单位固定资产清理为琼 A38025 马自达小轿车，该车辆目前已非酒店管理公司所有，过户相关手续尚未办理完毕，具体如下：序号 车辆牌号 计量单位数量购置日期证载权利人 1 琼 A38025 辆 1 2002-7-1 海航思福汽车租赁有限公司 评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表明：1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 6 页 实际情况吻合。2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与企业财务人员进行了沟通。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 7 页 第四部分 资产基础法评估说明 根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。一、流动资产评估技术说明（一）评估范围（一）评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金、应收账款和其他应收款。（二）评估程序（二）评估程序 1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核实。3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。（三）评估方法（三）评估方法 1、流动资产评估方法、流动资产评估方法 采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 8 页 本或可变现价格得出评估值。2、各项流动资产的评估、各项流动资产的评估（1）货币资金 账面值为错误！链接无效。错误！链接无效。元，其中现金错误！链接无效。错误！链接无效。元，银行存款错误！链接无效。错误！链接无效。元。库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。现金评估值错误！链接无效。错误！链接无效。元。对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。对于外币银行存款，以评估基准日汇率换算成人民币金额。银行存款以核实后账面值确定评估值。银行存款评估值错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。元。货币资金评估值为错误！链接无效。错误！链接无效。元。（2）应收账款 应收账款账面余额错误！链接无效。错误！链接无效。元，未计提坏账准备，账面净额错误！链接无效。错误！链接无效。元，主要为应收的管理费等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定的方法估计评估风险损失。对关联方往来和有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 9 页 0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。按以上标准，确定评估风险损失为零元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。应收账款评估值为错误！链接无效。错误！链接无效。元。（3）其他应收款 其他应收款账面余额 8,166,340.31 错误！链接无效。错误！链接无效。元，已计提坏账准备金 44,544.55 错误！链接无效。错误！链接无效。元，账面净额错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。元。主要为职工欠款、财务结算款等。评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定的方法确定评估风险损失进行评估。对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。其他应收款评估风险损失合计 44,544.55 元，账面坏账准备评估为零，其他应收款评估值为错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。元。二、长期投资评估技术说明（一）评估范围 纳入本次评估范围的长期投资为长期股权投资，审计后账面值合计金额为错误！链接无效。错误！链接无效。元，均为长期股权投资，共有 3 项。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 10 页 1、海口海航国际商务酒店有限公司、海口海航国际商务酒店有限公司 公司名称：海口海航国际商务酒店有限公司（简称“国商酒店”）企业性质：有限责任公司 注册地：海口市大同路 38 号 主要办公地点：海口国际商业大厦 1207 室 法定代表人：李同双 注册资本：人民币 100.00 万元 经营范围：酒店管理、餐饮、康体、娱乐及商场经营，展览厅、会议厅、酒吧、咖啡厅、美容中心、桑拿中心、游泳池、网球场、车队、健身中心、客房，糕点。公司简介：国商酒店由海航国际酒店管理有限公司管理，是酒店管理公司的全资子公司，酒店位于海口市最繁华商业区的心脏地带，是海秀路的地标。交通便利，距海口美兰国际机场 25 分钟车程，距海口火车站 30 分钟车程，距离第一百货、明珠广场、海秀商业街等主要的休闲商业网点仅几步之遥。是市中心唯一拥有热带私家花园的四星级涉外酒店。酒店于 2006 年底完成房间的重新装修，拥有 206 间宽敞舒适的商务客房和各式套房,1055平米的无立柱多功能厅.酒店还拥有近两万平方米的写字楼，布局合理，配套完善，办公氛围安静睿智。游泳池、康乐中心、各种特色的风味餐厅，设施齐全。2、兰州海航空港酒店有限公司、兰州海航空港酒店有限公司 公司名称：兰州海航空港酒店有限公司（简称“兰州空港”）企业性质：非自然人出资有限责任公司 注册地：兰州市城关区嘉峪关西路 399 号 主要办公地点：兰州市城关区嘉峪关西路 399 号 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 11 页 法定代表人：胡建华 注册资本：30 万 经营范围：住宿、餐饮、KTV 量贩、公共浴室、美容美发、会议服务、打字复印、传真、写字间租赁、停车场、饭店管理咨询服务、物业管理、提供洗衣、代售机票及车票服务、日用百货、服装、包装食品、饮料、其他食品、酒类、工艺美术品、照相器材的销售。公司简介：兰州空港是于 2006 年 12 月 21 日经国家工商行政管理局批准，由甘肃机场集团投资建设，以酒店服务业为主体，集客房、餐饮、娱乐和机场候机功能于一体的商务型酒店。完备的硬件设施、典雅温馨的装饰氛围与海航“至诚、至善、至精、至美”企业理念的完美结合，力求为宾客营造至尊超凡的尊贵体验。股权结构：3、保亭海航迎宾馆管理有限公司、保亭海航迎宾馆管理有限公司 公司名称：保亭海航迎宾馆管理有限公司（简称“保亭迎宾馆”）企业性质：有限责任公司 注册地：保亭县城龙泉路迎宾馆一楼 主要办公地点：保亭县城龙泉路迎宾馆一楼 法定代表人：胡建华 注册资本：50 万元人民币 海航国际酒店管理有限公司（99%）兰州海航空港酒店有限公司 海南新国宾馆有限公司（1%）绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 12 页 经营范围：主营客房、餐饮、美容美发、会议服务、打字复印、传真、写字间和汽车租赁、停车场、饭店管理咨询服务、物业管理；兼营：提供洗衣、代售机票服务；批零日用百货、服装、食品、饮料、卷烟、酒类、工艺美术品、照相器材。公司简介：保亭迎宾馆是海航集团与保亭政府长期战略合作的一个重要开始，于 2009 年动工新建，并于 2009 年 9 月 26 日正式开业，保亭政府给予了高度的重视，并将宾馆作为保亭政府的指定接待酒店，保亭迎宾馆是一座具有鲜明民族特色的高级会所式宾馆。宾馆位于保亭县城中心，距七仙岭约 10 公里左右。宾馆总建筑面积 3686 平米，拥有豪华套房、豪华标准间 30 间（套），以及中餐大厅（180个餐位）、豪华包厢（10 个），保亭当地是政府餐饮及其他相关行政单位的接待用餐及婚宴接待的最佳场所。股权结构：具体账面价值情况表和长期投资总体情况表如下：海南海航国际酒店管理有限公司长期股权投资账面价值一览表 单位：人民币元 序号 被投资单位名称 投资日期投资比例投资成本 账面价值 1 海口海航国际商务酒店有限公司 2005-07 100.00%1,317,300.00 1,317,300.002 兰州海航空港酒店有限公司 2006-12 99.00%297,000.00 297,000.00 3 保亭海航迎宾馆管理有限公司2009-09 98.00%490,000.00 490,000.00 合计 2,104,300.00海航国际酒店管理有限公司（98%）保亭海航迎宾馆管理有限公司 海南美兰海航酒店有限公司（2%）绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 13 页 序号 被投资单位名称 投资日期投资比例投资成本 账面价值 减：长期股权投资减值准备 长期股权投资账面净额 2,104,300.00（二）评估过程及方法 评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评估。根据各项长期投资的具体情况，分别采取适当的评估方法进行评估。本次海南海航国际酒店管理有限公司的长期投资全部为控股子公司。针对上述情况，长期投资的评估方法如下：对被投资单位评估基准日的整体资产进行评估，然后将被投资单位评估基准日净资产评估值乘以海南海航国际酒店管理有限公司的占股比例计算确定评估值：长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产持股比例 具体明细如下表：采用整体评估的一级长投明细表 序号序号 被投资单位名称被投资单位名称 投资比例投资比例%账面价值账面价值 被投资单位净资产评估值被投资单位净资产评估值 长期股权投资评估值长期股权投资评估值 1 海口海航国际商务酒店有限公司 100 1,317,300.00错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。2 兰州海航空港酒店有限公司 99 297,000.00错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。3 保亭海航迎宾馆管理有限公司 98 490,000.00错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。小计 2,104,300.00错误！链接无效。错误！链接无效。在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权等因素产生的溢价。（三）评估结果 按照上述方法，长期投资合计审计后账面值错误！链接无效。错误！链接无效。元，评绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 14 页 估值错误！链接无效。错误！链接无效。元，评估增值错误！链接无效。错误！链接无效。元，增值率错误！链接无效。错误！链接无效。%。长期投资评估增值的原因是：酒店管理公司采用成本法核算长期股权投资，投资成本即为长期股权投资的账面值，相比应享有的被投资企业所有者权益份额差额巨大，而评估是针对被投资企业所有者权益的公允价值进行，故长期投资大幅增值。具体评估结果如下：长期投资评估结果表 金额单位：人民币元 序号序号 被投资单位名称被投资单位名称 投资日期投资比例投资日期投资比例%账面价值账面价值 评估价值评估价值 增值率增值率%1 海口海航国际商务酒店有限公司 2005-07 100 1,317,300.00 错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。2 兰州海航空港酒店有限公司 2006-12 99 297,000.00 错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。3 保亭海航迎宾馆管理有限公司 2009-09 98 490,000.00 错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。合 计 2,104,300.00 错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。减：长期股权投资减值准备 净净 额额 2,104,300.00 错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。各长期股权投资评估结果的详细情况见各被投资单位的 资产清查评估明细表。三、设备类资产评估说明 1、评估范围、评估范围 纳入本次评估范围的设备类资产为海南海航国际酒店管理有限公司截止评估基准日 2010 年 7 月 31 日申报的电子设备，主要分布于该公司办公区内。设备类资产账面原值：错误！链接无效。错误！链接无效。元，账面净值：错误！链接无效。错误！链接无效。元。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 15 页 2、设备概况、设备概况 本次委估的电子设备主要为电脑、打印机、空调、服务器等，均正常使用。3、评估过程、评估过程（1）清查核实 1）为保证评估结果的准确性，根据公司设备资产的构成特点，指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基础。2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。3）根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到“表”、“实”相符。4）关注本次评估范围内设备的产权问题，如：抽查重大设备的购置合同；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 16 页（2）评定估算 根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，进行评定估算。（3）评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。（4）撰写评估技术说明 按财政部颁发的有关评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。4、评估方法、评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。评估值=重置全价成新率（1）重置全价的确定 电子设备重置全价 根据当地市场信息及慧聪商情等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价。对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。（2）成新率的确定 采用年限法确定电子设备成新率。成新率=（1实际已使用年限经济使用年限）100%（3）评估值的确定 评估值=重置全价成新率 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 17 页 5、评估结果、评估结果 该公司纳入本次评估范围的机器设备类资产账面原值错误！链接无效。错误！链接无效。元，账面净值错误！链接无效。错误！链接无效。元。评估原值错误！链接无效。错误！链接无效。元，评估净值错误！链接无效。错误！链接无效。元，评估原值减值错误！链接无效。错误！链接无效。元，减值率错误！链接无效。错误！链接无效。%，评估净值减值错误！链接无效。错误！链接无效。元，减值率错误！链接无效。错误！链接无效。%。详见下表：账面价值账面价值 评估价值评估价值 增值率增值率%科目名称科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 设备类合计 677,242.95 215,418.14270,720.00115,467.00-60.03-46.40 固定资产-电子设备 677,242.95 215,418.14270,720.00115,467.00-60.03-46.40 6、评估结果增减值原因分析、评估结果增减值原因分析（2）电子设备评估减值的主要原因：电子设备的市场价格逐年下降，所以造成评估减值。公司部分电子设备购置年代较早，市场已无同型号或配置的设备，本次评估此类设备采用市场法。故评估减值。（2）由于上述各项因素的综合影响，设备类资产总评估值减值错误！链接无效。错误！链接无效。%。7、典型案例、典型案例 案例：爱普生打印机（电子设备明细表案例：爱普生打印机（电子设备明细表 序号序号 60)（1）设备概述 规格型号：爱普生 LQ-1600K3H 生产厂家：爱普生(中国)有限公司 启用日期：2006 年 12 月 账面原值：2,750.00 元 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 18 页 账面净值：409.64 元 主要技术参数：打印针数（针）24 打印针数范围（针）2450 最高分辨率 （dpi）10cpi 打印速度 220 字/秒 纸张种类 单页纸,单页多联表格,卡片,连续纸(单联和多联),带标签的连续纸,信封,卷纸 接口类型 USB1.1 内存 128KB 色带寿命 800 万字符(2)重置全价的确定 经查询，该型号复印机基准日销售价为 2,080.00 元。(3)成新率确定 该设备自 2006 年 12 月启用至评估基准日止，已使用 3.67 年。评估人员现场勘查，该设备功能完好,保养维护良好。该设备的经济寿命年限为 5 年。年限成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)100%=(1-3.67/5)100%=27%(取整)(4)评估价值计算 评估价值=重置全价成新率 =2,080.0027%=562.00 元 四、固定资产清理评估技术说明 纳入本次评估范围的固定资产清理为海南马自达办公用轿车。牌绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 19 页 号为琼 A38025，账面值错误！链接无效。错误！链接无效。元。根据企业提供的车辆说明，该车辆企业已不属于企业，因过户手续未办理完毕故一直挂账，企业已出具承诺车辆已归思福公司所有，故本次评估为零。五、无形资产-其他无形资产评估技术说明 无形资产主要为其他无形资产，其他无形资产账面值错误！链接无效。错误！链接无效。元，为公司定制的系统管理软件。对于针对公司特定管理系统定制的软件，无可比较价格，所以按实际摊销余额确定为评估值。其它无形资产评估值错误！链接无效。错误！链接无效。元 六、负债评估技术说明 评估范围内的负债为流动负债，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。1、应付账款 应付账款账面值错误！链接无效。错误！链接无效。元，主要为应付购设备款等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。应付账款评估值为错误！链接无效。错误！链接无效。元。2、预收账款 预收账款账面值错误！链接无效。错误！链接无效。元，为预付上饶自立实业有限公司的保证金。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账面值作为评估值。预收账款评估值为错误！链接无效。错误！链接无效。元。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 20 页 3、应付职工薪酬 应付职工薪酬账面值为错误！链接无效。错误！链接无效。元。为按规定比例提取的职工养老保险及住房公积金等。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况。经核查，计提正确，支付有据，符合支出规定，以清查核实后的账面值作为评估值。应付职工薪酬评估值为错误！链接无效。错误！链接无效。元。4、应交税费 应交税费账面值为错误！链接无效。错误！链接无效。元，主要为应交的营业税、所得税、城建税等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，评估值以清查核实后账面值确认。应交税费评估值为错误！链接无效。错误！链接无效。元。5、其他应付款 其他应付款账面值为错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。元，主要为应付的财务结算款等。该款项多为近期发生，滚动余额，基准日后需全部支付，以清查核实后账面值作为评估值。其他应付款评估值为错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。错误！链接无效。元。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 21 页 第五部分第五部分 收益法评估说明收益法评估说明 一、基本假设 1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。2、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。3、评估对象未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。4、评估对象在未来经营期内的资产规模、构成，主营业务、产品的结构，收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态持续，而不发生较大变化。评估只基于企业已取得的酒店、写字楼管理项目，不考虑未来可能由于受托项目的增加等情况导致的变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的资产规模、构成以及主营业务、产品结构等状况的变化所带来的损益。5、在未来的经营期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同步变动。本评估所指的财务费用是企业在生产经营过程中，为筹集正常经营或建设性资金而发生的融资成本费用。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，评估时不考虑存款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。6、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下，依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准及价值体系。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 22 页 二、评估方法（一）概述 根据国家管理部门的有关规定以及企业价值评估指导意见，国际和国内类似交易评估惯例，本次评估同时确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）估算海南海航国际酒店管理有限公司的权益资本价值。现金流折现方法是通过将企业未来预期股权净现金流量折算为现值，评估股权价值的一种方法。其基本思路是通过估算未来预期的股权净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。（二）评估思路 根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业经审计的报表为依据估算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用股权现金流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到企业的股东全部权益（净资产）价值。本次评估的基本评估思路是：1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型的不同估算预期收益（净现金流量），绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 23 页 并折现得到经营性资产的价值；2、对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基准日存在的货币资金，与正常生产经营无关的应收应付款项，以及未计及收益的在建工程等非流动资产（负债）定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独估算其价值；3、由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的股东全部权益（净资产）价值。（三）评估模型 1、基本模型 本次评估的基本模型为：+=iCPB（1）B：评估对象的股东全部权益价值；P：评估对象的经营性资产价值；=+=niiirRP1)1(（2）式中：Ri：评估对象未来第i年的预期收益（股权自由现金流量）；r：折现率；n：评估对象的未来经营期；Ci：评估对象基准日非经营性或溢余性资产的价值。21CCCi+=（3）式中：C1：基准日流动类非经营性资产或溢余性资产的价值；C2：基准日非流动类非经营性资产或溢余性资产的价值；2、收益指标 绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 24 页 本次评估，使用股权自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标，其基本定义为：R=净利润付息债务偿还营运资金追加（4）根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的股权自由现金流量。将未来经营期内的股权自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到评估对象的经营性资产价值。3、折现率 本次评估按资本资产定价模型(CAPM)确定折现率 r；+=)(fmefrrrr（5）式中：rf：无风险报酬率；rm：市场期望报酬率；：评估对象的特性风险调整系数；e：评估对象权益资本的预期市场风险系数；)1(1(EDtue+=（6）u：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；iituEDt)1(1+=（7）t：可比公司股票(资产)的预期市场平均风险系数；xtK%66%34+=（8）式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；x：可比公司股票(资产)的历史市场平均风险系数；Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 25 页 三、资产核实与尽职调查情况说明（一）资产核实与尽职调查的内容 根据本次评估的特点，评估机构确定了资产核实的主要内容是海南海航国际酒店管理有限公司资产及负债的存在与真实性，具体以被评估企业提供的基准日经审计的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定的尽职调查内容主要是：1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估企业对本次评估事项的说明；2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出资协议、合同情况等；3、评估对象的相关土地房屋产权情况；4、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账和存货发出核算方法等；5、评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；6、评估对象执行的税率税费及纳税情况；7、评估对象的应收应付账款情况；8、最近几年的关联交易情况；9、最近几年主营业务收入，主要业务的收费标准、占总收入的比例以及主要客户的分布等情况；10、最近几年主营业务成本，主要材料成本和价格、占用设备及场所（折旧摊销）、人员工资福利费用等情况；11、未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、更新改造、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等绿景地产股份有限公司拟增发股份收购海南海航国际酒店管理有限公司股权项目资产评估说明 中联资产评估有限公司 第 26 页 以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等；12、主要竞争者的简况，包括业务规模、收费标准及市场占有率等；13、主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、业务（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、汇率风险等；14、近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及营业收入明细表和成本费用明细表；15、有关对外长期投资以及