东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）.docx

东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）为贯彻落实建设粤港澳大湾区国家战略，全面推进“湾区都市、品质东莞” 建设，提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，更好推动我市“以 地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标的实现。根据我市轨道交通建设 及TOD综合开发“1+N”政策文件（以下简称“ '1+N'政策文件”）及轨道交通 站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则精神，结合东莞实际，制订本 工作方案。一、重要意义根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强土地储备协调领导和 规划统筹，做好TOD等重点领域土地储备及整合工作，市政府提出的“加强规 划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享”工作目标。根据“1+N” 政策文件要求，在坚持“政府主导、整体统筹、连片开发”原则的基础上，经市 轨道交通局广泛调研、深入研究，并与顾问单位对接测算，补充提出多种TOD 范围内城市更新项目利益共享机制，从而提高TOD开发效率。对比我市城市更 新政策，工作方案中政府收益有一定的提高，政府利益得到保障。同时，激 发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道交通建设。二、基本原则（一）坚持集约利用原则。认真贯彻落实国务院关于促进节约集约用地 的通知（国发（2008） 3号）的文件精神，充分利用现有建筑用地，大力提高 建设用地利用效率。（二）坚持政府主导、利益共享原则。坚持响应“1+N”政策文件精神, 遵循TOD范围内城市更新项目“政府主导、整体统筹、连片开发”的原则。分 轻重缓急、攻坚克难，打造一批TOD范围内城市更新试点项目。同时，总结试 点工作经验和存在不足，进一步完善工作方案。（三）坚持规划先行原则。应坚持“先规划、后用地”的工作原则，以已 审批通过的TOD综合开发规划为依据，将TOD综合开发规划成果融合到地块 控规调整、更新单元划定方案等方面。三、适用范围本方案适用于我市轨道站场TOD范围内，经市轨道交通局审查同意的城市 更新项目。四、总体要求（一）TOD范围内城市更新项目审批程序。本方案针对TOD范围内城市更 新项目提供新的利益共享机制，在符合“1+N”政策文件要求的前提下，TOD范 围内城市更新项目的相关审批程序仍按现行政策执行。对TOD范围内用地占更 新单元用地的比例大于或等于50%的更新单元，以经批准的轨道站场TOD综合 开发规划确定城市更新单元划定方案中的规划条件，未编制轨道站场TOD综合 开发规划的，由属地政府书面承诺落实单元公共配套设施并取得市轨道交通局同 意后，编制城市更新单元划定方案，按城市更新审批流程报批。TOD范围内用 地占更新单元用地的比例小于5（）%的更新单元，更新单元划定方案取得市轨道交 通局同意后，可按城市更新审批流程报批，或者在征得市自然资源局、轨道交通 局同意后，项目整体按占TOD范围用地大于或等于50%的政策执行。（二）项目开发要求。更新单元面积原则上不小于60亩，也可以由多个更 新单元合并形成整体开发。根据站点TOD综合开发规划和控制性详细规划，明 确项目范围内公共设施的配套要求。原则上TOD范围内城市更新项目应采取“高 强度、高价值、高集聚”开发。如镇街提出实施“工改工”或“工改M0”的项 目，应取得市轨道交通局同意。其中，“工改工”项目按我市城市更新政策执行； “工改M0”项目按政府与企业物业分成方式执行（政府与开发企业签订物业分 成协议）。（三）政府所得物业的建设。由开发企业负责政府所得物业的建设，并承担 建筑的相关成本费用。政府所得物业为政府按比例分得的计容建筑以及规划条件 所规定的地下停车库等配套设施。（四）政府所得收益计算。对TOD范围内用地占更新单元用地的比例大于 等于50%的，项目整体按本方案落实政府收益；比例小于50%的，TOD范围内 用地按本方案落实政府收益，项目按城市更新审批流程报批。对于改造方式一（政府收储、公开出让），根据东莞市人民政府关于印发 东莞市轨道交通建设投融资管理办法的通知（东府（2018） 27号）规定，“土 地公开出让后，扣除土地收储成本、相关税费和计提资金后，土地出让收益按如 下比例分配：市主导收储的，由市、镇按4:6比例分成；镇主导收储的，由市、 镇按2:8比例分成“；对于改造方式二（原土地权利人自行改造）、方式三（单一 主体挂牌招商）的政府分成物业或交回政府的土地以可出让用地面积及容积率为 依据进行计算，政府收益由市、镇按5:5比例进行分成。如一个TOD范围内城市更新单元中，同时存在多种改造方式的用地，政府 所得收益按不同改造方式有关要求分别计算。政府所得收益按照企业回购物业、 政府自持物业或企业贡献用地纳入政府土地储备等方式处理。（五）政府所得收益的处理方式。由开发企业与政府指定的单位签订协议， 约定政府所得物业的处理方式、项目开发建设及资金支付等内容。市轨道交通局 可与开发企业协商，通过以下方式处理:一是政府收取现金。开发企业直接回购属政府分成的物业，方式二回购价格 为商品房备案价的85% （或评估价的85%）减去已补缴地价（扣除相关税费） 的差额；方式三回购价格为商品房备案价的85% （或评估价的85%）,由政府指 定的单位收取后以行政单位国有资产处置收入上缴市财政。二是政府持有物业。方式二由政府指定的单位以补缴地价（扣除相关税费） 申请财政预算，政府指定的单位可按工程进度向开发企业支付相应比例补缴地价 （扣除相关税费）款项，具体在协议中明确。开发企业向政府交楼时，由开发企 业办理政府分成物业不动产权证到政府指定的单位名下，并交付政府指定的单 位；方式三由开发企业办理政府分成物业不动产权证到政府指定的单位名下，并 交付政府指定的单位。为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定 的标准，政府有权要求开发企业按照方式一回购属政府分成的物业，开发企业承 担相关费用。三是城市更新补缴地价。结合不同区片、不同年度的市场评估价差异情况和 调整变化，以及不同城市更新项目中村集体资产差异情况等相关因素，政府也可 选择以城市更新补缴地价方式获得收益的做法。（六）实施程序要求。在项目改造方案中应明确政府所得收益的处理方式， 如采取政府分成物业方式，应明确政府分成物业比例、面积等内容。在项目改造 方案通过审批后，由政府指定单位与项目改造主体签订政府分成物业配建协议。（七）税费问题。根据本方案，政府按比例所分得的物业在各环节所产生的 税费，由政府和开发企业各付各税。五、改造方式结合我市现行的城市更新政策，提出以下三种TOD范围内城市更新改造方 式:方式一：政府收储，公开出让政府主导收储的城市更新项目，由市轨道交通局和市土地储备中心牵头属地 政府以收回、收购、征收等方式收储，通过招拍挂的形式出让土地。根据“1+N” 政策文件，为统筹兼顾政府、原土地权利人等各方利益，土地收储工作主要采取 “土地基础补偿+增值共享”方式实施，具体如下：（一）实施流程1、市土地储备中心委托属地政府具体负责征收工作，并签订征收委托合同。 地块由市土地储备中心先行收储，纳入土地储备库管理。2、属地政府与原土地权利人签订收储补偿协议，并在协议中约定：（1）土地收益分配：采取整体开发方式收储的土地，具体按东莞市轨道 交通站点周边土地专项储备管理办法第十条规定执行。采取分散开发方式收储 的土地，具体按东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法第十一条规 定执行。其中土地基础补偿先行支付，由属地政府向原土地权利人按原土地出让 合同约定的用途、规划条件及剩余使用年限等要素评估后，按评估价格进行基础 补偿。（2）地块在签订协议之日起3年内出让，未能在约定时限内出让的，政府 应先行向原土地权利人按新规划条件下基准地价的一定比例（原则上不超过基准 地价10%,且基础补偿+预支收益数额不得超过基准地价）预支土地收益补偿款， 预支补偿款在土地出让后计算补偿土地收益时予以抵扣。3、签订收储补偿协议后，按程序完善地块用地手续、招拍挂出让等手续。4、土地出让完成后，政府原则上在收到土地价款3个月内按收储补偿协议 约定将收益补偿款支付原土地权利人。（二）相关要求1、土地整理工作由原土地权利人负责，相关费用不再另行补偿。2、根据“1+N”政策文件规定，对于TOD范围内城市更新项目，可出让用 地占改造范围比例原则上不小于60%。具体根据TOD综合开发规划以及控制性 详细规划确定。方式二：原土地权利人自行改造为加速我市TOD范围内城市更新项目进程，合理协调政府、企业、集体和 原土地权利人的利益关系，激发市场参与度，实现互利共赢的目标，提出由原土 地权利人自行改造的方式。具体如下：()采取政府与原土地权利人物业分成方式对TOD范围内原土地权利人自改的城市更新项目，参考周边城市做法及结 合我市实际，提出政府与原土地权利人物业分成的利益分配方式，具体按以下比 例进行分配(暂定)：表一原土地权利人自改利益分配累进表(-)采取原土地权利人向政府交回部分土地使用权方式序号城市更新项目容积率分配比例政府原土地权利人1()2的部分25%75%2>2的部分30%70%1、交回土地使用权比例。原土地使用权人自行改造的商业、住宅、新型产 业项目，向政府无偿交回不低于项目可出让用地面积15%的集中用地，纳入政府 土地储备，按政府要求规划为经营性用地或政府认可的其他用地。其余部分用地 由原土地权利人实施城市更新，并按规定补缴地价。2、政府所得土地的管理。原土地使用权人向政府交回的土地由市统一收 储，再由市土地储备中心按程序纳入土地储备库管理。优先用于政策性住房建设 等，促进产城融合与职住平衡。方式三：单一主体挂牌招商根据东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）（以下简称“操 作规范“）的要求，提出TOD范围内城市更新项目采取政府与企业物业分成的 方式，具体如下：1、地价款起始价的确定。根据操作规范，对于TOD范围内城市更新项 目的地价款起始价，按如下计算公式确定：（1）不涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况：地价款起始价=（新规划条件下出让地块的市场评估价一拆迁补偿评估成本 一政府分成物业补偿成本一集体物业补偿成本一配建并无偿移交公共设施成本） x起始价系数（2）涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况：地价款起始价=公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市场评估 价一拆迁补偿评估成本一政府分成物业补偿成本一集体物业补偿成本一配建并 无偿移交公共设施成本）x起始价系数。2、旧村改造中被拆迁村民所购买回迁物业的容积率认定。对TOD范围内 涉及旧村的城市更新项目用地，被拆迁村民所购买回迁物业的容积率政府不参与 分成。被拆迁村民所购买回迁物业的容积率原则上不超过1.5,如超过1.5的， 需报市轨道交通局审核后报市政府审批。除被拆迁村民所购买的回迁物业外，所 增加的计容建筑以及市自然资源局所规定的配套设施按表三比例进行分配。3、政府分成物业分配计算。对TOD范围内涉及旧厂、旧村的城市更新项目用地，参考周边城市做法及结合我市实际，按照土地使用性质的不同，分为旧厂和旧村改造。改造项目同时存在旧厂、旧村改造的，按表二、表三分别计算。表二：旧厂改造土地利益分配累进表序号城市更新项目容积率分配比例政府开发企业1()2的部分25%75%2>2的部分30%70%表三：旧村改造土地收益分配累进表序号除被拆迁村民所购买回迁物业的容积率外所对应的建筑容积率分配比例政府开发企业1A3.0的部分25%75%3>3.0的部分30%70%注：A为被拆迁村民所购买回迁物业的容积率，A的认定以城市更新项目旧 村用地面积为计算基数。东莞市轨道交通局2019 年 4 月 17 0