长株潭别墅与住宅市场研究项目开发经济效益评价.pptx

1n2006年至今长沙别墅市场供应与需求总体相对平衡，别墅总供应量在7500套左右，总体销售率达8成，年均销售约年均销售约12001200套套n2008年，由于受到金融危机的影响，需求急剧萎缩，造成严重的供过于求；n消费需求在2009年得到一定的恢复，但供应量骤减，市场主要以消化08年积压产品为主；n 2010年供需继续回升，市场进入恢复期近年长沙别墅产品供需分析（套）近年长沙别墅产品供需分析（套）注：本报告中所指别墅只含独栋、双拼、联排三种产品，不包括以叠加、合院的命名的类别墅产品2006年2007年2008年2009年2010年05001000150020002500供应量销售量长株潭别墅市场概况长株潭别墅市场概况 总体供需分析总体供需分析第1页/共23页2长沙别墅市场概况长沙别墅市场概况产品结构分析产品结构分析35%12%53%别墅产品总体供应结构别墅产品总体供应结构独栋双拼联排n长沙别墅产品以联排为主，其次是独栋，双拼占比较小；n 别墅销售结构与供应结构相似，市场供需结构合理34%11%55%别墅产品总体销售结构别墅产品总体销售结构独栋双拼联排第2页/共23页3长沙别墅市场概况长沙别墅市场概况产品面积分析产品面积分析类型类型面积范面积范围围 绿城青竹园阆峰云墅迪亚溪谷东方大院盈峰翠邸悦禧国际山庄麓山别墅美洲故事好望谷汀湘十里岳麓山公馆托斯卡纳橘郡藏珑湘江一号龙湾国际格兰小镇独栋独栋200-250250-300300-350350-400400以上双拼双拼180-210210-250250-280280-300300以上联排联排180-210210-250250-280280-300300以上n独栋：主力面积350-600平米；双拼：主力面积280-400平米；联排：主力面积180-250平米；n长沙别墅倾向于奢华的大面积独栋别墅与总价较低的小面积联排产品。第3页/共23页4长沙别墅市场概况长沙别墅市场概况产品价格分析产品价格分析n别墅项目单价受区位、环境、档次、户型面积等因素影响很大，因此同类产品单价差异较大n长沙独栋别墅主力价格在1100016000/m2，双拼别墅主力价格在1000013000/m2，联排别墅主力价格在800011000/m28000900010000110001200013000140001500016000独栋双拼联排各类型别墅产品主力单价区间第4页/共23页5湘潭别墅市场概况湘潭别墅市场概况总体供需分析总体供需分析湘潭别墅供需分析（套）湘潭别墅供需分析（套）2005及以前20062007200820092010050100150200250300350400450500供应销售n湘潭别墅总量较小，总数约为1800套，总体销售率达86%，06年至今年均销售约年均销售约250250套套n自2006年开始，市场进入发展期，年供应/销售量都大幅提高，并呈现逐年增长的趋势n08年受金融危机影响，供应和销售都有所下降，但09年市场走出低迷期，供应和销售都大幅反弹，10年市场供需恢复常态，供求基本平衡 09年市场的突增主要由两方面原因造成，一是富瑶天下和五岳新城两大盘的入市大幅提高了市场供应量，而两项目高品质的首期产品在销售上也取得成功，从而导致年销售量也随之大增；另一个造成市场突增的原因是由于08年受经济大环境影响，供应和需求都受到一定压制，在09年经济环境转好的情况下，供求得到集中释放。因此，0909年的大年的大幅增长是在特殊环境下造成的，并不能幅增长是在特殊环境下造成的，并不能完全看做为市场发展的趋势完全看做为市场发展的趋势第5页/共23页6湘潭别墅市场概况湘潭别墅市场概况产品结构分析产品结构分析41%23%36%别墅产品总体供应结构别墅产品总体供应结构独栋双拼联排n 湘潭别墅产品结构较平均，独栋占比稍大，其次是联排n 市场供应与销售结构一致，供需结构合理41%25%34%别墅产品总体销售结构别墅产品总体销售结构独栋双拼联排第6页/共23页7湘潭别墅市场概况湘潭别墅市场概况产品面积分析产品面积分析n以湘潭四个最大的别墅楼盘项目为例，独栋别墅面积在300-540平方米，主要集中在320-400平方米这一区间；双拼别墅面积在240-380平方米；联排别墅面积在180-250平方米逸墅庄园逸墅庄园富瑶天下富瑶天下五岳新城五岳新城锦绣湘江锦绣湘江独栋独栋323-540300-500326-384320-430双拼双拼240-380无236240-319联排联排250200188201-263第7页/共23页8湘潭别墅市场概况湘潭别墅市场概况产品价格分析产品价格分析独栋别墅总价区间双拼别墅总价区间联排别墅总价区间7080 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 350n目前，湘潭在售独栋别墅总价在200-350万之间，跨度较大。市场上个别楼盘存在少量小独栋产品，因此总价较低。而300万以上的独栋别墅通常是享有湖景或其它特殊景观的产品。总体上看，独栋产品的价格主要集中在万；n双拼别墅市场供应较少，价格主要集中在至万之间n市场上联排产品总价多数控制在万以内，个别面积较大的户型总价达110多万第8页/共23页92005年2006年2007年2008年2009年2010年020406080100120140160180株洲别墅供应与需求（套）株洲别墅供应与需求（套）供应量销售量n 株洲别墅发展滞后，未形成趋势性市场特征，综合过往6年情况来看，市场年均消市场年均消化量在化量在100100套左右套左右n株洲别墅市场供应很少，08、09年供应主要是前几年的一些尾货，2010年由于天泉一品二三期产品的推出，令株洲市别墅供应量急升，但总量仅100多套n从2010年别墅供销情况来看，株洲别墅市场还存在较大的发展空间株洲别墅市场概况株洲别墅市场概况总体供需及结构总体供需及结构第9页/共23页10株洲别墅市场概况株洲别墅市场概况产品结构分析产品结构分析25%11%65%别墅产品总体销售结构别墅产品总体销售结构独栋双拼联排n在供应的别墅类型中，以联排为主，占比过半；独栋别墅供应占总量的37；双拼别墅仅占7n 总体销售结构与供应基本相符，联排别墅销售较好37%7%56%别墅产品总体供应结构别墅产品总体供应结构独栋双拼联排第10页/共23页11n 独栋别墅面积多在350500 ，价格集中在6000-10000元/区间；双拼别墅市场面积在300400，价格在50008000/联排别墅面积在270 -350 ，价格集中在4000-5000元/之间；株洲别墅市场概况株洲别墅市场概况产品面积及价格产品面积及价格4000500060007000800090001000011000独栋双拼联排各类型别墅产品主力单价区间第11页/共23页12长株潭别墅市场总结长株潭别墅市场总结n与普通住宅存在刚性需求不同，别墅市场受经济波动影响非常大。长株潭三市在08的供销量就出现了大幅波动的情况，但在接下来的09、10年，市场逐步回升至正常水平，供需基本平衡n根据对长株潭三市别墅销售的分析，长株潭别墅市场年平均销售量1600套左右，其中长沙1200套、湘潭250套、株洲100套，销售量平均年增长率约52006年2007年2008年2009年2010年050010001500200025003000长株潭别墅供需总量（套）长株潭别墅供需总量（套）供应销售第12页/共23页13长株潭别墅市场销售及项目销售预测长株潭别墅市场销售及项目销售预测 （单位：套）（单位：套）n在市场销售量预测中，以2010年别墅销售量为基数，以过去5年销售平均增长率5为参考，假设未来5年销售增长率不变，自第6年起每两年下降1n据统计，长沙现有单个高端别墅项目平均市场占有率在47之间；在预测中假设项目在2013年推出市场，头年市场占有率为4，第二年上升至5，之后每三年上升1，直至市场占有率达7长株潭别墅市场容量及项目开发量分析长株潭别墅市场容量及项目开发量分析n以长株潭别墅市场过往及现状为基础，对整体市场销售量及项目可销售量进行预测，得出在本项目合理开发周期内(20132023年），别墅容量约为1400套年份年份20102010201120112012201220132013201420142015201520162016201820182019201920202020202120212022202220232023合计合计长株潭长株潭销售总量销售总量1700 1785 1874 1968 2066 2170 2256 2347 2417 2490 2539 2590 2642 20844 项目项目销售量销售量0 0 79 103 108 113 141 145 149 178 181 185 1383 第13页/共23页14长株潭住宅市场长株潭住宅市场长株潭住宅市场长株潭住宅市场第14页/共23页15长沙住宅市场概况长沙住宅市场概况n 过往十年间，长沙住宅市场供需都保持稳定增长，08年受金融危机影响需求有所下降，但在09年强劲反弹，总体上还是保持增长趋势n长沙住宅均价稳步上升，近几年增速明显加快，但住宅均价与同期国内同等级城市相比明显偏小，仍存在较大的上涨空间2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年02004006008001000120014000100020003000400050006000长沙近年住宅市场供求分析长沙近年住宅市场供求分析竣工面积销售面积销售价格城市城市住宅均价住宅均价太原7443武汉6029合肥5657南昌5587郑州5279长沙4720中部六省会城市住宅价格比较中部六省会城市住宅价格比较 （20102010年前三季度价格）年前三季度价格）第15页/共23页16湘潭住宅市场概况湘潭住宅市场概况n2005年至今，湘潭住宅市场年销售面积均大于竣工面积，市场处于供不应求的阶段；n2005-2007年，湘潭住宅市场一直呈现保持快速发展势头，2008年受金融危机影响，供需有所回落，但在2009年已经出现迅速回升n 销售价格从2005至2010年一直处于上升阶段，全市均价从1213元/平方米增长到2010年12月的3022元/平方米，增幅达150，年均增幅约202005年2006年2007年2008年2009年050100150200050010001500200025003000竣工面积销售面积销售价格湘潭湘潭近年住宅市场供求分析近年住宅市场供求分析2010年相关数据未公布第16页/共23页17n近年来株洲房地产市场一直处于供不应求状态，供需呈现快速发展趋势，即使在经历金融危机的年份需求依然保持增长，显示住宅需求旺盛n 住宅价格与需求同步上升，从2005年的1233元/平方米上升至2010年的3200元/平方米，增幅达160，年均增幅约20株洲住宅市场概况株洲住宅市场概况株洲株洲近年住宅市场供求分析近年住宅市场供求分析2010年相关数据未公布2005年2006年2007年2008年2009年05010015020025030035040005001000150020002500竣工面积销售面积销售价格第17页/共23页18可比案例分析可比案例分析怡海星城位于长沙城南暮云板块，长株潭三市核心位置，与各市区中心交通距离在20到30分钟之间，距离本项目约10公里，是长沙最靠近本项目的千亩大盘，其销售速度对本项目具有参考意义项目概况：占地面积：1043亩总建面积：228万平方米总套数：3700容积率：2.3绿化率：35开发商：湖南三湘房地产开发有限公司主力价格：35005500开盘时间：2009年6月销售量：2347套，约23.5万平方米销售率：71昭山昭山怡海怡海新城新城长沙主城区长沙主城区第18页/共23页19昭山项目住宅开发量分析昭山项目住宅开发量分析预售出证时间预售出证时间 供应套数供应套数 销售套数销售套数 供应面积供应面积 销售面积销售面积2009年7月24313224300132002009年7月17010217000102002009年7月162501620050002009年7月16014616000146002009年7月17011017000110002009年7月25224725200247002009年7月15412315400123002009年7月24317424300174002010年3月13812613800126002010年3月152781520078002010年3月146701460070002010年3月14414414400144002010年3月146231460023002010年3月22822222800222002010年3月14414314400143002010年3月21914921900149002010年3月29221229200212002011年1月16296162009600合计合计3325332523472347332500332500234700234700怡海星城销售统计怡海星城销售统计注：供销面积以套均100平方米换算得出n怡海星城从开盘至今，加上蓄客期约2年时间，按23.5万平方米的总销售量计算，年均销售量约在1112万平方米n以11万平方米/年销售量为参考值，假设昭山项目在开盘后第三年开始销售洋房，年销售量增长率为10n昭山项目合理开发期内（20132023年），住宅销售量可达约126万平方米年份年份2015201520162016201820182019201920202020202120212022202220232023合计合计增长率增长率10%10%10%10%10%10%10%10%项目销售项目销售11 12 13 15 16 18 19 21 126 项目开发量预测（单位：万平方米）项目开发量预测（单位：万平方米）第19页/共23页20项目建设体量建议项目建设体量建议地块地块用地面积用地面积容积率容积率建筑面积建筑面积户均销售面积户均销售面积套数套数产品类型产品类型东场东场6439940.3193198 400483 独栋西场西场3873300.35135566300452 独、双、联小镇小镇7806591.61249054多层为主、个别小高层合计合计18119830.87 1577818935 综合以上市场容量预测分析，初步拟定本项目60006000亩核心用地亩核心用地建设规模如下：容积率容积率容积率容积率0.870.870.870.87，总建面约，总建面约，总建面约，总建面约158158158158万平方米万平方米万平方米万平方米根据市场容量测算，昭山项目在合理开发期内（合理开发期内（2013-20232013-2023年）：年）：高尔夫住宅区：高尔夫住宅区：市场可消化别墅体量约市场可消化别墅体量约14001400套；套；结合项目用地条件及以独栋别墅为主的高端产品定位，建议容积率建议容积率0.3-0.450.3-0.45，总建面，总建面3333万平方米，别墅套数为万平方米，别墅套数为935935套。套。低碳小镇低碳小镇I I期：期：市场可消化住宅体量约市场可消化住宅体量约126126万平方米；万平方米；结合项目用地条件，遵循舒适性打造的原则，建议本项目低碳小镇建议本项目低碳小镇I I期容积率期容积率1.61.6，总建筑面积，总建筑面积125125万平方米。万平方米。第20页/共23页21第21页/共23页22第22页/共23页