嵩基鸿润城项目市场定位与建筑产品修改建议方案学习教案.pptx

会计学1嵩基鸿润城项目市场定位与建筑产品修改嵩基鸿润城项目市场定位与建筑产品修改建议建议(jiny)方案方案第一页，共61页。PART 1市场市场(shchng)定位定位第2页/共61页第二页，共61页。总体总体(zngt)市场定位市场定位区域归属区域归属(gush)定位定位中央(zhngyng)政务区是一个城市的政治活动、行政管理的运营中心，具有一个城市的核心价值。作为领导机关的所在地，在发挥政务功能的同时，彰显社会的主流价值。中央政务区的形成还将带动信息、商务、金融、科技、人才等城市精华要素的高度聚集。国际上统称为“COD”，即central offical distract，是一个城市内政外交的名片。中央政务区中央政务区目前，这里已经具备了中央政务区的一切不可或缺的因素。交通局、财政局、税务局、国土局、检察院等核心机关单位的相继入驻，使区域具备了行政中心的向心力。同时，已经在建的新客运站、人民公园等大型公共设施，将使本项目所在区域的城市功能配套更加人文化、现代化。第3页/共61页第三页，共61页。Add Your Text总体总体(zngt)市场定位市场定位开发理念开发理念(l nin)定位定位创造(chungzo)城市价值 创造(chungzo)生活价值满足封丘人民对高品质住宅和繁华购物街区的需求树立一个城市的高度，成为城北新区的地标创造城市价值创造城市价值 创造生活价值创造生活价值在高尚行政街区，倡导一种有秩序、有地位、有气质的优越生活方式，符合社会主流人群的生活价值标准。创造城市价值创造城市价值以全新的建筑风貌彰显封丘的城市形象。临街商铺、紧靠新客运站，成就封丘购物新地标。在行政区现代化新城的基础上，为高品质生活区的城市概念再做诠释。创造生活价值创造生活价值基于中央政务区的的优越生活环境，创造全新的生活价值。小高层、高层高品质住宅，商业街的购物环境，城市精英汇集的区域，在物质与精神上同时为生活品质加分。第4页/共61页第四页，共61页。总体总体(zngt)市场定位市场定位楼盘楼盘(lu pn)总定位总定位中央政务(zhngw)区 封丘门户新区首席高品质生活街区结合以上定位，本项目总定位呼之欲出：中央政务区中央政务区-封丘门户封丘门户-新区首席高品质生活街区新区首席高品质生活街区中央政务区中央政务区封丘门户封丘门户新区首席新区首席高品质生活街区高品质生活街区党政机关密集，社会上层人士聚集的城市核心区域。紧邻新客运站，封丘人出入的门户。在新区高品质生活区的基础上进一步超越，做新区代言人。融合高档住宅与繁华商业街，营造便利生活氛围，创造街区价值。第5页/共61页第五页，共61页。总体市场总体市场(shchng)定位定位定位定位(dngwi)依据依据区域特征 基地条件 市场机会 竞争(jngzhng)需要定位依据定位依据区域特征基地条件市场机会竞争需要封丘新区，迎合城市发展的趋势，发展潜力无限。党政机关集中，政务氛围浓厚。综合概括为：新行政区、商业区、生活区、工业区。位居行政分布线上，与城市权利阶层毗邻而居。紧邻新客运站，执掌封丘门户。商住综合用地，构建良好的居住生活圈。市政对新区投入力度大，区域价值凸显。前期几个楼盘带动，区域发展日渐成熟，认可度高。小高层、高层稀缺，但客户有此置业需求，填补空白以领导者的姿态吸引目标客户。以独一无二的社区品质打压竞争对手。以高端形象确立自己的市场。第6页/共61页第六页，共61页。产品产品(chnpn)定位定位产品产品(chnpn)定位定位p本项目的产品定位，是在总市场定位前提下，对建筑产品进行的定位。p本项目的建筑产品定位，首先(shuxin)要符合市场上目标客户的需求，引导目标客户消费。其次，要区别于目前市场上的产品类别，制造竞争性优势，因此将本项目的产品定位为：户型适中户型适中高档品质高档品质运动休闲主题运动休闲主题复合街区复合街区户型适中 高档品质 运动休闲主题 复合街区第7页/共61页第七页，共61页。产品产品(chnpn)定位定位产品产品(chnpn)定位定位中等户型 高档品质 运动休闲主题(zht)复合街区户型适中户型适中高档品质高档品质运动休闲主题运动休闲主题复合街区复合街区市场层面：考虑客户置业需求，通过减少面积降低总价，使客户更容易接受，同时保持一定的居住舒适性。功能层面：设计面积不大功能全的全新户型，而非单纯减少面积。具体是基于现代家庭物质储藏和生活方式的丰富，增加壁柜和衣帽间。区域要素：中央政务区的高潜力区域，封丘高品质楼盘的集中区域。客户要素：针对目标客户的调查，主要置业群体中高层次的收入状况从根本上决定项目的规模特征。项目限制要素：紧邻客运站，环境嘈杂；物业上为高密度社区，容积率略高，绿化率较低。影响项目成为高档项目的运作能力。客户需求：在前期客户调查中，健身器材、休闲是客户重点选择的配套，说明了人们对运动、休闲软性需求的强烈。差异化竞争：目前在封丘各项目中，只有锦绣温泉花园有此概念的宣传，但力度不大。本项目以运动休闲为主题，更可以引起市场的关注。本项目要形成“小高层+高层+商业”的复合产品体系，一方面可以多种产品扩大客户层面，避免产品过于集中，充分满足市场需求，另一方面可以多种产品的功能互补和形态差异，提升项目的综合形象和利润价值。对于商业部分，既作为社区自身的日常生活配套，还可作为未来新区的商业中心。第8页/共61页第八页，共61页。产品产品(chnpn)定位定位产品产品(chnpn)规划规划住宅规划：高档(godng)、高层+小高层、户型适中；商业规划：社区配套、新区商业中心高档高档社区社区配套配套户型户型适中适中高层高层+小小高层高层新区新区商业中心商业中心住宅住宅住宅住宅商业商业商业商业住宅进一步带动商业商业满足住宅配套需求住宅部分规划：整体档次呈现高档，物业形态以高层为主，包含部分小高层，户型面积适中。商业部分规划：既作为社区配套，将来还将借助客运站的密集人流，形成新区商业中心。住宅与商业实现联动，商业满足住宅区居民生活配套要求，住宅聚集的人气可以进一步促进商业的繁荣。第9页/共61页第九页，共61页。产品产品(chnpn)定位定位住宅住宅(zhzhi)产品定位产品定位住宅产品设计，以“高层(o cn)为主，小高层(o cn)为辅”；住宅户型设计体现“面积适中、功能全、精细化”的特点本项目住宅产品设计，要以“高层为高层为主，小高层为辅主，小高层为辅”，户型设计要体现“面积适中、功能全、精细化面积适中、功能全、精细化”的特点。面积适中：总价低，目标客户更易接受功能全：面积紧凑但功能齐全精细化：设计精巧，布局别致第10页/共61页第十页，共61页。产品产品(chnpn)定位定位住宅住宅(zhzhi)产品定位产品定位户型设计(shj)创新；提高得房率；新现代主义建筑立面；半地下车库、立体绿化采取一梯两户的设计户型面积不大但功能齐全，户内增加壁柜和衣帽间，以满足现代家庭的丰富生活需求。结构合理，使用率高，高层的得房率控制在75%以上，小高层的得房率控制在80%以上，提高住宅的套内使用面积。外立面要体现建筑的实用性、观赏性和艺术性，提升整个小区的文化品位。建议采用“新现代主义建筑风格”，简约时尚，与其他楼盘形成鲜明对比。采用半地下车库，立体绿化，实用与美观并举，既体现车库功能有美化环境。第11页/共61页第十一页，共61页。产品产品(chnpn)定位定位住宅产品住宅产品(chnpn)定位定位包括(boku)A户型：三室二厅一卫，C户型：三室二厅二卫，D户型：三室二厅二卫，E户型：四室二厅二卫，F户型：三室二厅二卫序号序号户型户型面积面积比例比例A户型二室二厅一卫9610%C户型三室二厅二卫12525%D户型三室二厅二卫13220%E户型四室二厅二卫14015%F户型三室二厅二卫13030%户型面积与比例户型面积与比例第12页/共61页第十二页，共61页。产品产品(chnpn)定位定位商业产品商业产品(chnpn)定位定位定位于复合商业，具体(jt)包括：住宅配套商业、新区商业中心。新区商业中心新区商业中心紧邻新客运站，具备成为新区商业中心的先天条件。为出行旅客提供如：餐饮、超市、网吧、品牌服装等商业配套服务住宅配套商业住宅配套商业为本社区居民提供生活配套设施如：便利店、餐饮店、烟酒店、美容美发、社区诊所、服装店、复合商业复合商业以小商铺为主大商铺为辅基本单元面积结 构50150，其中以50100小商铺为主，商业中心部分配备少量100150大商铺。框架结构、自由组合、自由分割第13页/共61页第十三页，共61页。功能定位功能定位复合功能复合功能(gngnng)社区社区集“居住、经营、投资(tu z)、休闲”四位一体。复合(fh)功能行政街区居住经营投资休闲本项目的功能定位，提出“复合功能行政街区复合功能行政街区”，即多种功能优化组合，集“居住、经营、投资、休闲”四位一体，在新区率先提出，形成一种超前性与领先性。第14页/共61页第十四页，共61页。功能定位功能定位功能功能(gngnng)要求要求居住功能、经营(jngyng)功能、投资功能、休闲功能居居 住住经经 营营投投 资资休休 闲闲住宅(zhzhi)是本项目开发的主要部分，居住是本项目的第一大功能，本项目是适合中高端客户在中央政务区置业的理想地，也是符合其身份与地位的高尚居所。本项目的商业一方面为本项目的生活配套设施做出有利保障，另一方面又形成自己独立的专业商业中心，可以辐射到全市，是优质的经营场所。本项目凭借所在区域价值的日益彰显，和邻近客运站的绝版位置，通过“稀缺地段、广大市场空间、无限升值空间”的宣传和推介，吸引投资客的关注。本项目通过依托附近人民公园的休闲游玩价值，更凭借自身丰富完整的商业配套设施，可为封丘居民提供一站式购物、休闲、游乐、聚会的场所。第15页/共61页第十五页，共61页。品质品质(pnzh)定位定位品质品质(pnzh)定位定位品质定位为：产品(chnpn)精良、价值突出、形象第一，具体从文化品位、建筑品质、服务品质、健康品质、客户品质方面表现。作为集住宅、商业为一体的复合型物业，本项目要建设成为封丘的“高品质/高舒适度/高端社区”，并成为新区的一处置业、投资热土。具体要做到“产品精良、价值突出、形象第一”，即在品质上要做高端，在形象上要拔高做第一，并以适当的价格带给客户超值感受。12345具体表现具体表现文化品位：文化品位：以运动健康的休闲理念为主，结合行政街区的高尚人文环境，打造具有浓郁文化气息的第一楼盘形象。建筑品质：建筑品质：通过外保温等先进建筑材料，建筑工艺的节能技术，智能设备、壁挂太阳能、电暖等建筑科技设备的使用，凸显建筑的精良品质。服务品质：服务品质：通过智能化技术的安防运用、多体系防护措施以及特约服务等，彰显小区的物业管理与服务品质。健康品质：健康品质：通过健身器材的运动设备，结合小区立体化景观，打造健康社区的理念。客户品质：客户品质：通过吸引中高端客户聚集，突出楼盘的高品质客户形象。第16页/共61页第十六页，共61页。价格价格(jig)定位定位住宅住宅(zhzhi)价格定位价格定位根据(gnj)本项目中高档的市场定位及与世纪花园的对比参考，将住宅价格定位在25002600元/。多层小高层24002500元/27002800元/世纪花园世纪花园住宅本项目本项目25002600元/根据本项目的市场定位，本项目的价格应定位于“中高价位”。因此，参考价格表现较高的世纪花园项目，本项目单价定价与之相比略低。另外结合户型面积来看，本项目同等户型与世纪花园相比面积稍小，从而在总价表现上进一步走低，符合目标客户对居住、投资“价格求低”的购买心理。户型户型三室两厅四室两厅面积面积128、130、135、143151户型户型两室两厅三室两厅四室两厅面积面积96125、130、132140世纪花园世纪花园户型面积户型面积本项目本项目户型面积户型面积第17页/共61页第十七页，共61页。价格价格(jig)定位定位商业商业(shngy)价格定位价格定位以商业项目客户看重因素作参考，对比瑞封花园，本项目商业价格(jig)定位于70007500元/。人流量地段成熟商圈交通便利配套设施好此条件所占权重41%此条件所占权重26%此条件所占权重13%此条件所占权重11%此条件所占权重6%在商业物业方面，新区中瑞封花园具有较强的竞争力和典型性，因此本项目的商业定价将以瑞封花园为对比，参考各因素得出结论。本项目凭借紧邻客运站的优势，人流量将来必然超过瑞封花园现有人流量。地段上瑞封花园紧邻繁华的黄池路，略好于本项目。瑞封花园所在区域温州商业街已形成成熟商圈，而本项目所在区域刚刚起步。交通上，瑞封花园略胜于本项目。配套设施上，瑞封花园区域发展成熟，而本项目则有客运站这一重大利好面，两者不分上下。虽然瑞封花园在诸多方面略优于本项目，但在人流量这一最关键因素上输与本项目，综合来看，两者竞争力相当，对比瑞封花园7000元/的价格，宝利认为本项目定价于70007500元/较为合适。第18页/共61页第十八页，共61页。客户客户(k h)定位定位客户客户(k h)特征特征收入较高、注重品味、置业理性、看重家庭、追求精神享受(xingshu)、寻求身份认同。注重品位收入较高置业理性看重家庭追求精神层面寻求身份认同本项目的客户应是具有“财富、地位、品位、积极”等属性的城市主流阶层，他们努力创造物质财富和精神财富，并推动社会进步。具体反映在个性化的消费心理、理性化的消费需求，是颇具“主流”风范的置业人群。第19页/共61页第十九页，共61页。自用自用(zyng)型客户型客户客户客户(k h)定位定位客户客户(k h)细分细分总体上可分为自用型客户和投资型客户，其中，自用型客户又可进一步细分为首次置业者和二次或多次置业者客户。投资型客户投资型客户+首次置业者：首次置业者：年龄在25-35岁之间，因为种种因素仍未置业，所选要求既要符合城市发展方向，又能是总价承受范围内的客户。二次或多次置业者：二次或多次置业者：年龄在35-50岁之间，抱有新区置业梦想的客户，多为社会的中产阶级、中高收入阶层客户。这类客户多为对新区发展前景看好，通过对房产投资而获得投资利益。第20页/共61页第二十页，共61页。客户客户(k h)收入收入客户客户(k h)职业职业客户客户(k h)年龄年龄集中在25岁50岁之间，大多收入稳定，事业正在上升期，有一定的经济基础和社会地位。主力家庭月收入在2500元5000元之间，收入处于中上游，具备置业及房产投资的能力。l个体私营业主l机关单位职员l公司职员l企业中高层管理人员l专业人士（医生、教师等）l乡镇富裕人士客户定位客户定位客户分析客户分析根据前期客户调查，从客户年龄、客户收入、客户职业三个重要方面说明。第21页/共61页第二十一页，共61页。核核 心心客客 户户潜在潜在(qinzi)客客户户区域来源区域来源(liyun)(liyun)：回乡置业者：回乡置业者职业特点：常年在外工作的白领阶层。职业特点：常年在外工作的白领阶层。置业目的：自住置业目的：自住+投资投资置业特征：置业为父母买房或置业投资置业特征：置业为父母买房或置业投资重要重要(zhngyo)客户客户区域来源区域来源：各乡镇职业特点职业特点：各乡镇创富阶层（领导干部、生意致富者农村富裕者）置业目的：置业目的：自住+投资置业特征：置业特征：为子女入学或移居区域来源区域来源：封丘县全县城职业特点职业特点：封丘县智富阶层（私营企业、企事业中高层、高级公务人员）置业目的：置业目的：自住需求 置业特征置业特征：大部分为二次置业，以改善性需求为主。核心客户核心客户客户定位客户定位客户定位客户定位核心客户；重要客户；潜在客户第22页/共61页第二十二页，共61页。价值感受价值感受(gnshu)第一第一精细化建筑(jinzh)设计先进性建筑(jinzh)材料智能化建筑(jinzh)科技精致化户型立体化景观市场市场(shchng)形象第一形象第一产品领先产品领先中央政务区封丘门户新区首席高品质生活街区地位定位地位定位地位定位地位定位产品领先 市场形象第一 价值感受第一本项目所在市场地位，将从本项目建筑产品自身、本项目的市场形象和本项目带给客户的价值感受三个层面判断。以精良产品领先于市场，以市场第一的形象出现，最后通过适中的价格，带给客户超值的性价比感受第23页/共61页第二十三页，共61页。PART 2建筑建筑(jinzh)产品修改建议产品修改建议第24页/共61页第二十四页，共61页。建筑设计修改建筑设计修改(xigi)目标目标修改修改(xigi)目标目标需达成的目标(mbio)：开发目标(mbio)、楼盘目标(mbio)、销售目标(mbio)全面提升嵩基集团的品牌形象，同时为后续产品开发积累建筑产品方面的经验。以既定价格确保项目实现产品快速上量，从而实现开发企业快速回笼资金、实现盈利的目标。开发目标开发目标楼盘目标楼盘目标销售目标销售目标建筑方面：建筑方面：打造封丘高品质楼盘。文化方面：文化方面：打造运动休闲、高尚人文社区。服务方面：服务方面：贴心物业、特约服务。健康方面：健康方面：健身运动设备，立体化景观。本项目的建筑设计，要达成如下目标：第25页/共61页第二十五页，共61页。建筑设计修改建筑设计修改(xigi)原则原则修改修改(xigi)原则原则前瞻性、成本(chngbn)性、创新性、差异性、精确性前瞻性前瞻性成本性成本性创新性创新性精确性精确性差异性差异性4.保持户型、外立面及建筑风格、景观的个性化，与市场竞争对手形成鲜明的差异。5.充分挖掘土地价值，在保证功能齐全的基础上实现对户型面积的精准控制。1.兼顾35年后的市场发展，建筑风格和建筑立面保证30年不落后。2.注重成本控制，在保证产品品质的前提下收缩成本。比如建筑外立面可用30%的面砖，70%的涂料。3.既符合市场需求又要在现有市场上进行产品细分与创新。第26页/共61页第二十六页，共61页。建筑设计理念与主题建筑设计理念与主题(zht)概念概念设计设计(shj)理念理念功能价值投资(tu z)价值享受价值身份价值身份价值身份价值享受价值享受价值投资价值投资价值功能价值功能价值本项目的建筑产品，要形成以“创造生活价值创造生活价值”的设计理念，带给不同客户不同的价值体现，主要表现在：第27页/共61页第二十七页，共61页。建筑设计理念建筑设计理念(l nin)与主题概念与主题概念主题主题(zht)概念概念中央(zhngyng)政务区/首席高品质生活街区/封丘人居形象大使中央政务区中央政务区封丘人居形象大使封丘人居形象大使首席高品质生活街区首席高品质生活街区中央政务区中央政务区 首席高品质生活街区首席高品质生活街区 封丘人居形象大使封丘人居形象大使权利阶层聚集之地，以其强烈向心力吸纳一城精华，成就区域不可忽视的价值，也是居住者地位、身份、品位的象征。依托行政中心，凭借自身精良建筑产品、运动休闲理念的运用和健身器材的配备、立体化景观的设计和丰富的商业配套，将项目打造成舒适性高的品质型社区，并在形象上塑造成为城市第一。从建筑外立面、户型设计建筑材料、智能科技到物业服务、运动休闲设施都将与封丘各楼盘形成差异，既是个性化更是人性化的楼盘。第28页/共61页第二十八页，共61页。建筑设计理念建筑设计理念(l nin)与主题概念与主题概念主题主题(zht)要点要点首席(shux)/高品质/生活街区/人居/运动休闲首席首席高品质高品质生活街区生活街区运动休闲运动休闲人居人居4.人性化建筑、人性化服务、人性化配套，成为最适宜居住的典范社区。5.立体化景观的组合，运动健身器材的配备，为居住者工作之余提供运动休闲的场所。1.第一并非指在品质上不顾成本的精益求精，而是在精良品质的基础上，在形象上拔高，以新区第一的身份宣传推介。2.从建筑设计、建筑材料、建筑科技各方面确保产品品质。3.品质型、高尚型、人文型住宅，复合繁华商业物业，成为集生活、购物、休闲、娱乐为一体的一站式街区。第29页/共61页第二十九页，共61页。建筑设计创新建筑设计创新(chungxn)要点要点创新创新(chungxn)要点要点外立面创新(chungxn)、户型创新(chungxn)、景观创新(chungxn)、车库创新(chungxn)车库创新车库创新外立面创新外立面创新户型创新户型创新景观创新景观创新 体现建筑的艺术性和整个小区的文化品位，形成独树一帜的建筑风格，与其他楼盘形成鲜明对比。自然、生态、丰富，追求生活环境和自然环境的和谐统一。健康、舒适、经济、实用四位一体。实用与美观并举，既体现车库功能又美化环境。第30页/共61页第三十页，共61页。总平面布局总平面布局(bj)建议建议平面平面(pngmin)布局布局一个(y)标志性雕塑三条商业步行街两个出入口三类产品形态小区四个庭院围合各布置一个主题游园。由大门进入小区，沿商业内街建造一个中央林阵景观区。小区南侧邻客运站部分建造隔绝林阵。西侧沿封黄路商业街，北侧沿行政路商业街，以及一条商业内街。封黄路西出入口为主要出入口，直接进入商业内街，行政路为副出入口，进出小区居民和车辆。产品形态包含小高层和高层住宅以及商业产品。四个主题游园一个中央林阵一个隔绝林阵布局布局布局布局在主大门外，设置小型喷泉，附设标志性的雕塑。一个标志性雕塑；两个林阵：中央临阵、隔绝林阵；两个出入口；三类产品形态；三条商业步行街；四个主题游园。第31页/共61页第三十一页，共61页。总平面布局总平面布局(bj)建议建议平面平面(pngmin)布局图布局图一个标志性雕塑；两个林阵：中央临阵、隔绝(gju)林阵；两个出入口；三类产品形态；三条商业步行街；四个主题游园。封黄路商业街行政路商业街住宅部分商业内街隔绝林阵中央林阵主题游园西大门西大门北大门北大门标志性喷泉雕塑休闲区第32页/共61页第三十二页，共61页。户型规格户型规格(gug)建议建议户型户型(h xn)设计设计整体采取一梯两户的设计思路，对于18层高层建筑，特意(ty)设计双电梯本项目产品的户型设计，采用一梯两户的设计。并缩短电梯大堂的进深，做到电梯直接入户，可以提高住户得房率，增加套内使用面积。对于两栋18层的高层建筑，由于住户较多，单电梯设计造成高峰时间拥堵，给居住者生活造成不便，因此建议18层高层建筑配备双电梯，即采取两梯两户的设计。电梯入户楼梯电梯入户楼梯第33页/共61页第三十三页，共61页。户型规格户型规格(gug)建议建议户型户型(h xn)设计设计阳台(yngti)厨房A户型生活阳台建议开在厨房处，与厨房连接。客厅窗户建议全部改为落地窗。第34页/共61页第三十四页，共61页。户型户型(h xn)规格建议规格建议户型户型(h xn)配置配置以中等面积三房为主力户型，配置(pizh)部分两房和三房户型。序号序号户型户型面积面积比例比例A户型二室二厅一卫9610%C户型三室二厅二卫12525%D户型三室二厅二卫13220%E户型四室二厅二卫14015%F户型三室二厅二卫13030%结合本项目市场调查报告、市场定位和目前市场整体状况，确定以中等面积三房为主力户型，配置部分两房和四房。具体户型配比如下：第35页/共61页第三十五页，共61页。户型规格户型规格(gug)建议建议户型功能户型功能(gngnng)特色特色壁柜的设计(shj)；楼梯进深的设计(shj)；厨房的设计(shj)壁柜的设计：壁柜的设计：多做壁柜、衣帽间、储藏室，增加室内的使用功能。1楼体进深的设计：楼体进深的设计：楼体进深加大，整个楼体进深在15米左右。2厨房的设计：厨房的设计：开间要大，并结合壁柜，充分满足烹饪和食物贮藏功能。3阳台盥洗台储藏柜壁柜操作台厨房第36页/共61页第三十六页，共61页。户型规格户型规格(gug)建议建议户型户型(h xn)功能特色功能特色主卧的设计；细部(xb)处理；生活配套的设计；地下室的设计主卧的设计：主卧的设计：由南到北（南部为休息区，北部为卫生间），南北通透，休息区采光充足，卫生间全明设计。4淋浴卫生间阳台休息区衣帽间壁柜细部处理细部处理设置两个门铃，分别设在客厅和厨房。5生活配套的设计：生活配套的设计：每层增加垃圾房、管道井。6地下室的设计地下室的设计考虑采用半地下室设计，一侧为车库，一侧为储藏室，充分利用地下空间，解决停车和贮藏功能。7第37页/共61页第三十七页，共61页。户型户型(h xn)规格建议规格建议户型功能户型功能(gngnng)卖点卖点面积不大功能(gngnng)全；结构合理，实用率高；客户面广；总价低总价低：本项目产品总价如果按照2500元/单价计算，最小户型总价仅在24万元，客户比较容易接受。客户面广：以知识型、高素质、实用功能第一位的新区消费群体。面积不大功能全结构合理，实用率高第38页/共61页第三十八页，共61页。户型规格户型规格(gug)建议建议商业商业(shngy)用房用房商业规格(gug)；业态规格(gug)内街商业封 黄 路 行 政 路1.商业规格邻封黄路和行政路商业街都为二层，封黄路建议进深15米，行政路进深13米，层高一层4.2米，二层4米。商业内街为一层，建议进深12米，层高4.2米2.业态规划本项目商业同时定位于社区商业配套和新区商业中心，建议将内街商业作为社区配套，临街尤其是封黄路商业作为客运站商业配套，并发展成为商业中心。第39页/共61页第三十九页，共61页。建筑风格建议建筑风格建议(jiny)建筑风格建筑风格ArtDeco建筑风格 ArtDecoArtDeco建筑风格建筑风格ArtDeco建筑的特点，立面严谨而简洁有力，富有文化气息，尺度亲切，朴实自然，细部精致、注重功能和建筑景观环境的美学(mixu)感官。ArtDeco建筑风格，体现简约、时尚、蓬勃向上的时尚气息，更能表现出立面的几何体、艺术感，简洁随意而富现代气息，线条(xintio)清新流畅。第40页/共61页第四十页，共61页。建筑风格建议建筑风格建议(jiny)外立面外立面从顶部、阳台(yngti)、雨水管空调冷凝管、色彩、山墙各角度考虑。顶部(dn b)阳台雨水管空调冷凝管色彩山墙主要以平屋顶设计，通过立体几何突出现代建筑的简约和时尚；顶层建造顶棚，既实用又美观。1、阳台采用直角落地阳台，不能有过多异型阳台出现，避免出现拐角阳台、弧角阳台，破坏整体立面风格。2、阳台还要考虑与空调板的结合，空调机位的挡板建议采用水泥材质的百叶扇造型。在立面设计的同时，就要提前考虑雨水管和空调冷凝管位置和颜色的处理，考虑位置的隐蔽性，不能影响美观。已规划外立面设计以米黄色为主，建议考虑赭石色。材质使用面砖要注意山墙立面的处理，使之形成项目建筑景观的亮点，同时又能增强端头户型的实用功能。第41页/共61页第四十一页，共61页。建筑风格建议建筑风格建议(jiny)参考参考(cnko)案例案例第42页/共61页第四十二页，共61页。建筑风格建议建筑风格建议(jiny)参考参考(cnko)案例案例第43页/共61页第四十三页，共61页。建筑景观建筑景观(jn un)建议建议总体总体(zngt)思路思路以“运动、健康、休闲”为主题；由“1个中央绿化(lhu)带+1个隔绝绿化(lhu)带+4个主题游园+3个休闲绿化(lhu)圈+运动主题雕塑”组成。总体思路总体思路以运动、健康、休闲为特色，将体育的生活哲学与社区居住文化相结合，并将运动、自然、园艺、人文、体验、交流和友爱等设计要素贯穿其中。整个主题景观由“1个中央绿化带+1个隔绝绿化带+4个主题游园+3个休闲绿化区+运动主题雕塑”组成，采取“多种树、少种草”的原则。本项目在景观设计上要创新，结合时代主题和地域特色，为项目增光添彩，提升项目的附加值：第44页/共61页第四十四页，共61页。建筑景观建筑景观(jn un)建议建议景观景观(jn un)主题主题对建筑景观提出(t ch)三个主题要求：健康主题、运动主题、休闲主题健康主题健康主题运动主题运动主题休闲主题休闲主题健康不仅仅指身体方面无疾病，在现代健康理念中包括身心方面的全面健康。随着人们健康意识的提高，运动意识在整个社会逐步升级，带动健身房等服务行业的发展，但在封丘尚且缺乏，因此人们对小区健身配套将会更为关注。现代生活节奏不断加快，人们日复一日的工作，免不了身心疲惫，渴望在工作之外的时间获得压力的释放和心理的缓解，休闲意识泛起。措施：在中央景区、楼间、周界多种植立体化的灌木、乔木、花草，真正做到出门见绿、开窗见景，步移景异，实现社区居民从体质到精神的全面健康。措施：在四个社区主题游园中配备小型运动健身器材，安置运动主题雕塑。措施：立体式绿化让居住者感受与大自然的贴近，另外在转角路口建造休闲绿化圈，全方位打造休闲生活理念。第45页/共61页第四十五页，共61页。建筑景观建筑景观(jn un)建议建议景观景观(jn un)布局布局两个(lin)形象大门两个形象大门：两个形象大门：封黄路西大门为主大门，行政路北大门为次大门。主大门直径28米，次大门直径13米。大门设计使用北欧现代简约风格，与整体建筑风格相一致，和谐统一。形象大门参考图形象大门参考图第46页/共61页第四十六页，共61页。建筑建筑(jinzh)景观建议景观建议景观景观(jn un)布局布局一个(y)水景雕塑一个水景雕塑：一个水景雕塑：主大门前方建造，打造水景概念：考虑建造水池，内置艺术雕塑或直接建造喷泉雕塑。水景雕塑参考图水景雕塑参考图第47页/共61页第四十七页，共61页。建筑景观建筑景观(jn un)建议建议景观景观(jn un)布局布局一个中央(zhngyng)绿化带、一个隔绝绿化带两个绿化带：两个绿化带：一个中央绿化带，分布于商业内街，一个隔绝绿化带，分布于邻近客运站一侧。中央绿化带主要起美化作用，隔绝绿化带兼具使用功能，可以将社区建筑与客运站隔离。中中央央绿绿化化带带参参考考图图隔绝绿化带参考图隔绝绿化带参考图第48页/共61页第四十八页，共61页。建筑建筑(jinzh)景观建议景观建议景观景观(jn un)布局布局四个主题(zht)游园四个主题游园：四个主题游园：整个社区共有8栋楼，每两栋为一个庭院，共四个庭院；景观布局设计每个庭院建造一个游园，以健康、运动为主题；游园以坡地景观+运动小广场的方式布局。运动广场坡地景观阶梯主题游园示意图主题游园示意图主主题题游游园园参参考考图图第49页/共61页第四十九页，共61页。建筑景观建筑景观(jn un)建议建议景观景观(jn un)布局布局三个休闲(xixin)绿化区三个休闲绿化区：三个休闲绿化区：社区八栋楼，每四栋楼之间会有一个转角路口，共有三个，一大两小。景观设计中充分利用这一区域，设计休闲区，并设置休息座椅，集绿化、休闲功能为一体。休闲绿化区参考图休闲绿化区参考图第50页/共61页第五十页，共61页。建筑建筑(jinzh)景观建议景观建议景观景观(jn un)布局布局地面铺装、树木(shm)栽植地面铺装：地面铺装：社区主干道、支路和主题景观的地面采用透水砖、水泥块进行铺装，摈弃花岗岩和不锈钢等高成本的豪华铺装，体现健康实用的铺装特色。树木栽植：树木栽植：地面花草、灌木和乔木高低错落，形成三级绿化体系。另外考虑到地下车库的建设，植被根系不宜入土过深，建议乔木采取盆景式种植方式。第51页/共61页第五十一页，共61页。建筑景观建筑景观(jn un)建议建议景观景观(jn un)布局布局各种功能用品包括果皮箱、休闲椅、运动器械(qxi)、街灯等。社区内的果皮箱、休闲椅、运动器械、街灯等要设计的艺术化，在颜色和造型上符合自然健康主题，在发挥实用功能的同时成为社区内的和谐景观。第52页/共61页第五十二页，共61页。建筑景观建筑景观(jn un)建议建议景观景观(jn un)布局布局其它装饰性建筑小品(xiopn)如石头、水系、凉亭、长廊等第53页/共61页第五十三页，共61页。建筑科技建筑科技(kj)建议建议建筑建筑(jinzh)科技科技外墙保温(bown)；智能化安防；收费系统一一.外墙保温外墙保温楼体采用外墙保温技术，使室内冬暖夏凉，打造节能型高舒适度住宅。二二.智能化安防智能化安防1、社区周界及大门进行红外线监控。2、单元门安装可视对讲系统。三三.收费系统（收费系统（ICIC卡）卡）1、停车收费2、水、电、等3、物业管理收费系统本项目在科技方面要适度领先于其他社区，不可太超前，成为封丘的科技型社区。主要在建筑工艺和物业管理方面具体应用和体现。第54页/共61页第五十四页，共61页。运动运动(yndng)人文人文(rnwn)休闲休闲(xixin)体验体验邻里可以在社区内充分的交流，相互关爱照顾，建立团结互助的新型邻里关系。运动的目的是健康，包括体质和精神的全面健康。高品质的环境促进现代社会文明、和谐的生活方式。这里的环境和配套都是为了居民的放松和享受。人人可以就近参与运动，并让运动成为享受。业主可以依托社区环境和公共空间获得快乐生活体验。友爱友爱健康健康建筑设计文化建议建筑设计文化建议建筑设计文化建筑设计文化运动；健康；休闲；体验；人文；友爱本项目所倡导的健康、运动、休闲主题社区文化，主要体现在以下几个方面：本项目所倡导的健康、运动、休闲主题社区文化，主要体现在以下几个方面：第55页/共61页第五十五页，共61页。基本基本(jbn)配套配套其它其它(qt)设施设施配套配套(pi to)设施建议设施建议配套设施配套设施基本配套；智能化系统；单元门、停车位、垃圾周转站和配电房集中供水、供电。电话线：预留一个接口宽带网：套房预留三个接口有线电视：客厅、餐厅、主卧预留接口。门铃：套房门铃装2个（客厅、厨房各1个）太阳能：预留太阳能上下水管道。单元门可视对讲系统小区周界红外线监控系统水、电、智能IC卡一卡通收费系统背景音乐系统，建议与小区路灯结合，或与各游园的坡地相结合。智能化设施智能化设施单元门：单元门：单元入口的设计很重要，一要外凸，二要挑高一些，形成一个挑空空间，并安排报箱、电表箱等各种设施，千万不要成为自行车的停放地。停车位：停车位：地下停车位垃圾周转站、配电房：垃圾周转站、配电房：设计上要成为建筑小品，与整体项目景观相融洽。第56页/共61页第五十六页，共61页。装修标准装修标准(biozhn)建议建议装修装修(zhungxi)标准标准包括高层(o cn)和商铺装修标准装修标准高层：高层：u入户大堂装修u候梯间的装修商铺：商铺：临街商铺，考虑到后期经营业种不同，客户需要另行装修，为避免二次装修，全部毛坯房交房。注：注：以上装修部分要请专业装修公司进行系统设计，整体风格要与外立面一致化。第57页/共61页第五十七页，共61页。物业管理建议物业管理建议(jiny)物业管理物业管理物业管理用房；停车(tng ch)物业管理物业管理物业管理用房：物业管理用房：1 1、办公室：安排、办公室：安排(npi)(npi)在商业街局部二层在商业街局部二层2 2、保安室：设置在大门口，与大门的设计相结合、保安室：设置在大门口，与大门的设计相结合3 3、保安宿舍：安排、保安宿舍：安排(npi)(npi)在商业街局部二层在商业街局部二层停车：停车：1 1、自行车、电动车、摩托车、自行车、电动车、摩托车建造楼间车棚和集中车棚，车棚要与建筑、景观融为一体。2 2、汽车、汽车采取地面与地下相结合的办法，保证停车数量，尽量减少地下停车。第58页/共61页第五十八页，共61页。交房标准交房标准(biozhn)建议建议交房标准交房标准(biozhn)结构(jigu)；门；窗；管道；外墙；墙面、地面项目项目标准标准结构框架剪力墙门入户门为防盗门窗塑钢窗管道预留太阳能热水器管道外墙外保温、面砖墙面、地面毛墙、毛地第59页/共61页第五十九页，共61页。谢谢谢谢(xi xie)聆听！聆听！第60页/共61页第六十页，共61页。感谢您的观看感谢您的观看(gunkn)！第61页/共61页第六十一页，共61页。