投资性房地产2学习教案.pptx

会计学1投资性房地产投资性房地产2第一页，共60页。增资圈地：地产扩张雄心凸显增资圈地：地产扩张雄心凸显 公开资料显示，预计公开资料显示，预计2008年及年及2009年，雅戈尔的地产业务收入将年，雅戈尔的地产业务收入将分别为分别为48亿元、亿元、72亿元，对公司的利润将达亿元，对公司的利润将达6.8亿元和亿元和11.2亿元左右。亿元左右。雅戈尔房产成立雅戈尔房产成立15年来，从立足于宁波并逐步向长三角延伸。近年来，从立足于宁波并逐步向长三角延伸。近年来，有关雅戈尔大手笔增资年来，有关雅戈尔大手笔增资“圈地圈地”的新闻不断见诸各类媒体：的新闻不断见诸各类媒体：2007年年7月，雅戈尔置业在杭州以高出起拍价月，雅戈尔置业在杭州以高出起拍价8亿元的价格击败凯亿元的价格击败凯德置业，竞得杭政储出德置业，竞得杭政储出23号地块，刷新杭州地价纪录。而之前在苏州、号地块，刷新杭州地价纪录。而之前在苏州、宁波，雅戈尔都获得过宁波，雅戈尔都获得过“地王地王”的称号。的称号。2007年年9月，另一家全资子公司宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公月，另一家全资子公司宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司以司以52462万元和万元和75300万元的价格分别竞得杭州两块住宅用地。万元的价格分别竞得杭州两块住宅用地。以纺织为主业的雅戈尔以纺织为主业的雅戈尔2007年上半年服装年上半年服装(fzhung)营业收入达营业收入达13.8亿元，而房地产则达亿元，而房地产则达10.8亿元，两者相差不多，这表明服装亿元，两者相差不多，这表明服装(fzhung)和地产已成为雅戈尔的双重驱动器。和地产已成为雅戈尔的双重驱动器。2008年年2月月28日，雅戈尔集团在宁波市国有建设用地使用权挂牌日，雅戈尔集团在宁波市国有建设用地使用权挂牌出让活动中，以出让活动中，以97972.28万元的价格竞得北郊路以西地块的国有建设用万元的价格竞得北郊路以西地块的国有建设用地使用权，获得宁波新地使用权，获得宁波新“地王地王”称号。称号。据不完全统计，雅戈尔置业从据不完全统计，雅戈尔置业从07年至今，投入巨资增加土地储备，年至今，投入巨资增加土地储备，通过公开招拍挂等方式已经获得宁波、苏州及杭州等地通过公开招拍挂等方式已经获得宁波、苏州及杭州等地12项土地的使用项土地的使用权，新增的土地储备面积超过权，新增的土地储备面积超过140万平方米，总的土地储备超过万平方米，总的土地储备超过300万平万平米，房地产可售面积达米，房地产可售面积达400多万平米。公司全资子公司雅戈尔置业的开发多万平米。公司全资子公司雅戈尔置业的开发能力和盈利能力已跻身国内房地产行业前列，成为宁波、苏州等二线发能力和盈利能力已跻身国内房地产行业前列，成为宁波、苏州等二线发达城市区域地产龙头企业。达城市区域地产龙头企业。第2页/共60页第二页，共60页。n n购入的土地使用权在尚未投入开发前，作为无形资产核算，并按其有购入的土地使用权在尚未投入开发前，作为无形资产核算，并按其有效年限平均摊销；将土地投入商品房开发时，将土地使用权的账面摊效年限平均摊销；将土地投入商品房开发时，将土地使用权的账面摊余价值全部转入开发成本。余价值全部转入开发成本。n n期末对开发产品和开发成本按账面成本与可变现净值孰低计价，差额期末对开发产品和开发成本按账面成本与可变现净值孰低计价，差额提取存货跌价准备计入当期提取存货跌价准备计入当期n n损益损益(s(s ny)ny)。n n为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前计入开发成本，开发工之前计入开发成本，开发n n产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。第3页/共60页第三页，共60页。（十二）投资性房地产的种类和计量模式（十二）投资性房地产的种类和计量模式投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。的建筑物。公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产出租用资产采用与公司固定资产相同的折旧政策房地产出租用资产采用与公司固定资产相同的折旧政策(zhngc)(zhngc)，出，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策(zhngc)(zhngc)；对存在减值迹；对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失。第4页/共60页第四页，共60页。一、投资性房地产的特征一、投资性房地产的特征一、投资性房地产的特征一、投资性房地产的特征(tzhng)(tzhng)与范与范与范与范围围围围 （一）投资性房地产的定义（一）投资性房地产的定义（一）投资性房地产的定义（一）投资性房地产的定义(dngy)(dngy)及特征及特征及特征及特征 投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。有而持有的房地产，具有高风险高收益的特征。特征：特征：特征：特征：（1 1）投资性房地产业务是一种经营性活动）投资性房地产业务是一种经营性活动）投资性房地产业务是一种经营性活动）投资性房地产业务是一种经营性活动（2 2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产产产产（3 3）投资性房地产有两种后续计量模式）投资性房地产有两种后续计量模式）投资性房地产有两种后续计量模式）投资性房地产有两种后续计量模式第5页/共60页第五页，共60页。（二）投资性房地产的范围（二）投资性房地产的范围（二）投资性房地产的范围（二）投资性房地产的范围 （1 1）已出租的土地使用权。）已出租的土地使用权。）已出租的土地使用权。）已出租的土地使用权。例如例如例如例如,甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议,甲公司以年租金甲公司以年租金甲公司以年租金甲公司以年租金720720万元租赁使用乙公司拥有的万元租赁使用乙公司拥有的万元租赁使用乙公司拥有的万元租赁使用乙公司拥有的4040万万万万平方米土地使用权。那么平方米土地使用权。那么平方米土地使用权。那么平方米土地使用权。那么,自租赁协议约定的租赁期自租赁协议约定的租赁期自租赁协议约定的租赁期自租赁协议约定的租赁期开始日起开始日起开始日起开始日起,这项土地使用权属于乙公司的投资性房地这项土地使用权属于乙公司的投资性房地这项土地使用权属于乙公司的投资性房地这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。产。产。产。（2 2）持有并准备增值后转让的土地使用权。）持有并准备增值后转让的土地使用权。）持有并准备增值后转让的土地使用权。）持有并准备增值后转让的土地使用权。例如例如例如例如,企业发生转产或厂址搬迁企业发生转产或厂址搬迁企业发生转产或厂址搬迁企业发生转产或厂址搬迁,部分土地使用权部分土地使用权部分土地使用权部分土地使用权停止自用停止自用停止自用停止自用,管理层决定继续持有这部分土地使用权管理层决定继续持有这部分土地使用权管理层决定继续持有这部分土地使用权管理层决定继续持有这部分土地使用权,待待待待其增值后转让以赚取增值收益。其增值后转让以赚取增值收益。其增值后转让以赚取增值收益。其增值后转让以赚取增值收益。（3 3）已出租的建筑物。例如）已出租的建筑物。例如）已出租的建筑物。例如）已出租的建筑物。例如,甲公司将其拥有的某栋厂甲公司将其拥有的某栋厂甲公司将其拥有的某栋厂甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司房整体出租给乙公司房整体出租给乙公司房整体出租给乙公司,租赁期租赁期租赁期租赁期2 2 年。对于甲公司而言年。对于甲公司而言年。对于甲公司而言年。对于甲公司而言,自租赁期开始日起自租赁期开始日起自租赁期开始日起自租赁期开始日起,该栋厂房属于投资性房地产。该栋厂房属于投资性房地产。该栋厂房属于投资性房地产。该栋厂房属于投资性房地产。下列下列下列下列(xili)(xili)各项不属于投资性房地产：各项不属于投资性房地产：各项不属于投资性房地产：各项不属于投资性房地产：（1 1）自用房地产）自用房地产）自用房地产）自用房地产(固定资产或无形资产固定资产或无形资产固定资产或无形资产固定资产或无形资产)；（；（；（；（2 2）作为存）作为存）作为存）作为存货的房地产：适用存货，销售收入适用收入；货的房地产：适用存货，销售收入适用收入；货的房地产：适用存货，销售收入适用收入；货的房地产：适用存货，销售收入适用收入；（3 3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用建造合同。建造合同。建造合同。建造合同。第6页/共60页第六页，共60页。4、下列房地产，是否属于投资性、下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断房地产，要根据具体情况判断 （1）一项房地产，部分用于赚）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于取租金或资本增值，部分用于生产生产(shngchn)商品、提供劳商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。为投资性房地产，否则不可。（2）关联企业之间租赁房地产，）关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。团的自用房地产。第7页/共60页第七页，共60页。n n【例题【例题1】下列项目中，属于投】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物已出租的建筑物B.已出租的土地已出租的土地(td)使用使用权权C.持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让的土地的土地(td)使用权使用权D.按照国家有关规定认定按照国家有关规定认定的闲置土地的闲置土地(td)E.作为存货的房地产作为存货的房地产n n【答案】【答案】ABC 第8页/共60页第八页，共60页。二、投资性房地产的确认和初始二、投资性房地产的确认和初始二、投资性房地产的确认和初始二、投资性房地产的确认和初始(ch sh(ch sh)计量计量计量计量 n n（一）投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认和初始计量1.1.确认确认确认确认n n将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念资性房地产的概念资性房地产的概念资性房地产的概念(ginin)(ginin)，其次要同时满足投资性，其次要同时满足投资性，其次要同时满足投资性，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：房地产的两个确认条件：房地产的两个确认条件：房地产的两个确认条件：n n（1 1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；n n（2 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第9页/共60页第九页，共60页。2.初始计量初始计量按照成本进行初始计量，比照固按照成本进行初始计量，比照固定资产定资产(gdngzchn)和无形资和无形资产等相关要求确定。产等相关要求确定。外购或自制外购或自制:只有购入或完成的同只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的：时用于出租或资本增值的：借借:投资性房地产投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款在建工程等在建工程等否则否则,先做固定资产先做固定资产(gdngzchn)、无形资产或存、无形资产或存货，再按转换处理。货，再按转换处理。第10页/共60页第十页，共60页。（1 1）外购的投资性房地产外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2 2）自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到(d do)(d do)预预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到(d do)(d do)预定可使用状态预定可使用状态前发生的必要支出构成。前发生的必要支出构成。第11页/共60页第十一页，共60页。（二）与投资性房地产有关的后（二）与投资性房地产有关的后续支出续支出1.资本化的后续支出资本化的后续支出与投资性房地产有关的后与投资性房地产有关的后续支出，满足续支出，满足(mnz)投资性房投资性房地产确认条件的，应当计入投地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。（转入在建资性房地产成本。（转入在建工程）工程）2.费用化的后续支出费用化的后续支出与投资性房地产有关的后与投资性房地产有关的后续支出，不满足续支出，不满足(mnz)投资性投资性房地产确认条件的，应当在发房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。生时计入当期损益。第12页/共60页第十二页，共60页。三、三、投资性房地产的后续投资性房地产的后续(hux)(hux)计量计量（一）采用成本（一）采用成本（一）采用成本（一）采用成本(chngbn)(chngbn)模式进行后续计量模式进行后续计量模式进行后续计量模式进行后续计量按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后续计量：续计量：续计量：续计量：1.1.计提折旧或进行摊销计提折旧或进行摊销计提折旧或进行摊销计提折旧或进行摊销.借借借借:其他业务成本其他业务成本其他业务成本其他业务成本(chngbn)(chngbn)贷贷贷贷:投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销摊销摊销)2.2.租金收入租金收入租金收入租金收入,作作作作“其他业务收入其他业务收入其他业务收入其他业务收入”。3.3.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借借借借:资产减值损失资产减值损失资产减值损失资产减值损失 贷贷贷贷:投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备第13页/共60页第十三页，共60页。n n例如：某企业投资性房地产采例如：某企业投资性房地产采用成本模式计量，用成本模式计量，2007年年1月月1日日以以270万元购入一幢建筑物用于万元购入一幢建筑物用于出租。预计出租。预计(yj)使用使用20年，年，预计预计(yj)净残值为净残值为30万元。万元。采用直线法折旧。采用直线法折旧。2007年的租金年的租金收入收入15万元存入银行。万元存入银行。2007年年12月月31日，估价可收回金额为日，估价可收回金额为250万元。万元。第14页/共60页第十四页，共60页。n n借借:投资性房地产投资性房地产 270 270n n 贷：银行存款贷：银行存款 270 270n n借借:其他业务其他业务(yw)(yw)成本成本 1111n n 贷贷:投资性房地产累计折投资性房地产累计折旧旧 11 11n n借借:资产减值损失资产减值损失 9 9n n 贷贷:投资性房地产减值准投资性房地产减值准备备 9 9n n借：银行存款借：银行存款 15 15n n 贷：其他业务贷：其他业务(yw)(yw)收入收入1515第15页/共60页第十五页，共60页。（二）采用（二）采用（二）采用（二）采用(c(c iyng)iyng)公允价值模式进行后公允价值模式进行后公允价值模式进行后公允价值模式进行后续计量续计量续计量续计量1.1.采用公允价值模式的前提条件采用公允价值模式的前提条件采用公允价值模式的前提条件采用公允价值模式的前提条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件：续可靠取得。即同时满足下列条件：续可靠取得。即同时满足下列条件：续可靠取得。即同时满足下列条件：（1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2 2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理性房地产的公允价值作出合理性房地产的公允价值作出合理性房地产的公允价值作出合理(hl(hl)的估计。的估计。的估计。的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。第16页/共60页第十六页，共60页。会计科目会计科目n n投资性房地产投资性房地产成本成本(chngbn)n n 公允价值变动公允价值变动n n公允价值变动损益公允价值变动损益第17页/共60页第十七页，共60页。2.采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的会计处理的会计处理 (1)不对投资性房地产计提折旧或进不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；行摊销；(2)以资产负债表日投资性房地产以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：值，差额计入当期损益：借借:投资性房地产投资性房地产-XX（公允价值（公允价值变动）变动）贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （公允价值下降（公允价值下降(xijing)则分录则分录相反）相反）(3)取得的租金收入确认为其他业务取得的租金收入确认为其他业务收入。收入。第18页/共60页第十八页，共60页。n n长江房地产公司（以下简称长江公司）于长江房地产公司（以下简称长江公司）于长江房地产公司（以下简称长江公司）于长江房地产公司（以下简称长江公司）于20072007年年年年1 1月月月月1 1日日日日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为为为为3 3年，每年年，每年年，每年年，每年1212月月月月3131日收取租金日收取租金日收取租金日收取租金100100万元，出租时，该幢万元，出租时，该幢万元，出租时，该幢万元，出租时，该幢商品房的成本为商品房的成本为商品房的成本为商品房的成本为20002000万元，公允价值为万元，公允价值为万元，公允价值为万元，公允价值为22002200万元，万元，万元，万元，20072007年年年年1212月月月月3131日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为21502150万元，万元，万元，万元，20082008年年年年1212月月月月3131日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为21202120万元，万元，万元，万元，20092009年年年年1212月月月月3131日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为日，该幢商品房的公允价值为20502050万元，万元，万元，万元，20102010年年年年1 1月月月月5 5日将该幢商品房对外出售，收到日将该幢商品房对外出售，收到日将该幢商品房对外出售，收到日将该幢商品房对外出售，收到20802080万元存入银行。万元存入银行。万元存入银行。万元存入银行。n n要求：编制要求：编制要求：编制要求：编制(binzh)(binzh)长江公司上述经济业务的会计分录。长江公司上述经济业务的会计分录。长江公司上述经济业务的会计分录。长江公司上述经济业务的会计分录。n n（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）第19页/共60页第十九页，共60页。n n（1）n n借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 2200n n贷：库存商品贷：库存商品 2000n n 资本公积资本公积其他资本公其他资本公积积 200n n（2）n n借：银行存款借：银行存款 100n n贷：贷：其他业务收入其他业务收入 100n n借：公允价值借：公允价值(jizh)变动损变动损益益 50n n贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价公允价值值(jizh)变动变动 50第20页/共60页第二十页，共60页。n n（3）n n借：银行存款借：银行存款 100n n贷：贷：其他其他(qt)业务收入业务收入 100n n借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 30n n贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价公允价值变动值变动 3n n（4）n n借：银行存款借：银行存款 100n n贷：贷：其他其他(qt)业务收入业务收入 100n n借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 70n n贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价公允价值变动值变动 70第21页/共60页第二十一页，共60页。n n（5）n n借：银行存款借：银行存款 2080n n贷：贷：其他业务收入其他业务收入 2080n n借：其他业务成本借：其他业务成本(chngbn)2050n n 投资性房地产投资性房地产公允价值公允价值变动变动 150n n贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本(chngbn)2200n n n n借：资本公积借：资本公积其他资本公其他资本公积积 200n n贷：其他业务收入贷：其他业务收入 200第22页/共60页第二十二页，共60页。课堂练习课堂练习n n甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。20072007年年年年8 8月，甲公司月，甲公司月，甲公司月，甲公司(nn s)s)与乙公司与乙公司与乙公司与乙公司(nn s)s)签订租赁协议，约定将甲公司签订租赁协议，约定将甲公司签订租赁协议，约定将甲公司签订租赁协议，约定将甲公司(nn s)s)开发的一栋精装修的写字楼开发的一栋精装修的写字楼开发的一栋精装修的写字楼开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司于开发完成的同时开始租赁给乙公司于开发完成的同时开始租赁给乙公司于开发完成的同时开始租赁给乙公司(nn s)s)使用，租赁期为使用，租赁期为使用，租赁期为使用，租赁期为l0 l0年。当年年。当年年。当年年。当年1010月月月月1 1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 00090 000 000元。由于该元。由于该元。由于该元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司(nn s)s)决定采用公决定采用公决定采用公决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20072007年年年年l2 l2月月月月3131日，该写字楼日，该写字楼日，该写字楼日，该写字楼的公允价值为的公允价值为的公允价值为的公允价值为92 000 00092 000 000元。元。元。元。20082008年年年年l2 l2月月月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为93 000 93 000 000000元。元。元。元。第23页/共60页第二十三页，共60页。n n甲企业的账务处理甲企业的账务处理甲企业的账务处理甲企业的账务处理(ch(ch l l)如下：如下：如下：如下：n n（1 1）207207年年年年1010月月月月1 1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租n n借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）写字楼（成本）写字楼（成本）90 000 00090 000 000n n 贷：开发产品贷：开发产品贷：开发产品贷：开发产品90 000 00090 000 000n n（2 2）20072007年年年年1212月月月月3131日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益当期损益当期损益当期损益n n借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000 0002 000 000n n 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 000 0002 000 000n n（3 3）20082008年年年年1212月月月月3131日，公允价值又发生变动日，公允价值又发生变动日，公允价值又发生变动日，公允价值又发生变动n n借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）1 000 0001 000 000n n 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益1 000 0001 000 000第24页/共60页第二十四页，共60页。三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量三、投资性房地产后续计量(jling)(jling)模式模式模式模式的变更的变更的变更的变更n n企业对投资性房地产的计量模式企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意一经确定，不得随意(su y)变更。变更。n n从成本模式转为公允价值模式的，从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。额调整期初留存收益。n n不得从公允价值模式转为成本模不得从公允价值模式转为成本模式！式！会计政策会计政策(zhngc)，是指企业进行会计核算和编制会计报表时所采用的具体原则、方，是指企业进行会计核算和编制会计报表时所采用的具体原则、方法和程序。只有在对同一经济业务所允许采用的会计处理方法存在多种选择时，会计法和程序。只有在对同一经济业务所允许采用的会计处理方法存在多种选择时，会计政策政策(zhngc)才具有实际意义，因而会计政策才具有实际意义，因而会计政策(zhngc)存在一个存在一个“选择选择”问题。企问题。企业所选择的会计政策业所选择的会计政策(zhngc)，将构成企业会计制度的一个重要方面。，将构成企业会计制度的一个重要方面。第25页/共60页第二十五页，共60页。第26页/共60页第二十六页，共60页。n n20072007年年年年1 1月月月月1 1日，甲将一栋写字楼租赁给日，甲将一栋写字楼租赁给日，甲将一栋写字楼租赁给日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，现乙公司使用，原采用成本模式计量，现乙公司使用，原采用成本模式计量，现乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公允价在符合公允价值计量条件，转为公允价在符合公允价值计量条件，转为公允价在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价值计量模式。该写字楼原价值计量模式。该写字楼原价值计量模式。该写字楼原价900900万元万元万元万元,已已已已计提折旧计提折旧计提折旧计提折旧2727万元，账面价万元，账面价万元，账面价万元，账面价873873万元，万元，万元，万元，20072007年年年年1 1月月月月1 1日的公允价值为日的公允价值为日的公允价值为日的公允价值为950950万元，假万元，假万元，假万元，假设甲按照设甲按照设甲按照设甲按照(nzho)(nzho)净利润的净利润的净利润的净利润的1010计提盈计提盈计提盈计提盈余公积。余公积。余公积。余公积。第27页/共60页第二十七页，共60页。n n借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 950n n 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(zhji)27n n 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 900n n 利润分配未分配利润利润分配未分配利润 69.3n n 盈余公积盈余公积 7.7第28页/共60页第二十八页，共60页。四、四、四、四、投资性房地产的转换投资性房地产的转换投资性房地产的转换投资性房地产的转换(zhunhun)(zhunhun)(zhunhun)(zhunhun)和处置和处置和处置和处置n n（一）房地产的转换（一）房地产的转换n n房地产的转换，是因房地产用途发生房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。即改变而对房地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他将投资性房地产转换为其他(qt)资资产或者将其他产或者将其他(qt)资产转换为投资资产转换为投资性房地产。性房地产。第29页/共60页第二十九页，共60页。n n1.房地产的转换形式及转换日：房地产的转换形式及转换日：n n(1)将投资性房地产转为自用房地将投资性房地产转为自用房地产产:转换日为房地产达到自用状态转换日为房地产达到自用状态,企业企业(qy)开始将其用于生产商品、开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期提供劳务或者经营管理的日期.n n(2)作为存货的房地产改为出租作为存货的房地产改为出租:转转换日为租赁期开始日换日为租赁期开始日.n n(3)自用建筑物或土地使用权停止自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：转换日为租赁期自用改为出租：转换日为租赁期开始日开始日.n n(4)自用土地使用权停止自用改用自用土地使用权停止自用改用于资本增值于资本增值:n n转换日为自用土地使用权停止自转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期用后，确定用于资本增值的日期.第30页/共60页第三十页，共60页。（二）房地产转换（二）房地产转换(zhunhun)的的会计处理会计处理1.在成本模式下在成本模式下:应当将房地产转换前的账面价值应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值作为转换后的入账价值.（1）成本模式投资性房地产转为自）成本模式投资性房地产转为自用房地产；用房地产；（2）自用房地产或存货转换为采用）自用房地产或存货转换为采用(ciyng)成本模式计量的投资性成本模式计量的投资性房地产；房地产；第31页/共60页第三十一页，共60页。第32页/共60页第三十二页，共60页。n n长江公司于长江公司于长江公司于长江公司于20082008年年年年1 1月月月月1 1日将采用成本模式日将采用成本模式日将采用成本模式日将采用成本模式(msh)(msh)计计计计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物使用，该建筑物使用，该建筑物使用，该建筑物20072007年年年年1212月月月月3131日的账面价值为日的账面价值为日的账面价值为日的账面价值为18001800万元，（成本万元，（成本万元，（成本万元，（成本19001900万元，已折旧万元，已折旧万元，已折旧万元，已折旧100100万元），要求：万元），要求：万元），要求：万元），要求：n n编制长江公司编制长江公司编制长江公司编制长江公司20082008年年年年1 1月月月月1 1日将投资性房地产转为自日将投资性房地产转为自日将投资性房地产转为自日将投资性房地产转为自用的会计分录。用的会计分录。用的会计分录。用的会计分录。n n