2 房地产价格.pdf

房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 第一节 概述一、房地产估价的概念房地产估价人员依据房地产估价的原则、理论和方法，在充分掌握房地产市场交易资料的基础上，根据房地产的自然经济属性，按房地产的质量等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、房地产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响综合评定出某房地产在某一权利状态下的某一时点的价格。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念含义含义人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定两点把握两点把握1、房地产估价是科学与艺术的有机结合、房地产估价是科学与艺术的有机结合2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 （一）估价人员基本素质1、执业素质执业素质专业知识、调查研究才能、推理判断能力、经验2、伦理素质伦理素质责任心强、诚实守信、廉洁自律、公开公正、职业化，通过国家有关部门组织的资格考试，取得执业资格方可从事业务（二）目的明确目的不同，所涉及的房地产对象资料的搜集、参数的选择、方法的选用等就有所不同。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 （三）遵循基本原理和方法房地产既非劳动产品又可取得商品的形式，具有价格，其决定机理十分复杂。（四）依照程序选用合适方法方法较多，每种方法有其理论依据、特定的适用对象和应用范围、条件。（五）充足资料PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 （六）明确估价期日与估价结果有效期估价期日是决定估价对象房地产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2009年09月23日是指某房地产的价格是2009年09月23日这一时点的价格。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 确权、确价 实现权益 物业税 估价对象要求二、房地产估价的意义PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。从实物角度来看，估价对象主要有11类：从权益角度来看，估价对象主要有20类三、房地产估价的对象PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 实物角度(1)无建筑物的空地；(2)有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；(3)建筑物（包括尚未建成的建筑物）；(4)土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；(5)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；(6)未来状况下的房地产；(7)已经消失的房地产；(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；(9)房地产的局部；(10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体；(11)作为企业整体中的一部分的房地产。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 权益角度(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产（这里的“干净”的意思是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利，下同）；(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产；(3)“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产；(4)部分产权的房地产；(5)共有的房地产；(6)有租约限制的房地产；(7)设定了抵押权的房地产（即已抵押的房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位）；(8)设定了典权的房地产；(9)设定了地役权的房地产（即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行）；(10)拖欠工程款的房地产；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 (11)手续不全的房地产；(12)产权不明或权属有争议的房地产；(13)临时用地或临时建筑的房地产（又有未超过批准期限的和已超过批准期限的）；(14)违法占地或违章建筑的房地产；(15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产；(16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(17)房地产的租赁权，即承租人权益；(18)房地产的典权；(19)房地产的空间利用权（又有地下空间利用权和地上空间利用权）；(20)房地产中的无形资产PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 第二节 房地产估价的原则一、替代原则二、最高最佳使用原则三、合法性原则四、估价时点原则五、公平公正原则PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 替代原则：同一市场上相同的物品具有相同的市场价值的经济学原则。它是市场法的基础，也反映了房地产估价的基本和最一般的估价过程PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 1.保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值（拆除费 建造费）新建价值（拆除费 建造费）3000元元/5000元元/3000元元/2.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造费装修改造费V新新V现现 改造费改造费5000元元/3000元元/1500元元/二、最高最佳使用原则PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3.转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费用转换用途所需费用4.重新利用前提重新利用前提5.上述情形组合上述情形组合3 2：转换用途：转换用途+装修改造装修改造PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格件下的正常价格.类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围指明两点：指明两点：1可以依可以依据替代据替代原则原则推推算价格算价格2不不能孤立思考能孤立思考估价估价对象对象价格价格用途、规模、档次、结构等相同或相似用途、规模、档次、结构等相同或相似PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 估价时点原则将来将来将来将来现在现在过去现在过去过去过去房地产市场状况估价对象状况估价时点PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 公平原则1.假设当事假设当事人人理性理性、精精明明2.换换位思考位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 估价程序 是指一个房地产估价项目运作的全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。通俗一点讲，就是圆满地完成一个房地产估价项目，从头到尾需要做哪些工作，应当先做什么、后做什么。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 一般程序(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)拟定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查勘估价对象；(6)选定估价方法测算；(7)确定估价结果；(8)撰写估价报告；(9)审核估价报告；(10)出具估价报告；(11)估价资料归档。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 估价时点 是指评估价值对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点通常用公历年、月、日表示。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 估价目的估价目的 是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。房地产买卖或租赁提供价格或租金参考依据 银行衡量拟抵押房地产的价值 拆迁房屋的货币补偿金额 政府掌握划拨土地使用权进入市场应补交的土地使用权出让金PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 有有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，城区土地，A是空地、是空地、B是有是有2000平方米平方米破破旧旧建筑物建筑物的的土地，估土地，估计拆除计拆除旧旧建筑物建筑物的费用的费用为每为每平方米平方米建筑建筑面积面积200元，元，建筑物残值为每建筑物残值为每平方米平方米建筑建筑面积面积50元，求元，求B地地块块相相对于对于A地地块块的的减减价价额。额。B地地块相对于块相对于A地地块块的的减减价额价额=（200-50）2000=30万元万元例1PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 例2有一有一建筑建筑面积面积为为10000平方米的新平方米的新建建筑物建建筑物，用，用成本成本法估法估算出算出的的该建筑物该建筑物的重置价的重置价格为每格为每平方米平方米2500元元；用用市场比较市场比较法法评评估估得出得出：其坐落其坐落的土地的土地楼楼面地价面地价为每为每平方平方米米1000元，房地价元，房地价值为每值为每平方米平方米3000元元。试分析其。试分析其土地土地与与房房屋屋的的匹配匹配是是否均衡。否均衡。该建筑物该建筑物的价的价值值=房地价房地价值值土地价土地价值值=30001000=2000元元/该该建建筑物筑物的的实际实际价值价值小于重置小于重置价格价格2500元元/PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 职业道德的要求职业道德的要求1、不、不得做任何虚伪得做任何虚伪的估价的估价，应做到公，应做到公正、客观、正、客观、诚实；诚实；2、应保持应保持估价的估价的独立性，必须回避独立性，必须回避与与自己自己、近亲属或其他近亲属或其他有有利害关系利害关系人有人有关关的估价的估价业务；业务；3、如如果果感到自己感到自己的的专业能力专业能力有有限而难限而难以以对某对某房地产房地产进行进行估估价价时，时，不不应接受该应接受该估价估价委托；委托；4、应妥善保管委托应妥善保管委托人的人的文文件件资料，未经委托资料，未经委托人的人的书面许书面许可可，不不得将委托得将委托人的人的文文件件资料资料擅擅自公自公开开或或泄露给泄露给他他人人；5、应应执执行行政府规政府规定的估价定的估价收收费费标准标准，不不得得以不正以不正当理当理由由或或名名目目收取收取额额外外的费用的费用，也也不不得得降低收降低收费费标准标准，进行，进行不正不正当当的的竞争竞争；不不得将资得将资格格证证书书借给借给他他人使用人使用或或允允许他许他人使人使用用自己自己的的名名义义，不不得得以估价以估价者者的的身份身份在在非非自己自己估价的估估价的估价价报告上签名报告上签名、盖章。盖章。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 全国全国房地产估价房地产估价师师执业执业资格考试资格考试 1房地产基本制度与政策 2房地产开发经营与管理 3房地产估价理论与方法 4房地产估价案例与分析PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 按照房地产估价师执业资格制度暂行规定（建房1995147号）的规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；（五）取得房地产估价相关学科博士学位；PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建